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6.

7.

8.

9.

房地产投资的财务风险主要来自哪些方面？

净现值的计算。

（学习指导书P42,第11题）

内部收益率的计算。

（学习指导书P42,第12题）

经济节汇成本的计算（学习指导书P80,第3题）

线形盈亏平衡分析。

（学习指导书P112,第1,2题）

单因素的敏感性分析。

（学习指导书PH3,第4题）

房地产抵押贷款余额的计算。

（教科书P145例题）

金融工.具期货价格的计算。

（学习指导书P214,第1题）

银行贷款等额偿还额的计算。

（参见学习指导书P40,第5题）

静态、动态投资回收期的计算。

（参见学习指导书P43,第13题）

重点训练

一、单项选择题

1.下列指标财务效益的分析指标，既可用于静态分析又可用于动态分析的是（）o

A.净现值B.内部收益率

C.投资利润率D.投资回收期

2.计算项目的财务净现值所采用的折现率为（）。

A.财务内部收益率B.基准收益率

C.财务净现值率D.资本金利润率

3.由项1=1产出物产生并在项目范围内计算的经济效益是项目的（）。

A.直接效益B.间接效益

C.外部效益D.全部效益

4.当折现率为12%时，某项目的净现值为3。

28万元，则该项目的内部收益率一定（）。

A.大于12%B.小于12%

C.不确定D.等于12%

5.计算经济净现值时所采用的折现率为（）。

A.基准收益率B.利率

C.社会折现率D.内部收益率

6.用于房地产出租、出售、信托、互换等经营活动的投资叫做（）。

A.土地开发投资B.房屋开发投资

C.房地产经营投资D.房地产中介服务投资

7.如果房地产投资者的预期收益率为15%,在通货膨胀率为8%的情况下，投资者以原价出售，实际收益率为（）。

A.7%B.8%

C.15%D.23%

8.某股票预期每股收益0.40元,同期市场利率为2.5%,则该股票理论价格是（）。

A.10元B.16元

C.12元D.14元

9.风俗习惯、名人效应等因素影响房地产投资水平，这种影响称为（）o

A.国内形势的影响B.国家政策的影响

C.地理因素的影响D.时尚程度的影响

10.敏感性因素是指（）。

A.该因素稍一发生变动就会引起项目经济效益发生较大变动

B.该因素稍一发生变动就会引起项H经济效益发生较小变动

C.该因素稍一发生变动就会使项目承担较小风险

D.能够使项R获得较高利润的因素

11.一般来说，盈亏平衡点越低（）o

A.项目盈利机会越少，承担的风险也越小

B.项目盈利机会越多，承担的风险也越大

C.项目盈利机会越少，承担的风险越大

D.项目盈利机会越多，承担的风险越小

12.社会折现率是下列哪一项的影子价格？

（）

C.汇率D.资金

13.由于项1=1使用投入物所产生的并在项目范I韦I内计算的经济费用是项目的（）。

A.直接费用B.间接费用

C.外部费用D.全部费用

14.在线性盈亏平衡分析中，盈亏平衡点（）。

A.只能用产销量表示B.只能用销售收入表示

C.只能用销售单价表示D.可以用多种指标表示

正确答案：

D你的答案为，错误，请注意！

15.某股份公司发行2亿股股票，则每一股代表公司（）的2亿分之一。

A.总资产B.总负债

C.净资产D.净利润

16.在销售收入既定的情况下，盈亏平衡点的高低与（）

A.单位变动成本大小呈同方向变动

B.固定成本总额大小呈反方向变动

C.产品销售单价呈同方向变动

D.与产品单位销售税金呈反方向变动

A你的答案为，错误，请注意！

17.影响股票价格最基本的因素是（）。

A.政治因素

B.市场技术因素

C.社会心理因素

D.经济因素

18.芝证券市场资金确定，或增长有限，大量国债的发行，会使的股市（

A.走局

B.走低

C.没有影响

D.难以确定

B你的答案为，错误，请注意！

19.项目市场分析（）o

A.只在可行性研究中进行

B.只在项目评估中进行

C.在可行性研究和项H评估中都要进行

D.仅在设计项目产品方案时进行

20.己知终值F求年金A应采用（）o

A.资金回收公式

B.年金终值公式

C.偿债基金公式

D.年金现值公式

C你的答案为，错误，请注意！

1、将项目划分为生产性项目

和非生产性项目的分类标准是（）

a项目的性质b项目的用途

c项FI的规模d项目的资金来源

2、可行性研究与项目评估的区别是（）

a所处的项目周期不同b所分析的对象不同

c行为主体不同d分析的内容不同

b投资期

a投资前期

c投资后期d营运期

4、在机会研究和初步可行性研究阶段通常采用的市场调查类型是（）

a探测性调查b描述性调查

c因果关系调查d预测性调查

5、在进行项目市场预测时，如果掌握的是大量相关性数据，则需选用（）

a德尔菲法b时间序列预测法

c主观概率法d回归预测法

6、具有匿名性特点的项目市场预测方法是（）

a指数平滑法b回归预测法

c德尔菲法d实验法

7、反映投资项目在其寿命期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表是（）

a现金流量表b损益表

c资金来源与运用表d资产负债表

8、下列各项中属于生产成本的费用是（）

a制造费用b管理费用

c财务费用d销售费用

9、计算项目的财务净现值所采用的折现率为（）

a财务内部收益率b基准收益率

c财务净现值率d资本金利润率

a资金回收公式

b年金终值公式

c偿债基金公式

二、多项选择

d年金现值公式

1.项目按其性质不同,

可分为（

a基本建设项n

b更新改造项目

c生产性项目

e小型项目

d大型项目

2.下列工作阶段中，屈于项1=1投资期的是（

3.可行性研究的阶段包括（

4.项目市场分析的内容包括

5.项目市场预测的原则有（

6.项目市场调查的方法主要有（

8.下列指标中属于项目清偿能力指标的是（

9.下列指标中反映项ri盈利能力的指标是（

10.构成总成本费用的项目是（

a直接材料

b直接工资

c制造费用

d管理费用

e财务费用

1.可行性研究与项目评估的区别在于（）。

A.处于项目周期的阶段不同

B.分析的对象不同

C.行为主体不同

D.研究角度和侧重点不同

E.在项R决策过程中所处的时序和地位不同

C,D,E你的答案为，错误，请注意！

2.广义的影子价格包括（）o

A.一般商品货物的影子价格

B.劳动力的影子价格

C.土地的影子价格

D.外汇的影子价格

E.社会折现率

A,B,C,D,E你的答案为，错误，请注意!

3.房地产投资策略的要素包括（）。

A.地段位置的选择

B.质量功能的选择

C.投资市场的选择

D.经营形式的选择

E.投资时机的选择

A,B,C,D,E你的答案为，错误，请注意！

4.项目国民经济效益分析与项目财务效益分析的区别在于（）。

A.二者的分析角度不同

B.二者关于费用和效益的含义不同

C.二者关于费用和效益的范围不同

D.二者计算费用和效益的价格基础不同

E.二者评判投资项|=|可行与否的标准（或参数）不同

5.股票具有的经济特征和市场特征主要包括（）o

A.期限的永久性和责任的有限性

B.收益性和风险性

C.决策上的参与性

D.交易上的流动性

E.价格的波动性

6.可行性研究的阶段包括（）o

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项|=|选址研究

E.项目产品开发

A,B,C你的答案为，错误，请注意！

7.投资项目不确定性分析的FI的在于（）o

A.找出对投资项目财务效益和国民经济效益影响较大的不确定性因素

B.判断各种不确定性因素的变化对项目经济效益的影响程度

C.估算项目可能承担的风险

D.选择可靠的投资项目和投资方案

E.提高项目投资决策的科学性

8.房地产投资的收益包括（）o

A.房地产租金收益

B.房地产销售收益

C.纳税扣除收益

D.可运用房地产抵押贷款负债经营

E.房地产增值收益

9.股市变动的宏观经济因素分析包括以下哪几个方面？

A.经济周期对股市的影响

B.通货膨胀和物价变动对股市的影响

C.政治因素对股市的影响

D.政策对股市的影响

E.利率和汇率变动对股市的影响

A,B,D,E你的答案为，错误，请注意!

10.下列财务效益分析指标属于动态指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.财务节汇成本

C.投资利润率

D.流动比率

E.财务外汇净现值

A,B,E你的答案为，错误，请注意！

三、计算题

1.某人想在今后5年中，每年年末从银行提取10000元，若按5%年利率计算复利，此人现在必须存入银行多少钱？

2.某投资项［=1第一年初投资5000万元，第二年初投入使用，从第二年起连续5年每年可获净收入1400万元。

若期末无残值，基准收益率为10%,试计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目在财务上是否可行。

单项选择

1.进行项目国民经济效益分析时，应遵循（）

a效益优先原则b资源合理配置原则

c及时准确原则d效益最大化原则

2.项目国民经济效益分析的基本方法是（）

a概率分析b敏感性分析

c费用效益分析d收入支出分析

3.凡项目对国民经济所作的贡献均应计为项目的（）

a费用b效益

影子价格，又称为（

计算经济净现值时所采用的折现率为（

下列收支中不应作为转移支出付的是（

下列方法中只能用于项目财务效益分析的是（）

c概率分析

d费用效益分析

将盈亏平衡分析分为图解法和方程式法的划分标准是（）

a按采用的分析方法不同b按分析要素间的函数关系不同

c按分析的产品品种数多少d按是否考虑货币时间价值

9.降低盈亏平衡产销量的主要途径是（）

a提高固定成本总额b提高单位变动成本

c提高实际产销量d提高产品销价

10.项目风险性与不确性因素的变动极限值（）

a成反方向变化b成正方向变化

c没有关系

d右一定关系

多项选择

1.进行项目国民经济效益分析时，采用的经济参数主要有（）

a货物影子价格b影子工资c影子汇率

d社会折现率e土地影子费用

2.下列指标中，属于项目国民经济净效益分析指标的是（）

a经济净现值b经济内部收益率c效益流量

d费用流量e经济外汇净现值

3.在项目国民经济效益分析中，下列收支应作为转移支付处理的是（）

a国内税金b国内借款利息c国外借款利息

d国家补贴e职工工资

4.广义的影子价格包括（）

a社会折现率b外汇的影子价格c劳动力的影子价格

d土地的影子价格e一般商品货物的影子价格

5.项目在国民经济相邻部门和社会中反映出来的效益在性质上属于（）

a直接效益b间接效益c外部效益

d外部效果e经济效益

6.影响投资项目的不确定因素主要有（）

a物价的变动b生产能力的变化c项目寿命周期的变化

d政策因素的变化e利率和汇率的变化

7.在项目寿命周期内，项目产品销售价格变化会影响（）

a产品生产成本

b项目投资额

c产品销售成本

d产品销售收入

e销售利润

8.成本按其性态不同可分为（）

a生产成本b非生产成本c变动成本

d固定成本e制造成本

9.盈亏平衡点的表现形式一般有（）

a产销量b销售收入c生产能力利用率

d单位产品售价e生产总成本

10.项目不确定分析的方法主要有（）

a盈亏平衡分析b敏感性分析c费用效益分析

d回归分析e概率分析

计算

1.某项目的国民经济效益费用流量简表（全部投资）如下：

单位：

万元

1.某企业设计年产量为60万件，销售单价为12元，单位变动成本为8元，固定成本总额为60万元。

试求用产销量、销售收入、生产能力利用率、产品价格等表示的盈亏平衡点和产销量安全度、价格安全度。

1.下列投资项目中，能够较好地避免通货膨胀风险的是（）

a股票投资b债券投资

C银行储蓄

d房地产投资

2.下列投资项目中，流动性和变现性最差的是（

4.与其他行业房地产投资成本相比，一般来说商业房地产投资成本（）

a更大

b更小

c相同d不确定

5.用于房屋以及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资是（）

a土地开发投资b房屋开发投资

c房地产经营投资d房地产中介服务投资

6.股份公司的股本被分成许多等值的单位，叫做（）

a股份b股票

c股金d股东

7.具有公司债券和股票两种特性的股票是（）

a普通股b优先股

c后配股d议决权股

8.股份公司在发行股票时的出售价格是（）

a股票票面价格b股票的发行价格

c股票的账而价格

d股票的清算价格

9.股价指数最常用的计算方法是（

10.下列指标中属于先行指标的有（

I.房地产具有的功能主要有（

d高收益

2.房地产投资按其投资的领域不同可分为（

3.房地产投资的风险主要有（

4.影响房地产投资的因素主要有（

5.影响房地产价格的一般因素包括（

a社会因素

b经济因素

行政因素

d地域因素

e个别因素

6.在国房景气指数的指标体系中，反映滞后因素方面的指数是（

d竣丁.而积

a土地出让收入指数b年末资金来源指数c商品房销售价格指数

空肯面积指数

e无议决权股

8.普通股股东拥有的权利包括（）

a公司剩余财产分配权b投票表决权c优先认股权

9.优先股股票具有的基本特征有（

c股票可由公司赎I口Id优先股股东拥有投票表决权

e优先分派股息和清偿剩余资产

10.股票投资的宏观经济分析方法包括（）

a经济指标分析对比b财务比率分析法c差额分析法

d概率预测法

计量经济模型模拟法

1.某房地产项目建设期为2年，第一年年初投资150万元，第二年初投资100万元,第三年开始投产并达到100%设计能力。

每年销售收入200万元，经营成本140万元，销售税等支出为销售收入的10%。

要求：

计算静态的全部投资回收期。

2.某房地产项目投资200万元，建设期为一年，准备建成后出租给某企业，预计使用10年，每年净收入为60万元，期满残值为10万元，折现率为10%。

评估该项目从经济效益上讲是否可行。

1.投资者当时投资所获得的收益与其投资支出的比率称为（）

a直接收益率

b到期收益率

c持有期收益率

d认购者收益率

2.反映债券持有期内的平均收益水平的指标是（）

a持有期收益率

b准到期收益率

c到期收益率

3.下列风险中属于债券系统风险的是（）

a经营管理风险

b市场风险

c购买力风险

d自然灾害的风险

4.一般基金的发起与招募费用占基金发起总额的比例为（）

a1—4%

b1—5%

c2—4%

d2—5%

5.投资基金保管费用的标准一般为总资产净值的（）

a0.1%

b0.2%

c0.3%

d0.4%

6.现代意义上期货交易产生于19世纪中期美国的（）

a华盛顿

b纽约

c芝加哥

d亚特兰大

b每周结算制

d无固定期限结算制

（）

b超前性

d不变性

）

b储蓄

d欺诈

（

b代理人展业

d投保人展业

7.期货交易方式是（

a每日结算制

c每月结算制

8.期货价格不具有的特点是

a权威性

c连续性

9.保险的主要目的是（

a投资

c损失补偿

10.保险展业的发展趋势是

a直接展业

c经纪人展业

1.债券投资的特点具有（）

a安全性b权威性c平稳性

d匹配性e连续性

2.确定债券价格的影响因素有（）

a债券的面值b债券的票面利率c债券的还本期限

d市场利率e国家政策

3.计算债券收益率的指标通常有（）

d准到期收益率

e认购者收益率

4.基金债券的市场交易价格是基金债券在基金市场挂牌买卖的价格，包括（

a开盘价

b收盘价c最低价

d最高价

e发行价

基金券的发行价格由以下几个部分组成（）

a基金的面值

b基金销售费c基金单位净值

d基金的市场价格

e基金的发起与招募费用

6.影响基金价格变动的微观经济因索包括（）

a行业因素

b基金公司因素c货币政策

d法律因索

e物价变动

7.期货条约必不可少的要素有（）

a标的产品

b成交价格c成交地点

d成交数量

e成交期限

8.期货交易制度包括（

a保证金制度

b“对冲”制度c每日价格变动限制制度

d每日结算制度

e每周价格变动限制制度

9.期货市场的一般构成部分有（）

a交易所

b代理人c清算所

d交易者

e经纪人

10.保险投资需要考虑的因素有（）

a流动性

b安全性c长期性

d收益性

e历史性

1.一张而值为1000元的债券，年利率为6%,期限为5年，1996年1月1日购买时市价为11。

0元。

2001年1月1日到期等值偿还。

计算其到期收益率。

2.某公司发行一种债券，每年支付利息为100元，债券面值为1000元，市场利率为8%,到期年限为5年。

计算该公司债券的发行价格。