中国房价和Word格式.docx

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第一部分对中国房价“暴涨”和“泡沫”说法的一些看法

说实在我们是否被全国上下几乎不分青红皂白的“口诛笔伐”，和一片“唱空房价诅咒声”中的中国房价问题搞糊涂了。

实际上房价“暴涨”仅是“两会”上《政府工作报告》中提到“部分城市”的现象。

中国房价上涨幅度最高的城市是上海、北京、深圳及广州等大城市，尤其是上海、北京及最近发生在海南的房价可称得上是“疯涨”或“暴涨”，并不指中国大部分的二、三线城市。

各位在常州市从事房地产工作，就常州而言除了市中心一些楼盘“土地资源不可再生”以外，其余大部分区域的楼盘自2007年到今天，到底涨了多少？

3年功夫30-40%差不多吧，每年的涨幅在10-13%左右。

所以说，中国大多数城市的房价仍处于合理的约束之下。

某些学者、专家和行业领袖们提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。

他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫，认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫，但却从来没有人去解释这种现象为什么会在“部分城市”出现。

所以，我们需要从深层次的分析看“部分城市”房价“暴涨”主因和如何看待“泡沫”之说，首先要搞清楚目前铺天盖地的房价问题诉求，这些问题主要发生在什么地方（如上述），问题的主要原因是什么（下述）。

一．计划经济下的“城市规划”推动了中国“部分城市”的房价

1．“计划经济体系”限制了市场化合理发展

全世界只有中国是一个各城市“发展规划”要报中央政府“计划审批”的国家。

“计划经济体系”下的国务院各职能部门按照经“审批”的“城市定位”划拨各种资源配置和相关政策。

如城市的总体规划、城市的人口与土地的审批、教育资源、医疗资源的分配、地区发展规划与优惠政策等等一系列的计划审批管理方式，这种“计划经济体系”下的“审批”已成为限制中国经济发展、限制中国城市化进程、限制收入分配合理化等的重要障碍。

2．户籍管理制度是“计划审批”的基础

“计划经济体系”下国务院各职能部门以户籍管理制度为这种“计划审批”的基础，根据审定的人口规模、审定的土地供给计划，包括城市建设用地指标、能源的保障、教育、医疗资源的配置包括重要医疗器械的配置都要进行严格的计划管理与审批。

3．优质资源分配不均，拉大城市间及城市和农村间的差距

这种“行政审批”的结果是优质资源向少数大城市和核心城市集中，让城市间的优、劣差别迅速加大。

如城市的收入、教育、医疗、公共服务、基础设施、公共交通、就业、保障差别都会明显的体现在生活的各方面，其结果是大城市明显的优越于中、小城市和农村。

4．计划经济的“资源管理”挡不住市场经济的迅猛发展

但“计划经济体系”下的“资源管理模式”，却挡不住市场经济的洪流。

大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置时，实际人口的增长却要要超越了计划增长的数倍，这个压力就会明显地在住房需求的价格上反映出来。

5．计划经济下的“供给模式”没有调节的权力与能力

计划经济下的“供给模式”在额外人口增加时没有调节的权力与能力。

地方政府无法用柏林墙来限制外来人口的自由迁移，人口的迁移就跨越了户籍管理的约束，在无限制的向资源优势明显的城市集中。

【以上海为例】目前上海常住和流动人口加起来已超过3,800万（常住人口1,950万）。

松江、闵行、嘉定等区流动人口数量已经超过了户籍人口的总量。

占全市1/10土地面积的中心城区承载了超过全市一半的人口。

如果按照城镇用地的指标来计算，上海人口密度每平方公里已经达1.8万人，远高于东京、巴黎等国际大都市。

6．计划经济下的“土地资源”和实际人口的增长势必增长住房需求

大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置，而实际人口的增长却要要超越了计划增长的数倍。

城市并不能因为人口的增加而提供更多的土地，就只好让本来就不够吃的口粮“分食”了。

7．稀缺的住房资源成就价高者得-“部分城市”房价的特殊性和个别性

于是就像土地稀缺中的价高者得一样，稀缺的住房资源也变成了“价高者得”。

一辆车要出发的列车，如果排队的人太多了，谁都想上，本应按排队的顺序先后安排，但如果资源稀缺就会有人出高价而想排到前面。

既然市场竞争的结果就是资源的稀缺让“价高者得”。

房价也就成了树在户籍制度之外挡住那些都想向资源优越的城市涌入的门槛。

这个门槛也会在供求关系中潮涨潮落，“部分城市”的房价过高正在于这个少数的特殊性和个别性。

二．如何看待“泡沫”之说

当城市已无法用“普遍资源再平衡”的方式改变城市与城市，城市与农村之间的资源差距时，这种“围城”的效应而产生的“某些城市”中房价上涨不可以随便被冠称为“泡沫”，而是在于这种个别的资源优势的特殊性，房价就成为了平衡其他资源贫富差别的一种工具。

现今流行语“蜗居、蚁族”的现象，是“围城”效应不可避免的一环。

1．房价是供求关系的经济规律的结果和城市综合实力的标准

“部分城市”表面现象看似房价的高涨，但当其他资源无法用价格转换时，就变成了由某一种特殊商品来替代，“价格”最终成为在市场竞争中“说了算”的解决供求关系之经济规律。

住房是综合了土地、交通、居住、金融等多种功能的替代品，于是生存附带着享受和投资的住房产品就成为了代表一个城市商业、文化、教育、医疗、服务质量等多种社会资源综合的实力的象征，其“价格”也同样成为一个城市综合实力的标准之一。

2．“部分城市”的房价过快上涨不能打击整个房地产行业

部分城市的房价暴高，不能变成一项全国统一的抑制或打压政策，尤其不能一刀切的认为是“泡沫”，不能用行政的、税收的、信贷的所有政策来抑制资源优势而形成的价格优势。

这种少数人得病大家吃药到政策就像文化大革命时名义上的“揪出一小撮”变成“打倒一大片”，不但不能对少数的“部分城市”个别性房价上涨起到抑制作用，反而会让整个行业遭受惨败的损失。

三．需要看到今天房地产市场积极的一面

我们是世间少有的把房子看的最重的民族。

安土重迁，“安得广厦千万间”是中国人的最伟大理想。

仅仅市场化商品房十几年，中国人调动了“拥有产权房”的全部希望，而同时几乎没有人知道这么巨大的需求如何才能满足。

认为住房不是商品是错误的理解。

1949年以来以最差的资源配置，和带来“三代四世同堂”式居住水平的中国“福利分房”折腾了近50年，才启动了住宅市场化改革。

虽然我们认为目前的房价已经越来越不可承受，但是通过大量的拆、改和建设，仅仅从居住角度看，中国人的居住水平提高是全世界最快和最为迅猛的。

【说明】虽然“部分城市”的房价增长过快，但中国大多数城市的房价仍处于合理的约束之下。

中国的保障制度在大力加强之下是可以解决绝大多数家庭的住房质量问题，中国至少在30年的改革中大大地改善与提高了中国人的生活质量。

四．对中国房地产市场的错误思维

“中国人居住水平迅猛提高”这个事实，今天的舆论基本上是以“掩耳盗铃”式的心态不于承认的。

上到政府高官下到受舆论引导的普通百姓，对房地产行业的错误认知很多。

原因是不能联系起来看问题，更无视目前“自有居住率”超高的现实。

这并不意味着房地产市场已经超饱和，问题在人民日益增长、限制不住的物质生活的需要，及中国各地“城市化”发展的迅速。

这个需要是要经过行业从业者的更多努力。

但是把中国房地产发展的建设者们视为洪水猛兽，整天唠唠叨叨开发商“囤地、惜售、捂盘”和“暴利”，这是极端错误的思维！

房地产业投资占全国固定资产投资超过四分之一，并且已经中央定调为重要的支柱产业，被寄望于能够在这轮经济复苏过程中起到拉动作用，如果未来两年房价大跌楼市不稳，将会对房地产业的引领作用造成冲击。

第二部分“两会”和“调控”

2010年的房地产市场“调控”来了，此次“两会”又被冠以“二轮调控”的名义。

善良的中国购房消费者又一次如自2004年以来一次次“调控”鞭炮“上空”时那样打起了如意算盘，翘首以待房价的“大跌”。

今年2月第一周中国34个重点城市中21个成交量环比下跌。

尽管经历了中国一次次“过山车”般的，陷入“调控-观望-反弹”怪圈的又一次“调控”信号，仍让善良的中国购房消费者像鸵鸟般再次把头埋入沙中，感觉将又一次迎来“利好”期望形成又一次“持币观望”，翘首以待房价的“大跌”。

一．“调控”步伐回顾

1．第一轮

★2009年12月底中央密集出台一系列从“营业税征收2改5”、“国四条”、“拿地首付不低于50%”、“督办全国18宗房地产闲置土地”….；

★国务院于1月7日出台“国11条”，中共中央政治局于8日进行第十八次集体学习；

★1月10日出具进一步调控楼市的所谓从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面；

★中国人民银行1月12日晚间突然上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点（正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构的，表示要加大差别化信贷政策执行力度，严格二套住房购房贷款管理的“国11条”）；

★紧接着住建部等六部门（住建部、发改委、财政部、国土部、人民银行和银监会）召开新闻发布会，分别就保障房建设、土地供应、房贷政策等问题提出具体措施，以更好地落实《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，遏制部分城市房价过快上涨；

……

★成果

☆地产股

受住建部等六部门“具体措施”影响1月13日地产股全线下挫。

券商机构认为，上调存款准备金率中期影响房企资金面，短期对地产股形成压力。

但由于2009年12月房价增速继续加快以及房企2009年业绩“出彩”，地产股随后超跌反弹。

☆房产价格依然挺坚

伴随着“调控”一线城市商品房成交面积有所下滑但价格依然挺坚。

如国家发展改革委、统计局调查数据属实，今年1月份全国70个大中城市房价同比上涨近10%。

主要城市价格普遍上涨，其中海口房价更是同比飙升35.1%，三亚涨幅也超过30％。

北京1月份新开盘成交均价已摸高至每平方米21,919.66元，上海房价再创新高每平方米22,270元，环比前周涨7%。

由于2009年2月房价属环比下跌，因此今年2月同比涨幅还会明显增加，预计增幅高点或在二季度出现。

2．第二轮-寄希望于“两会”？

“两会”上除了有关中国房价诉求的较大量舆论和“解决”议案以外，我们还是应该看这次“两会”《政府工作报告》相关房价问题的“主题思路”和一些政府官员的说法。

★“两会”《政府工作报告》的“主题思路”-“要促进房地产市场平稳健康发展。

坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

”

★中国住建部部长姜伟新3月8日在十一届全国人大三次会议记者会上解释说,未来20年是中国城镇化、工业化的快速发展时期,住房需求较大,但同时土地供应有限,因此房价上涨的压力仍然是很大的。

姜伟新在分析为何部分城市房价过高、房价上涨过快时说,最主要的原因还是供给、需求和管理上的问题。

★中国住建部副部长郭允冲在回答委员“为何房价越调越高”这个问题时说，“住建部调控房地产市场的手段很少，几乎没有什么手段。

因为土地在国土部门，税收在税务部门，金融在银行部门”。

★2010年2月23日中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌对《投资者报》的官方说辞吧，他认为“今年‘两会’的房地产政策很可能延续去年12月底的中央经济工作会议精神”。

“…目前，房价上涨势头减弱，不过今年房价下降的可能性不大，基本趋势是房价保持基本稳定，既要保增长又要防止房价过快上涨….”。

同时他分析“由于2009年楼市销售火爆，开发商回笼了资金，资金充裕，因此没有降价的压力和动力。

未来的一段时间内，房价应该是在高位保持相对平稳”。

★“经济学家”李开发也对《投资者报》表示，“房价下降很困难，即使物业税等政策出台，但这不能从体制上解决房地产问题”。

★全国工商联房地产商会发布《2010年中国房地产市场发展研究报告》认为，2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。

二．浅薄分析结论和预测

1．“两会”的“主题思路”定调

尽管这次“两会”上有关中国房地产议题中超过80%的代表“义愤填膺”，许多人寄望2010年“两会”能出台新的房价调控政策从而房价“大跌”。

但最终“两会”相关房价的标语词是-“两会”或成为中国房价问题的分水岭，一个“或”字和上述《政府工作报告》的“主题思路”-“遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”，及某些中国高官、专家的说法就很说明问题。

我们相信“两会”和“调控”及“国11条”一系列后续措施和配套细则的陆续出台能使中国目前几个月的房价趋向可能“持续走稳”和受到“受到明显抑制”，而不是“如疯驴般绝尘而去”。

因为如上述，中央已定调中国的房地产业为重要的支柱产业，并被寄望于能够在这轮经济复苏过程中起到拉动和引领作用。

目前所有的“调控”和“两会”后持续政策只是遏制“部分城市”房价过快上涨。

因此我们认为最终依然会被市场的“刚性需求”，受制于“计划经济”的“行政审批”，受制于GDB及各利益相关部门和集团逐步化解。

中国房地产市场价格一定不会“大跌”，短期内将因中国购房消费者“持币观望”而受到“揭制”，中国的房价将在09年年底前上涨后水平上“持续走稳”。

2．持续看高2010年房价的原因

★“二轮调控”政策收紧力度较小-明显支持房地产作为消费属性的需求，以保持房地产业对内需的拉动作用，但同时“果11条购第二套房首付40%”，打击了“改善型”住房需求的政策因较严重违背了市场规律而恐怕难以持久。

★货币政策持续宽松-选择了“差别化税费和房贷措施”来抑制“投机性购房”而不是抑制“投资性购房”，但今年的货币政策整体预计还将保持相对宽松。

由于对“投资”和“投机”无法区分和概念混淆，仅仅以“差别化的税费和房贷”作为抑制“投机”的措施，并没有实质性的明显效果。

★调整土地市场供应结构措施有限-中央出台了一系列土地政策仅限于“加大保障性住房用地供应力度等”。

但主要是调整土地市场供应结构。

“首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款50％”和这几天新出的“竞拍土地保证金20%”的新规则出现并不具威慑力。

“首缴50%”和“保证金20%”的新规则可能使土地市场的发展趋势是，联合拿地以及土地储备，将进一步向具备资金实力的“品牌房企”和“央企”带有“垄断性”的聚集，由此可见去年下半年以来“地王”频现、“逢地必争”等土地市场出现的不理性倾向会持续发生。

即使“进一步打击囤地”等措施“落实”，也只能减缓地价增速，因此土地恐怕也无法直接影响到商品房价，高地价仍是高房价的重大隐患。

第三部分房价不会“大跌”的九大因素

本文“第二部分”的“浅薄分析结论和预测”中我们认为最终依然会被市场的“刚性需求”，受制于“计划经济”的“行政审批”，GDB及各利益相关部门、集团，中国房地产市场价格一定不会“大跌”，短期内将“揭制”在09年年底前疯涨后水平上“持续走稳”。

既然如此，我们也需要讲解一下原因吧，以便大家在和外界交流时有比较清晰的概念。

于是就有了“第三部分”-《房价不会“大跌”的九大因素》

一．受制于中国对GDP的莫大关注

1．房价“跌”或将导致GDP下滑

中国今天经济结构调整依然艰难、实体经济恢复缓慢、外需不振内需疲软，如果房价不增长，各级政府和官员们津津乐道的GDP就会下滑。

假设国家统计局发布的国民经济数据据实，2009年国内生产总值（GDP）335,353亿元，其中房地产销售额是4.4万亿。

房地产坚挺地成为了中国式GDP的支柱，仅其销售额就占据了其13.11%。

2.中国式GDP重于一切

加上商品房带来的相关收益和房地产带动的60多个相关产业的发展，2009年的中国式GDP可以当之无愧的称之为“房地产GDP”。

相信政府也曾试图通过调控手段挤压一下所谓的房价“泡沫”，但是其所有的选择都是首先确保自身的利益不被压缩，不仅不被压缩，还要在调控中增长。

如果把房价降下来GDP可怎么办?

全国1.6万亿的卖地财政收入就大幅度减少怎么办？

各级政府的花销又怎么办?

这些都成为中央政府“不能不考虑”的大问题。

于是我们看到在一系列调控政策当中直接影响了其政策选择。

除了自身的利益，GDP增长压力是各地政府行为受到约束的主要原因。

二．关键在地方政府

无论“国11条”政策方向多么明朗，破解房地产问题的关键就是地方政府。

房地产“调控”新政成败在于地方政府的“执行力”。

“调控”新政和地方政府有着几乎是不可调和的利益和矛盾冲突，尤其是当前部分地方政府80%至90%财政来源依靠房地产业之时。

请看看下面的2个“如果”吧。

★如果房价下降-地方财政就会吃紧；

★如果地方财政继续依赖房地产-就必须拉长金融杠杆来支撑房地产业发展，房价会持续上扬。

潘石屹在说到“国11条”时的一句话颇具玩味“…第11条是要落实各级地方政府的责任，前10条的都要地方政府去实施”，点出了地方政府博弈中央政策的微妙关系，大家自己去理解吧。

就如我在上一篇文中所述，中国的房地产“调控”实际上可能会陷入了一个“悖论”之中：

调控房价直接损害地方政府官员的切身利益，作为调控的主导者和具体实施者，他们对房地产调控的措施最多做一点面子活或喊些动听的口号而已（有些连口号也懒得喊），然而到“救市”之时才会加倍用力和效率奇高。

况且，相信中国各地政府的绝大部分官员仍会强调“中国大多数城市的房价仍处于合理的约束之下”。

三．中国房地产市场隐藏了中国的“通胀”

中国房地产市场目前是中国政府“隐藏通胀”的有力武器。

为什么如此说，任何人不能脱离社会，中国不能脱离世界。

中国现在约有2万多亿美元的外汇，除了8,000亿的国债以外，还有几千亿美元买美国的两房债券，及其他的金融衍生品，有将近1.5-1.6万亿美元在美国的手上。

而美国一旦经济危机来了就印美钞和把美元贬值，几年来美元和人民币的汇率贬了大约12%，仅仅是帐面上中国已经损失了1,000多亿美元（有人说相等于10艘包括铺满飞机和装备的大型航空母舰的全部价值）。

表面上看到的是出国旅游时我们“赚”了。

然而除了每天我们都在承受持续上涨的CPI外，只是人民币也在很艺术地放到中国的房市和股市里贬值，尤其是隐藏通胀和艺术性的人民币贬值把房市搞得如同股市一般。

四．中国的房产成为“投资品”而非消费品，损害了“刚性需求”

2008年底中国政府发起的大规模救市政策，与此同时中国民间和境外各种渠道（我在上一篇《房地产调控新政”回溯》文中提到的“近年购买房产和进入房地产的资金发生较大变化”）的和“虚拟资金”和“投资”的热情则被再次燃起，而且这一次“投资”或称“投机”群体的许多人对政府不会让房价下跌这一结论开始深信不疑，以至于更放心大胆地投入到炒房当中去，就是说中国政府再怎么“调控”也不会“退缩”，也因此投机热鹊起，不计其数的资金涌入到炒楼的洪流中。

据全国政协委员、民进中央常委、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在今年3月的“两会”上称：

造成房地产价格攀升到高位的原因，是“投机性购房已占到商品住宅销售面积的40%，销售额的50%以上”…。

海南房价在中央调控政策出台后仍我行我素的高速上涨，除了开发国际旅游岛的利好消息，和这一心理因素关系重大。

房子成为投资品而非消费品，只是可苦了有“刚性需求”的购房一族。

随着通胀的持续深入，人民币可见的贬值趋势，飘摇复杂的汇率问题以及投资渠道的依旧狭隘，楼市仍不可避免的成为民间众多投资者的主要投资方向，这些“虽非理性、但也不得已”的行动在延伸，其社会购买资金对楼市的推波助澜作用显然不容低估。

虽然中国政府不愿见到快速上涨的房价引发更深的民怨,但“涨”依旧是近几年存在的总趋势。

【说明】中国住建部部长姜伟新在谈到两会《政府工作报告》中较早先的“国11条”少了抑制“投资性购房”，解释，没有并不代表不抑制，而是因为“投资性”和“投机性”两个概念没有很本质的区别，而且在实际工作中很难区分“投资性”和“投机性”这两个词，所以就单提“投机性购房”。

任志强这样认为：

商品房不属于社会保障体系，既然连社会保障体系内的经济适用房都能买卖，就无法限制商品房的买卖。

市场经济的明显特点就是允许买进卖出，法律既然允许买进卖出，某种意义上的“禁止炒房”就是禁止商品的买卖，这是一种违背宪法的行为，这就像禁止银行代客理财，禁止股票上市流通一样。

-从姜伟新的“很难区分”和假设中国政府认为任志强的说法是合理的，可以看到目前中国政府对上述的问题还没有采取措施的决心。

五．“刚性需求”意味着中国房地产是未来三十年高速成长的必须品

我们在谈到“刚性需求”，是不是什么叫“刚性需求”和中国目前整体社会的“刚性需求”是怎样一个结构组成的能说清楚吗？

从基本点去看，中国房地产市场的“刚性需求”，意味着中国房地产是未来三十年高速成长的必须品。

目前的政策只能限制基本需求和投资需求，因为从理论角度去看，某些“专家”指望“前30年（1979-2009年）人口红利结束”以及“大量不可限制的土地供应”导致房价的“大跌”的所谓“经济理论”，是不可能出现的。

对于希望未来房价将会“大跌”的中国居民来说，似乎未来的十年之内似乎却更为“失望”。

1．城市化率

1978年中国的“城市化率”仅为17.92%，2008年上升到45.68%。

中国各城市持续扩大化后，中国的城市化率在46%基础上每年以1个点的速度进行。

在2020年之前年度全国迁移规模大概1,700万左右，这意味每年将有1,000万至1,300万的人口进入城市，流向依然以农村向城市转移为主。

全国人口迁移基本目的趋向仍是珠三角、长三角和环渤海，逐步形成“小城市向中等城市、大城市、超大城市集中”的趋势。

2．“住房升级”的需求

住房升级需求是全民的追求，并不限于80-90年代出生群体。

假设网上浏览看到的数据属实，中国目前的人均居住面积约28平方米，势必面临“升级”的需求。

假设三口之家人均40平方米的话，中国4亿家庭的升级需要多少供应量。

以目前的家庭数量，仅仅升级换代需要48亿平方米，换算成均120平方米一套，大约需要4,000万套。

3．80年代出生群体的新增分户需求

假设中国80年代出生群体已有约2亿人的信