珠江新城住宅等市场分析Word文档格式.docx
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皆为自然村庄与村留商住用地。
C区现为冼村的村镇用地。
G区有几块中海地产的地块，临时仍未开发，在建的有一个冼村商住楼项目。
其余还包括一些食肆，美居建材中心、车展中心和装饰材料中心的用地。
K区一半的用地现时为猎德村的村镇用地，住宅项目利雅湾已建成入住，此外利雅湾南区和中海地产的几个地块正预备动工。
4、东2区D、H、L区
D区为商务办公与商住综合区。
该区现时要紧为专业市场的集中地，包括有晶都汽车城、南兴装饰材料城、金天马石材街、金天马家私广场和广东国际名车城专业市场，也有少部分的住宅区，如石牌村回建房、华骏花园、君怡大厦和汇豪大厦。
写字楼仅有勤建商务大厦在售，住宅有合景太富和中海地产两个项目在动工之中。
H区为别墅区与珠江公园。
该区地块较少，除珠江新城别墅和珠江公园外，剩下差不多上比较小的地块，有个天河石东甲子村复建房的项目在建。
L区为商住用地。
该区已建成三个大型住宅小区，包括金碧华府、凯旋新世界和新城海边花园，大部分已入住，还有一个力迅的大型住宅项目--上筑也在建当中。
此外还有部分猎德村的村镇建设用地。
5、东3区M、N区
M区为文化娱乐综合区与赛马场。
该区除已改变为汽车城的赛马场外，还未见任何文化娱乐的味道。
已有住宅包括天骏花园、跑马地花园和骏逸苑，在售住宅有新推的马赛国际公寓，而写字楼项目就有富力科迅大厦和联通新时空广场在建。
其他仍有许多面积的空地和谭村的村镇用地。
N区为商住与酒店区。
猎德污水处理厂占据该区的几乎一半用地，住宅仅有已建成入住的南国花园，其余大部分为空地。
〔三〕各项配套设施现状
1、文化教育设施配套
广州市恒福中学〔珠江新城校区〕、南国花园中学、天河第一中心小学、南国花园小学、猎德小学、红线女艺术中心等。
2、金融配套
中国工商银行、中信银行、招商银行、深圳进展银行、上海浦东银行、中国建设银行等。
3、饮食配套
丽晶明珠酒店、春都酒店、稻香园酒店、广州船餐厅、海涛酒店、六合茶香米食府、恒生渔港；
星汇园餐厅、汕尾渔港、茂澳渔港、头啖汤等。
4、商业配
珠江新城广场；
美居装饰材料中心、南兴装饰材料城；
美居车展中心、广东国际名车城、名车市场、晶都汽车城、赛马场汽车城；
金天马家私广场等。
〔四〕交通组织现状及规划
1、交通现状
开发至今，珠江新城已完成2条都市景观道路--临江大道和珠江大道，2条交通主干道--花城大道和猎德路，还有30余条次干道及小区内道路的建设，完成道路面积160万平方米。
路网尽管较为完善，但公共交通配套仍相对缺乏。
目前途径珠江新城的公交线路只有7条，包括63、138、194、195、197、230、293和旅行2号，线网布局简单，接驳区域较少，许多已入住珠江新城的买家和在其办公的人士也明显感受到交通不便。
而且珠江新城现存有较多的"
断头路"
，打通将会牵涉较多的拆迁问题。
交通问题仍旧是阻碍珠江新城整体进展的瓶颈。
2、交通规划
地铁三号线和五号线的建成将会对缓解珠江新城的交通起到庞大的作用。
地铁三号线为南北走向，在珠江新城有花城大道一个站点，目前在紧张施工当中，估量2005年底将会开通首段广州东站至客村。
五号线为东西走向，在珠江新城有珠江新城、猎德和赛马场三个站，并在珠江新城站与地铁三号线换乘，这将均衡辐射珠江新城的东西部，使交通问题得到大为缓解。
地面交通路网设计也正在完善。
目前珠江新城的布局和路网骨架规划在实施过程中，将依照各具体项目、地块规划和设计进行深化和完善。
以后将在珠江新城内建设多个对外出口：
<
西面>
花城大道出口正在建设沿广州大道双方向的车行隧道，规划操纵了东西向接寺右新马路的跨线桥，交通分流后，地面的左转交通压力将会大大减少；
广州大桥北桥头预留了接临江大道和连通沿江路的立交工程，可通过此处与东山区直截了当连接。
中部>
将建设猎德大桥、天河东路系统工程，这将是穿过珠江新城南北向的要紧交通通道。
南面>
过江后与海珠区连通，并通过石榴岗路和新光快速路直截了当到达番禺区或新规划的快捷路南段的新蟯南路。
北面>
一直延伸至广园东路和粤垦路，通过广园东快速路可分流大量车辆。
目前该项目已由广州市政园林局负责托付设计单位进行前期方案设计。
东面>
结合地铁五号线建设，同步实施花城大道东沿线工程，接上快捷路组成部分的科韵路，规划考虑了设置进出华南路匝道的操纵条件；
正在做前期方案设计的临江大道东沿线，将进一步提高珠江新城东西向的通行能力。
此外，珠江新城中部的兴盛路将兴建一条步行街，西连接珠江大道东路，东连接珠江公园西门。
加上位于金穗路和华夏路交叉路口的8号人行隧道和位于马场路和花城大道交叉路口的18号人行隧道，和打通"
差不多上近期珠江新城交通建设的重点。
〔五〕大型建筑工程
包括广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二青年宫、双子塔〔分东塔和西塔〕和电视观光塔在内的七大标志性建筑将在"
广州亚运年"
2020年前建成，目前该七大地标均已动工建设或立即奠基。
1、广州图书馆新馆
选址J2-6地块，占地面积由原先的1.5万平方米增加到2.1万平方米，估算总投资8.4亿元，设计藏书400万册。
目前已进入方案评审的紧张时期，估量2005年底开工，2007年建成，将成为一个集学习阅读、信息交流、文化休闲等功能为一体的信息化、网络化、智能化、现代化、安全环保的、具有鲜亮时代风格和岭南人文蕴涵图书馆。
2、广东省博物馆新馆
选址J5地块，总建筑面积6万平方米，估量投资9亿元。
2004年12月12日正式启动建设，估量2007年7月建成。
在新馆的规划中，文物库房将物库、包括书画库、陶瓷库、铜器库、钱币库、木雕库、玉器杂项库、出土文物库、近现代文物库、民俗文物库、石刻库、矿物化石库、自然标本库、寄存文物库房、临时周转库房。
面积约2万多平方米的陈设与展览区要紧分为历史、自然和艺术3部分。
专家估量广东省博物馆新馆建成后年参观人数可达100万人次。
3、广州市第二青年宫
选址J1-7地块，总建筑面积45917平方米。
2004年5月31日开始动工，已于2005年"
六·
一"
建成并投入使用。
按照设计方案，第二青年宫共有大小课室约140多间。
其中培训项目的外语、电脑、美术、舞蹈等大小教室约90个，大型展览厅，收藏馆，乐器、合唱、舞蹈排练厅7个，国际交流中心会议室7个。
还设置了一个功能先进的演艺中心，约能容纳700人。
整座青年宫可同时容纳2万名青年儿童培训和活动。
4、广州歌剧院
选址J4地块，总建筑面积约4.6万平方米，设1800个座位，4000平方米的前厅及休息厅，2500平方米的多功能厅和7500平方米可容纳约250辆车的地下停车库等。
广州歌剧院在2005年1月18日正式破土动工，估量2007年建成，其工程总造价约10亿元。
5、电视观光塔
位于珠江南岸，占地面积约17.9万平方米，总建筑面积约4.68万平方米，项目总投资约15.8亿元。
目前已选中三个优胜投标方案。
据悉，观光塔周边地区都市设计范畴用地面积56万多平方米。
用地范畴内包括拟建的观光塔、绿化休闲广场、广电中心以及规划的赤岗塔公园、公共设施等用地。
6、双子塔
"
双塔"
位于珠江新城的J区，是规划中的两座超高层物业。
双塔周边地区都市设计范畴总面积为115522.94平方米。
其中，西塔是近期将启动的重点项目，现已开展设计方案国际邀请竞赛。
其基地面积31085平方米〔包括都市绿化广场面积8531平方米〕，建筑操纵高度〔建议值〕是330－390米。
据悉，西塔内30%的主楼将建成超五星级酒店、60%的主楼建成高档写字楼。
东塔规划将随后展开。
〔六〕SWOT分析
1、优势分析〔S〕
广州重点规划进展区域，靠近市中心区和天河中心区；
路网较为完善，绿化率高，且有临江的景观优势；
已有多个政府部门和国内外企业抢先进驻办公，商务气氛渐浓。
2、劣势分析〔W〕
公共交通配套相对缺乏，各项生活配套暂未完善；
且有较大面积的城中村用地，成为区域房地产进展的一大制约。
3、机会分析〔O〕
地铁三号线和五号线均在此设站，建成后将对区域内外的交通状况大为缓解；
多个写字楼、酒店及地标建筑正在动工，以后将极大的提高区域商务及文化氛围。
4、威逼分析〔T〕
进展成熟的天河中心区和土地供应充足的琶洲都对珠江新城产生竞争威逼。
二、住宅市场分析
〔一〕供应量分析
1、已售住宅项目
项目名称
所处地块位置
住宅建筑面积〔㎡〕
住宅供应套数
备注
汇豪大厦
D8-2
35942
288
2栋29层
君怡大厦
33908
249
2栋30层
金骏大厦
9868
120
1栋16层
安骏大厦
17650
200
1栋28层
丽晶华庭
E1-2
50594
472
漾晴居
E1-4
33234
384
2栋33层
星汇园
E2-1、E2-2
158350
1500
8栋33层
南天广场
E5-3
55690
572
3栋33层
双城国际
E5-4
14624
336
公寓1栋26层
名门大厦
I1-1
41536
406
1栋32层
1栋34层
新大厦
I1-5
36180
220
远洋明珠
I1-6
31114
260
2栋25层
皓瀚华轩
I3-5
17056
128
1栋24层
金碧华府
L5
90830
856
13栋
新城海边花园
L9-5、L9-6、L14
147942
1066
12栋
骏逸苑
M4-4
34430
680
9栋9层
南国花园
N4-1、N4-2
179978
1244
总计
988926
8981
2、在售住宅项目
星汇国际
E1-1
12837
252
公寓1栋28层
保利香槟花园
I3-1、I3-2、I3-3
72052
617
3栋分别12、22、28层
马赛国际公寓
M3-1
－
约1000
碧海湾
I7-5
66937
446
4栋28层
利雅湾
K3
103177
844
3栋31层
凯旋新世界
L4、L8
179128
1070
20栋
天骏花园
M1-3
36400
296
2栋31层
星辰大厦
I2-4
23791
238
2栋20层
409433
2894
3、潜在供应住宅项目
规模
现状
合景太富珠江公园项目
D7-4、D7-7
占地2万㎡
打地基
规划建高层住宅
中海珠江公园项目
D7-5、D7-6
施工紧张进行中
富力爱丁堡国际公寓
I5-1
占地5800㎡
在建地上部分
力迅上筑
L9-1、L9-2、L9-3、L9-4
占地2.7万㎡
已建出地面数层
6栋高层、2栋小高层
中海项目
K2
占地3.3万㎡
在打地基
珠江新城早期住宅用途土地开发得比较多，并有相当部分已建成入住。
珠江新城进展至今，共推出住宅楼盘超过20个，住宅总建筑面积接近140万平方米，总套数也接近12000套单位，由于许多进展商推测楼盘以后的升值潜力，推货速度会减慢，且时有保留部分单位待售。
目前区域内仍在发售的住宅楼盘有8个，从销售情形来看，短期内难以完全被市场消化。
目前正在动工的也有几个进展商的大型住宅项目，以后一年内会连续推出市场，为珠江新城带来充足的住宅供应。
从项目分布情形来看，以后住宅供应将要紧集中在珠江新城东区，而东区地块较大，也有许多进展商一并拿下相连的地块，因此东区住宅差不多上为大型项目，其市场吸纳程度仍要紧取决于东区周边配套的完善情形。
现时珠江新城住宅用地的开发率已超过50％，而政府手中的最后一块住宅用地也在近期以高价拍出，从长远来看，该区的住宅项目将会不断减少。
〔二〕住宅产品及价格特点分析
1、住宅使用用地现状
珠江新城按规划共有300多块规划用地，其中住宅用地约占总规划用地的30%，要紧集中在珠江新城的中部和东部。
此外还须说明的是，在珠江新城内还有冼村、猎德村和谭村三个城中村。
珠江新城住宅用地现已全部拍出，今后只有商务用地供应。
3月8日，政府手中最后一幅珠江新城的住宅用地I1-2地块拍出，此用地面积为5264.68平方米，容积率为8，规划建筑面积42117.44平方米，最低交易价为11800万元，增价幅度每次100万元。
通过10多轮竞价，珠江新城I1-2地块以高出底价2300万元被蓝色康园的开发商广州保税区瑞丰实业夺得，折合楼面地价每平米3348元。
至此，政府在珠江新城已无住宅用地。
珠江新城自1992年决定开发以来，现已历时13年，前面近十年时刻由于市政配套等基础设施缺乏等众所周知的缘故，商业氛围一直没有形成，大多商务项目都处于观望状态，没有动工，导致了商务未动，住宅先行的局面。
进展商大多对住宅用地虎视眈眈，拿下后就会进入开发，加上当时政府土地供应政策的缘故，导致现在这种土地供应现状。
2、住宅开发情形
已开发完的住宅楼盘有南国花园、华骏花园、丽晶华庭、南天广场、名门大厦、跑马地花园、誉城苑、南国花园、汇豪大厦、君怡大厦、安骏大厦、骏逸苑、远洋明珠、皓瀚华轩、漾晴居、金碧华府、新城海边花园、跑马地花园等。
现在售〔包括尾货单位〕或在建的住宅楼盘有碧海湾、凯旋新世界、天骏花园、星汇园、珠江新城别墅、利雅湾、星辰大厦、马赛国际公寓、保利香槟花园、新城雅居花园、珠江新城商住楼〔D7-2〕、商住楼〔D7-6〕、冼村村民商住楼〔G2-1〕、天河石东甲子村复建房〔H3-1〕等。
3、住宅产品分析
珠江新城从1992年决定开发以来，现已历时十多年，由于众所周知的缘故，显现了规划的CBD却是住宅先行的局面。
如深入比较分析，我们能够发觉，如以2003年作为分界线，2003年前珠江新城能够说是商务办公氛围最初时期，除了政府自用的办公楼之外，没有一栋落成的商务写字楼，珠江新城板块只是住宅在作支撑，现在售完的楼盘大多是那时开发的。
由于市政配套跟不上，商业氛围能否形成对住宅产品的开发具有相当阻碍，因此我们分析住宅产品也就以开发完楼盘和在售楼盘的单位套数作为样本量来进行分析：
住宅产品户型分析
分析珠江新城的产品我们能够发觉，现在已售完的楼盘产品较为单一，出现两头轻，中间重的形状。
在早期开发时，由于现在天河已逐步成为新的都市中心，天河北也成为取代环市路的新的商务中心，而珠江新城离天河北仅一步之遥，因此谁都不怀疑这是一块居住宝地。
但各方面因素的不确定性及相关配套的不完善性，导致住宅开发以自住型为主，投资户型较少的状况。
由于现在的配套不行，买家多以看好此地的成功人士为主，交通和生活配套不行，但有车便无所谓，因为天河北近在咫尺。
因此买家多项选择择三房或四房为主，其中四房占了一半以上，而三房也近三成，如再加上选择二房的买家，三者合计就超过八成，由此可见其它户型产品的比重是较小，户型也较为单一。
对比现在售的楼盘的户型，我们能够发觉，现在在售楼盘产品呈多样化，分布也更为合理。
由于从2003年下半年开始，受政府利好带动，珠江新城商务写字楼全面启动，当年更有十多栋商务写字楼动工，同时第一栋在售的写字楼发售也取得了相当好的销售业绩，CBD初现雏形。
这也直截了当拉动了住宅产品的多元化，尽管依旧以自住的三房和四房为主，但自住产品更为多元化，四房三厅、五房三厅和六房二厅等超大户型日渐增多；
随着商务氛围渐浓，导致公寓市场急剧上升，占了统计套数的二成以上，如双城国际、马赛国际公寓和星汇国际等都有大量的公寓产品。
珠江新城已售或在售楼盘户型分析表
住宅产品面积分析
在分析珠江新城住宅楼盘单位面积时，我们能够发觉，已售完楼盘的单位面积出现明显的以大户型为主，中小户型较少的特点。
其中以120-150平方米那个区间为最多，而150平方米以上单位也占较大比重，两者合计有近七成比重。
而80平方米以下单位比重合计不到7%，由此可见，那个时期要紧是有实力的成功人士或二次以上置业者为主的面积段，而首次置业面积段明显较少。
此外由于商务氛围不足，投资户型明显不足，只占了极轻的比重。
而从现在在售的住宅楼盘来看，随着珠江新城商务办公布始有形成的趋势，各项配套也比以往更为完善，因此在售的单位面积也随之发生了较大的变化，专门是配合商务办公的60平方米以下的单身公寓有了极大的增长，达到统计比例的二成半，而大户型面积段分布也更趋多元化，其中又以150平方米以上为最多，而60-80平方米那个区间却比以往更小。
珠江新城已售或在售楼盘单位面积分析表
4、住宅价格分析
珠江新城作为广州新规划的CBD，其前景是专门光明的。
因此精明的投资者和置业者都把眼睛盯在那个地点，而开发商在拿到住宅用地后，也都悉数将楼盘打造成一个个精品楼盘，使得珠江新城成为广州楼价最高的板块。
专门是当前住宅用地开发日渐稀少，商务写字楼开发大兴土木之时，住宅就显得更为宝贵，甚至有住宅价格与写字楼价格平起平坐的趋势。
现在在售的住宅楼盘，位于珠江新城西部的楼盘，受珠江新城西部商务氛围形成快的阻碍，住宅楼盘的均价也比东部高，现西部在售楼盘都在9000元/平方米左右，如保利香槟、星汇国际公寓等。
而我们再看看西部现在售的写字楼，如华普广场、星汇国际等，其均价也只在8500-9000元/平方米。
珠江新城中部是住宅用地最多的区域，但现在售的楼盘并不多，但价格都不菲，如新城海边花园北向单位目前均价8000多元/平方米，南向单位价格已高达1.2万元/平方米，凯旋新世界的售价也攀升到8500-13000元/平方米，珠江别墅408平方米的单位价格竟高达1288万元。
而珠江新城东部那么由于进展较慢，住宅价格较西部就显得稍低一些，一样都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水处理厂旁边，均价都低于5000元/平方米。
此外，珠江新城楼盘本来就定位为豪宅，而如有江景的话，价格就更加不菲了，都超过万元/平方米，如利雅湾南向江景单位均价一万多元/平方米，碧海湾更是达到了13000元/平方米，而凯旋新世界一线江景单位到时做好估量会远远超过13000元/平方米。
5、住宅二手市场现状及前景分析
通过10多年的开发，已建成20多个楼盘的珠江新城差不多形成一定的居住氛围，从居住环境来看，珠江新城大片的绿化、宽敞的马路和开阔的江景等条件都略胜于同为豪宅区的天河北和滨江东一带。
优越的环境越来越吸引许多事业有成的人士前往置业，由此珠江新城的二手交易也不断兴盛。
二手交易的喧闹吸引了许多大小中介进驻，在市房管局交易中心所在的皓瀚华轩前就集中了将近10家的二手中介公司，形成珠江新城有特色的地产一条街。
尽管现在珠江新城仍有几个楼盘在售，一手单位仍有一定存量，然而对二手市场的阻碍却不大。
因为一手货源除了短期内还未交楼的单位，确实是早期楼盘的尾货单位，楼层和座向都未必理想，相反在二手市场还能找到投资者以较低价买入不错的单位，选择机会比买一手还要多。
目前珠江新城的房地产市场是一、二手齐头并进，交易量齐头并进，成交价格也不相上下。
购买珠江新城二手住宅的客户大部分用于自住，以生意人及企业高层治理人员为主，同时政府官员及事业单位的治理人员也占一定比例。
这批高薪人士对珠江新城二手需求的增大，间接上导致了二手楼价的提升。
整体而言，目前珠江新城大部分楼盘的二手市场价要紧集中在7000-9000元/平方米，与2003年的6000-7000元/平方米相比有了较大的上升幅度，专门是双城国际、金碧华府和新城海边花园等楼龄较短的楼盘，许多单位已突破9000元/平方米的水平。
租赁方面同样不遑多样，众多外籍人士和中小企业的需求也使珠江新城的租金水平不断上升，三房单位月租金多在4000元以上，产品较为稀缺的小户型公寓月租金那么达到2000元上下，租金单价在30-50元/平方米·
月的水平。
展望珠江新城以后二手市场的进展，随着多个住宅项目的动工，在以后一段时刻住宅供应量都会相当充足，有放盘打算的业主也会将手中物业带进二手市场；
珠江新城进展的完善也会对越来越多的置业者形成吸引力，需求量会进一步加大。
供求旺盛将会是珠江新城二手市场的一个长期态势。
〔三〕竞争区域比较分析
1、天河北板块
板块现状
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