某房地产营销推广策划方案Word文档格式.docx

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四方区

四方区创建于1951年，南靠市北区，北接李沧区，东临崂山区和市北区，西濒胶州湾，全区海岸线长7千米，总面积34.55平方千米。

全区现辖13个街道办事处，分别为湖岛、兴隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉兴路、阜新路、鞍山路、海伦路等。

经济表面

四方区1998年海内生产总值6.6亿元，比上年增长12.2％。

其中第二财产增加值2.07亿元，比上年同期增长7.3％；

第三财产增加值4.56亿元，比上年同期增长15.5％。

财务收入9517万元，比上年增长15.8％。

结构组成

四方区由老城区、新经济区和西海岸经济开发带三部分组成，交通枢纽区、加工产业区、民俗民情旅游区，在全市处于举足轻重的职位。

交通状况

区内交通发达，是公路、铁路、航空、海港的门户和必经之地，距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区，区内的四方火车站和沙岭庄火车站两处客货混淆三等中间站――青岛市远程汽车站座落于区内，年旅客送量180万人次。

区内门路128条，门路长度106.69公里，门路面积1.96平方公里，门路面积率为5.66％。

生长筹划

凭据区域功效定位，四方区适时提出了东西抓开发，老区抓改革，“两翼齐飞，优势互补”的总体思路和“三产兴区”目标。

凭据筹划，四方区今后的生长将立足干区位优势和交通优势和交通优势，重点优化完善区域功效和产配置，逐步形成中部第三财产发达，东部新兴产业商业集聚繁荣，西部口岸，仓储、临港产业发达，三大区域全力并进的生长格式，成为极具投资代价的区域，成为经济繁荣、情况优越、功效完善的现代化新城区。

对外开放

截止目前，全区已有来自美国、加拿大、日本、韩国、新加坡、沙特、澳大利亚、荷兰、巴西、意大利以及港澳台等19个国度和地域的投资商，共批准设立中外合资、互助和外商独资企业130余家，条约利用外资1.25亿美元，实际利用外资9000万美元。

个别私营

四方区个别私营经济是全区经济生长中最具潜力的层面之一，1998年全区个别工商业户达6277户，私营1411户，从业人员2.1万人，注册资金6.6亿元，实现总产值1.56亿，销售总额和营业收入7.3亿元，其中三产收入已占全区总额的50％以上，完成的区级税收占区财务收入的12.2％，技改投资占全区总额的80％，个别经济正向范围化、科技型迈进。

第三财产

四方区第三财产生长迅速，特别是专业批发市场、集贸市场生长较快，目前，全区种种市场39处，其中，青岛花草市场、灯具市场、汽车配件批发市场是具有一定影响、一定范围的特色市场，市场生意业务辐射全国各地。

98年全区第三财产销售收入12亿元，“三产”增加值4.5亿元，社会消费品零售总额实现5.3亿元。

综合评述

青岛申办奥运风帆角逐项目都会的乐成，加速了大青岛国际化都市的进程。

到2010年，青岛远景筹划中将中部的功效定位确定为：

能源、居住、商贸、产业和交通枢纽。

从结构结构上来看：

其中四方区由东部的新经济综合功效片区、中部的居住商贸综合片区、西部产业仓储综合功效片区配合组成。

四方、市北正值鼎力大举生长之际，具有无可置疑的投资代价。

随着情况的改进、配套的完善，该区域必成为，甚至已成为有识之士的居住、投资乐园。

从市统计部分获悉，市北区2002年上半年商品房平均售价是3087元/平方米，比去年末上涨357元/平方米；

四方区是2100元/平方米，比去年末上涨176元/平方米。

置业“一次到位”者、房产投资者以及二次置业者增多，中部开始显现出其深厚的潜力。

现有项目现状

祥泰商住大厦

发展商：

青岛祥泰房地产公司

地址：

人民路99号

修建面积：

14381平方米

户数：

78套

户型：

124.4、87.12、145.59、148.4、128.43、143.83、126.69、114.41㎡

价格：

2500-2750元/㎡；

配套：

可视对讲防盗门、双气、长城宽带入户、INTERNET接口入户、三表程控、台湾日立电梯等；

备注：

主体已完工，正进行内、外墙抹灰；

衡宇已售80%。

绿都公寓

青岛港澳置业投资有限公司

威海路与浦口路交汇处

总户数：

160户

80--135.15㎡

3570元/㎡；

全关闭物业治理、双气、双回路供电、、三表程控、西子奥蒂斯电梯等；

衡宇入住已达90%，物业治理费总计1.6元/平方米.月，仅剩六套80平方米房。

康顺故里

开发商：

青岛华兴房地产开发有限公司

区域地段：

康宁路1号

楼盘范围：

10栋

住宅：

安顿拆迁

网点面积：

120—170平方米

网点价位：

2990—4360元/平方米

安顿拆迁住宅不对外销售，只售网点。

海滨广场

李沧房地产开发有限公司

设计单元：

仪表修建研究院

山东路立交桥西侧

8栋联体住宅

价位：

尺度层：

2100—2600元/平方米

阁楼：

1800—2000元/平方米155㎡

网点不售，住宅已售罄。

金桂花圃

青岛金海丰房地产开发有限公司

鞍山路、哈尔滨路和辽阳路接壤处

绿化率：

32%

规划：

10幢七层住宅

70--110㎡

2350--3200元/㎡

普通住宅，但位置较好，交通方便，周边生活配套设施齐全。

目前根本售罄。

都会花圃

青岛城建综合开发有限公司

威海路

规模：

19幢6层（带阁楼）

80000平方米

30%

78--123㎡

3200元/㎡---4300元/㎡，一层送花圃售价4200元/㎡

物业治理费：

0.4元/㎡.月

社区综合品质较高，一年前已售罄。

海地俪园

青岛华新园置业有限公司

敦化路

14000平方米

65--130㎡

3470元/㎡---4080元/㎡

范围不大，普通住宅。

在宁静花圃东面另有一块地叫“海地故里”，售价约为3550元/㎡。

项目区域房地产市场总量情况

从房地财产的生长来看，主要有以下几个特点：

一、开发范围创新记录

截止2000年，四方、市北房地产在开发投资、商品衡宇施工面积、竣工面积、销售面积方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所低落。

二、市场消费主体产生了底子转变

随着房改的深入，住房钱币化分派制度的创建，团体购置已经淡出住房市场，小我私家住房消费已经成为主房地产的绝对主力。

三、住宅产物实现了产物升级换代

随着住宅财产现代化的全面实施，同时也是房地产开发企业精品意识的不停增强，住宅建立已经迈上新台阶。

具体体现在：

1、住房面积由经济型向舒适型转变。

去年全市的平均套型为86平方米，普遍住宅平均面积为84平方米，比上年增长8平方米左右。

原来出售的住宅以套二户型为主，从去年开始，三居室的住宅销售呈上升趋势，已经凌驾了30%，今年这个比例还将加大。

2、住宅配套设施筹划水平明显提高。

各生长商不再满足于海内设计，放眼开去，引进美国、澳大利亚、加拿大、韩国等国度的高水平设计，留下一个个精品工程。

智能化、环保、节能、绿色、生态等高科技配套产物逐步渗入的平民黎民家中。

3、住宅市场提供选择的余地加大。

四、房价平稳适度上涨

从本钱考虑，新修建质料的应用、人工要求的提高及有限的土地资源都刺激了本钱的增加。

从需求干系来看，明年的有效需求略高于今年。

这主要体现在：

明年全市财务拨款的构造、团体和事业单元以及一些有条件的企业和自收自支单元干部职工的住房补贴要陆续发放到位，约莫有几个亿的资金要流向房地产市场。

作为老城区的青岛中部，在鼎力大举旧城改革之后，已将人们的目光从东部开发、北部新城、西海岸等地拉回本土。

情况的建立、商业铂金圈的形成、污染的治理、物业品质的提升等等，都验证了今年各商品房销售的顺畅。

五、购房主力趋于工薪化

付款方法的多样化极大水平减轻了小我私家包袱，蒙受能力和聚集生活因素，市北、四方区的楼盘成交机率较大。

六、范围化、本性化、多元化小区将领导近期置业潮水

通过对青岛楼市的观察发明，随着购房者品位的日益提升，范围性小区所带来的完善的社区配套、多条理的小区修建类型组合、点面结合、空间结合的绿化景观设计、多样化的户型选择，以及范围本性化小区给购房者带来的物业的附加代价，强烈吸引购置者的注意力。

七、装修房需求不容忽视

建立部分正推行住宅财产现代化提高住宅质量，逐步取消毛坯房，积极推广全装修房或菜单式装修模式。

市场品质竞争的加剧，舒适房再次引起人们的存眷，马上入住的观点逐步得到市场的重视，装修房的市场消费有一定潜力。

青岛楼市图解阐发

一、房地产景气指数在平稳中生长

2000年，青岛市房地产投资平稳增长，商品房销售连续增长，房地产景气指数在100-110点景气空间中平稳运行，最高点出现在11月份，到达109.75点，最低点为12月份102.48点，体现出良好的生长态势。

二、地产投资指数走势

2000年房地产投资在去年高速增长的底子上，又有新的提高。

全年房地产投资67.5亿，增长7.2%。

虽然房地产投资指数全年出现稳步上升趋势，但是投资指数仍然在景气空间以下运行。

三、新开工面积景气指数走势

随着青岛市房地产财产整体进入景气空间，商品房新开工面积从年初的不景气状态进入景气状态，新开工面积指数最高102.03点，最低96.94点。

全年衡宇新开工面积599.3万平方米，比去年增长42.6%。

四、青岛市商品房销售代价指数走势

青岛市商品房销售代价指数从3月份（90.55）开始，一路攀升，到11月份到达最高点135.8。

与此相对应，商品房平均销售代价最低1841.2元/平方米，最高2271.61元/平方米，相差429.89元/平方米。

青岛市都会生长筹划

一、都会性质：

都会性质定位为中国东部沿海重要的经济中心和口岸都会，国度历史名城和分景旅游胜地；

都会主体功效定位为口岸为主的国度综合交通枢纽，国际海洋科研及海洋财产开发中心，区域性金融、贸易、信息中心，国度高新技能财产、综合化工、轻纺产业基地，旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。

二、都会范围：

人口规模

人口

年份

中心都会实际居住人口

都会人口

非农业人口

农业人口

2000

234

170

330

2005

255

182

325

2010

276

194

300

用地规模

城镇建立用地

（每平方公里）

人均都会建社用地

（每平方米）

206

93．6

230

89．8

266

85．8

三、都会总结构

都会总体结构结构筹划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为生长组团，形成“两点一环”的生长趋势。

主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技产业园）和环崂山的崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。

筹划建立用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万，人均建立用地83.7平方米。

筹划主体功效为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；

资金流、物质流、信息流集散中心；

集约化现代产业和高科技财产区。

市北区成为岛城重要居住、商贸区。

中部，青岛CLD日趋成型。

总需求预测

成交单价、总价价位漫衍比例

成交单价中2100——4500元/平方米所占比例为76.2%，成交总价中15—50万元所占成交比例为84.3%。

脱销户型

70～130㎡。

客户来源

客户多来自项目周边区域，本市居民改进居住条件、投资者居多，客户年龄趋于年轻化。

青岛周边县市及部分在青从业者亦占较大比例。

消费者认同度

多层住宅的单体立面设计、户型设计等的优美舒适，决定了其销售顺畅。

对付高层或小高层，户型的高公摊低实用率、二次供水费、电梯质量及运行费等等让部分客户望而怯步。

有力的一点是，作为都会有限空间的产物——高层，已到了其生长的一定阶段，消费者已有担当准备。

在宣传推广中，甚至可让客户忽略楼层的差别。

岛城的生长及外向型经济所吸引的外商及其他海内商家，亦带来一系列新的地产看法、治理经验、生活方法、消费理念及投资理念，对本地消费意识的引导作用及项目的开发指导作用非常大，为岛城的房市，高层房市带来活力。

海泊人家项目阐发

项目根本情况

位于市北区，鞍山路以南，鞍山一路以西，人民路以东，筹划路以北范畴内。

占地面积：

33350平方米

70100平方米

57100平方米

商业：

10000平方米

帮助用房：

3000平方米

容积率：

2.1

覆盖率：

24.8%

39.6%

修建层数：

1幢18层、3幢12层、1幢11层、8幢6.5层

513户

停车泊位：

250辆（地面47辆）

海泊人家所处位置表面阐发

区域位置：

地处鞍山路、人民路和威海路接壤处；

自然情况：

该地块临海泊河公园，空气清新；

大众设施：

工商银行、建行、中行、光大银行、中原银行、商业银行、交通银行、农业银行、海慈医院、海滨超市、各家居市场及即将开业的富时莱购物广场等近在咫尺；

人文情况：

青岛16中、20中，小学有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、台甫路、南口路小学等，幼儿园有敦化路小剑桥、人民路、东信路、太平镇幼儿园；

交通状况：

公交车有1、4、306、3、369、212、28、368、119、362、8、30、367、367、229、36、219、23等路来往穿梭，鞍山路正在拓宽，人民路、威海路门路通畅。

项目优劣势阐发

优势阐发

1、地理位置优越，属青岛市南北中心地带；

2、周边大众配套设施齐全，四方中心、台

东中心近在咫尺；

3、地处人民路、鞍山路、威海路交织地带，

交通四通八达，近20路公交车来往穿梭；

4、鞍山路作为“第二条香港路”的改革，

为项目的升值带来无穷的潜力；

5、地铁一号线和四号红换乘站位于小区基地西侧，赋予项目

极大投资代价；

6、海泊河的改革、海泊河公园的优美情况、旧城改革等促进

了项目形象提升；

7、项目筹划新颖、公道，极富现代、明快、简约之感，易调

动目标消费者的购置积极性；

8、房产置业团体已有一定的知名度和美誉度，增强了目标消费者的购置信心，对项目的宣传推广奠基了底子；

9、青岛远景筹划中将中部的功效定位确定为：

大青岛战略为项目造就诸多升值因素；

10、消费者的购房意识日趋理性,投资意识日渐增强。

劣势阐发

1、目前，中部尚处于改革建立中，该区域商品房消费意识尚有待进一步引导；

2、临主干道，车多人杂，噪音、污染较重；

3、项目筹划设计过于强调曲线，单体设计中北弧楼座的户型难免不适用；

4、筹划停车库的位置不能真正实现人车分流；

5、目前门路建立尚不完善；

6、去海泊河公园须穿过门庭若市的威海路，不甚方便；

7、周边目前较乱，台柳路等地改革周期过长，对本项目的宣传推广、形象提升有一定负面影响；

8、四周的普通住宅小区对本区域定位有一定影响，进而影响本项目档次的提升；

9、项目开发时间周期长，政策风险、经济风险、投资接纳风险及不可抗力等不可预见风险较多。

总结

凭据以上几方面的阐发，我司对海泊人家、竞争敌手、目标消费者的情况都有了较为详细的了解。

海泊人家的硬件及软件在岛城的房地产市场都有一定的竞争力，若受工期、工程进度、定位和前期较为平常的宣传推广手法影响，销售将不能到达预期的结果。

我司认为，只有进一步挖掘、提升项目的产物力，逐步构建项目不可模仿的焦点竞争优势，无论从包装、宣传、推广上都紧紧围绕这优势进行，才气使海泊人家项目的整体形象及销售到达前所未有的高度。

项目总体筹谋思路

项目定位

定位能创造差别，是根本的营销战略要素，只有准确的定位才气形成竞争优势。

针对项目区域的生长特色，我司发起，海泊人家项目定位于档次上。

项目命名

对付“海泊世家”、“海泊佳苑”、“海泊人家”三个名字的选择，我司发起选用“海泊人家”。

本项目定位于中高等，但离“世家”另有一段距离；

“海泊佳苑”缺乏新颖、朗朗上口等感觉，比力普通化。

而“海泊人家”：

◆“海泊”二字明确了项目位置，为在项目推广中，淘汰了地段诉求的繁琐，清晰了思路；

◆《易经》讲，水为财，项目前临海泊河，实为风水宝地，在命名中鲜明提出，增强消费者购置兴趣；

◆“人家”则赋予项目以亲切、温馨、祥和之感，无形中增强了项目的亲和力；

◆“海泊人家”之命名与项目档次、及目标消费群体定位相符，平和而不张扬，崇高而不媚俗。

主题

海泊人家——新都市主义崇高社区

NewUrbanilismCommunity

要点提示

1、“新都市主义形态”

◆新都市居住形态：

自然的、生态的、景观的、宁静的、调和的邻里干系……

◆新都市商务形态：

全日制、全面商务支持、国际化……

◆新都市休闲形态：

自然休闲、生态休闲、互动休闲、艺术休闲……

◆新都市情况形态：

人性化、情趣化、品质化、品位化……

◆新都市治理形态：

本性化、星级化、后代价提升……

◆新都市意识形态：

现代、创新、创意……

2、新都市主义聚集型社区——非传统居住区

◆多元化功效聚合

◆高品质

◆高品位

◆自然性

◆社区整体形象

项目焦点理念的提出

海泊人家有这样或那样的优势，是毋庸置疑的。

但未必是独占的，未必能转化为项目的销售力。

只有深入地挖掘海泊人家的销售力，形成奇特的焦点竞争优势，才气创造火爆的销售局面。

我司认为，明确项目开发理念和焦点竞争优势将令海泊人家项目找到灵魂和中心。

明确之后，接下来的事情才是体现、演绎和富厚。

海泊人家项目的焦点理念，需满足如下条件：

1、理念

2、共鸣性：

与目标消费群体的生活态度、生活理念共鸣；

3、相关性：

观点不是空中楼阁，而是与项目自身的各方面特点紧密相关；

4、区隔性：

与竞争敌手的进行有效的区隔，不人云亦云，保持九洲高层项目特色的鲜明性；

5、单一型：

开发理念不要太庞大，不是应有尽有，只有单一才容易让人记着。

我司发起，海泊人家项目：

理念：

新都市主义崇高社区

共鸣型：

切合人们追求康健、自然，又喜欢享受新都市生活的愿望；