智能家居项目建筑工程方案文档格式.docx
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三、建设规模
该项目总占地面积27333.00㎡（折合约41.00亩），预计场区规划总建筑面积51615.42㎡。
其中：
主体工程35985.93㎡，仓储工程7280.53㎡，行政办公及生活服务设施5311.40㎡，公共工程3037.56㎡。
四、项目建设进度
结合该项目建设的实际工作情况，xxx集团有限公司将项目工程的建设周期确定为12个月，其工作内容包括：
项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。
五、建设投资估算
（一）项目总投资构成分析
本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。
根据谨慎财务估算，项目总投资16759.19万元，其中：
建设投资14033.00万元，占项目总投资的83.73%；
建设期利息186.29万元，占项目总投资的1.11%；
流动资金2539.90万元，占项目总投资的15.16%。
（二）建设投资构成
本期项目建设投资14033.00万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：
工程费用12351.34万元，工程建设其他费用1282.30万元，预备费399.36万元。
六、项目主要技术经济指标
（一）财务效益分析
根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入29500.00万元，综合总成本费用25307.90万元，纳税总额2141.92万元，净利润3053.75万元，财务内部收益率12.36%，财务净现值-1077.41万元，全部投资回收期6.75年。
（二）主要数据及技术指标表
主要经济指标一览表
序号
项目
单位
指标
备注
1
占地面积
㎡
27333.00
约41.00亩
1.1
总建筑面积
51615.42
容积率1.89
1.2
基底面积
17219.79
建筑系数63.00%
1.3
投资强度
万元/亩
336.26
2
总投资
万元
16759.19
2.1
建设投资
14033.00
2.1.1
工程费用
12351.34
2.1.2
工程建设其他费用
1282.30
2.1.3
预备费
399.36
2.2
建设期利息
186.29
2.3
流动资金
2539.90
3
资金筹措
3.1
自筹资金
9155.41
3.2
银行贷款
7603.78
4
营业收入
29500.00
正常运营年份
5
总成本费用
25307.90
"
6
利润总额
4071.67
7
净利润
3053.75
8
所得税
1017.92
9
增值税
1003.57
10
税金及附加
120.43
11
纳税总额
2141.92
12
工业增加值
7671.00
13
盈亏平衡点
13734.46
产值
14
回收期
年
6.75
含建设期12个月
15
财务内部收益率
12.36%
所得税后
16
财务净现值
-1077.41
第三章建设工程造价构成
一、建设工程造价总体构成
建设工程造价是建设项目总投资的主要组成部分。
生产性建设项目的总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金三部分，而建设工程造价就是建设投资和建设期利息之和。
其中，建设投资又由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分构成。
1、建设投资
（1）工程费用。
工程费用是指建设期直接用于工程建造、设备购置及安装的费用，包括设备及工器具购置费和建筑安装工程费用。
（2）工程建设其他费用。
工程建设其他费用是指建设期发生的与土地使用权取得、整个工程建设以及未来生产经营有关，除工程费用、预备费、增值税、资金筹措费、流动资金以外的费用。
（3）预备费。
预备费是指在建设期内因各种不可预见因素变化而预留的可能增加的费用，包括基本预备费和涨价预备费。
2、建设期利息
建设期利息是指在建设期内应偿还的贷款利息及其他融资费用。
第四章房地产开发流程
一、开发建设
房地产开发企业在建设实施阶段的主要工作目标是在投资预算范围内，按项目开发进度计划要求，高质量地完成建筑安装工程，保证项目按时保质进行销售和移交。
房地产开发过程中的建设单位项目管理工作可由房地产开发企业自行组织，也可委托工程监理单位负责监理。
（一）施工管理
在项目施工阶段，建设单位根据法律、法规和合同约定，履行其项目质量控制、安全及环保管理、投资控制、进度控制职责，加强合同管理、组织施工现场协调和外部协调。
1、质量控制
建设单位除认真履行法律、法规及合同约定的质量责任和义务外，还应加强对施工质量的现场监督管理。
（1）施工过程中加强施工巡查监督，发现质量问题随时指出并纠正。
严格要求施工单位按施工程序施工，所有隐蔽工程验收记录必须经项目监理机构等有关验收单位签字认可后，方可组织下道工序施工。
（2）为了把质量控制工作落到实处，应要求施工单位建立可行的质量保证体系并严格执行。
工程开工前要求施工单位编制详细的施工组织设计方案，对于重大或关键部位的施工，以及新技术新材料的使用，要提前制定具体的施工方案、施工技术保证措施，进行新技术新材料试验，并将相关鉴定证明材料报建设单位、项目监理机构审核。
对影响工程质量的关键部位设置质量管理点，并设专人负责。
2、安全及环保管理
建设单位及项目监理机构在施工过程中应要求施工单位执行国家关于建筑施工安全、施工现场环境与卫生的标准和有关规定，并督促施工单位落实安全防护、文明环保施工措施
3、投资控制
施工阶段投资控制的关键是对工程变更、签证实行有效控制，对于涉及费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。
建设单位要对施工索赔做到事前把关、主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响；
对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使投资得到有效控制。
4、进度控制
（1）建设单位应要求施工单位围绕工程进度计划全面铺开、统一协调、分头实施。
建设单位会同施工单位按照倒计时办法严格执行施工组织设计方案，定期统计汇报，做到时间、进度质量三落实；
对未能落实的项目，立即查明原因并采取补救措施，确保阶段计划工期不被拖延。
（2）建设单位管理人员对施工进度的检查与进度计划的贯彻实施是融汇在一起的。
通过进度计划检查，组织项目监理机构、施工及相关单位，及时采取有效措施控制工程进度。
（二）商品房预售
商品房预售实行许可制度。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。
未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，不得进行商品房预售。
申请商品房预售许可证须具备以下基本条件。
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（2）持有建设工程规划许可证。
（3）按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（4）各地根据情况要求的其他条件。
（5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
三）竣工验收和备案
2、竣工验收
工程竣工验收是开发建设过程的最后阶段，是全面检验工程设计和施工质量的重要环节。
竣工验收通过后，质量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租给客户，房地产开发企业方可回收投资。
对于预售或预租的项目，通过投入使用，房地产开发企业就可得到预付款外的款项。
因此，房地产开发企业对于确已符合竣工验收条件的项目，应按有关规定和国家质量标准，及时组织竣工验收。
竣工验收除进行工程质量综合考核外，还应对环保、消防等进行检查验收。
对于各专项的验收，实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准统一出具验收意见。
对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。
房地产开发企业应组织、协助和督促承包商和设计单位，认真负责地把工程竣工图的编制工作做好。
工程竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。
工程竣工图必须准确、完整，当发现工程竣工图绘制不准确或有遗漏时，应采取措施修改和补齐。
工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
3、竣工验收备案
房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。
（三）商品房初始登记
商品房初始登记属于不动产首次登记，是对竣工验收合格的商品房依法进行的产权登记。
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。
申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列六种材料。
（1）不动产权属证书或者土地权属来源材料。
（2）建设工程符合规划的材料。
（3）房屋已经竣工的材料。
（4）房地产调查或者测绘报告。
（5）相关税费缴纳凭证。
（6）其他必要材料。
办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
业主转让房屋所有权时，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
第五章建设工程施工招标投标
一、施工投标报价策略
投标报价策略是指投标单位在投标竞争中的系统工作部署及参与投标竞争的方式和手段。
对投标单位而言，投标报价策略是投标取胜的重要方式、手段和艺术。
投标报价策略可分为基本策略和报价技巧两个层面。
（一）基本策略
投标报价的基本策略主要是指投标单位应根据招标项目的不同特点，并考虑自身的优势和劣势，选择不同的报价。
1、可选择报高价的情形
投标单位遇下列情形时，其报价可高一些：
施工条件差的工程（如条件艰苦、场地狭小或地处交通要道等）；
专业要求高的技术密集型工程，且投标单位在这方面有专长，声望也较高；
总价低的小工程，以及投标单位不愿做而被邀请投标，又不便不投标的工程；
特殊工程，如港口码头、地下开挖工程等；
投标对手少的工程；
工期要求紧的工程；
支付条件不理想的工程。
2、可选择报低价的情形
投标单位遇下列情形时，其报价可低一些：
施工条件好的工程；
工作简单、工程量大而其他投标人都可以做的工程（如大量土方工程、一般房屋建筑工程等）；
投标单位急于打入某市场、某一地区，或虽已在某一地区经营多年，但即将面临没有工程的情况，机械设备无工地转移时；
附近有工程而本项目可利用该工程的机械设备、劳务或有条件短期内突击完成的工程；
投标对手多、竞争激烈的工程；
非急需工程；
支付条件好的工程。
（二）报价技巧
报价技巧是指投标中具体采用的对策和方法，常用的报价技巧有不平衡报价法、多方案报价法、保本报价法和突然降价法等。
此外，对于计日工、暂定金额、可供选择的项目等也有相应的报价技巧。
1、不平衡报价法
不平衡报价法是指在不影响工程总报价的前提下，通过调整内部各个项目的报价，以达到既不提高总报价、不影响中标，又能在结算时得到更理想收益的报价方法。
不平衡报价法适用于以下六种情况。
（1）能够早日结算的项目（如前期措施费、基础工程、土石方工程等）可以适当提高报价以利于资金周转，提高资金时间价值。
后期工程项目（如设备安装、装饰工程等）的报价可适当降低。
（2）经过工程量核算，预计今后工程量会增加的项目，适当提高单价，这样在最终结算时可多盈利；
而对于将来工程量有可能减少的项目，适当降低单价，这样在工程结算时不会有太大损失。
（3）设计图纸不明确、估计修改后工程量要增加的，可以提高单价；
而工程内容说明不清楚的，则可降低单价，在工程实施阶段通过索赔再寻求提高单价的机会。
（4）对暂定项目要作具体分析。
因这一类项目要在开工后由建设单位研究决定是否实施，以及由哪一家承包单位实施。
如果工程不分标，不会另由一家承包单位施工，则其中肯定需要施工的单价可报高些，不一定需要施工的则应报低些。
如果工程分标，该暂定项目也可能由其他承包单位施工时，则不宜报高价，以免抬高总报价。
（5）单价与包干混合制合同中，招标人要求有些项目采用包干报价时，宜报高价。
一则这类项目多半有风险，二则这类项目在完成后可全部按报价结算。
对于其余单价项目，则可适当降低报价。
（6）有时招标文件要求投标人对工程量大的项目报“综合单价分析表”，投标时可将单价分析表中的人工费及机械设备费报得高一些，而材料费报得低一些。
这主要是为了在今后补充项目报价时，可以参考选用“综合单价分析表”中较高的人工费和机械使用费，而材料则往往采用市场价，因而可获得较高收益。
2、多方案报价法
多方案报价法是指在投标文件中报两个价：
一个是按招标文件条件报一个价；
另一个是加注解的报价，即如果某条款作某些改动时，报价可降低多少。
这样，可降低总报价，以此吸引招标人。
多方案报价法适用于招标文件中工程范围不明确、条款不清楚或不公正，或技术规范要求过于苛刻的工程。
采用多方案报价法，可降低投标风险，但投标工作量较大
3、保本报价法
对于缺乏竞争优势的承包单位，在不得已时可采用根本不考虑利润的报价方法，以获得中标机会。
保本报价法通常在下列情形时采用。
（1）有可能在中标后，将大部分工程分包给索价较低的一些分包商。
（2）对于分期建设的工程项目，先以低价获得首期工程，而后赢得机会创造第二期工程中的竞争优势，并在以后的工程实施中获得盈利。
（3）较长时期内，投标单位没有在建工程项目，如果再不中标，就难以维持生存。
4、突然降价法
突然降价法是指先按一般情况报价或表现出自己对该工程兴趣不大，等到投标快要截止时，再突然降价。
采用突然降价法，可以迷惑对手，提高中标概率。
但对投标单位的分析判断和决策能力要求很高，要求投标单位能全面掌握和分析信息，作出正确判断。
5、其他报价技巧
（1）计日工单价的报价。
如果是单纯报计日工单价，且不计入总报价中，则可报高些，以便在建设单位额外用工或使用施工机械时多盈利。
但如果计日工单价要计入总报价时，则需具体分析是否报高价，以免抬高总报价。
总之，要分析建设单位在开工后可能使用的计日工数量，再来确定报价策略。
（2）暂定金额的报价。
暂定金额的报价有以下三种情形。
1）招标单位规定了暂定金额的分项内容和暂定总价款，并规定所有投标单位都必须在总报价中加入这笔固定金额，但由于分项工程量不是很准确，允许将来按投标单位所报单价和实际完成的工程量付款。
在这种情况下，由于暂定总价款是固定的，对各投标单位的总报价水平没有任何影响，因此，投标时应适当提高暂定金额的单价。
2）招标单位列出了暂定金额的项目和数量，但并没有限制这些工程量的估算总价，要求投标单位既列出单价，也应按暂定项目的数量计算总价，当将来结算付款时可按实际完成的工程量和所报单价支付。
在这种情况下，投标单位必须慎重考虑。
如果单价定得高，与其他工程量计价一样，将会增大总报价，影响投标报价的竞争力；
如果单价定得低，将来这类工程量增大，会影响收益。
一般来说，这类工程量可以采用正常价格。
如果投标单位预计今后实际工程量肯定会增大，则可适当提高单价，以期在将来增加额外收益。
3）只有暂定金额的一笔固定总金额，将来这笔金额做什么用，由招标单位确定。
这种情况对投标竞争没有实际意义，按招标文件要求将规定的暂定金额列入总报价即可。
（3）可供选择项目的报价。
有些工程项目的分项工程，招标单位可能要求按某一方案报价，然后再提供几种可供选择方案的比较报价。
投标时，应对不同规格情况下的价格进行调查，对于将来有可能被选择使用的规格应适当提高其报价；
对于技术难度大或其他原因导致的难以实现的规格，可将价格有意抬高得更多一些，以促使招标单位弃用。
但是，所谓“可供选择项目”，是由招标单位进行选择，并非由投标单位任意选择。
因此，虽然适当提高可供选择项目的报价，并不意味着肯定可以取得较好收益，只是提供了一种可能性，一旦招标单位今后选用，投标单位才可得到额外利益。
（4）增加建议方案。
招标文件中有时规定，可提一个建议方案，即可以修改原设计方案，提出投标单位的方案。
这时，投标单位应抓住机会，组织一批有经验的设计人员和施工工程师，仔细研究招标文件中的设计和施工方案，提出更为合理的方案以吸引建设单位，促成自己的方案中标。
这种新建议方案可以降低总造价或缩短工期，或使工程实施方案更为合理。
但要注意，对原招标方案一定也要报价。
建议方案不要写得太具体，要保留方案的技术关键，防止招标单位将此方案交给其他投标单位。
同时要强调的是，建议方案一定要比较成熟，具有较强的可操作性。
（5）采用分包商的报价。
总承包商通常应在投标前先取得分包商的报价，并增加总承包商摊人的管理费，将其作为自己投标总价的一个组成部分一并列入报价单中。
应当注意，分包商在投标前可能同意接受总承包商压低其报价的要求，但等总承包商中标后，他们常以种种理由要求提高分包价格，这将使总承包商处于十分被动的地位。
因此，总承包商应在投标前找几家分包商分别报价，然后选择其中一家信誉较好、实力较强和报价合理的分包商签订协议，同意该分包商作为分包工程的唯一合作者，并将分包商的姓名列到投标文件中，同时要求该分包商提交投标保函。
如果该分包商认为总承包商确实有可能中标，也许愿意接受这一条件。
这种将分包商的利益与投标单位捆在一起的做法，不但可以防止分包商事后反悔和涨价，还会追使分包商报出较合理的价格，以便共同争取中标。
（6）许诺优惠条件。
投标报价中附带优惠条件是一种行之有效的手段。
招标单位在评标时，除了主要考虑报价和技术方案外，还要分析其他条件，如工期、支付条件等。
因此，在投标时主动提出提前竣工、低息贷款、赠给施工设备、免费转让新技术或某种技术专利、免费技术协作、代为培训人员等，均是吸引招标单位、利于中标的辅助手段。
二、施工招标策划
施工招标策划是指建设单位及其委托的招标代理机构在准备招标文件前，根据工程特点及潜在投标人情况等确定招标方案的过程。
施工招标策划的好坏直接影响投标人的投标报份乃至施工合同价。
施工招标策划主要包括施工标段划分、施工合同计价方式及施工合同类型选择等内容。
（一）施工标段划分
工程施工是一个复杂的系统工程，影响标段划分的因素有很多。
应根据工程内容、建设规模和专业复杂程度确定招标范围，合理划分施工标段。
对于工程规模大、专业复杂的工程，建设单位管理能力有限时，应考虑采用施工总承包招标方式选择施工队伍。
这样，有利于减少各专业之间因配合不当造成的窝工、返工、索赔风险。
但采用这种承包方式，有可能会使工程报价相对较高。
对于工艺成熟的一般性工程，涉及专业不多时，可考虑采用平行承包的招标方式，分别选择各专业承包单位并签订施工合同。
采用这种承包方式，建设单位一般会得到较为满意的报价，有利于控制工程造价。
划分施工标段时，应考虑的因素包括工程特点、对工程造价的影响、承包单位专长的发挥工地管理以及其他因素等。
1、工程特点
如果工程场地集中、工程量不大、工程技术不太复杂，由一家施工单位总承包易于管理，则一般不划分标段。
但如果工程场地不太集中、工程量大，有特殊技术要求，则应考虑划分为若干标段。
2、对工程造价的影响
通常情况下，一项工程由一家施工单位总承包易于管理，同时便于劳动力、材料、施工机械设备调配，因而可得到交底造价。
但大型复杂工程对承包单位的施工能力、施工经验、施工机械设备等有较高要求，在这种情况下，如果不划分标段，就可能使有资格参加投标的承包单位大大减少。
竞争对手减少，必然会导致工程报价上涨，反而得不到较为合理的报价。
3、承包单位专长的发挥
在划分施工标段时，既要考虑不会产生各承包单位施工的交叉干扰，又要注意各承包单位之间在空间和时间上的衔接。
4、工地管理
从工地管理角度来看，划分施工标段时应考虑两方面问题，一是工程进度的衔接，二是工地现场的布置和干扰。
工程进度的衔接很重要，特别是工程网络计划中关键线路上的工程-定要选择施工水平高、能力强、信誉好的承包单位，以防止影响其他承包单位的进度。
从现场布置角度来看，承包单位越少越好。
划分标段时要对几个承包单位在现场的施工场地进行细致周密的安排
5、其他因素
除上述因素外，还有许多其他因素影响施工标段划分，如建设资金、设计图纸供应等。
资金不足、图纸分期供应时，可先进行部分招标。
总之，施工标段划分是选择招标方式和编制招标文件前的一项非常重要的工作，需要考虑上述因素综合分析后再确定。
（二）施工合同计价方式
施工合同计价方式可分为三种，即总价方式、单价方式和成本加酬金方式。
相应地，施工同也被称为总价合同、单价合同和成本加酬金合同。
其中，成本加酬金的计价方式又可根据酬金的计取方式不同，分为百分比酬金、固定酬金、浮动酬金和目标成本加奖罚四种计价方式。
不同计价方式的特点比较见
（三）施工合同类型选择
施工合同有多种类型。
合同类型不同，则合同双方的义务和责任也不同，各自承担的风险也不尽相同。
建设单位应综合考虑以下因素来选择合适的合同类型
1、工程复杂程度
建设规模大且技术复杂的工程，承包风险较大，各项费用不易准确估算，因而不宜采用固定总价合同。
最好是对有把握的部分采用固定总价合同，估算不准的部分采用单价合同或成本加酬金合同。
有时，在同一施工合同中采用不同的计价方式，是建设单位与施工承包单位合理分担施工风险的有效办法。
2、工程设计深度
工程设计深度是选择合同类型的重要因素。
如果施工图设计已完成，工程量清单详细而明确
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