租赁清水塘水上加油站项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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投资回收期：
12.28年
内部收益率：
6.88%
财务净现值：
128
吨油投资：
113万元
主要设施
占地面积：
4186m2
建筑面积：
280m2
罩棚面积：
600m2
进出口数量：
2个
储罐数量：
4具
储罐容积：
120m3
加油机数：
4台
加油泵数：
8个
土地情况
土地面积（净用地）：
4186m2
租赁期限：
20年
土地性质：
其他商服用地
证件情况
□立项批复
□房屋产权
■营业执照
□计量合格
■土地证
■零售许可
■国税登记
□其它1
□用地规划
■危经许可
■地税登记
□其它2
□工程规划
■消防许可
□环保合格
□其它3
其它服务
经营项目
■便利店
□洗车
□TBA
□快餐
进程安排
交接工期：
2010年12月
开工日期：
2011年3月
投运日期：
注：
TBA包括汽车维修、更换机油配件等。
1.2编制原则
1）严格遵循和执行国家、行业、地方的有关法律法规及规范标准，严把“规划关、效益关、安全关、质量关、法律关”，在确保投资安全的前提下，实现投资效益的最大化，为销售业务又好又快发展奠定坚实的基础。
2）以企业网络发展规划为依据，以地方政府行业发展规划为前提，根据加油站所在地成品油的供需关系，分析当前，预测未来，认真研究项目的可行性，为投资决策提供可靠依据。
1.3编制依据
1.3.1遵循的行业规范、标准
1）《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）2006版；
2）《建筑设计防火规范》（GB/T50016-2006）；
3）《建筑物防雷设计规范（2000版）》（GB50057-94，）；
4）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
5）《建筑物给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
6）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
7）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
8）《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）；
9）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
10）《石油化工企业职业安全卫生设计规范》（SH3047-1993）；
11）《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）；
12）《钢质管道及储罐腐蚀控制工程设计规范》（SY0007-1999）；
13）国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资[2006]1325号）。
1.3.2执行的企业管理规定、标准
1）《石油建设项目可行性研究投资估算编制规定》（石油计字[2006]945号）；
2）《石油建设工程其他费用补充规定》（石油计字[2005]71号）；
3）《工程勘察设计收费标准》（计价格[2002]10号）；
4）《中国石油天然气集团公司油库和加油（气）站建设项目经济评价方法与参数》（中油计字[2007]455号）；
5）《中国石油天然气集团公司建设项目经济评价参数（2008）》（中油计字[2007]455号）；
6）《成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定》（石油计字[2003]144号）。
7）中国石油销售分公司《加油站建设标准设计2008年版》
2市场分析
根据常德市桥南城区成品油市场环境及企业网络发展规划，对项目进行横向对比和综合研究，判断项目对销售业务发展的影响，从规划的角度，分析判断项目实施的必要性和可行性。
2.1市场环境分析
2.1.1地区经济
上年度本地区GDP达到1190亿元，占全省的9.3%；
增长速度达到13%。
人口630万人，占全省的9%，人均GDP1.8万元，比全省高2%；
汽车保有量达到8.56万辆，占全省的10%。
其中，大型货车36100辆、小型车47900辆。
该地区经济结构中，物流、日用品批发、服装批发等等集中化产业为支柱产业，市场经济非常活跃。
2.1.2交通状况
本地区高速通车里程204公里、道路通车里程20238公里。
该项目位于常德市鼎城区范围内,属市区，该项目在常德市城南善卷路上该路属于城市的主干道路。
根据该地区的道路发展规划，到2015年常岳、常澧、常安高速公路将建成通车，途经该地区的高速公路通车里程将达到400公里；
公路通车里程将达到26800公里。
常德城区分为江北城区、江南城区、德山城区三部分。
其中江南城区位于沅水以南鼎城区武陵镇，与常德步行街仅一桥之隔，主要由桥南工业园和桥南市场组成。
常德桥南工业园位于常德市江南城区武陵镇玉霞大道中段，319国道旁。
北依桥南大市场，南连德山开发区，离常德火车站2公里、常德桃花源机场8公里、常长高速公路出口2.5公里、常吉高速公路12公里。
现有68家企业，资产总值12亿，2009年实现工业产值8.5亿元；
桥南市场主要由桥南工贸市场、桥南副食城、桥南商贸城、桥南家电城、桥南轻纺市场组成。
常德沅水大桥南端的319国道和207国道交汇处，年成交额逾百亿，是中西部地区重要物流、信息流集散地
江南城区现有加油站6座，中石化十站、上通、桥南、七站加油站销量分别为为12吨/日、6吨/日、15吨/日、7吨/日，多能永兴站销量8吨/日。
中石油租赁后，通过IC卡客户加油以及中石油品牌形象，预计销量可达到8-10吨。
根据十二五新规划，江南城区将新修建沅水三桥，进一步连接与江北城区的联系，德山城区与江南城区的联系也随之更加紧密。
新桥预计于2011年底通车，届时，该站所临道路车流量将大幅增加，预计销量可达到12吨/日，柴汽比0.7。
2.2资源供需
该地区现资源供应单位中石化占主导地位，资源供应比例约为60%。
中石油比例为33%，占次要地位。
该区域资源供应具备较充足的特点。
目前成品油需求量达到44万吨，其中零售需求38万吨，柴汽比达到2.0，成品油需求结构中以运输行业需求为主，占61%。
过去3-5平均需求增长率达到7，预计未来3-5年平均增长率为5%。
该区域市场需求具备较旺盛的特点。
2.3网络规划
1）地区销售网络。
该地区现有加油站475座，平均单站日销量2.53吨，其中中国石油拥有45座，占9.2%，平均单站日销量5.6吨；
中国石化拥有151座，占32.6%，社会拥有270座，占58%。
该地区中石化拥有的位于长常高速公路的太子庙服务区加油站平均日销量最高，达到37吨。
根据该地区的政府行业发展规划，到2010年，该地区加油站数量由目前的465座增加到510座；
加油站平均单站日销量由目前的2.53吨提高到3.5吨。
2）公司网络规划。
规划2015年前，在该地区新增加油站25座，加油站总数达到70座，平均单站日销量达到9吨。
3）项目发展前景
该项目站址所在区域为城区，经济发展水平较高，成品油消费量呈上升趋势，项目发展前景广阔。
经过规划论证,永兴加油站的租赁,将填补我公司在桥南城区的空白，该项目对该区域的网络整体布局具有战略意义，符合发展规划定位要求，已经纳入整体销售网络发展规划。
3销量预测
3.1所临道路状况
该项目所临善卷路为常德市城南区的交通性主干道，是桥南区通往长常高速的快速通道。
站址与道路连接方式为平面直交，设出入口2个，出入口平均宽度为15米，适合大中型车进站加油。
3.2车流量测算
经2010年8月11日、14日、16日对车流量进行实测，每天测算3次，该站平均日交通流量为8477辆，其中大车30%；
中车30%；
小车40%。
测算公式：
当天车流量=非高峰期车流量*权重+高峰期车流量*权重
平均日车流量=工作日车流量*权重+休息日车流量*权重
该路段平均车速为50公里/小时。
依据道路重要性和城市发展速度，预计车流量5年内平均增长速度为20%。
3.3依托环境
3.3.1周边车辆保有情况（高速主路站不填）
该项目3公里商务区域内拥有桥南家电城和桥南商贸城等大型商圈，桥南汽车总站距项目选址约1公里，区域内年成品油需求总量2万吨，
3.3.2相邻站情况
该站周边2公里有中国石化加油站4座，合计日销量约25吨.
中石化在常德桥南区域加油站点分布完善,地理位置优越.在投运经营后要加大与其竞争力度。
3.3.3竞争力分析
设施竞争力：
加油站将依据行业建设标准进行设计，采用亚克力包装材料和零售信息系统，加油区布局为临道式，加油位4个。
与周边站比较设施较新，标示明显，具有较强的竞争实力。
品牌竞争力：
中国石油自2000年进入####地区以来，通过九年的发展，网络建设得到了突飞猛进的发展。
2009年，常德分公司销售成品油11.59万吨，投运加油站45座，为保证常德的成品油市场稳定做出了重要贡献，并成为当地纳税大户之一，很好的履行了中国石油的“经济、政治、社会”三大责任，我们相信中国石油在常德的市场份额将会越做越大，真正实现“三分天下有其一”的奋斗目标。
服务竞争力：
我公司拟将常德市永兴加油站建成桥南区域的形象站。
中油人将秉承“奉献能源、创造和谐”的企业宗旨，奉行“诚信、创新、业绩、和谐、安全”的核心经营管理理念，坚信“客户就是市场，拥有客户就拥有市场”，以客户为中心，诚信经营，为客户提供全员、全面、全过程、全心全意的服务，赢得进站加油的司乘人员认可和信赖。
通过中国石油的服务理念，努力提升中国石油在常德市场的竞争力。
3.4销售量预测
经测算，该项目区域内机构用户销量为4吨，预测该项目的可研日销量为12吨，柴汽比为0.7
4油源分析
4.1油源现状
####公司在常德地区拥有直营油库1座，库容2万方，年周转能力30万吨，与该站配送距离为10公里，主要为公路配送，按目前的周转情况，常德油库能保证该站资源供应。
4.2油源发展形势
根据销售网络发展规划，在该区域暂无新增油库.
5工程内容
该项目位置位于常德市区城南区善卷路、预测销量12吨、按中国石油销售分公司《加油站建设标准设计2008年版》标准进行方案设计，道路连接方式为平面直交、进出口宽度为15米、硬化面积2000平米、罩棚面积600平米、檐面标识采用亚克力、站房和辅助生产用房面积280平米、加油机4台（双枪双油）、储罐罐4具共120立方、设有便利店。
根据工程方案，该站工程投资估算为185.69万元。
6法律风险分析
根据####通程律师事务所出具的律师意见书。
有如下几项问题:
1.需核查相关证照情况,弄清资产权属问题.2.加油站用地问题.3.租赁期限问题.4.合同约定债权问题.
结论
基于上述四点问题,分公司将严格按照相关部门规定,将加油站全部经营类证照办理齐全,资产类证照办理抵押手续.租赁期限按20年,在法律保护范围内,合同签订时,在合同中清晰划分租赁前后该站点的债权债务纠纷。
最终结论该项目法律风险是可控的.
6.1法律风险评价结论
通过法律风险评价，该项目虽然存在一定的法律风险，当可通过增设合同条款的方式予以规避，使法律风险降到最低，法律上是可行的。
7项目投资估算
7.1项目总投资及构成
租赁站总投资包括：
合同价1185.69（租赁费1000万元、土建工程改造费用185.69万元），甲供设备及其他费用162.36万元.
7.2投资估算说明
1）具体投资构成及工程款、甲供设备等按照已下发的投资标准执行
8经济评价
8.1财务评价主要参数标准
1）基准收益率。
按参数规定基准收益率为6%。
2）项目计算期。
本项目计算期为20年，其中建设期为1年，运营期为19年。
3）销售规模。
按销量预测年销售规模为0.438万吨，其中：
汽油：
2580吨
柴油：
1800吨
4）油品差价。
500元/吨
300元/吨
5）销售税金及附加。
增值税：
17%
城市维护建设税：
按增值税的7%计取
教育税附加：
按增值税的3%计取
6）所得税。
企业所得税率为25%。
7）其他。
8.2费用估算参数
序号
项目名称
参数
1
油品（气）损耗率
1.1
汽油（%）
0.15
1.2
柴油（%）
0.1
2
汽油价差（元/吨）
500
柴油价差（元/吨）
300
3
定员
8
人员费用（元/人年）
12000
4
折旧年限（年）
15
5
摊销年限（年）
10
6
修理费率（%）
1%
…
8.3财务评价结果
经财务评价测算，该项目税后投资回收期为12.28年，税后内部收益率6.88%，盈亏平衡点34.5%，各项财务评价指标符合股份公司基准指标。
9结论及建议
9.1评价结论
该项目主体合法，法律风险可以得到有效控制；
站点位置优越，符合网络发展规划；
安全环保能够满足企业和社会要求；
经济指标符合规定，能够满足投资回报要求；
综合各方面因素分析，该项目的投资是可行的。
9.2风险及措施
影响项目投资风险的主要因素包括：
政策法律风险、资源供应风险、市场销售风险、财务风险、安全环保风险，根据以上评价分析结果，通过强化相应的风险防范措施，该项目的风险是可以得到有效控制的。
9.3项目建议
按照可研制定的相关措施，要严把合同关，把项目的风险降到最低；
严把施工关，做好过程管理，严格控制工程质量；
严把运营管，加快项目的实施进度，实现效益最大化。
该项目的交接时间为2010年12月，投运时间为2010年12月。
10附件
中国石油####销售公司
租赁清水塘水上加油站
可行性研究报告
可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。
审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；
融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。
具体概括为：
政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
分类：
可行性研究报告可以细分为：
按不同标准可研报告中涉及项目分类
1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
2、用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告。
此文件是根据《中华人民共和国行政许可法
》和《中华人民共和国国务院令
》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。
另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。
3、用于银行贷款的可行性研究报告。
商业银行在前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。
另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。
4、用于申请进口设备免税。
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5、用于境外投资项目核准的可行性研究报告。
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
在上述五种可研中，2、3、4准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，其中甲级资质最高，全国具备工程咨询甲级资质的单位有几十家.
主要内容：
各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容：
1.投资必要性。
主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。
2.技术的可行性。
主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。
3.财务可行性。
主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体（企业）的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。
4.组织可行性。
制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。
5.经济可行性。
主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。
例如：
首先，从经济效益上讲，而本系统的开发，为统计人员工作效率带来了一个质的飞跃.
第一，本系统的运行可以代替人工进行许多繁杂的劳动；
第二，本系统的运行可以节省许多资源；
第三，本系统的运行可以大大的提高统计人员的工作效率；
其次是，从所需投入来讲，对于一个中小型的图书馆管理系统来说，他的投资成本是十分的低。
应该不会超过5000元。
所以，此系统在经济上也是可行的。
6.社会可行性。
主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。
7.风险因素及对策。
主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。
一般可行性研究报告的主要内容和要求如下：
（一）基本情况：
中外合资经营企业名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模；
合营各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍；
企业总投资、注册资本股本额（自有资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本交纳期限）；
合营期限、合营方利润分配及亏损分担比例；
项目建议书的审批文件；
可行性研究报告的负责人名单；
可行性研究报告的概况、结论、问题和建议。
（二）产品生产安排及其依据。
要说明国内外市场需求情况和市场预测的情况，以及国内外当前已有的和在建的生产装备能力。
（三）物料供应安排（包括能源和交通运输）及其依据。
（四）项目地址选择及其依据。
（五）技术装备和工艺过程的选择及其依据（包括国内外设备分批交货的安排）。
（六）生产组织安排（包括职工总数、构成、来源和经营管理）及其依据。
（七）环境污染治理和劳动安全保护、卫生设施及其依据。
（八）建设方式、建设进度安排及其依据。
（九）资金筹措及其依据（包括厂房、设备入股计算的依据）。
（十）外汇收支安排及其依据。
（十一）综合分析（包括经济、技术、财务和法律方面的分析）。
要采用动态法和风险法（或敏感度分析法）等方法分析项目效益和外汇收支等情况。
（十二）必要的附件。
如合营各方的营业执照副本；
法定代表人证明书；
合营各方的资产、经营情况资料；
上级主管部门的意见。
报告特点
1．科学性
可行性研究报告作为研究的书面形式，反映的是对行为项目的分析、评判，这种分析和评判应该是建立在客观基础上的科学结论，所以科学性是可行性研究报告的第一特点。
某地地铁在规划时，简单依据公安局的户籍人口数据，设计的地铁运能与实际流量完全不符，造成严重失误，这就是缺乏科学性的教训。
可行性研究报告的科学性首先体现在可行性研究的过程中，即整个过程的每一步部力求客观全面。
其次，科学性体现在分析中，即用正确的理论和依据相关政策来研究问题。
其次是体现在对可行性研究报告的审批过程中，这种审批过程，对科学的决策起到了重要的保证作用。
2．详备性
可行性研究报告的内容越详备越好。
如果是关于一个项目的报告，一般说来，应从它的自主创新、环境条件、市场前景、资金状况、原材料供应、技术工艺、生产规模、员工素质等诸多方面，进行必要性、适应性、可靠性、先进性等多角度的研究，将每一种数据展现出来，进行比较、甄别、权衡、评价。
只有详尽完备地研究论证之后，其“可行性”或“不可行性”才能显现，并获得批准通过。
3．程序性
可行性研究报告是决策的基础。
为保证决策的科学正确，一定要有可行性研究这么一个过程，最后的获批也一定要经过相关的法定程序。
在写作上，有些需要加上封面，按照不同的内容性质而分章分节地逐一说明。
这些程序性的要求和处理手法，是可行性研究报告的一人特色。
报告用途
可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。
可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法。
整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。
中国产业竞争情报网认为，根据结论的需要，以增强可行性研究报告的说服力。
可行性研究报告是项目建设论证、审查、决策的重要依据，也是以后筹集资金或者申请资金的一个重要依据。
可行性研究编写时要注意数据方面的真实性和合理性，只有报告通过审核后，才能得到资金支持，同时也能为项目以后的发展提供重要的依据。
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
可行性研究报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面
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