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毕业论文

房地产开发企业的纳税筹划研究

——以中冶京唐为例

院别

管理学院

专业名称

会计学

班级学号

1136101

学生姓名

李文凯

指导教师

2017年05月日

房地产开发企业的纳税筹划研究——以中冶京唐为例

摘要

面对日趋发展完善的市场经济和竞争激烈的外部环境，如何合理设计纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化，无论是对房地产企业还是国内其他企业来说，都是一个迫切而又十分重要的新课题。

本文的研究目的是在现行税法约束下，房地产企业如何站在企业战略的高度合理安排自己的经营活动，合理利用税收优惠政策，通过税种分析，数据测算，找到最佳的节税点，从而降低企业的税负，增强企业盈利能力。

本文按照从理论到实务的研究思路开展论述，首先对纳税筹划相关理论进行探讨，阐明纳税筹划的基本内涵，基本原则与方法；

然后通过介绍房地产行业涉及相关税种情况提出房地产行业涉及的各个主要税种并对其涉税业务提出纳税筹划思路和筹划技巧；

最后，介绍中冶京唐集团纳税筹划的实际案例，根据中冶京唐具体业务结合税收相关政策，拟定出中冶京唐最佳纳税筹划方案。

关键词：

房地产，纳税筹划，筹划方案，土地增值税，营业税

StudyofTaxPlanningofRealEstateDevelopmentCompany

Author：

XiaoChenzhong

Tutor：

ChangYouling

Abstract

Onthegraduallyperfectmarketingeconomyandvehementcompetitioncondition,howtodesigntax-planningprojectfordepressingcostandincreasingprofitandachievingmostvalueofcompany,itisanewquestionwhichisinsistentandveryimportant.Theemphasisofthispaperistohelptherealestatecompanyarrangeitsoperationalactivitiesaccordingtothebusinessstrategyandfindoutthebestwaytolowerthecostandincreasetheabilitytomakeprofitbytaxplanning,whichincludesmakinguseofpreferredpolicies,calculatingandfindingthebesttaxsavingpoint.Thisarticleisexpatiatedfromtheorytopractice.Firstly,itdiscussessometheoriesabouttax-planning,expatiatesandstudiesthemeanings,thebasicprinciplesandthemainwaysoftax-planning.Secondlyitexpatiatesthemaintaxkindsoftherealestatecompanyandstudiesthethoughtsandtechniquesofthemintherealestatecompany.Last,ittakestheMccJingtangConstructionCorp.Ltd.asanexample,accordingtotheactualcaseandaoncreteoperationandpreferredpoliciesoftaxpaying,wedesignacomprehensivetaxplanforit.

Keywords:

RealState,Tax-PlanningDesign,PlanningProgram,LandValue-Added

Tax,BusinessTax

目录

1绪论1

1.1研究背景和研究意义1

1.2国内外研究现状1

1.2.1国外研究现状1

1.2.2国内研究现状2

1.3研究方法3

1.4研究内容3

2纳税筹划的理论研究4

2.1纳税筹划的基本内涵4

2.1.1纳税筹划的含义4

2.1.2纳税筹划与避税、偷税的区别4

2.2纳税筹划的基本原则5

2.3纳税筹划的基本方法5

结论7

致谢8

参考文献9

附录9

附录A10

附录B15

1绪论

1.1研究背景和研究意义

自上世纪80年代我国开始推行住房分配货币化以来，房地产业得到了较大的发展，随着房地产市场的日趋完善及行业竞争的加剧，加上近几年国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，从土地、税收、金融等方面对房地产行业实行监管与调控，房地产开发企业面临的竞争压力越来越大，企业要想在这样的环境中生存就必须在同等的竞争条件下拥有自己独特的竞争优势，除了走品牌化经营，实行差异化竞争战略外，越来越多的企业采用了成本领先战略，而进行纳税筹划，降低企业的成本无疑是企业在市场竞争中的一个有效策略。

由于不同地区和不同行业之间存在很大的税收政策差异性，在经济发展上也存有不同的政策倾向性，同时我国的税收制度也存在不完善性，这些都为纳税筹划提供了广阔的空间和条件。

一方面，房地产开发企业作为法人实体，应当执行国家的税收法律政策，依法照章纳税；

另一方面，作为经济人的房地产开发企业又要进行纳税筹划，在法律允许的范围内合理合法的筹划企业的各项涉税业务，从而达到降低税负，实现企业利益最大化的目的。

这就对房地产开发企业开展纳税筹划提出了新的要求，也是本文选题的主要原因和出发点。

1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

税收筹划在国外已经相当普遍，它包括了对个人的税收筹划、区域性的税收筹划以及跨国投资的税收筹划。

20世纪80年代以来，税收筹划业务广泛开展的同时，对税收筹划理论的研究蓬勃发展，相关的文章、刊物、书籍不断出现，以税收筹划为主要内容的国际性税收筹划专业杂志开始广泛发展，如《税收管理国际论坛》、《税收筹划国际评论》。

一些公司和个人开始撰写关于税收筹划的专著，如伍德赫德费尔勒国际出版公司（在纽约、伦敦、东京等地设有机构）于1989年出版过名为《跨国公司的税收筹划》的一本专著，书中提出的论点及税收筹划的技术在一些跨国公司中颇有影响；

CarolineDoggart在《税收筹划及应用》一书中讲述税收筹划以及其应用；

英国郎曼公司出版的《信托与税收筹划》一书中主要讲述了各种不同的信托方式和各个不同税种的税收筹划。

（美）麦肯齐，（美）贝兹对美国房地产的基本经济背景进行分析、如何理解房地产市场以及对房地产发展的主要影响和房地产投资等作了深入的研究。

但是，对于某一行业如房地产业税收筹划研究不多。

并且，由于各国的房地产税制不同，因此根据各国的房地产税制而进行的专门税收筹划各不相同，这对于我国的房地产企业税收筹划没有太多借鉴意义。

1.2.2国内研究现状

在我国纳税筹划目前还不是很成熟，对于某一行业如房地产业的纳税筹划研究不是很多。

房地产企业的单个税种进行筹划的有：

陈晓红（2005）认为房地产开发企业的税费中,土地增值税占有较大的比重,它税率高、税负重,对土地增值税的筹划就显得更加重要。

可以根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额,从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

苏强（2006）认为土地增值税税务筹划的方法有针对纳税主体进行筹划、通过合理定价筹划、借款利息扣除筹划、巧用装修合同筹划等，而且以案例的形式来分别阐述了以上筹划方法，为相关企业进行土地增值税筹划提供了有益借鉴。

林志玲（2007）认为目前我国对土地增值税的清算规定被人们重新关注。

从土地增值税的税率级次的范围划分出发,试图分析开征土地增值税对企业税负及利润的影响程度,同时也验证了这一税种的实际开征与其初衷是相适应的。

从房地产企业集团的角度来进行税收筹划的主要有：

北京大学法学院翟继光（2005）认为房地产企业税收筹划可以根据企业自身的特点，在利息支付、代收费用处理、费用分别核算、将出租变为投资、房产税计算的转换、两次销售房地产、利用土地增值税优惠政策、开发多处房地产、增加扣除项目等十个方面来进行研究，很全面的对房地产业如何进行税收筹划提出了自己的观点。

侯立新（2006）从房地产企业所涉及的各税种出发，根据房地产业的业务流程的纳税情况，提出了一系列合理避税的解决方案，并指出房地产业税收筹划的高风险性和涉税纠纷的应对技巧。

王尤贵、李颖（2006）认为房地产开发企业涉及的税种比较多,并不是所有的税种都适合进行税收筹划。

当前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要税种有:

营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。

由于不同税种的性质不同,税收筹划的途径、方法及收益也不同。

以上这些是关于房地产企业国内外纳税筹划研究状况，在我国纳税筹划的研究有待进一步发展和探讨。

1.3研究方法

本文研究采取规范研究与实例分析相结合的方法，在论文的前半部分采取规范研究的方法，以纳税筹划基本理论为基础，结合房地产行业具体情况阐述房地产行业纳税筹划的基本问题。

后半部分采取实例的方法，结合中冶京唐实际情况，根据中冶京唐的实际业务对其进行纳税筹划，以得出最佳纳税方案。

1.4研究内容

本文拟在研究纳税筹划基本理论和房地产业的税收政策的基础上，结合房地产业的具体经营业务，采用大量的具有实际操作性的案例，系统性地展开对房地产开发企业的纳税筹划研究。

论文共分五章。

第一章介绍了纳税筹划的国内、外的研究现状，找出目前我国纳税筹划研究存在的一些问题，确定了本文研究的目标、思路与具体采用的研究方法。

第二章对纳税筹划的基本理论进行阐述，着重介绍了纳税筹划的涵义，纳税筹划的基本原则与方法。

第三章主要介绍目前我国房地产业的税收制度，包括涉及的主要税种的涉税业务和优惠政策等。

第四章对房地产开发企业营业税、房产税、土地增值税和企业所得税等税种的筹划方法与技巧进行阐述。

论文的第五章则对中冶京唐的具体筹划进行了实际分析。

本文的研究目标是将纳税筹划的基本理论和基本方法运用到房地产开发企业中去，试图站在战略的高度，系统地考虑房地产开发企业的纳税筹划问题。

2纳税筹划的理论研究

2.1纳税筹划的基本内涵

2.1.1纳税筹划的含义

纳税筹划概念起源于西方经济学，自上世纪九十年代传入我国，又称税务筹划、税收筹划，英文为taxplanning或taxsaving。

虽然国内没有一个统一的概念，但大家有一些共识，即纳税筹划是纳税人在税收法律许可的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等事项进行科学、合理的事先选择和策划，以达到税收负担最低或税收利益最大的目的的一种财务管理活动。

2.1.2纳税筹划与避税、偷税的区别

在对纳税筹划的认识上，很多人往往将其与避税、偷税混为一谈，其实，这三种行为有着明显的区别。

1、纳税筹划与偷税

偷税是指纳税人有意违反税法的规定，使用欺骗、隐瞒的手段，不缴或减缴纳税款的违法行为。

纳税筹划与偷税有着本质的不同:

从法律角度看，偷税是违法的。

它发生了应税行为，却没有依法如期、足额地缴纳税款，而是通过漏报收入、虚增费用、进行虚假会计记录等手段达到少纳税的目的。

而纳税筹划所涉及的内容则是法律所允许的甚至鼓励的，它有明确的法律条文为依据，纳税筹划行为不但谋求自己利润最大化，而且依法纳税、履行税法规定的义务税收利益[1]。

从行为性质上看是公然违反税法与税法对抗的一种行为。

偷税的主要手段表现为纳税人通过有意识地谎报和隐匿有关纳税情况和事实，达到少缴或不缴税款的目的，其行为具有明显的欺诈性质。

而纳税筹划则在遵守税法的前提下，利用法律规定，结合纳税人的具体经营状况来选择最有利的纳税方案，当然它也包括利用税法的缺陷或漏洞进行的减轻税负的活动。

纳税筹划行为的性质是合法的，至少它不违反法律的禁止性条款。

从行为目标上看，偷税的目标是少缴纳或不缴纳税收，而纳税筹划是以应纳税义务人的整体经济利益最大化为目标，依法纳税、履行税法规定的义务，维护国家的税收利益是纳税筹划的前提，税收利益只是其考虑的一个因素而己。

从时间和手段上看，偷税通常是在纳税义务发生后进行的，纳税人通过缩小税基、降低税率适用档次等欺骗隐瞒方法来减轻应纳税税额。

纳税筹划则是在纳税义务尚未发生时进行的，是通过对生产经营活动的事前选择、安排来实现的。

2、纳税筹划与避税

避税是指纳税人利用税法漏洞或者缺陷钻空取巧，通过对经营及财务活动的精心安排，以期达到纳税负担最小的经济行为，因此它是立足于税法的漏洞，打“擦边球”钻税法的空子，通过对其经济行为的巧妙安排，来谋取不正当的税收利益。

而且避税一般是在纳税义务发生后进行的，通过对一系列以税收利益为主要动机的交易进行人为安排实现的，目的是减轻或解除税收负担。

而纳税筹划则是遵守国家税法的规定和遵循政府的税收和税收立法意图，在纳税义务确立之前为了节税所作的对投资、经营、财务活动的事先安排。

纳税筹划从形式到内容完全合法，反映了国家税收政策的立法意图，是税收法律予以保护和鼓励的。

2.2纳税筹划的基本原则

1、合法性原则。

纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。

2、整体性原则。

纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。

3、减税性原则。

纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。

所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。

4、成本效益原则。

纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。

5、筹划性原则。

纳税筹划是一种以筹划为前提的行为，因此，纳税筹划应当遵循筹划性原则，筹划的目的是能够满足税收优惠所规定的条件，或者能够最大限度的减轻税法所确认的交易额、经营额或者收入额。

2.3纳税筹划的基本方法

纳税筹划的方法有很多，总结起来可以分为以下几类:

1、免税法。

免税法是通过筹划使纳税人成为免税人，或者使纳税人从事免税活动，或者使征税对象成为免税对象而免除税负的纳税筹划方法，这种方法从技术层面上看比较简单，因为它不需要利用数理、统计、财务管理等专业知识进行纳税筹划，但它的适用范围比较小，因为免税对象一般都是特定行业或应满足特定条件的业务，不具有普遍性。

同时，这种方法有一定的风险性。

能够运用免税法的企业往往是一些投资于被认为投资收益率较低或风险高的地区、行业、项目的企业。

2、减税法。

减税法是通过减少应纳税额而直接节税的纳税筹划方法。

这种方法比较简单易行，但同样由于减免税政策适用对象也是特定行业和纳税行为，所以这种方法也不能普遍适用。

3、分拆法。

分拆法就是使所得或者收入在两个或更多纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。

也就是通过使纳税人的计税依据合法和合理地减少，从而减少应纳税额。

分拆法使用起来要充分考虑费用与收益这两个因素[2]。

4、扣除法。

扣除法是通过使纳税的扣除额增加而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。

扣除法适用范围较大，这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少，也可以通过增加本期可扣除金额，起到延期纳税的作用，所以，这种方法使用十分广泛。

5、税率差异法。

税率差异法就是利用税率的差异而直接节减税收的方法。

实行比例税率的税种常常有多种比例税率，通过筹划，可以寻求最佳税负点。

对于实行累进税率的税种，可以通过防止适用税率的爬升来降低税负。

6、抵免法。

抵免法是通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。

由于税收抵免政策比较多，所以这种方法适用范围比较广泛，筹划方法也比较简单，尽量使抵免项目最多化，直接降低应纳税额。

7、延期纳税法。

延期纳税法是通过使纳税人延期缴纳税收而取得相对收益的纳税筹划方法。

这种方法没有绝对减少税款缴纳，而只是利用延缓纳税，取得资金的时间价值。

它的计算方法比较复杂，需要预测当期及以后期的纳税所得。

以上就纳税筹划的理论基础作了概括性的总结和阐述，包括纳税筹划的基本内涵、基本原则、基本方法三个大的方面，为后面的实例研究奠定了理论基础。

结论

本文主要针对房地产开发企业的纳税筹划问题展开探讨和研究，本文首先阐述了纳税筹划的理论基础。

然后本文站在企业的角度、运用相关的税收政策，采用适当的纳税筹划方法和技巧，对房地产开发企业涉及的营业税、房产税、土地增值税、企业所得税主要税种进行了研究，最后结合中冶京唐的纳税筹划实践，总结了中冶京唐进行纳税筹划的工作步骤，制订了总体的纳税筹划方案，并对具体的筹划实例进行了分析，整个筹划工作的效果明显，起到了很好的节税作用。

通过以上研究，本人认为，房地产开发企业的纳税筹划应综合考虑多方面的因素，结合企业的税收状况，针对企业的纳税特点，展开筹划，作出最佳的纳税筹划方案，这样才能合理、有效的控制企业成本，达到企业利润的最大化。

企业纳税筹划可以合法、合理的减轻企业的税收负担，获取最大的利润，为企业的进一步发展创造生机。

因为纳税筹划的背后会牵涉到许多具体的细节问题，不是仅仅通过单纯的书面描述能够完成和达到的，这些不足之处有待在今后的学习和工作中做进一步的探讨和研究。

致谢

在毕业论文完成之际，我要特别感谢我的指导老师常友玲老师的悉心指导和谆谆教诲。

在我撰写论文的过程之中，常老师及其认真负责的指导我的论文，提出了大量的意见，给出了很多正确性的指导，在论文的选题，构思和资料的收集方面，给了我很大帮助，在论文的撰写中，常老师也是认真负责的批改、修正我的论文的错误和不足之处，最后在论文的整体以及成文定稿方面更是给我很多修改的建议。

在这之中，感谢常老师耐心的批改，她的一丝不苟的工作作风让我大为感动并牢记在心。

在此，我表示深深的敬意和真挚的感谢。

在论文的写作过程中，也得到了许多同学的宝贵建议，在此一并致以诚挚的谢意。

感谢所有关心、支持、帮助过我的良师益友。

最后，向在百忙中抽出时间对本文进行审阅并提出宝贵意见的各位老师表示衷心地感谢！

最后,由于时间有限与理论水平有限,文章中肯定存在不少疏漏和不足之处,希望各位老师与同学对本篇论文进行指正。

参考文献

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2Edition,2006.

[15]SallyM.Jones,ShellyC.Rhoades-Catanach.AdvancedStrategiesinTaxation[M].McGraw-HillCompanies,2004.

附录

附录A

AnalysisonRiskPreventionofTaxPlanninginRealEstateDevelopmentEnterprise

Taxplanningrefersthattaxpayerdealswithfinancial,operating,organizingandotherbusinessproceedingsinrangeoftaxlawsoastodelayoralleviateenterprisetaxesandrealizethelargestbenefitafterpayingtaxes.Therealestatedevelopmententerprisehasthecharacteroflongperiod,complicatedoperation,largecapitalrequirementandsoon.Therefore,theenterprisecanrealizetheaimoftaxplanningthroughusingtaxfavorablepolicy,selectingadvantageoperationmode,adoptingrationallyaccountingprinciple,takinginvestmentplansoastoshortentaxbase,decreasetaxrateandincreasecounteractingcost.However,thereareso