价格鉴证知识Word下载.docx

价格鉴证知识Word下载.docx

《价格鉴证知识Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《价格鉴证知识Word下载.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

①房地产价值=房地产净收益/综合资本化率；

总费用=管理费+维修费+保险费+税金；

②土地价值=土地净收益/土地资本化率；

土地总费用=管理费+维修费+税金。

③土地价值=房地产价值-建筑物现值；

建筑物现值=重置价值-年贬值额×

已使用年限；

土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率；

建筑物净收益=建筑物现值×

建筑物资本化率；

④建筑物价值=房地产价值-土地价值；

建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率

⑤综合资本化率=（土地价值×

土地资本化率+建筑物价值×

建筑物资本化率）/（土地价值+建筑物价值）。

第六章机器设备价格评估

一、影响机器设备价格的因素

1、个别因素；

2、交易因素；

3、时间因素；

4、区域因素。

二、机器设备价格评估方法

三、机器设备价格评估方法公式

1、市场法：

①直接匹配法；

②因素调整法；

③成本比率调整法。

①直接匹配法公式：

P=P'

±

Δi;

P'

参照物价值；

Δi差异调整。

②因素调整法公式：

个别因素修正系数×

区域因素修正系数。

C=待估对象个别因素指数/可比实例个别因素指数=100/（）；

D=待估对象区域因素指数/可比实例区域因素指数=100/（）。

③成本比率调整法：

根据参照物售价占重置成本比率。

2、成本法：

评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。

Α、重置成本：

①直接法；

②物价指数法；

③重置核算法；

④综合估价法；

⑤重量估价法；

⑥类比估价法。

①直接法：

直接询价或使用价格资料；

②物价指数法公式：

重置成本=历史成本×

（当前年份指数/基年指数）

各年环比指数乘积；

③重置核算法：

根据生产成本、销售费用、利润、税金。

④综合估价法公式：

RC=（M/K+M′）×

（1+K′）×

（1+K″）/（1-r′）

设备价格=（主材费/成本主材费率+主要外购件费）×

（1+成本利润率）×

（1+非标准设备设计费率/设备数量）/（1-综合税率）。

⑤重量估价法公式：

RC=W×

R×

K+P+T

设备价格=设备净重×

综合费率×

调整系数+合理利润+税金；

K（1+r）/（1-r′）;

设备价格=设备净重×

调整系数×

（1+利润率）/（1-综合税率）。

⑥类比估价法公式：

RC=（A/A′）Χ×

S设备价格=（待估设备生产能力/参照物设备生产能力）规模指数×

参照物设备价格。

a、运杂费：

①国产设备运杂费=国产设备原价×

国产设备运杂费率；

②进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×

进口设备国内运杂费率。

b、设备安装费：

国产设备安装费=国产设备原价×

设备安装费率。

①进口设备安装费=进口设备到岸价×

c、基础费：

国产设备基础费=国产设备原价×

国产设备基础费率；

进口设备基础费=进口设备到岸价×

进口设备基础费率。

d、进口设备从属费用：

①海运费=设备离岸价×

海运费率；

海运费率：

远洋5-8%，近洋3-4%。

②国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）×

保险费率/（1-保险费率）；

保险费率：

一般在%左右。

③设备到岸价=设备离岸价+海运费+国外运输保险费。

④关税=设备到岸价×

关税税率；

关税税率：

按现行关税税率表计算。

⑤消费税=（设备到岸价+关税）×

消费税率/（1-消费税率）；

消费税率：

按国家发布的消费税率表计算。

⑥增值税=（设备到岸价+关税+消费税）×

增值税率

⑦银行财务费=设备离岸价×

费率；

银行财务费率：

外贸手续费=设备到岸价×

外贸手续费率；

外贸手续费率：

%

⑨车辆购置附加费=（设备到岸价+关税+消费税）×

费率。

以上10%;

以下5%。

裸车价格=开票价格（含增值税）÷

（1+增值税率）。

В、实体性贬值

①观察法：

通过观察，凭借视觉、听觉、触觉或借助检测工具对设备进行检查，根据经验对设备状态、损坏程度做出判断。

②使用年限法：

a、实体性贬值率=已使用年限/总使用年限；

b、实体性贬值率=剩余加权使用年限/（剩余加权使用年限+加权投资年限）

c、剩余加权使用年限=现行重置成本×

剩余使用年限

d、加权投资年限=现行重置成本×

投资年限

③修复费用法：

实体性贬值=可修复性贬值+不可修复性贬值；

不可修复性贬值=（重置成本-可修复性贬值）×

已使用年限/总使用年限。

С、功能性贬值:

①功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本；

②功能性贬值=超额运营成本×

（1-所得税税率）/r×

[1-1/（1+r）N]

D、经济性贬值：

①经济性贬值率=[1-（设备预计可利生产能力/设备原设计生产能力）Χ]；

②经济性贬值=设备年收益损失额×

[1-1/（1+r）N]。

2、收益法：

生产线、成套化工设备等具有独立获利能力可以使用收益法评估。

Ρ=А/r×

第七章林木资源资产价格评估

一、影响资源资产价格的因素

1、营林生产成本；

2、投资利息；

3、利润；

4、税金；

5、林木生产中的损失；

6、地租；

7、地区差价和树种差价。

二、资源资产价格评估方法

1、市场法，2、剩余法，3、收益法，4、成本法。

三、资源资产价格评估方法公式

Ρ=k×

k′×

G×

Q；

评估值=林分质量调整系数×

物价指数调整系数×

参照物单位蓄积量价格×

待估林木资产蓄积量。

2、剩余法：

Ρ=W-C-F+S；

评估值=销售总收入-木材经营成本-木材经营合理利润+林木资源的再生价值；

经营成本包括：

采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及税金。

3、收益法：

Ρ=∑（А-С）/（1+r）t；

А为t年收入；

С为t年生产成本；

n为经营器。

4、成本法：

Ρ=k·

∑С/（1+r）N-t；

k为林分质量调整系数；

n为林分年龄。

三、资源资产价格评估方法适用范围

a、市场法不适用防护林；

b、收益法适用于有经营收益林木；

c、成本法适用于幼龄林。

第八章矿产资源资产价格评估

一、影响矿产资源资产价格的因素

1、稀缺程度和可替代程度；

2、供求状况；

3、矿床自然丰度和地理位置；

4、科技进步；

5、资本化率。

二、矿产资源资产价格评估方法

1、贴现现金流量法（高），2、可比销售法（高），3、约当投资--贴现现金流量法（高），4、重置成本法（高），5、地勘加和法（高），6、地质要素评序法（低），7、联合风险勘查协议法，8、粗估法。

三、矿产资源资产价格评估方法公式

1、贴现现金流量法：

Ρ=∑[（W-W′）×

1/（1+r）t]；

W为年剩余利润额：

W=年销售收入-年经营成本-年资源补偿费-资源税金-其它税金；

W′为社会平均收益额：

W′=年销售收入×

社会平均利润率。

2、可比销售法：

Ρ=Ρ′×

μ×

ξ×

φ×

θ，Ρ′为实例采矿权成交价格；

μ为规模调整系数；

ξ为品位调整系数；

φ为价格调整系数；

θ为差异调整系数。

①规模调整系数=待估采矿权探明储量/实例采矿权探明储量；

②品位调整系数=待估采矿权平均品位/实例采矿权平均品位；

③价格调整系数=待估采矿权矿产价格/实例采矿权矿产价格；

④差异调整系数=待估采矿权差异总值/实例采矿权差异总值。

3、约当投资-贴现现金流量法：

Ρ=Τ/（Τ+Τ′）×

W″。

W″为资产收益现值；

Τ为原探矿权人投资现值；

Τ′为新探矿权人投资现值。

W″=∑[W·

1/（1+r）t];

Τ′=∑[Τ″·

Τ可用重置成本法计算。

W为t年收益额；

Τ″为t年投资值。

4、重置成本法：

Ρ=Ρ′·

（1+f）·

（1-ξ）=∑[U×

P″]·

（1+ε）·

（1+f）·

（1-ξ）。

Ρ′为探矿权重置成本；

f为地探风险系数；

ξ为技术性贬值系数；

U各类地勘实物工作量；

P″为工作量现行市价；

ε为四项费用分摊系数。

5、地勘加和法：

Ρ=Ρ′+L;

L=M×

T/（T+G）。

Ρ′为不含勘查风险的探矿权净值；

L为应分配的超额利润；

M为超额利润总额；

T为地勘总投资；

G为矿山建设总投资。

6、地质要素评序法，7、联合风险勘查协议法，8、粗估法。

第九章水资源价格评估

一、水资源价格的构成要素：

1、水资源费：

①水资源保护费，②水资源使用费③水资源补偿费。

2、水费：

开发过程中发生的费用（如：

工程运行管理费，固定资产折旧，大修理费，其它计入成本的防风费、观测试验费、科研费、保险费、外购水费）。

二、水资源价格评估公式:

P=Y-C-D×

S

水资源价格=净化水的市场价-成本-开发的投资额×

第十章无形资产价格评估

一、影响无形资产价值的因素

1、产权因素；

2、获利能力因素；

3、技术因素；

4、风险因素；

5、无形资产的取得成本；

6、机会成本；

7、市场因素；

8、使用器限；

9、其它因素。

二、无形资产价格评估方法

1、收益法，2、成本法，3、市场法。

三、无形资产价格评估方法公式

1、收益法：

（1）Ρ=∑（K×

R）/（1+r）t；

K为分成率；

R为t年收益额。

（2）Ρ=∑R/（1+r）t；

R为t年超额收益。

（3）无形资产超额收益确定

A、销售量不变，单位成本不变；

R=（P-P′）×

Q×

（1-T）。

B、价格不变，单位成本不变；

R=（Q-Q′）×

（P-C）×

C、成本降低；

R=（C-C′）×

②差额法：

无形资产超额收益=净利润-净资产总额×

行业平均收益率。

③分成率法：

销售收入分成率=销售利润分成率×

销售利润率；

销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率。

④要素贡献法（三分法）：

资本、技术和管理；

A、资金密集型行业贡献依次为50%，30%，20%；

B、技术密集型行业贡献依次为40%，40%，20%；

C、一般行业贡献依次为30%，40%，30%；

D、高科技行业贡献依次为30%，50%，20%。

A、无形资产重置成本的估算；

（1）自创无形资产：

①核算法：

无形资产重置成本=成本+期间费用+合理利润；

期间费用=管理费用+财务费用+销售费用。

②倍加系数法：

无行资产重置成本=（c+β′v）/（1-β″）×

（1+L）。

C为研发中的物化劳动消耗；

v为研发中的活劳动消耗；

β′为创造性劳动倍加系数；

β″为平均风险系数；

L为无形资产投资报酬率。

（2）外购无形资产：

①市价类比法；

②物价指数法。

B、无形资产贬值率的估算；

（1）专家鉴定法；

（2）剩余经济寿命预测法。

第十一章专利和专有技术资产评估

第一节专利资产评估

一、影响专利资产价值的因素（专利有效期20年）

1、法律因素；

2、技术因素；

3、经济因素；

4、风险因素。

二、专利价格评估方法

三、专利价格评估方法公式

Ρ=∑（K×

利用销售收入分成率来计算分成额，采用相应折现率求现值。

A、研制成本；

（1）直接成本；

①材料费，②工资费用，③专用设备费，④资料费，⑤咨询鉴定费，⑥协作费，⑦培训费，⑧差旅费，⑨其它费。

（2）间接成本；

管理费，非专用设备折旧费，应分摊的公共费用及能源费用。

B、交易成本；

技术服务费，交易过程中差旅费及管理费，手续费，税金。

C、专利费；

包括：

专理代理、申请、审查请求、维护、证书、年费。

3、市场法：

较少采用。

第二节专有技术资产评估

一、影响专有技术资产价值的因素

1、使用期限；

2、预期获利能力；

3、开发成本；

4、保密措施。

二、专有技术价格评估方法

三、专有技术价格评估方法公式

Ρ=∑R/（1+r）t；

预测可使用年限内税后利润，按照相应分成率确定分成额，根据相应的折现率确定评估值。

根据成本确定。

第三节商标资产评估

一、影响商标资产价值的因素（商标有效期10年，可续展）

1、商标的法律状态；

2、商标的知名度；

3、商标所依托的商品；

4、宏观经济状况；

5、评估目的；

6、类似商标的交易情况；

7、商标设计、广告宣传；

8、其它因素。

二、商标资产价值评估方法

三、商标资产价值评估方法公式

Ρ=∑R/（1+r）t；

A、商标资产转让的评估；

预测使用年限内超额利润，根据相应的折现率确定评估值。

B、商标许可价值评估；

预测使用年限内新增净利润，根据相应的折现率确定其价值，再根据分成率确定评估值。

2、成本法较少使用。

3、市场法较少使用。

第四节商誉的评估

一、商誉评估方法

1、割差法，2、超额收益法。

二、商誉评估方法公式

1、割差法：

评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和。

2、超额收益法：

（1）超额收益资本化价格法；

Α、商誉的价值=（企业预期年收益额-行业平均收益率×

该企业的单项资产评估价值之和）/资本化率；

Β、商誉的价值=被评估企业的单项资产评估价值之和×

（被评估企业预期收益率-行业平均收益率）/资本化率。

被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和。

（2）超额收益折现法：

Ρ=∑R/（1+r）t。