商业地产培训Word下载.docx

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一般城市是以加工类为主，一旦出现写字楼，那么预示着城市即将从加工向经营性的城市在做转变。

比如盱眙山水大厦以及将要开始建设的浙商大厦等等。

集中性商业主要经营方式是将相同或者相关联的业态融合到一起，通过这样的方式将消费群吸引到一块。

分散性商业：

社区商业，故名思议，该商业主要服务于社区,以及社区周边的居民，辐射范围不大；

一般为两层。

沿街商业，和社区商业区别不大，主要依附在道路两边。

底商，也就是俗称的门面房，是建筑在住宅底部的商业形式。

就底商市场可投资的品种而言，可分为两类底商，一是居住类底商，一是商务类底商。

相比而言，大多数底商都是居住底商，几乎任何一个住宅项目都有不同数量的底商。

底商售价一般都定在其上层物业售价的200%至300%。

一般居住类底商是一层物业价格的200%左右，商务类底商为上层物业的300%左右。

但因为地区差异或人为炒作因数可能导致价格完全不匹配。

无论是底商，还是社区商业和沿街商业都有其共同特点。

分散性商业一般都是最后销售，往往都是现房销售，所以人气足，投资客户多。

经营方式没有太多限制，特殊情况下针对底商部分的餐饮有所制约。

经营业态分类：

商家经营的范围无非是：

衣食住行

衣，主要指服饰类。

如服装、鞋帽、床上用品等等

食，主要指的就是餐饮。

住，这里的住不是指住宅，而是指住宅内部所需要的硬性装饰和软性装饰用品。

硬性装饰是指住宅内部处墙体以外不能活动的装饰性物品。

如地板、地砖等等，统称装饰建材。

软性装饰就是指住宅内部可以活动的装饰物品。

如家居、家电、壁画等等。

行，主要是指人行走所需要的交通工具，如自行车、电动车、汽车灯等。

另外还有一些服务到生活中的经营业态,如金融，电信、邮政、娱乐、休闲等等。

商业的销售模式

销售模式分为：

产权式和非产权式

产权式是指将商业进行产权分割，形成多个独立商业用房进行销售。

产权式又分为返租销售、先销售后回购、直接销售三种方式

返租销售，是开发商将商业用房销售给业主，并以签约的形式给业主一定得租赁费用，该费用为总房款每年的百分几，一般在8%-10%。

先销售后回购，是将商业用房先出售给业主，并签订协议确定协议价格，若干年后业主将商业用房返售给开发公司或商业管理公司。

直接销售，就是指正常的销售方式。

非产权式，是指商业用房的使用权出租，并确定一定得时间以及租赁费用。

商业经营管理模式

经营管理模式主要分为两类：

招商和自主经营

1、招商一般是通过专业的招商管理机构进行运作，通过专业的招商管理公司，对项目的整体建筑设计、招商运营、推广宣传进行把控，对投资者而言，统一的管理、统一的运营，投资风险相对较小，比较适合小投资者，比如沃尔玛、万达等等。

该种经营方式一旦形成，对于后期的业态变更就不太灵活，适用于集中性商业。

但不适合大型投资者，大型投资者需要的是能够独立自足的管理和运营。

2、自主经营一般是业主自己或者出租将商业体交与承租方自行定位某种业态进行经营，适用于分散性商业。

自主经营投资除了要把握不同类型商也用房各自的特点外，其中也有一些共同的规律需要遵循。

所以要见建议投资者考虑三点：

a）首先应选择有发展潜力的地区和商业集中区作为重点参考。

b）其次，在计算租金回报时，如果投资收益少于10%应视为投资不佳。

c）其三，要了解周边人口结构的组成，来明确投资多大面积的商铺。

因为面积决定租户的行业类型，各行业根据其利润水平决定对租金的承受能力。

所以商铺面积会对租金水平造成很大影响。

社区商铺投资相关：

一、市场风险外的四大变数

目前，沿街商业投资已经成为房地产投资的一个新热点，但投资人除应该了解市场风险外，还要注意四个问题。

1、了解市政规划，选择成熟地区

市政规划决定投资者所看重的沿街商业的未来经营整体环境和经营所必须的“人气”。

一般来说，市政规划包括周边商圈、住宅小区的建设，市政设施、交通路网的建设，以及旧区改造，市政动迁等。

经营底商要盈利，对于环境特别“敏感”，投资者必须对该商业未来的环境有深入的了解，以保证商业本身的价值提升。

而选择成熟地区的底商也可以较大程度地降低投资的风险，毕竟这些地区商业的基本需求是有所保障的。

本项目位于奥体板块，等到交房时，市场氛围完全形成，不存在商业培育期，所以本项目虽交房时间相对周边小区交房晚，但市场直接进入成熟商业氛围，较大程度地降低投资的风险。

2、掌握租金水平及走势

　　目前，盱眙市场上可投资的分散性商业大多数为新建小区的附属商业用房。

而商业价值来源于租金水平，投资者需要对目标商业现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。

一些商业虽然地段优势明显，但如果单位售价高，面积又较大的商铺，投资者还需要从拟引进的行业预测租金水平，估算收益率与市场风险。

同时，不同的行业能够承受的租金水平有很大差异，投资者不能只因地段好而轻易出手，掌握一定的市场租金行情及招商知识是很必要的。

3、谨慎对待“包租”

　　出售沿街商业用房产权，保证投资者年回报率是开发商吸引客户的流行方式。

对于规模较大的沿街商业的出售，开发商经常选择“包租”方式，将底商分割成几十平方米或百余平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价而吸引中小投资者。

投资者会得到几年的８％——１０％的回报率保证，且不必参与租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。

但是要提醒投资者，一旦开发商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报，或将所购底商出售。

4、注重长线收益

　　投资沿街商业除了考虑“倒手”出售获取差价外，长线的租赁收益也是不错的选择。

投资者在考虑出租时，不能只从租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”租客，以获得一个长期的有保证的租约。

二、商业经营模式

与其他的商业模式相比，投资沿街商业的风险较小。

其他的商业模式在近代才逐步形成和发展，如百货商店、专业市场、综合超市、专业超市等，他们都有各自的特色，但其经营灵活性比较差，虽然在某一时期会比较红火，但不能保证长期适应人们的消费习惯。

而沿街店面，即使出现经营困难，也很容易转让。

沿街商业的价值具有明显的区域特征。

一般而言，分沿街商业的价值与市中心的距离相关。

越是处于市中心，其商业价值就越大。

市中心商铺的出租率高，租金也较高，因此具有价值大，风险小的特征。

而处于市区外围的沿街商业的价值不确定性较大。

如靠近某些知名市场的沿街商业，其租金甚至可以与市中心的相媲美，但一旦市场搬迁，则其租金就会打一个很大的折扣。

沿街商业业态组织对商铺价值的影响是很大的。

商铺的价值除了其建设本身的价值，更重要的是它的“无形价值”。

这“无形价值”是以所处的街巷的知名度来代表的。

可以肯定的是，一个城市的主要商业街的知名度比其他街巷要高得多。

如果这一类商业街在业态组织上有特色，那么它的“无形价值”会更高。

比如南京夫子庙等等。

商铺的价值还与所处街道的宽窄相关。

一般人们会认为街道窄，则商业气氛的集聚性好，其实不然。

如果说古时候的商业街的宽度一般为6米左右，是为了适合人们步行的生活方式，那么到了自行车时代，商业街的宽度需要12米以上；

而汽车时代的到来，则要求商业街达到30左右。

比较适合现代商业街要求的街道宽度一般为二类：

一类是10—20米宽的步行商业街，一般一个城市都会有一至二条商业步行街；

另一类则是适合汽车购物时代需要的20—35米宽的市区双向道路。

目前人们对后一类商业街还缺乏认识，试想，如果汽车无法方便进入和停靠，汽车拥有者又如何去购物?

在私家车爆发性增加的今天，这类商业街将很有前景。

民间常说的“一铺养三代”，是对商铺价值的最简洁的解读。

如一间30平方米的商铺，目前的租金一年3万元，正好能满足一个家庭的基本生活费用。

若干年以后，家庭基本生活费用会有所提高，但店铺租金的增值也基本同步，因此一铺就能“养”三代。

如果你拥有二铺，就可能使三代过上小康生活；

拥有三铺，则可使三代的舒适生活得到保障；

四铺、五铺……，生活会越来越美好!

三、沿街商业投资分析

沿街商业可以按照服务区间及市场理念来划分。

下面分别对它们予以介绍。

1、按照服务区间划分

按照服务区间的区别，可以将商业分为服务于内部和服务于外部两种。

有些沿街商业主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

对于大型的住宅社区，沿街商业主要以社区内部居民为服务对象。

在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。

这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。

对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。

这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。

2、按照市场理念划分

随着越来越多的住宅项目进行住宅区沿街商业的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅区沿街商业市场的主旋律，住宅区沿街商业项目市场运作将对项目的成功发挥重要作用。

按照住宅区沿街商业项目的市场理念对住宅底商进行分类。

按照住宅区沿街商业市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型商业、潜力型商业和商圈商业，共三种类型。

下面，分别对它们加以介绍。

1）概念型商业

概念型商业，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。

不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。

新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不是开发商的制胜法宝。

2）潜力型商业

潜力型商业，指具有巨大市场潜力的住宅沿街商业项目。

相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型商业项目而言，某些商业无需炒作却也热销。

原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。

"

潜力型"

商业固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是"

时间"

问题，也就是商户通常说的"

养店铺的时间"

。

因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

3）商圈型商业

商圈型商业，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。

凭借有利位置，抓住市场需求点，部分商业住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

商圈型商业周边的商业已形成一定气候，投资风险相对小，回报率高。

不过，需要指出的是，成熟商圈内的沿街商业，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：

楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。

比如万达广场，其首层二层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了直通四楼、五楼的电梯，但楼上部分基本只用作娱乐影院等等，部分店铺仍有空置现象。

最需要指出的是，商圈型商业的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"

套牢"

四、沿街商业的特点

沿街商业有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

1、建筑形式特点

沿街商业建筑形式上表现为依附于住宅社区的特点，整个楼的一层、二层、用途为商业，楼上建筑一般的用途为居住。

为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是，如果规划设计不够合理，沿街商业会一定程度影响住宅的销售。

另外，沿街商业的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。

2、铺面、铺位类型

沿街商业的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。

铺位沿街商业良好的"

可视性"

使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商沿街商业引起市场关注的原因，或者说是沿街商业得到商铺投资者青睐的原因。

有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的沿街商业开发，可能将此住宅沿街商业项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住沿街商业宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。

3、经营形态特点

沿街商业作为分散性商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型沿街商业的商业形态为：

便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；

服务型沿街商业的商业形态主要为：

餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

4、投资回收形态

目前，越来越多的沿街商业的投资回收形态主要为沿街商业出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。

长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

5、投资策略

沿街商业作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。

一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；

另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

商铺投资回报率与投资回收期计算方法

（1）年投资回报率

一次性购买：

公式：

（税后月租金－每月物业管理费）×

12/（购买房屋总价+契税）

按揭贷款：

（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×

12/（首期房款+契税+保险费）

注：

商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。

（2）投资回收期

一次性付款：

计算公式：

（购买房屋总价+契税）/（税后月租金－每月物业管理费）×

12

（首期房款+契税+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×

商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。