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我在北京，每月一万，去掉保险啥的，到手六千六不到六千七，房租一月两千五，再加上吃喝拉撒什么的，一个月基本上就没钱了，也就是传说中的月光一族。

房子？

应该也只是传说了，跟我没什么关系了。

房产调控下房价或下跌银行房贷压力伤不起

来源：

凤凰网发表日期：

2011-4-2409:

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房价下跌银行房贷楼市调控

核心提示：

房地产调控之下，开发商资金链日渐紧绷、消费者首付还贷压力逐步增加，房价走势仍旧不明朗。

在此情况下，银行业金融机构房贷压力测试的频率开始提高，如果房价下跌30%，银行能扛得住吗?

我们先来回顾历次得房贷压力测试。

2007年盛夏，中国银监会发出一份紧急文件——《中国银监会关于开展商业银行房地产贷款业务风险自查工作的通知》，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查。

此时，中国的房地产市场正处于上一轮红火发展的顶点，经过两轮房地产调控，大城市高涨的房价不仅没有回落，反而开始了新一轮的高歌猛进。

房贷需求旺盛的背后同样隐藏着风险，在常规性的风险自查之外，银监会增加了风险压力测试项目，尤其提到“进行个人住房贷款成数专项压力测试”。

准确地说，2007年7月的这份文件，打开了中国银行业金融机构房地产贷款压力测试的大门，真正迈进这扇门，是在一年之后。

彼时，大洋彼岸，美国次级抵押贷款危机的阴影已经开始扩散，这场由房地产风险而导致的金融风险向更深层次蔓延，国内的房地产市场出现了“量价齐跌”的局面，房产商资金链绷紧、意向购房者进入“观望”。

2009年10月份，银监会下发了《商业银行流动性风险管理指引》，对银行流动性管理提出了更高的要求。

银监会明确要求，商业银行每季度通过压力测试分析银行承受压力事件的能力，并考虑预防未来可能的流动性危机。

银行业金融机构房地产贷款压力测试季度化的敲定，推迟至了2010年4月份，4月20日，银监会表示，各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试，并且年内应完成对地方政府贷款坏帐的核销。

此时，新“国十条”刚刚颁布，新一轮政策政策的推出带来了房地产市场“拐点”的大讨论。

5月份，有消息公布“银行扛得住房价跌三成”的测试结果，随后，中国银监会研究局副局长龚明华表示，对于近期有关房价下降30%以内商业银行将可以承受的报道，银监会对此问题并没有一个总体判断，不能一概而论。

2010年11月份，银监会公布了对60家房地产企业进行压力测试的结果，房产信贷风险昭然若揭。

通过对其样本分析发现，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。

随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。

2011年3月份，银监会主席助理阎庆民表示，商业银行的房地产压力测试，频率已经从季度转为月度，这一举措银行业倍感压力。

4月19日，首个月度房地产贷款压力测试启动，此轮测试考虑的假设情况更为细致、严格。

此次对高风险地区和一般地区进行分类测算，前者的轻、中、重三种压力情景标准提高，分别为房价平均下跌30%、利率上调27个基点，房价下跌40%、利率上调54个基点，房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。

此外，本次还增加了住房成交面积下降等假设情境。

中介吃差价搞群租助推房价更危险的是包租

2011-4-2414:

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房屋出租中介出租中介费

一处房子想出租，不同的中介给出各种不同的说法。

房东冯女士为此发愁不已，本以为自己家的两居室委托中介出租是一件很容易的事情，没想到询问了几家中介之后，反而让自己左右为难。

“租房子难道不是到中介登记然后交中介费就可以了么?

怎么还有那么多‘弯弯绕’在里面?

原本以为中介只是公司不同，操作流程应该大同小异，现在看来，我还需要自己权衡利弊得失，实在太费劲了。

”冯女士还没有选好委托哪一家中介替自己租房子。

到底是怎么样的“弯弯绕”让冯女士头疼呢?

我们以房东的身份走访了几家中介公司，发现想要出租房子，还真不是那么简单的事情。

●吃差价搞群租助推房价

一部分中介公司采取“居间”的方式，收到房源之后负责发布信息、带领租客看房、协助双方签署租赁合同，以及收取租客相当于一个月房租的中介费用。

很多通过这样方式出租房屋的双方都有一种相同的感觉，就是在租赁双方一拍即合决定签约的时候，很想把中介“踹”掉，因为中介在整桩租赁中所起到的作用，实在不值他们得到的中介费。

更危险的是包租。

虽然中介承诺不会将陈女士的房子“群租”出去或者“合租”出去，但是一想到邻居家在中介承诺的情况下仍被群租给了9个人的遭遇，陈女士就很难相信中介经纪人的承诺。

目前市场上更多的中介采取的是包租的形式，中介将房子从房东那里租过来，再转手租出去。

大部分中介会在房东前来咨询的时候表示，可以为房东筛选租客、不会群租等，但是房东依然要冒着房屋出租情况失控的风险。

同时，由于房东与租客很难见面，价格就不透明。

很多中介钻了这个空子，压低房东的报价，以低于区域平均价格获得房源，再以区域平均价或更高的价格出租房源，赚取差价，同时也架高了区域房屋租赁价格。

包租对于房主的另一个风险就是空置期费用。

中介会收取45天到60天的控制风险金作为中介费，房东在最乐观的情况下，一年也只能拿到10个半月的房租，而如果空置期达到60天，那房东全年只能收入10个月的房租。

律师建议，对于租房者来说，在选择“包租”的形式签合同时一定要明确双方责任，避免产生纠纷时蒙受更大损失。

●透明租赁能否根治顽疾?

中介过于保护自己转移风险，和过于压榨房屋的价值与房东和房客的利益空间，成了现在中介公司面临的两大极端弊病。

据介绍，中介差价租房已经成了行业内的一条潜规则，差价比例一般在房主报价的10%至20%。

针对“京15条”发布后一些从事租赁代理业务的中介迅速发出租金上涨的声音，鑫尊地产董事长刘军表示：

“这一市场反应很反常，不排除幕后炒作的意图，这也是目前市场暗箱包租带来的后果之一。

”

为此，鑫尊地产在京独家首推“无差价房屋出租代理”业务，以“无差价”、“不群租”、“不哄抬租金”为原则，摒弃“暗箱操作”。

鑫尊地产市场部总监闫斌杰介绍说：

目前鑫尊地产采取的方式也是包租，但是承诺无差价，并只收取房东一个月的房租作为中介费，保租期为15天。

鑫尊的“无差价房屋出租代理”最重要的是让租赁双方直接见面签约，从而避免了目前存在的“吃差价”、“群租”。

空置期也与其他中介有很大差别：

现在的市场包租是以45天为单位，不管房子什么时候租出去，这45天的收益都归中介所有。

而鑫尊的15天保租期则是以15天为限，超出15天开始由鑫尊付租金，15天内任何一天房[简介最新动态]子租出去了，房租仍归房主所有。

我们来算这样一笔账：

以一套月租金为3500元的房屋为例，采取无差价中介房东全年最高可得到11个月的房租38500元，空置期15天，房东一年最少可获得10个半月的房租36750元。

而一套市值月租金相同的房屋，价格不透明的包租中介从业主手中获取房源的时候可能将价格压低至3200元，再转手以3600元的价格出租，这中间每月400元全年共计4800元的差价，就已经落入中介之手。

租金方面，每月3200元的租金，按照最少空置期45天计算，房东全年最多可拿到10个半月的房租33600元，按照最长空置期60天计算，则房东全年只能得到10个月的房租32000元。

按照最多房租和最少房租分别比较，那么房东每年约损失5000元，而这5000元，也都被中介收入囊中。

虽然有关部门再三表态，但是房屋租赁中介市场的混乱仍然在带给房东和房客不同的烦恼。

“我希望中介能有一个统一的规范，避免业主提心吊胆地去跟他们打交道。

”房东冯女士表示。

而闫斌杰也认为，规范的中介市场环境才能更好地促进租赁中介市场的良性发展。

针对市场普遍认为的中介收取一个月租金费用不值的抱怨，鑫尊的透明租赁就增值了不少：

代为办理房屋租赁登记证件、代为结算缴纳相关费用、代为办理税务局房租发票。

的确，中介行业的非法转租行为，大大降低了整个房屋中介行业的信誉度，造成许多老百姓对房地产经纪行业缺乏信任。

由此导致租金无序上涨，扰乱社会经济秩序，对居民及社会安全构成隐患。

但鑫尊的透明租赁能根治中介市场的顽疾吗?

未来半年一线城市房价必跌但跌幅难超10%

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房产政策房价下跌房价调控

人间四月天，柳暗花明。

房地产政策与市场，同样徘徊不定。

随着国务院八个督察队陆续回京，关于下一步的政策走势，市场上隐现一种莫名的担忧。

有种说法是，国家可能还将出台完善房地产调控的机制与措施。

是否还有新政，市场又将走向何方?

从房地产政策面分析，中央态度比较明确。

4月13日温家宝主持召开国务院常务会议,分析一季度经济形势时就曾表示，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。

逻辑很清楚。

政府对于可能出现的市场，尤其是房价反弹，有些担心。

而之所以可能反弹，最大的原因是地方政府落实政策不力，各地出台的限购令和年度房价控制目标，已暴露出这一点。

所以在比较关键的4月份，国务院史无前例地派出“超豪华”阵容，到16个省（区市）进行巡查和督战。

那么，近期市场形势如何?

从房价来看，持续的调控抑制了房价涨幅，甚至少数城市已经出现小幅下跌。

3月份，70个大中城市中房价环比下跌的数量，由2月份的8个增加至12个。

经过笔者的测算，新建商品住宅价格综合指数比2月份上涨了0.29%，增幅下降0.17个百分点。

比如，上海新建商品住宅价格环比涨幅，由2月份的1.1%回落至0.2%，相当明显，而北京3月份的房价已经止涨。

至于房价的结构性变化，也有一定规律性。

经过分析测算发现，3月份，二线城市新建住宅价格环比涨幅最大，为0.35%;

一线城市涨幅最小，为0.13%;

三线城市涨幅为0.25%。

可见一线城市价格表现已经弱于二三线城市。

从户型看，小户型的新建商品住宅价格上涨幅度明显大于大户型，大面积户型市场的不容乐观已经逐渐显现。

由此可见，政策重点“关照”的城市，尤其是实行限价的城市，以及政策重点抑制的投资投机需求（主要购买大户型、高档房），调控效果正在显现中。

然而，有一个市场规律一直存在：

每年都有一波春季行情。

若控制不好，则春季反弹就会演变成夏季狂热，2007年和2009年即是如此。

2010年幸亏“国十条”及时地抑制了3~4月的非理性反弹，好不容易收获了5~8月份的市场降温，却还是没能防住当年9月到今年1月的再度升温。

市场就是一头“犟驴”，让其俯首何其难也。

自今年4月以来，随着开发商推盘量的放大，以及促销范围的扩大，​成交量有所起色。

接下来，​成交量还将增长，问题的关键是，至少在未来半年内，要防范房价也随之上涨，否则本轮调控真有可能功亏一篑。

观察宏观经济与政策面，今年房地产调控面临的形势可谓非常复杂。

国际上，几个欧洲国家的主权债务危机隐患还没消除，却又新添西亚、北非政局动荡，以及日本地震;

主要国际市场粮食、石油等大宗商品价格不上涨;

通胀压力正在从新兴经济体扩大到发达经济体。

国内经济保持平稳运行，但经济有下滑态势;

与此同时，通胀压力依然很大，3月份CPI高达5.4%，这种通胀部分属于输入性通胀，单靠我们国家很难解决。

如何处理好促进经济增长和抑制通货膨胀的关系，成为政府面临的头等大事，紧缩性的货币政策还能走多远，也渐成疑团。

在可以预期的二、三季度，货币政策保持从紧的可能性较大，还将加息和提高存款准备金率，房地产政策也难以放松。

在这种政策背景下，若不出意外，接下去3~6个月，房价下跌城市数量将继续增多，而一线城市必将出现房价下跌，70个城市房价综合指数也会由涨转跌。

至于第四季和明年走势，当前比较难以预测，估计政策会有局部放松，尤其是地方政府会先行一步。

市场将逐步告别低谷，反弹上行。

另外，有两大因素将制约房价下行空间。

一是年内高通胀还将持续，甚至会延至明年，房产保值增值功能依然具有很大吸引力;

二是年内人民币升值还将持续，游资涌入中国是必然的，其中部分依然会选择配置房地产。

所以，笔者看空未来半年的房价，但并不悲观，上海等多数城市房价整体下跌幅度很难超过10%。

房价目标引民众不满八大楼市督查组全返京

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房价控制目标房产调控房地产调控督查组

被外界寄予很大期望的国务院八个房地产调控督查组，昨日已经全部结束对16个省份的实地督查返回北京，并于近期将相关督查报告上报国务院。

一位接近督查组的人士对《第一财经日报》记者透露了上述信息。

该人士表示，国务院督查组将在近期汇总督查内容，并将向国务院领导作专门汇报。

本月初，国务院组成房地产调控专项督查小组前往16个省市，对各地保障性安居工程建设和房地产市场宏观调控进行全面督查。

此次督查组中，带队组长级别最高的是住建部部长姜伟新，其他的组长也多是副部级官员。

督查的16个省区市包括北京、辽宁、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、湖北、广东、广西、海南、四川、陕西、甘肃。

督查组出发之际，正值各地刚刚公布房价控制目标，因与民众预期相距甚远，房价目标引发极大争议。

外界认为，此番督查组可能会要求地方调整已经发布的房价控制目标。

住建部副部长齐骥17日在无锡表示，房价合不合理，最有权利评价的是当地居民。

对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。

此外，国务院房地产市场调控工作第七督查组在海南省督查时更是建议，海南应进一步提高认识，采取措施确保各城市2011年住房价格调控目标的实现，更希望各级政府确保2011年住房价格涨幅低于乃至明显低于向社会公布的控制目标。

目前，楼市正处于巩固和扩大调控成效的阶段。

“史上最严”楼市调控已满一年之际，市场的反应已经能从一些数据中显现。

国家统计局18日发布的报告显示，全国70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个。

业内人士认为，环比房价平稳及降价的城市中主要分为两类：

一类是在第三轮调控中政策出台比较密集，出台的政策相对更加有力的城市，比如北京、深圳等城市。

一类是部分二线城市，较早地实施了限购等政策。

而北京市统计局21日发布的“一季度北京市房地产市场运行情况”显示，在中央加大楼市调控的背景下，北京楼市销售和商品住宅开竣工面积等多项指标都出现了下降。

业界担心这可能影响到未来的房源供应。

今年一季度北京商品房销售面积为264.9万平方米，比上年同期下降23.8%。

其中，住宅销售面积为192.2万平方米，下降27.3%。

从当月销售面积看，3月份全市住宅销售面积为59.9万平方米，比上年同期下降38.2%。

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对本报记者表示，限购导致非自住需求离场，楼市​成交量持续下调。

特别是限购令落实的3月份，北京外地户籍购房者购房比例不足一成，而第一套自住购房占比过半，这些都使得​成交量开始明显下滑。

销售前景的暗淡，也使得开发商的开工和推盘速度有所放缓。

数据显示，今年一季度，北京商品住宅新开工面积为328.7万平方米，同比下降3.6%;

商品住宅竣工面积为94.2万平方米，同比下降45.6%。

张大伟认为，调控已影响部分开发商开发步骤。

“新开工面积有所下调，而竣工面积中的住宅更是下调了45.6%。

可见调控政策的持续出台使得大部分开发商为了避免库存积压带来的资金压力，而延缓了开发速度。

”张大伟称，目前来看，调控需要继续落实，加快从施工到竣工的速度，才能更早体现效果。

北京三成普通职工四成收入给住房

2011-4-2410:

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租房房贷北京房价职工收入

本市普通职工中有34.9%的人要租房和还房贷，这笔支出每月平均达到873元，占平均年总收入的近40%。

这是北京市社科院昨天发布的“2010年—2011年北京社会发展蓝皮书”披露的数字。

该蓝皮书分析了北京市职工工资收入状况，并详细研究了现阶段北京同世界城市之间的数字差距。

这是北京市社科院昨天发布的“2010年—2011年北京社会发展蓝皮书”披露的数字。

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收入

七成普通职工年薪低于3万

蓝皮书中收录了北京市有关机构对16区县、17行业职工工资收入状况抽样调查报告。

调查以职工税后到手收入计算其工资水平，不含个税及社保（查询办理）等。

调查表明，2009年全市普通职工人均年工资收入2.68万元，合月均2233元;

全市普通职工家庭人均年收入2.20万元，合人均月收入1833元。

接近70%的普通职工年工资收入低于3万元，不足1.2万元/年的职工约为2.8%，超4万元的仅14.2%。

在不同行业中，金融保险业职工工资最高;

工业、批发零售和住宿餐饮是低收入职工集中的行业。

在调查重点关注人群中，安保人员收入最低。

数据显示，全市中层管理人员人均年工资收入3.89万元（含月度税后工资、奖金、补助及过节费，不含单位代缴的各种保险及税费），是全市普通职工年收入的1.45倍。

其中租赁和商业服务，科研、技术服务与地质勘查等行业的中层管理人员收入名列前茅，达4.51万元至4.19万元。

对比市统计局2009年初公布的数据，北京城镇职工2008年年工资水平为4.47万元，明显高于本次的调查结果。

对此，蓝皮书解释，这主要是因调查对象、工资定义差异造成的。

市统计局调查对象含中高层管理人员群体，且工资内容包含工资收入、奖金、加班费及单位代缴的各类社保（查询办理）与个税等;

本次调查是职工收入中可以直接支配的部分。

支出

职工家庭年支出超收入一半

对本市普通职工而言，家庭平均年收入约为5.71万元，平均年支出约3.14万元，约占年收入的55%。

蓝皮书特别指出，有租房、还房贷支出的职工占普通职工总数的34.9%。

他们每月平均租房、还房贷支出873元，占到平均年总收入的近40%，压力相当大。

调查统计，低收入家庭的年度支出比例较高，年收入在5万元以下的家庭支出占收入的65%以上，高于平均水平约10个百分点，且这类中低收入家庭用在基本生活类的支出以及基本家庭生活开销的比例，均高于总体平均水平，因此年收入在5万元以下的家庭生活压力相对较高。

■北京与世界城市差距

蓝皮书就北京现阶段的社会特征与属于世界城市的纽约、伦敦和东京进行了比较。

研究发现，在经济、文化、社会、城市发展等比较中，社会部分差距最大。

人均地区生产总值相差5倍

纽约等3个城市人均地区生产总值平均数是6.06万美元，北京是1.03万美元，相差约5倍;

但3个世界城市的家庭人均可支配收入平均数是3.04万美元，而北京家庭人均可支配收入是0.35万美元，相差约9倍。

因此，北京按照国家新提出的民富国强的要求，还应适当提高市民收入比例。

最低生活保障不及收入两成

北京“城镇居民最低生活保障标准”是每个家庭每月139.52美元，即每年1674.24美元，只占到平均“家庭可支配收入”的18.4%，而3个世界城市的平均“城镇最低生活保障标准”是每月852美元，折成每年是10224美元，是3个世界城市的平均“家庭可支配收入”（30383美元）的33.65%。

北京的“城镇最低生活保障标准”与“家庭可支配收入”的比例低了15个百分点。

居民人均住房面积少近一半

北京城镇居民人均住宅建筑面积是28.81平方米，3个世界城市的平均“城镇居民人均住宅建筑面积”为57.33平方米，北京几乎少了一半。

侵权

无偿加班成“公害”

对于目前的工资水平，普通职工是否满意?

调查显示，只有四分之一的普通职工表示对工资收入满意，按照5分制评分，总体满意度为2.84分。

调查显示，16.1%的普通职工的经济权益受到过侵害，集中体现在克扣工资、拖欠工资和不告知收入的组成结构。

其中加班费的问题尤为突出，46.5%的被访者加班没有加班费，另有26.7%的职工虽有加班费，但未按法律规定足额支付。

职工“无偿加班”是非常普遍的现象。

调查表明，相比于普通职工，中层管理人员的收入具有更大的不稳定性，面临比普通员工更大的绩效考核等不确定因素的压力。

有18.6%的中层管理人员受到过经济权益的侵害，甚至比普通职工比例还要高一些。

目录导读

1楼中国不同年份商品房价格（附图）

2楼中国不同版本的房价收入比（附图）

3楼最全的国房景气指数（附图）

4楼香港与东京的房价收入比（附图）

5楼美日英等国房价收入比与城市化进程（附图）

6楼国内外地产泡沫状况（附图）

7楼地产调整相关的宏观数据（附图）

8楼惊叹的《中国超级工程》一览

9楼与住宅相关的北京市中长期规划（附图）

92年宏观调控时，...地产在...“紧缩银根”一声令下，地产有命也命毛了。

以海南为主中心、谈水为次中心，深圳为辅助，出现大量石屎森林的烂尾楼及贬值得想要跳楼的烂土地。

93-95年，中国地产以“挖土机”为首的所有设备停止了生产，处于“有价无市”状态，终于停止呼吸了3年。

这次调控应验了中国五千年来“父教子亡，不得不亡，君让臣死，不得不死”的礼仪读本。

[该段转自新浪图腾镜文]