滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造项目建议书.docx

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滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造项目建议书

滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造

项

目

建

议

书

一、项目概况

1、项目名称：

滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造——旅游文化综合体城市运营项目。

2、承办单位概况

3、拟建地点：

滨涯村（包括滨涯村和南航西里）和滨廉村两大旧城改造片区（城中村），东接海垦路，东临海廉路，西临海瑞后路，接丘海大道，南临滨涯路和南海大道，北穿金岭路，接海秀中路。

滨涯村（包括滨涯村和南航西里）和滨廉村两大旧城改造片区，是相连在一起，接通海口城市四大纵横主干道，可合并一体，以“城市运营”的总体运作模式来整体规划和开发建设考虑。

经现场实地现状调查考察，它是在海口建成区的现有城中村及环境较差的街区需改造的近80片旧城区中，用地面积最大的，但又是拆迁建筑面积和拆迁难度较小的片区。

片区的村里民宅大都是2-3层砖混结构，少量5-7层的民宅和单位房，有大片堆放材料和废品的空置土地。

海口龙华区几大旧城改造区的情况比较一览表

旧城改造区

土地面积

拆迁面积和人口

拟建建筑面积

玉沙村

361.2亩

40万㎡，980户，1.2万人

96.32万㎡

海甸溪北岸

1539亩

50万㎡，7000多户，2.8万人

500万㎡

大同路片区

350亩

45万㎡，1100户，1.08万人

102万㎡

滨涯村滨廉村

4317.91亩

56.4万㎡，1169户，1.8万人

575.72万㎡（按2.0估算）

滨港、泰华片区

1005.09亩

104.51万㎡，5196户，1.9448万人。

盐灶片区

2055.6

126.7万㎡，6256户，2.1417万人

4、片区拟改造后的建设内容与规模：

滨廉滨涯旧城改造项目总占地约4317.91亩，其中滨涯村片区2398.87亩（包括滨涯村2248.87亩，南航西里150亩）、滨濂村片区1919.04亩。

海口作为中国最大特区省会城市和最具特色的现代化滨海旅游城市，不仅是海南的政治经济商贸文化教育中心，也是海南旅游的重要通道和交通枢纽，在海南旅游岛的国际化建设中及旅游度假居住市场发展中仍起中心主导作用。

其具备独特而丰富的经贸商务会展旅游、现代都市旅游、历史地貌与深厚的历史文化旅游及滨海江河景观、热带生态休闲度假旅游等综合旅游资源，针对岛内外的旅游深度开发其文化教育\休闲娱乐、旅游商业和度假养老居住、健康养生疗养居住\异地旅游购房的市场潜力巨大。

滨廉滨涯村旧城改造项目正处于海口城市人口密集区，被海秀中路、海垦路、丘海大道、南海大道环绕，处于交通枢纽,交通四通八达，于农垦区、海秀区、国贸区及金盘区\秀英区等城市人口密集区（周边人口超过30万人）包围，是进入火山口旅游区、西海岸行政中心区与旅游度假区的必经通道，近邻省际汽车总站和海南旅游轻轨海口分站，处在城市中心主干道和城市旅游通道的交汇口，处在海口车流物流及旅游交通的枢纽位置。

项目借助其独特的城市发展和旅游交通枢纽的中心区位优势和地位，充分发挥其周边城市文化公园（海秀公园、海瑞公园）园景（滨涯）湖景水景等景观优势及地势高的风水优势，深度挖掘海口极其丰富的综合旅游资源优势，尤其是深厚的历史文化和现代都市商业旅游资源，并针对岛内外客源市场首度开发一个颇具海口深厚历史文化氛围\文化教育健康医疗设施配套和海南热带生态环境特色，融文化主题乐园（历史文化公园\城市娱乐公园）、国际基础教育与国学素质教育及休闲体验式风情购物、休闲餐饮、特色美食、时尚健身运动、高尚娱乐、健康疗养康乐等功能于一体的大型主题风情景观式城市休闲娱乐广场和文化教育公园，及海口最大规模的旅游文化居住综合体城市运营项目，以旅游、文化教育、娱乐、商贸、健康、养老等产业与居住互动为核心的社区综合开发模式，推进都市中心区生态化城市运营，形成大社区内功能丰富又相互支撑，具有高度自我调节能力的区域性社会生态系统。

目前现状房屋建筑面积共约56.4万㎡需要拆迁，旧城改造后拟建建筑，按容积率2.0计算，建筑面积约575.72万㎡。

其中：

安置原居民住房建筑面积56.4万㎡，历史文化公园和旅游娱乐景观设施约50万㎡（建筑面积约30万㎡），教育配套设施20万㎡，健康养生养老设施建筑面积约50万㎡，旅游商业街及品牌商业购物商场建筑面积约40万㎡，商务办公建筑面积约40万㎡，旅游酒店建筑面积约50万㎡，商务公寓及旅游度假养老养生居住区建筑面积约289.32万㎡。

两大旧城改造片区项目总体分为文化教育社区板块\文化娱乐社区\邻里与品牌商业广场区\旅游风情商贸市场街区\健康养生疗养酒店板块等五大板块及九公文化广场及配套的文化度假社区、“天涯琼瑶”名人广场及配套的文化度假社区、幼童国际基础教育区、国学文化艺术素质教育区及配套的国际教育居住社区、“邻里中心”社区商业超市区、奥特莱斯水上乐园品牌购物商业广场区、海底村庄水幕影视演艺广场区、海上丝绸之路水上游乐园区、海上丝路国际主题社区、中高端农垦商贸商务公寓区、火山景观高科技娱乐谷、火山景观旅游度假社区、滨涯国际商贸办公楼、滨涯国际中高端商务会展酒店，南洋文化风情专业批发市场和农垦商贸购物街、海南华侨农垦商贸酒店、热带风情旅游休闲购物街、热带风情度假居住社区、世界艺术风情休闲旅游街、世界艺术风情国际度假社区、海洋风情休闲旅游街、海洋风情的度假酒店公寓区、大型国际养生疗养会馆、大型国际养生疗养度假公寓等功能分区。

5、建设年限：

10-12年，分4-5期投资建设。

6、初步投资概算：

项目总投资约1438221.98万元,其中:

房屋拆迁及土地整理费303857.72万元，前期费用及前期基础工程及各项规费等55570.17万元，建安工程成本997498万元，预备费（包括基本预备费和涨价预备费）81296.09万元。

用地面积

（亩）

拆迁面积（万㎡）

拟建建筑面积（万㎡）

总投资额

其中：

土地费

拆迁费

建设成本

2398.87

27.4

319.849

785448.19

123541.81

39238.99

622667.39

1919.04

29.5

255.871

652773.79

98830.56

42246.36

511696.87

合计

56.9

575.72

1438221.98

222372.37

81485.35

1082993.11

拆迁费：

按现状总建筑量的30%为框架结构，60%为砖混结构，10%为砖木结构计算建筑成本（分别按1350元/㎡、1026元/㎡、810元/㎡标准），装修费按总建筑成本的30%计算。

土地费用按50万元基准价计算，建筑综合成本见后《项目投资估算》。

二、项目实施依据

1、符合海口城市发展规划

2、符合国际旅游岛的发展规划和海口旅游产业规划

1）、海南国际旅游岛的建设目标

●长期目标：

实现旅游要素的全面国际化，实现海南旅游的转型升级，以旅游业的发展带动现代服务业的发展，逐步成为海南经济发展的主导产业，以支撑海南经济的长期可持续发展”，提高海南城乡人民生活水平。

●总体目标：

旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。

2）、海南国际旅游岛旅游区域空间布局：

一海、两市、三区

●一海：

中国南海世界明珠。

●两市：

海口三亚龙腾凤舞。

海口整体定位为”椰岛文化之城”

发展常居型旅游：

开展候鸟式度假、就业型度假、分时度假，推动多种形式的旅游房地产;和康养旅游：

利用海南岛良好的生态环境和多种类型的旅游资源，发展包括温泉康乐、海岛美食、富氧运动、时尚康疗、传统养生等内容的康养旅游，使海南成为高档游客健康养身基地。

3）、海口旅游产业发展规划：

以国内外市场需求为导向，热带滨海中心城市的综合资源为基础，塑造“阳光海口，娱乐之都”旅游形象，精心打造热带滨海旅游胜地和南国娱乐之都。

把海口发展成为集观光游览、度假休闲、疗养健身、商务会展、文化娱乐为一体的多功能、综合型全国热带滨海旅游胜地，打造以户外有氧运动、游艇经济和丰富的夜间文化娱乐生活为主要内容的南中国“娱乐之都”。

①与省会中心城市的性质相适应，充分发挥基础设施优势和内外部交通优势，更好地为全省政治、经济、文化和对外交往服务；

　　②与海口历史文化名城相适应，更好地发挥城市传统文化与时尚娱乐文化的优势；

　　③与海口复合型的旅游资源相适应，更好地整合旅游、文体、娱乐、餐饮、健康、商贸购物和会议展览等多样化产业资源，促进现代服务业的发展；

3、遵照《海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定》、《海口市政府旧城改造安置拆迁补偿指导性意见》的政策。

——政府主导、市场运作的原则。

市、区政府主要负责旧城改造的政策制定和拆迁补偿安置，指导、监督旧城改造项目的建设，多渠道、多模式吸引社会资金参与旧城改造。

——统筹规划、功能配套的原则。

按照“统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施”的总体要求，强化旧城区（城中村）基础设施和公共服务设施的配套，改善居民居住环境，提高居民生活质量。

——旧城区和城中村改造项目和建设用地可以净地出让、预出让、捆绑出让等形式通过公开招标、拍卖、挂牌确定受让人。

在项目受让人确定前，政府可通过公开招标或委托的方式委托项目前期实施单位负责完成项目前期实施工作，其实施费用从项目前期总成本中列支。

项目受让人确定后，从项目土地使用权出让金中拨付前期实施单位。

——旧城区和城中村改造的拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式。

——在旧城区和城中村改造工作中实行政府零收益政策，切实让利于民、让利于投资者。

旧城区和城中村改造优惠政策：

●对成片旧城区及城中村改造项目，优先进行调查论证，优先实施项目储备，优先办理出让和报建手续。

●市土地行政主管部门收取的旧城区和城中村改造建设项目地价中由本级财政支配部分应当作为旧城区及城中村改造市政基础设施的建设费用。

●旧城区和城中村改造项目，减免收取由本级财政支配部分的城市设施建设配套费和其他地方行政事业性收费。

●旧城区及城中村改造项目建设单位可以按照市人民政府的有关规定优先收购停缓建工程项目，用于建设拆迁安置房。

三、滨廉滨涯村旧城改造项目建设背景：

1、国内房地产业经过近1年的市场萎缩而快速回暖：

中国的房地产业到目前为止，主要经历了两个阶段，1998年—2007年，房地产行业处于高速发展期，销售量和房产价格齐头并进，到2008年，受到国际金融危机的影响，外资热线的投资明显减弱加上资产价格缩水给国内企业和居民带来的财富缩水，大大降低了对于房地产的弹性需求，然而，有80后结婚生子高峰、城市化形成的初次置业和城镇人口改善住宅消费需求这三方面构成的刚性需求仍然很大，因此，在未来五年，我国房地产市场主要有刚性需求驱动，巨大的刚性需求将引领整个房地产市场长期向好。

房地产刚性需求和改善性需求在经过2008年三个季度的严重萎缩后正有效释放，房产销售在恢复性增长。

第一季度，全国商品房销售面积1.1亿㎡，同比增长8.2%，销售额5059亿元，同比增长23.1%，比上年同期提高21.6个百分点。

为2008年第二季度以来连续三个季度负增长后的首次正增长。

房地产销售的反弹，令房屋存量下降，同时也加速了开发商的资金回笼，进而刺激开发商增加投资。

5月房地产投资同比增长已经从2月的1%大幅上升至12%。

根据宏观经济数据及调研结果，美林预期，未来几个月，房地产投资的同比增幅将超过25%。

如果成交量保持稳定，房地产市场的库存将稳步减少，这将令开发商下半年开始投资新的建设项目。

5月下旬，房地产开发商项目资本金比例35%的“大限”首次出现松动，降至20%，这将有助于增加房地产建设项目。

随着城市化进程的推进，要满足人口日益增长的需求，中小城市需要进行大