房地产估价师《经营与管理》试题及答案卷九Word下载.docx

房地产估价师《经营与管理》试题及答案卷九Word下载.docx

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　　【习题】网络图法在建设工程管理中常常作为（　）的方法。

（2010年真题）

　　A.质量控制　　B.成本控制

　　C.进度控制　　D.合同管理

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是进度控制。

进度控制的方法主要有两种，一是横道图，二是网络图。

参见教材P84。

　　【习题】下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（　）。

　　A.拆迁补偿费及有关税费

　　B.市政基础设施建设有关费用

　　C.贷款利息

　　D.建安费用

土地储备成本包括六大项。

土地开发中没有建房子，不会用建安费用。

参见教材P68。

　　【习题】某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（　）。

　　A.目标定价法

　　B.领导定价法

　　C.随行就市定价法

　　D.认知价值定价法

认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

　　【习题】横道图法用于项目建设阶段的（　）。

（2009年真题）

　　A.质量控制　　B.进度控制

　　C.成本控制　　D.合同管理

横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。

　　【习题】在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。

检查后由（　）列出质量缺陷清单。

　　A.开发商

　　B.承包商

　　C.监理工程师

　　D.使用单位

　　『答案解析』本题考查的是竣工验收。

在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。

检查后由监理工程师列出质量缺陷清单。

参见教材P91。

　　【习题】当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（　）。

（2008年真题）

　　A.挑战定价法　　B.领导定价法

　　C.目标定价法　　D.随行就市定价法

另行定价风险较大，难以把握时，一般会随行就市。

参见教材P100。

　　【习题】实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（　）负责。

（2007年真题）

　　B.监理单位

　　C.分包单位

　　D.总承包单位

　　『答案解析』本题考查的是安全管理。

实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。

参见教材P90。

　　【习题】根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　）。

　　D.价值定价法

目标定价法利用损益平衡图。

　　【习题】某开发商开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。

（2006年真题）

　　A.随行就市定价法

　　B.价值定价法

　　C.应战定价法

　　D.挑战定价法

当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低的较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。

　　【习题】房地产开发项目的施工许可证由（　）向发证机关申请领取。

　　A.施工单位

　　B.建设单位

　　C.监理单位

　　D.设计单位

　　『答案解析』本题考查的是开工申请与审批。

施工许可证的申领主体是建设单位，不是施工单位。

参见教材P80。

　　【习题】将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（　）的工作。

　　A.投资机会选择于决策分析阶段

　　B.前期工作阶段

　　C.建设阶段

　　D.租售阶段

开工之前均属于前期阶段。

前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。

参见教材P81。

　　【习题】在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（　）。

（2005年真题）

　　D.成本加成定价法

　　【习题】承包商收到竣工结算价款后，通常应在（　）内将竣工工程交付给开发商。

　　A.半个月

　　B.一个月

　　C.一个半月

　　D.二个月

承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程。

参见教材P93。

　二、多项选择题

　　多项选择题每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。

全部选对的，得2分;

选错或多选的，不得分;

少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

　　【习题】关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（　）。

　　A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式

　　B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金

　　C.总代理可以委托分代理

　　D.房地产开发企业不能直接委托分代理

　　E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是选择物业租售形式。

大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。

开发商可以直接委托分代理。

参见教材P96～97。

　　【习题】下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（　）。

　　A.进行项目的财务评价

　　B.获取项目所需土地

　　C.确定规划设计方案并获得批准

　　D.对项目的建设工程进行招标

　　E.提交项目开工申请并获得批准

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是投资决策分析。

A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。

参见教材P66。

　　【习题】采取随行就市定价法确定价格的情形有（　）。

　　A.开发商处于市场领导者地位

　　B.开发商难以估算成本

　　C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

　　D.开发商打算与同行和平共处

　　E.开发商具有向市场领导者挑战的实力

　　『正确答案』BD

选项A可以采取领导定价法;

选项CE可以采取挑战定价法。

　　【习题】房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（　）。

　　A.工程质量保修书

　　B.可行性研究报告

　　C.竣工图

　　D.住宅使用说明书

　　E.竣工验收备案表

选项B属于前期资料，选项C竣工图是单独的一类;

选项E属于验收资料，也属于技术资料。

选项AD是竣工验收备案的资料，不是向城市档案馆移交的资料。

参见教材P92、P93。

　　【习题】从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（　）。

　　A.土地

　　B.劳动力

　　C.资本

　　D.经验

　　E.环境

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发的基本概念。

主流的人、财、物三方面，还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。

参见教材P63。

　　【习题】下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（　）。

　　A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本

　　B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

　　C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

　　D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

　　E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

　　『正确答案』ADE

选项B大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售。

依委托代理方的不同，可分为买方代理、卖方代理和双重代理。

参见教材P96。

　　【习题】开发商的主要合同关系通常包括（　）等。

　　A.保险合同

　　B.分包合同

　　C.销售合同

　　D.勘察设计合同

　　E.加工合同

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是合同管理。

选项ABE主要是承包商的合同关系。

参见教材P89。

　　【习题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（　）。

　　A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等

　　B.项目主要产品质量符合国家的规定

　　C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响

　　D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境

　　E.符合当地的产业结构调整的要求

　　『答案解析』本题考查的是项目核准和开工计划。

选项B表述应为“主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全”;

选项C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。

参见教材P72。

　　三、判断题

　　判断题每题1分。

请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×

”表示错误。

不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。

　　【习题】土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等土作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

（　）（2011年真题）

　　『正确答案』√

由土地储备机构负责实施土地开发时，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

　　【习题】在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。

招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政部门发布招标公告。

邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

参见教材P69。

　　【习题】房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。

（　）（2010年真题）

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是工程建设招标。

还可以采用邀请招标的方式。

参见教材P75。

　　【习题】开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。

（　）（2009年真题）

考察的是其代理项目的平均销售周期，不是第一个项目的销售周期。

参见教材P97。

　　【习题】政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。

（　）（2008年真题）

授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。

参加教材P68。

　　第二章　房地产市场及其运行

　　1、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于社会环境的影响因素是（　）。

　　A、经济发展状况

　　B、家庭收入水平及分布

　　C、家庭数量及其结构

　　D、资本市场发育程度

　　2、（　）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。

　　A、政治环境

　　B、资源环境

　　C、技术环境

　　D、国际环境

　　3、社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（　）。

　　A、重要因素

　　B、特殊因素

　　C、一般因素

　　D、基本因素

　　4、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（　）对房地产市场转变的影响。

　　A、人文环境的变化

　　B、生产和工作方式的转变

　　C、自然环境的变化

　　D、金融业的发展

　　5、在房地产开发过程中，（　）一般承担开发建设用地规划方案设计等工作。

　　A、建筑师

　　B、工程师

　　C、经济师

　　D、估价师及物业代理

　　6、在房地产开发过程中，造价工程师或经济师的主要工作不包括（　）。

　　A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算

　　B、工程竣工后的工程结算

　　C、签发与合同有关的各项任务

　　D、工程招标阶段编制工程标底

　　7、房地产市场的（　）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

　　A、移动

　　B、异质

　　C、垄断竞争

　　D、买卖

　　8、根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。

　　A、租买结构

　　B、总量结构

　　C、供求结构

　　D、投资结构

　　9、下列不属于房地产商业物业市场的是（　）。

　　A、写字楼市场

　　B、零售商场或店铺

　　C、休闲旅游设施市场

　　D、高新技术产业用房

　　10、在房地产市场的分类中，属于一级市场的是（　）。

　　A、土地使用权转让市场

　　B、存量房地产交易市场

　　C、土地使用权出让市场

　　D、新建商品房租售市场

　　11、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（　）。

　　A、房地产的用途和等级划分的

　　B、房地产的交易方式划分的

　　C、目标市场细分的

　　D、房地产购买者目的划分的

　　12、某市2012年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2011年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为（　）年。

　　A、1

　　B、1.5

　　C、2

　　D、3

　　13、2010年某市可供租售房屋面积3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2;

当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租住宅面积为320万m2。

该市2010年住宅市场吸纳率为（　）。

　　A、71.11%

　　B、88.89%

　　C、91.67%

　　D、93.33%

　　14、某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为（　）年。

　　A、0.50

　　B、1.25

　　C、1.75

　　D、3.64

　　15、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（　）租金来表示。

　　A、平均数

　　B、相对数

　　C、加权平均数

　　D、算术平均数

　16、房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（　）。

　　A、住房可支付指数

　　B、开发投资杠杆率

　　C、开发强度系数

　　D、土地转化率

　　17、（　）是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。

　　A、房地产价格指数

　　B、住房市场指数

　　C、住房价格合理性指数

　　D、脂肪可支付性指数

　　18、报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值称为（　）。

　　B、开发强度系数

　　D、量价弹性

　　19、房地产市场的特性不包括（　）。

　　A、经济外部性

　　B、需求多样性

　　C、竞争充分性

　　D、交易复杂性

　　20、（　）是某个经济行为个体的活动使他人或社会收益，而受益者无须花费代价。

　　A、负外部性

　　B、正外部性

　　C、强外部性

　　D、弱外部性

　　21、房地产的价格机制是通过（　）发挥作用的。

　　A、市场

　　B、法律

　　C、开发商

　　D、房屋购买者

　　22、关于房地产功能的说法中，不正确的是（　）。

　　A、配置存量房地产资源和利益

　　B、显示房地产市场供应变化

　　C、指导供给以适应需求的变化

　　D、指导政府制定科学的土地供给计划

　　23、房地产市场也存在资产市场和（　）这两个层面。

　　A、信托市场

　　B、证券市场

　　C、资本市场

　　D、空间市场

　　24、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（　）。

　　A、低于合理空置率到高于合理空置率

　　B、高于合理空置率到低于合理空置率

　　C、上升到下降

　　D、下降到上升

　　25、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（　）。

　　A、第一阶段

　　B、第二阶段

　　C、第三阶段

　　D、第四阶段

　　26、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（　）。

　　27、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（　）。

　　A、自然周期与投资周期同步变化

　　B、投资周期在第一阶段和第三阶段滞后于自然周期

　　C、投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期

　　D、投资周期在第三阶段和第四阶段滞后于自然周期

　　28、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（　）。

　　A、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因

　　B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　C、房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

　　D、金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂

　　29、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（　）。

　　A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　B、房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

　　C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;

而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

　　D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益

　　30、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（　）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

　　A、扩张

　　B、适度扩张

　　C、紧缩

　　D、稳健

　　31、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（　）状态。

　　A、均衡

　　B、周期性失衡

　　C、结构性失衡

　　D、区域性失衡

　　32、（　）不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。

　　A、货币政策

　　B、住房政策

　　C、房地产价格

　　D、土地供应政策

　　33、下列不属于政府规范房地产市场行为的措施的是（　）。

　　A、加强产权管理

　　B、推动行业诚信体系的建设

　　C、规范交易程序

　　D、建立住房保障制度

　　1、以下各项因素中，属于房地产市场运行环境中经济环境影响因素的是（　）。

　　A、产业与结构布局

　　B、家庭收入及其分布

　　C、家庭结构及其变化

　　E、支付能力与物价水平

　　2、影响房地产市场转变的主要力量包括（　）。

　　A、金融业的发展

　　C、人文环境的变化

　　D、社会环境的变化

　　E、政治制度的变迁

　　3、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（　）有关，承担的风险相对较少。

　　A、土地成本

　　B、建造成本

　　C、资金筹措

　　D、施工周期

　　E、市场营销

　　4、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（　）。

　　A、总量结构

　　B、区域结构

　　C、租买结构

　　D、供求结构

　　E、物理结构

　　5、下列选项中属于工业物业市场的是（　）。

　　A、普通住宅

　　B、公寓市场

　　C、休闲旅游设施

　　D、仓储用房市场

　　E、工业写字楼

　　6、北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的（　）标准划分的。

　　A、按地域细分

　　B、按房地产用途细分

　　C、按增量存量细分

　　D、按交易形式细分

　　E、按目标市场细分

　　7、在下列房地产市场指标中，属于需求指标的有（　）。

　　A、城市居民消费价格指数

　　B、就业分布

　　C、住房市场指数

　　D、可供租售量

　　E、商品零售价格指数

　　8、房屋施工面积包括（　）几项。

　　A、报告期新开工的面积

　　B、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积

　　C、上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积

　　D、上期已经停建本期未恢复施工的