房屋建筑面积的计算方法Word格式文档下载.docx

房屋建筑面积的计算方法Word格式文档下载.docx

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10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。

11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

12.层高在2.20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

13.有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。

14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。

既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。

其墙厚亦按主墙体厚度计算。

15.属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。

16.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。

雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。

17.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。

18.机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。

19.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。

20.房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

三、计算一半建筑面积的范围

1.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。

2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；

当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。

4.无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。

5.有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

四、不计算建筑面积的范围

1.层高小于2.20米的房屋及房屋附属部位。

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。

3.房屋之间无上盖的架空通廊。

4.房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。

5.顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。

6.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。

7.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

8.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。

9.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。

10.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。

11.广场式室外楼梯。

12.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

五、房屋计算建筑面积的基本原则

在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。

判别房屋计算建筑面积的基本原则是：

永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。

1.计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。

2.计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。

3.不计算建筑面积通常是层高小于2.20米的房屋及部位；

装饰性的建筑；

与室内不相通的部位；

沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。

六、特殊墙体及部位处理原则

l.非垂直墙体处理原则：

当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；

当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。

2.不规则（弧状）墙体处理原则：

当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2.20米时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。

内凹高度低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。

当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。

共有建筑面积分摊规则

一、一般规定

l.房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；

无协议或协议不明确的按本《规则》执行。

2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。

共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。

与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。

本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。

3.房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。

分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。

共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。

4.有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。

5.楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的建筑面积。

6.同一幢楼具有两个以上独立出入的单元（门牌号），其共有建筑面积应分别进行分摊。

7.套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。

套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积

二、计算方法

（一）成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成

l.套内使用面积

（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；

（2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

（4）内墙面装修厚度计入使用面积。

2.套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。

其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。

公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。

套（单元）内的分隔墙为非公共墙。

非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。

3.套内阳台建筑面积

（1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

（2）未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积

（二）共有建筑面积由以下两部分组成

1.电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；

为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

2.套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。

共有建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等

（三）共有建筑面积分摊系数

整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

（四）分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积＝套内建筑面积×

共有建筑面积分摊系数三、共有建筑面积的分摊方法

l.住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。

2.商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。

住宅部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。

商业部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊的共有建筑面积。

3.多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

4.非成套房屋中的厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权人共同使用的部位，其建筑面积按部位共同使用的产权人户数平均分摊。

南昌规范建筑面积、容积率计算方法

住宅建筑层高不低于2.9米

买房的市民看仔细了，容积率、面积等指标再也不能由着开发商瞎蒙。

记者6日获悉，南昌市城乡规划局根据国家有关规定，下发了《关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则的通知》，住宅建筑层高不能小于2.9米。

底层架空层不计入容积率

根据规定，建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房、结构（设备管道）转换层、底层（半地下）车库、杂物间等，全部按建筑面积计入容积率。

建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率，但若层高不足2.2米者按1/2面积计入容积率。

在室外地坪以上部分的高度不超过1.2米的非经营性地下室，层高不大于4.5米、无围护结构的建筑物底部架空层，无围护结构的结构（设备管道）转换层，按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积，计入总建筑面积，但不计入容积率。

北向阳台要求统一封闭

建筑物南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西向次阳台进深不大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；

超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。

高度为两层或两层以上的阳台，进深原则上不得大于3米。

其中，进深不大于1.8米的可不计建筑面积不计容积率；

进深大于1.8米、小于等于3米的按1/2面积计入容积率；

进深大于3米的按全面积计入容积率；

建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。

此外，考虑南昌气候特点，高层建筑北向阳台原则上要求统一封闭。

飘窗不能突出外墙1.2米

现在有很多建筑都设计了突出外墙的飘窗，根据要求，以后飘窗突出外墙部分的距离原则上不大于1.2米，宽度不大于该开间的2/3。

若超出这个规定的将按全面积计入容积率。

当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率。

除此之外，高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；

高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率。

住宅建筑层高不小于2.9米

该市还规定住宅建筑层高不小于2.9米且不大于3.2米；

办公建筑层高原则上不小于3.2米，且不大于4.2米；

分隔成小间的商铺建筑层高不大于4.5米。

该市同时要求建筑施工最好不要填平或者垫高地面，以后建筑工程规划应充分利用现有的地形、地貌，与相邻地块宜平接，当用地内有高差时进行竖向设计并组织好排水。

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

（3）地下室。

半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2．2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。

大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。

（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2．2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

（8）独立柱雨篷，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积，多柱雨篷，按外围水平面积计算建筑面积。

（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（11）突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（12）封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。

凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。

挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；

楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

房子面积是这样测出来的

购房户有两点必须弄明白：

第一，了解测绘规范；

第二，明确合同约定

图纸与房产证面积

缘何“两张皮”？

专家提醒：

购房者务必在商品房买卖合同中下功夫，将全部条款读懂

本报讯（记者孟锋）房地产交易中的面积纠纷一直备受关注。

5月16日，《36户居民要多“买单”64.8万元》一文刊发后，不少热心读者纷纷打来电话询问。

17日上午，市房管局的工作人员黄晓华和于志强就此事给出了解释。

■计算商品房图纸面积与房产证面积依据不同规则，两数据先天不一致

黄晓华简单打了一个比方，商品房图纸面积与房产证面积之所以存在差异，就像“一杆秤有两个秤砣”，一个秤砣是房管局的实测面积，另一个是开发商与购房户签订的合同面积。

二者存在出入，由此造成了面积“纠纷”。

他解释说，这是由于规划设计面积与房屋产权登记面积适用范围、相关具体规定及公摊标准不一致导致的。

规划、设计建筑面积测算工作则主要是为建筑工程造价、计算建筑房屋工程量、单位工程预算造价提供依据。

房产测量为房屋产权产籍管理、房地产开发、交易、征收税费提供依据和资料，是房屋产权面积登记的基础性工作。

规划设计部门计算单户面积与房管部门确认单户产权面积所依据的标准是不一致的，前者依据的是GB/T50353-2005《建筑面积计算规范》，后者依据的是GB/T17986-2000《房产测量规范》。

而两套规范对面积计算的具体规定也是不一致的，如《建筑面积计算规范》规定建筑物的阳台均按水平投影面积的1/2计算，而《房产测量规范》规定全封闭的阳台按其外围水平投影计算，即后者是前者的两倍。

另外，上述两套规范对单户房屋面积计算公摊要求不同。

规划设计部门在依据《建筑面积计算规范》计算单户面积时，仅分摊其所在层楼梯（电梯）及外墙，对全楼共有共用面积是不参与全楼各户分摊。

《房产测量规范》规定除对该楼所在楼梯（电梯）及外墙分摊外，还要对共有共用部分（如住宅楼内变电室、地下室<

扣除独立销售、使用的部分>

、设备间）的面积进行全楼各户分摊，虽然一般情况下（如不考虑阳台封闭因素）规划、设计部门计算的总建筑面积与房管部门确认产权面积基本相符，但上述分摊规定导致规划设计部门按图纸计算的单户面积和房管部门确认单户产权面积出现差异。

黄晓华举例说，如阳台的规划设计面积，按照是否封闭均按一半计算，而房屋产权面积则按照封闭的全面积计算；

再如分摊部分，规划设计面积是分摊其所在层楼梯（电梯）及外墙，而房屋产权面积则是分摊所在楼梯（电梯）及外墙和共有共用部分。

■面积误差的处理方法必须和开发商协商签订，而不是任由开发商使用“以房管局实测面积为准”的霸王条款

商品房图纸面积与房产证面积如存在差异，应如何处理？

这一点购房户在签订合同时，就必须充分考虑到，因为你有选择权。

于志强解释说，有些开发商与购房户在签订合同时，出现“以产权登记面积为准”的内容是处理约定面积与产权登记面积差异的一种方式。

现行《商品房买卖合同》是国家建设部、工商行政管理总局的示范合同文本，其中规定商品房的合同约定面积与产权登记面积差异的处理方式，可由购房者与开发商协商约定，如若购房人和开发商约定“以产权登记面积为准”为处理方式，则属于当事人之间的民事行为，即双方约定以房产证登记面积计算房屋价款。

他说，虽然目前与面积相关的概念和计算公式都很明确，但真正到了购房时，购房户产权面积与合同面积有出入，这主要表现在预售面积与实测面积的误差上。

尤其是以期房的形式销售（预售），房屋尚未建成，开发商依据图纸自行计算房屋面积，并自行决定公用面积的分摊。

之后在建设中，开发商自行将一些部位进行了变更，造成最终竣工房屋面积与预售房屋面积不一致；

另外，公摊系数是否符合规定和科学合理，也影响面积的大小。

于志强提醒说，购房户在签订合同时，想有效地保护自身利益，应在合同中同时明确约定建筑面积和套内建筑面积（相对而言，套内建筑面积购房人自己测量最方便）。

购房人在约定套内建筑面积时应注意以下问题：

——套内建筑面积包含套内墙体面积。

所以买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。

如：

对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，由于外墙有一半厚度计入套内建筑面积，所以同样的单元中楼上楼下的套内使用面积存在一定差别。

——套内使用面积并非地毯面积。

由于管道井要计入套内使用面积，故购房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积。

购房人买房时要注意公共的管道井是否计入自己的套内建筑面积。

——套内建筑面积包括阳台建筑面积。

其中：

封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积计算；

非封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积的一半计算。

并且，阳台的封闭方式要以经主管部门审批同意的商品房规划设计图为准，房地产商无权擅自变更其封闭方式。

——按套内建筑面积签合同也不能忽视公摊面积。

购房人可要求房地产商公示下列分摊情况：

（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；

（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；

（三）“不分摊的共用部位”写清楚。

——面积误差的处理方法必须和开发商协商签订。

而不是任由开发商使用“以房管局实测面积为准”的霸王条款。

最后，购房人如果想要避免在购房面积问题上吃亏，就务必在商品房买卖合同中下功夫，将全部条款读懂。

也有一部分购房者在购房时希望摊入计价的建筑面积越少越好，其实这并不能解决纠纷与合理性问题，因为硬性规定的可分摊面积项目减少时，商品房交易的单价必然会提高，开发商是不会为购房者支付成本的，这些成本最终也还会由购房者承担。

建筑面积计算规则

一、计算建筑面积的范围

1．单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。

其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算。

单层建筑物内设有部分楼层者，首层建筑面积已包括在单层建筑物内，首层以上应计算建筑面积。

高低联跨的单层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外边线为界分别计算。

2．多层建筑物建筑面积，按各层建筑面积之和计算，其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，首层以上按外墙结构的外围水平面积计算。

3．同一建筑物如结构、层数不同时，应分别计算建筑面积。

4．地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、车站、地下指挥部等及相应的出入口建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。

5．建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层和深基础地下架空层设计加以利用时，其层高在2.2m以上时，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6．穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何均按一层建筑面积计算。

门厅、大厅内设有回廊时，按其自然层的水平投影面积计算建筑面积。

7．室内楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然层计算建筑面积。

8．书库、立体仓库没有结构层的，按结构层计算建筑面积，没有结构层的，按承重书架层或货架层计算建筑面积。

9．有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平面积乘以层数计算建筑面积。

10．建筑物内设备管道层、贮藏室其层高在2.2m以上时，应计算建筑面积。

11．有柱的雨篷、车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；

独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平极影面积的一半计算建筑面积。

12．屋面上部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13．建筑物外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、阳台、厨窗、挑廊、走廊等，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

14．建筑物外有柱和顶盖走廊、檐廊，按柱外围水平面积计算建筑面积；

有盖无柱的走廊、檐廊挑出墙外宽度在1.5m以上时，按其顶盖投影面积一半计算建筑面积。

无围护结构的凹阳台、挑阳台，按其水平面积一半计算建筑面积。

建筑物间有顶盖的架空走廊，按其顶盖水平投影面积计算建筑面积。

15．室外