万科房地产目标成本控制方法Word格式.docx
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项目部
1、测绘、临水、临电、临时道路、场地平整
2、临时围墙、围板
3、现场签证
4、市政配套费用(水、电、供热、煤气、智能化
5、项目部行政管理费用
营销中心
1、接待厅装修装饰费、样板间费用
2、销售费用
1、预结算编审费
财务管理部
1、资本化利息
2、管理费用
4.成本分摊计划
成本跨期分摊表
营销费用分期计划表
整体营销费用比例=营销费用总和∕销售收入总和
项目
(项目发展部)
目
标
成
本
控
制
二OO五年四月十五日
经与公司研究确定,部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求,指导本部门完成项目各项工作,确保顺利实现公司经营目标,并同意据此作为公司对本部门05年度季(年)度考核标准。
部门负责人:
一、主要作业目标:
1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。
2、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作,按计划、尽早获得规划许可证、预售许可证。
3、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用,并争取最大限度的优惠和减免。
4、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
二、成本目标:
你部除完成上述主要作业目标外,为满足公司经营管理的需要,还需完成如下成本目标:
三、控制要点通则:
1、充分利用公司知名度和信誉,在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。
2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。
3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展,避免成为唯一的关键线路。
重要提示:
以上成本指标,归属为你部门责任成本管理围,请努力控制在目标成本围之,并在保证作业目标的前提下力求降低。
成本管理部是公司整体成本管理部门,参与公司各项成本决策,制定成本目标并反馈动态信息,并有责任为各部门成本管理工作提供支持,请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。
财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理,请及时反馈和沟通。
项目责任成本控制性要点—项目发展部
一
地价
需讨论要点
会议讨论结果
1
土地出让金
责任部门?
含在20056万地价款中,不再发生
责任部门:
项目发展部;
责任人:
管灏、兴东
土地出让金含在20056万地价款中,不再发生
契税
土地评估价*3%;
同上
基数=20056万元+大配套费
费率:
3%
土地交易手续费
土地评估价*0.2%;
土地评估价?
(政府地价相关费用+红线外市政设施费+补偿费);
0.2%(土地交易手续费+招标代办服务费一共)
招标代办服务费
土地评估价*0.4%同上
合作款项
1000万以外还有其它?
另外:
政府规划设计费:
180万;
支教费20万;
红线外市政设施费
165元/M2?
中水如何考虑?
供热源头费?
部;
管灏
按政府规定:
外环线以外(5KM以)项目大配套费165元/M2
拆迁补偿费
20056摘牌价之外还有何费用需要发生?
拆迁费(石厂、高压线等等)?
考虑到拆迁进度,预留100万的不可预见费
二
前期
兴东
小配套费
住宅面积的70元/M2;
幼儿园自建,能否在交费中扣除?
幼儿园目前规划2000M2,造价控制在?
元/M2合适?
如按2000元/M2,约合建筑面积14元/M2>
7.71元/M2(交费水平)
承诺将自建项目(幼儿园、居委会、市政站点)按小配套费中规定的相应单项收费标准,从70元/M2的总费用中剔出,用于自建。
人防易地建设费
交费?
M2,按建筑面积4%交?
自建?
M2、建在高层下/空地下?
用途:
地下车库(是否作人防标准?
);
按交费办理,交费标准以61.2元/M2为上限,尽量由我司自行办理,有一定下浮空间。
人防档案费
人防面积10元/M2;
有无协调空间?
标准人防面积10元/M2
墙体改造费
目前定为轻集料砌体,是否不需交墙体改造费?
先交押金,通过检查后退款。
细部用材(窗口、门口)由项目发展部与工程部协调,确保不发生费用。
项目环境影响评测费
贵庄7.5万元,新城4.85万;
东丽15万?
控制在?
万(投资额在0.3-2万之间0.25%-0.09%)
已签合同,合同价12万
公告费、登记费
地名公告费、土地登记费、准入住证公告费、规划执照公告费,是否还有其它?
地名公告费4000元/个、土地登记费800元/万M2、准入住证公告费1500元/个、规划执照公告费2400元/个
规划执照费
造价在3000万及其以上的按0.08%计算;
3000万以下的按0.15%计算.需尽量合理划分组团,按0.08%的费率交纳
目前此项收费已减免,不需再交纳
产权面积测量费
预售面积:
公建2元/M2、住宅1.36元/M2;
最终产权面积?
不再收取其它费用?
非住宅2元/M2、住宅1.36元/M2
总产权登记费:
80元/户;
分户产权转移登记费:
住宅:
3元/M2
商业:
9元/M2
施工图纸审查费
标准
4万M2以上1.7元/M2;
4万M2以下1.9元/M2
公建:
2.4元/M2
与会人员对以上讨论结果确认签字:
(文字确认版存于成本部)
项目发展部:
项目部:
成本部:
以上为过程文件,以目标成本讨论会决议为准。
<
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(设计部)
房地产
经与公司研究确定,设计部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求,指导本部门完成项目各项工作,确保顺利实现公司经营目标,并同意据此作为公司对本部门05年度季(年)度考核标准。
设计管理部
1、组织实施设计阶段的方案优化,使设计方案具有更大的经济合理性。
2、在目标成本围实行景观限额设计。
3、依据项目开发计划按时完成图纸设计,保证出图质量。
4、按制度办理设计变更。
5、复核项目销售面积。
参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更及现场签证管理办法》
你部除完成上述主要作业目标外,为满足公司经营管理需要,还需完成如下成本目标:
三、甲供、甲方分包材料限价表
单位:
元
材料名称
方式
限制单价
备注
屋面瓦佛甲草
甲分包
/M2
实际消耗面积
外墙面砖
甲供
元/M2
涂料
质感与平涂8:
2
平均32元/M2
窗
幕墙
实际消耗面积(仅用于小高层)
钢制入户门
公寓/樘;
情景、小高/樘;
高层:
/樘
实际消耗数量
铝合金批水条
元/M
铝合金遮阳百页
元/M2
装饰槽钢
/M
铝合金隔栅
防腐实木隔栅
底层大堂墙地面
/m2
室外入口石材
/M2(15MM厚)
/M2(25MM厚)
电梯前室、楼梯间、阳露台地面砖
实际消耗量
公共部位墙面乳胶漆
4/M2
室外栏杆
标准化:
/M
玻璃\冲孔栏板/M
空调百页
实际消耗展开面积
PVC雨水管(方)
建筑面积
电器开关面板
电表箱、开关箱
PPR管(给水、采暖、中水、热水)
UPVC排水管
PVC电线管
铝合金散热器片
温控阀
元/个
首层小院门
主体灯具
多层、小高/户
情景:
300元/户
成品信报箱
1/个
热表
/个
太阳能热水器
/户
通风器
电梯
小高:
29.5万/部
40.2万/部
四、控制要点通则:
1、加强前期总体方案的优化工作,充分考虑同各专业的协调。
2、考虑设计变更量较大的因素,景观设计成本限额应控制在目标成本的一定围。
3、控制不计容积率面积的比例,合理配置配套设施。
4、在保证工程质量、效果、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。
5、施工图设计单位的选择建议采用招标方式,并将结构指标作为评价的重要指标。
6、施工图出图时间和质量需满足工程量清单招标要求;
7、设计变更应在施工前尽早提出,减少拆除工程的费用。
此外,你部门还应积极配合项目发展部完成规划和施工图的报批工作,配合工程管理部完成材料、设备的选样(型)工作,配合项目经理部完成零星工程设计工作。
项目责任成本控制性要点—设计部
设计费
规划指标
285772M2;
6313M2;
(含销售大厅)
幼儿园:
2000M2
会所:
2100M2
地下车库:
7100M2
确保可售面积不少于左列面积,公建不多于左列面积。
概念设计
5万美金,已发生
为可能发生的概念设计调整预留40万人民币
示区规划方案设计
预计120万,已签(1.6.9号楼)88万港币
控制上限120万
3
立面设计
2元/M2?
已签合同16万(象形);
还将发生色彩方案设计40万港币
4
施工图设计
33元/M2包干?
如后期户型发生调整,会有5%-10%的追加(以上单平米造价已包含差旅费)
5
高层(18层)设计费
130万?
控制上限130万,含会所规划方案/立面设计
6
环境方案设计环境施工图设计
235万,已签合同,约14.22元/M2,是否发生其它
提供设计概算,需限额设计
另外,已发生易道环境概念设计费26万港币
湿地设计费
湿地面积?
M2;
设计费?
万
湿地面积150(示区)367
(一期);
设计费15万
9
地下机动车库设计费
25元/M2?
如在下车库作为人防:
设计费(至施工图阶段)80元/M2;
如在下车库非人防:
设计费(至施工图阶段)35-40元/M2;
10
商业
5474M2面积较少,与其他设计一并委托,签定合同?
商业单独委托:
方案设计费50万
报建图
翻图费?
报建图21万
还需单独委托的设计容
1、幼儿园设计费:
150元/M2
2、示区、会所照明设计:
20万港币
3、公共区域室设计:
32万
4、雕塑小品设计费含在制作费,不另行支付
5、标识指示系统:
10万港币
6、不可预见设计费预留:
50万
主体结构
人防面积
按交费办理,在高层下建7100M2车库,不作人防,可售
需由公司管理层决定
住宅
三步节能
开始时间:
2005年1月1日
节点:
尚未通过施工图审查通过的项目
?
外墙保温50MM厚—60?
屋顶保温?
40MM厚—80?
窗?
LOW-E玻璃?
型材变化?
60-80系列?
断热条宽度增加?
三层中空玻璃?
散热器片?
目前热负荷?
三步节能后降至?
W
项目全部增加三步节能;
保温厚度由设计部计算确定,预计8-10CM;
窗:
预计选用型材变化方案;
断热条宽度增加;
散热器片按照三步节能热负荷约14.4W,在实施三步节能的基础上,散热器配置片数应较以往项目标准下降,需请公司确定跟进部门或责任人。
确定由设计部落实,暂定三步节能按增加30元/M2控制,具体需需由公司管理层决定
钢筋含量
多层:
50KG
60KG
设计部;
控制标准:
55KG;
70KG
砼含量
0.32M3/M2
0.43M3/M2
幕墙:
750元/M2
建议幕墙:
1000元/M2
铝合金门、窗、门连窗?
有无纱窗?
550元/M2
此标准未含三步节能增加
同意
铝合金批水条:
80元/M
外檐涂料工程?
30元/M2
尽量采用集团战略采购围的涂料,材料费控制在20元/M2左右
建议将标准提高为35元/M2
入户门:
1000/1200/1500
与设计部沟通,尽量不用木纹转印处理
设计部建议提高标准,需由公司管理层决定
防火门(管井、电梯前室):
300元/M2
建议将标准提高为350元/M2
空调百叶:
250
铝合金遮阳百页300
建议将标准提高为400-450元/M2
仅用于东西向小高层:
控制在150元/M
室外栏杆:
240
平台花园栏杆1000、入户花园栏杆1000、阳台栏杆1000、阳台栏板上扶手、屋顶栏杆700、900高窗户栏、露台栏杆1000
标准栏杆:
控制在240元/M
玻璃栏板(用于高情):
控制在300元/M;
冲孔板:
控制在280元/M
仅用于1、6、9号楼,
氟碳喷涂铝隔栅:
950/平米
静电喷涂铝隔栅:
620/平米
木纹转印铝隔栅:
850-900/平米
芬兰木:
550/平米
中央新风系统:
通风机+五个通风口:
2200
建议选用爱迪士标准:
2200-2500台
太阳能热水器:
3000
建议增加至3500元/台,标准由公司决定
电梯供货、安装:
电梯装修标准?
拟选用日立电梯,观光梯+普通梯
由公司决定是否做观光梯,与设计部沟通电梯装修标准
29.5万(含供货、安装、电梯装修)
其中地面限2000元/台,另需在首层电梯门上方做标识,预计5000元左右
甲供材
外墙面砖(230X52)45
1、6、9号楼选用60元/M2面砖;
情景选用40元/M2面砖
建议选用75元/M2的手磨砖
楼梯间地砖(300X300)
与设计部沟通大堂及电梯前室装修标准
大堂地砖建议选用斯米克标准,约200元/M2
墙涂料(不含腻子)
信奶箱:
120
单个165组合130
雨水管:
30
拟用方型彩色管材,50元/M
小院围墙
400元/M
小高层、高层大堂电梯前室装修标准
地面用材?
限价?
墙面用材?
门套等?
地砖45/平米(材料价)
ICI涂料15/平米(材料价)
门套(首层不锈钢)400/平米(材料价)
会所
外立面精装修费:
控制标准?
室精装修:
外立面精装修+室精装修控制在2200元/M2
幼儿园
控制在300元/M2
游泳池
面积?
1个标准旅游池,100万标准
网球场
个数?
改为三个羽毛球场
三
环境
水轴
240元/M2
示区环境
280元/M2
集中组团绿化
180元/M2
底商广场
220元/M2
block绿地(含停车位)
80元/M2
小院绿化
55元/M2
小院铺砖
绿化带
河道处理
130万
大树移植
100万
人工湿地
?
元/M2
雕塑
70万
道路
作法:
106元/M2
围墙建造费
小区围墙:
600元/M
区二级围墙:
入口/大门:
几个?
控制在30万
室外照明
拟限价:
太阳能灯:
4000/盏
草坪灯350/盏
街灯:
1300/盏
地灯:
150/盏
射灯:
300/盏
总额不超过162万
儿童游乐设施
总额不超过33万
垃圾箱
拟限价600元/个,总额不超过14.5万
四
营销建造费
接待厅样板房设计费
已发生33+12万,经与营销中心沟通,还需高层(18层)2套样板房,共计320M2,按300元/M2限价,总设计费控制在55万
高层预计设计费15万,因此,总设计费控制在60万以
接待厅装修装饰费
总额控制在150万
样板间装修费配饰费
原沟通前五套132万,高层(18层)2套样板房,共计320M2,按2500元/M2限价,总额控制在212万
高层样板房按3000元/M2限价(含装修及配饰费)
标识牌
限价:
楼栋门牌:
120元/个
单元门牌:
60元/个
门牌:
40元/个
需与设计部沟通,责任部门为设计部、营销中心,不计入销售费用
同意按此标准控制
设计部:
(工程管理部)
经与公司研究确定,工程管理部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求,指导本部门完成项目各项工作,确保顺利实现公司经营目标,并同意据此作为公司对本部门05年度季(年)度考核标准。
1、开展结构方案优化,控制结构指标的经济性,钢筋含量控制在多层:
50kg/m2,小高60kg/m2以;
砼含量控制在多层:
0.32M3/M2,小高:
0.43m3/m2以。
2、按金额统计,工程合同招标率不低于90%,总包工程量清单招标率不低于65%。
3、确保招标工作公开、公平、公正,获得性价比最高的材料和施工单位。
4、发展扩大合格供应商队伍,确保招标的充分竞争。
多标段同时发标时,总体中标率不高于50%。
5、组织相关部门进行材料选样、定样,控制在成本目标以。
参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《工程招标管理办法》等