天津普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准.docx

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天津普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准

服务等级

一 级

基础条件

小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房；绿化率 35%以上（包

括水面）；绿化、休闲活动中心、场地 1500 平方米以上；固定活动馆所 300 平方米以上；

专用固定停车泊位 1 个/3 户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三

项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。

服务内容

服务标准

收费标准

（元/月.平方米）

房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理

服务。

2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。

小

区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、

美观。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙

面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂

现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。

4、对违

反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门

依法处理。

5、阳台封闭规格色调一致。

6、空调安装位置统一，有

条件的组织实施冷凝水集中排放。

7、房屋装修符合规定，有装修管

理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请

方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管

理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对

私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问

题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

1.00

（已包含税、费）

设施设备

1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明

天津普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准

维修养护

确,执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运

转正常,维护良好,有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、

保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理

措施、处理记录。

3、实行 24 小时报修值班制度。

急修报修半小时

内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率 90%以上。

4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练,严格遵守操作规

程及保养规范。

5、道路、停车场平整通畅,交通标志齐全规范。

6、

楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率 98%以上,按规定时间定时开

关。

7、设备用房整洁,主要设施设备标识清楚齐全,危及人身安全隐

患处有明显标志和防范措施。

8、雨水井、化粪井每月检查 1 次,根

据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停

水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。

公共秩

序维护

1、门岗室美观整洁，人员统一着装。

    设专人 24 小时值勤，其中主

出入口不少于 12 小时立岗值勤。

对本区机动车出入验证；对外来机

动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行 24 小时不间断巡逻，

不少于 12 次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。

巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时

报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警

示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指

定位置。

非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施 24 小时

安全监控并记录及时。

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防

器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、

水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，

保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫 2 次，干净整

洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2 次。

2、公共区域日常

设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫

2 次；扶手每天擦洗 2 次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合

理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口、楼层收集垃圾，

每天 2 次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁 2 次，无异味。

8、公共区域玻璃每周擦洗 1

次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投

放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物

符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

绿化养

护管理

1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有

良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。

发

现死树应在一周内清除，并适时补种。

2、草坪生长整齐，高度不应

超过 10 公分，超过时应及时进行修剪。

3、草坪及时清除杂草，有

效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱枝叶较茂密，超过

平齐线 10 公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清

除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松

土，花草树木长势良好。

6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫

害无明显迹象。

7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

8、绿化

地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

综合管

理服务

1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方

案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定

服务等级

二 级

基础条件

小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房；绿化率 30%以上（包

括水面）；绿化、休闲活动中心、场地 1000 平方米以上；固定活动馆所 200 平方米以上；

具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；体育活

动场地不少于一项设施。

服务内容

服务标准

收费标准

（元/月.平方米）

公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、服务人员

统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员 80%持有

物业管理上岗证书，特种作业员工应 100%持有政府或专业部门颁发

的有效证书上岗。

5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备

档案、收费管理、日常办公等进行管理。

6、建立完善的档案管理制

度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理

档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

7、设

置“服务中心”，公示服务联系电话， 24 小时有管理人员接待住户，

处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投

诉，有效投诉处理率 100%。

8、提供有偿特约服务和代办服务，公示

服务项目及收费标准。

9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、

问卷调查等形式开展回访工作，回访率 85%以上。

每年进行一次满意

度抽样测评，满意率达到 85%，并对薄弱环节进行改进。

10、建立健

全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。

11、

建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使

用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、召集首次业主会会议，协助组建业主委员会并配合其工作

房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理

服务。

2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。

主要路口设有

路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

3、房屋外

观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；

外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、

广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及

擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳

台封闭统一有序。

6、空调安装位置统一。

7、房屋装修符合规定，

有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验

装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行

出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收

手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时

劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

0.75

（已包含税、费）

设施设备

维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明

确，执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运

转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备

故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行 24 小时报修值班制度。

急修报修半小时内到达现场，预约

维修报修按双方约定时间到达现场，回访率 85%以上。

4、水、电、

电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规

范。

5、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。

6、楼道灯公共照明设

备完好率 95%以上，按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要

设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措

施。

8、雨水井、化粪井每季度检查 1 次，根据需要定期清理疏通，

保持通畅，无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后，按

规定时间提前通知用户。

公共秩

序维护

1、门岗室整洁，人员统一着装。

设专人 24 小时值勤，其中主出入

口不少于 10 小时立岗值勤。

对本区机动车出入验证；对外来机动车

登记换证。

2、按照规定路线和时间进行 24 小时不间断巡逻，不少

于 8 次，对小区重点部位每 2 小时巡查一次，并做好巡查记录。

巡

逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报

告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示

标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定

位置。

非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施 24 小时安

全监控并记录及时。

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器

材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、

水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，

保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫 1 次，干净整

洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 1 次。

2、公共区域日常

设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫

1 次；扶手每天擦洗 1 次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合

理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口收集垃圾，每天 2

次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾

设施每天清洁 1 次，无异味。

8、公共区域玻璃每月擦洗 2 次。

9、

对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行

保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立

消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药

物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关

规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

绿化养

护管理

1、花草树木生长正常，绿化效果良好，有较好的观赏效果。

无枯死、

无树挂，树木不歪斜。

发现死树应在半月内清除，并适时补种。

2、

草坪生长整齐，保持修剪。

3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳

生；无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱

根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。

无枯死植株，无明显秃

裸。

5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树

木长势良好。

6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹

象。

7、园林