房地产估价师《经营与管理》试题及答案卷九Word下载.docx

1、【习题】网络图法在建设工程管理中常常作为（）的方法。（2010年真题）A.质量控制B.成本控制C.进度控制D.合同管理正确答案C答案解析本题考查的是进度控制。进度控制的方法主要有两种，一是横道图，二是网络图。参见教材P84。【习题】下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用土地储备成本包括六大项。土地开发中没有建房子，不会用建安费用。参见教材P68。【习题】某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价

2、法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。【习题】横道图法用于项目建设阶段的（）。（2009年真题）A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。【习题】在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位答案解析本题考查的是竣工验收。在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由监理工程师列出质量缺陷清单。参见教材P91。【习题】当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格

3、变化的反应时，往往采用（）。（2008年真题）A.挑战定价法B.领导定价法C.目标定价法D.随行就市定价法另行定价风险较大，难以把握时，一般会随行就市。参见教材P100。【习题】实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。（2007年真题）B.监理单位C.分包单位D.总承包单位答案解析本题考查的是安全管理。实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。参见教材P90。【习题】根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。D.价值定价法目标定价法利用损益平衡图。【习题】某开发商开发的物业质量与市场领导者的物

4、业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。（2006年真题）A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低的较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。【习题】房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位答案解析本题考查的是开工申请与审批。施工许可证的申领主体是建设单位，不是施工单位。参见教材P80。【习题】将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A.投资机会选择于决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶

5、段开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。参见教材P81。【习题】在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。（2005年真题）D.成本加成定价法【习题】承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A.半个月B.一个月C.一个半月D.二个月承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程。参见教材P93。二、多项选择题多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。【习题】关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综

6、合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式正确答案BCE答案解析本题考查的是选择物业租售形式。大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。开发商可以直接委托分代理。参见教材P9697。【习题】下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准正确答案BCDE答案解析本题考查的是投资决策分析。A进行项目的财务评价属于

7、投资机会选择与决策分析阶段。参见教材P66。【习题】采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A.开发商处于市场领导者地位B.开发商难以估算成本C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D.开发商打算与同行和平共处E.开发商具有向市场领导者挑战的实力正确答案BD选项A可以采取领导定价法;选项CE可以采取挑战定价法。【习题】房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。A.工程质量保修书B.可行性研究报告C.竣工图D.住宅使用说明书E.竣工验收备案表选项B属于前期资料，选项C竣工图是单独的一类;选项E属于验收资料，也属于技术资料。选项AD是竣工验收备案的资料，不是向城市档

8、案馆移交的资料。参见教材P92、P93。【习题】从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A.土地B.劳动力C.资本D.经验E.环境正确答案ABCD答案解析本题考查的是房地产开发的基本概念。主流的人、财、物三方面，还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。参见教材P63。【习题】下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D.房地

9、产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入正确答案ADE选项B大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分为买方代理、卖方代理和双重代理。参见教材P96。【习题】开发商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同正确答案CD答案解析本题考查的是合同管理。选项ABE主要是承包商的合同关系。参见教材P89。【习题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B.项目主

10、要产品质量符合国家的规定C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.符合当地的产业结构调整的要求答案解析本题考查的是项目核准和开工计划。选项B表述应为“主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全”;选项C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材P72。三、判断题判断题每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。【习题】土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等土作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地

11、储备开发成本的2%。（）（2011年真题）正确答案由土地储备机构负责实施土地开发时，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。【习题】在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政部门发布招标公告。邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。参见教材P69。【习题】房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）（2010年真题）正确答案答案解析本题考查的是工程建设招标。还可以采用邀请招标的方式。参见教材P75。【习题】

12、开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。（）（2009年真题）考察的是其代理项目的平均销售周期，不是第一个项目的销售周期。参见教材P97。【习题】政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（）（2008年真题）授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。参加教材P68。第二章房地产市场及其运行1、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于社会环境的影响因素是（）。A、经济发展状况B、家庭收入水平及分布C、家庭数量及其结构D、资本市场发育程度2、（）是指影响房地产市场发展的土

13、地、能源、环境和生态等自然资源条件。A、政治环境B、资源环境C、技术环境D、国际环境3、社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。A、重要因素B、特殊因素C、一般因素D、基本因素4、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A、人文环境的变化B、生产和工作方式的转变C、自然环境的变化D、金融业的发展5、在房地产开发过程中，（）一般承担开发建设用地规划方案设计等工作。A、建筑师B、工程师C、经济师D、估价师及物业代理6、在房地产开发过程中，造价工程师或经济师的主要工作不包括（）。A

14、、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算B、工程竣工后的工程结算C、签发与合同有关的各项任务D、工程招标阶段编制工程标底7、房地产市场的（）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。A、移动B、异质C、垄断竞争D、买卖8、根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A、租买结构B、总量结构C、供求结构D、投资结构9、下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A、写字楼市场B、零售商场或店铺C、休闲旅游设施市场D、高新技术产业用房10、在房地产市场的分类中，属于一级市场的是（）。A、土地使

15、用权转让市场B、存量房地产交易市场C、土地使用权出让市场D、新建商品房租售市场11、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。A、房地产的用途和等级划分的B、房地产的交易方式划分的C、目标市场细分的D、房地产购买者目的划分的12、某市2012年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2011年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A、1B、1.5C、2D、313、2010年某市可供租售房屋面积3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万

16、m2;当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租住宅面积为320万m2。该市2010年住宅市场吸纳率为（）。A、71.11%B、88.89%C、91.67%D、93.33%14、某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为（）年。A、0.50B、1.25C、1.75D、3.6415、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。A、平均数B、相对数C、加权平均数D、算术平均数16、房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（）。A、住房

17、可支付指数B、开发投资杠杆率C、开发强度系数D、土地转化率17、（）是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。A、房地产价格指数B、住房市场指数C、住房价格合理性指数D、脂肪可支付性指数18、报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值称为（）。B、开发强度系数D、量价弹性19、房地产市场的特性不包括（）。A、经济外部性B、需求多样性C、竞争充分性D、交易复杂性20、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会收益，而受益者无须花费代价。A、负外部性B、正外部性C、强外部性D、弱外部性21、房地产的价格机制是通过（）发挥作用的。A、市场B、法律C、开发商D、房屋购买者22、关于房地产功能的说

18、法中，不正确的是（）。A、配置存量房地产资源和利益B、显示房地产市场供应变化C、指导供给以适应需求的变化D、指导政府制定科学的土地供给计划23、房地产市场也存在资产市场和（）这两个层面。A、信托市场B、证券市场C、资本市场D、空间市场24、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。A、低于合理空置率到高于合理空置率B、高于合理空置率到低于合理空置率C、上升到下降D、下降到上升25、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段26、在房地产市场周期循环中，供给增

19、长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。27、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A、自然周期与投资周期同步变化B、投资周期在第一阶段和第三阶段滞后于自然周期C、投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期D、投资周期在第三阶段和第四阶段滞后于自然周期28、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C、房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D、金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂29、下列关于过热与房地产泡沫

20、的说法，不正确的是（）。A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B、房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益30、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A、扩张B、适度扩张C、紧缩D、稳健31、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，

21、则该城市的住宅市场处于（）状态。A、均衡B、周期性失衡C、结构性失衡D、区域性失衡32、（）不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。A、货币政策B、住房政策C、房地产价格D、土地供应政策33、下列不属于政府规范房地产市场行为的措施的是（）。A、加强产权管理B、推动行业诚信体系的建设C、规范交易程序D、建立住房保障制度1、以下各项因素中，属于房地产市场运行环境中经济环境影响因素的是（）。A、产业与结构布局B、家庭收入及其分布C、家庭结构及其变化E、支付能力与物价水平2、影响房地产市场转变的主要力量包括（）。A、金融业的发展C、人文环境的变化D、社会环境的变化E、

22、政治制度的变迁3、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少。A、土地成本B、建造成本C、资金筹措D、施工周期E、市场营销4、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A、总量结构B、区域结构C、租买结构D、供求结构E、物理结构5、下列选项中属于工业物业市场的是（）。A、普通住宅B、公寓市场C、休闲旅游设施D、仓储用房市场E、工业写字楼6、北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。A、按地域细分B、按房地产用途细分C、按增量存量细分D、按交易形式细分E、按目标市场细分7、在下列房地产市场指标中，属于需求指标的有（）。A、城市居民消费价格指数B、就业分布C、住房市场指数D、可供租售量E、商品零售价格指数8、房屋施工面积包括（）几项。A、报告期新开工的面积B、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C、上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D、上期已经停建本期未恢复施工的