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1、6.7.8.9.房地产投资的财务风险主要来自哪些方面？ 净现值的计算。（学习指导书P42,第11题）内部收益率的计算。（学习指导书P42,第12题）经济节汇成本的计算（学习指导书P80,第3题）线形盈亏平衡分析。（学习指导书P112,第1, 2题）单因素的敏感性分析。（学习指导书PH3,第4题）房地产抵押贷款余额的计算。（教科书P145例题）金融工.具期货价格的计算。（学习指导书P214,第1题）银行贷款等额偿还额的计算。（参见学习指导书P40,第5题）静态、动态投资回收期的计算。（参见学习指导书P43,第13题）重点训练一、单项选择题1.下列指标财务效益的分析指标，既可用于静态分析又可用于动

2、态分析的是（）oA.净现值 B.内部收益率C.投资利润率 D.投资回收期2.计算项目的财务净现值所采用的折现率为（）。A.财务内部收益率 B.基准收益率C.财务净现值率 D.资本金利润率3.由项1=1产出物产生并在项目范围内计算的经济效益是项目的（）。A.直接效益 B.间接效益C.外部效益 D.全部效益4.当折现率为12%时，某项目的净现值为3。28万元，则该项目的内部收益率一 定（）。A.大于12% B.小于12%C.不确定 D.等于12%5.计算经济净现值时所采用的折现率为（）。A.基准收益率 B.利率C.社会折现率 D.内部收益率6.用于房地产出租、出售、信托、互换等经营活动的投资叫做（

3、）。A.土地开发投资 B.房屋开发投资C.房地产经营投资 D.房地产中介服务投资7.如果房地产投资者的预期收益率为15%,在通货膨胀率为8%的情况下，投资者 以原价出售，实际收益率为（）。A.7% B.8%C.15% D.23%8.某股票预期每股收益0.40元,同期市场利率为2.5%,则该股票理论价格是（）。A.10 元 B.16 元C.12 元 D.14 元9.风俗习惯、名人效应等因素影响房地产投资水平，这种影响称为（）oA.国内形势的影响 B.国家政策的影响C.地理因素的影响 D.时尚程度的影响10.敏感性因素是指（）。A.该因素稍一发生变动就会引起项目经济效益发生较大变动B.该因素稍一发

4、生变动就会引起项H经济效益发生较小变动C.该因素稍一发生变动就会使项目承担较小风险D.能够使项R获得较高利润的因素11.一般来说，盈亏平衡点越低（）oA.项目盈利机会越少，承担的风险也越小B.项目盈利机会越多，承担的风险也越大C.项目盈利机会越少，承担的风险越大D.项目盈利机会越多，承担的风险越小12.社会折现率是下列哪一项的影子价格？（）C.汇率 D.资金13.由于项1=1使用投入物所产生的并在项目范I韦I内计算的经济费用是项目的（）。A.直接费用 B.间接费用C.外部费用 D.全部费用14.在线性盈亏平衡分析中，盈亏平衡点（）。A.只能用产销量表示 B.只能用销售收入表示C.只能用销售单价

5、表示 D.可以用多种指标表示正确答案：D 你的答案为，错误，请注意！15.某股份公司发行2亿股股票，则每一股代表公司（）的2亿分之一。A.总资产 B.总负债C.净资产 D.净利润16.在销售收入既定的情况下，盈亏平衡点的高低与（）A.单位变动成本大小呈同方向变动B.固定成本总额大小呈反方向变动C.产品销售单价呈同方向变动D.与产品单位销售税金呈反方向变动A 你的答案为，错误，请注意！17.影响股票价格最基本的因素是（）。A.政治因素B.市场技术因素C.社会心理因素D.经济因素18.芝证券市场资金确定，或增长有限，大量国债的发行，会使的股市（A.走局B.走低C.没有影响D.难以确定B 你的答案为

6、，错误，请注意！19.项目市场分析（）oA.只在可行性研究中进行B.只在项目评估中进行C.在可行性研究和项H评估中都要进行D.仅在设计项目产品方案时进行20.己知终值F求年金A应采用（）oA.资金回收公式B.年金终值公式C.偿债基金公式D.年金现值公式C 你的答案为，错误，请注意！ 1、将项目划分为生产性项目和非生产性项目的分类标准是（ ）a项目的性质 b项目的用途c项FI的规模 d项目的资金来源2、可行性研究与项目评估的区别是（ ）a所处的项目周期不同 b所分析的对象不同c行为主体不同 d分析的内容不同b投资期a投资前期c投资后期 d营运期4、 在机会研究和初步可行性研究阶段通常采用的市场调

7、查类型是（ ）a探测性调查 b描述性调查c因果关系调查 d预测性调查5、 在进行项目市场预测时，如果掌握的是大量相关性数据，则需选用（ ）a德尔菲法 b时间序列预测法c主观概率法 d回归预测法6、 具有匿名性特点的项目市场预测方法是（ ）a指数平滑法 b回归预测法c德尔菲法 d实验法7、反映投资项目在其寿命期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的 报表是（ ）a现金流量表 b损益表c资金来源与运用表 d资产负债表8、 下列各项中属于生产成本的费用是（ ）a制造费用 b管理费用c财务费用 d销售费用9、 计算项目的财务净现值所采用的折现率为（ ）a财务内部收益率 b基准收益率c财务净现值率

8、 d资本金利润率a资金回收公式b年金终值公式c偿债基金公式二、多项选择d年金现值公式1.项目按其性质不同,可分为（a基本建设项nb更新改造项目c生产性项目e小型项目d大型项目2.下列工作阶段中，屈于项1=1投资期的是（3.可行性研究的阶段包括（4.项目市场分析的内容包括5.项目市场预测的原则有（6.项目市场调查的方法主要有（8.下列指标中属于项目清偿能力指标的是（9.下列指标中反映项ri盈利能力的指标是（10.构成总成本费用的项目是（a直接材料b直接工资c制造费用d管理费用e财务费用1.可行性研究与项目评估的区别在于（）。A.处于项目周期的阶段不同B.分析的对象不同C.行为主体不同D.研究角度

9、和侧重点不同E.在项R决策过程中所处的时序和地位不同C,D,E 你的答案为，错误，请注意！2.广义的影子价格包括（）oA.一般商品货物的影子价格B.劳动力的影子价格C.土地的影子价格D.外汇的影子价格E.社会折现率A,B,C,D,E 你的答案为，错误，请注意!3.房地产投资策略的要素包括（）。A.地段位置的选择B.质量功能的选择C.投资市场的选择D.经营形式的选择E.投资时机的选择A,B,C,D,E 你的答案为，错误，请注意！4.项目国民经济效益分析与项目财务效益分析的区别在于（）。A.二者的分析角度不同B.二者关于费用和效益的含义不同C.二者关于费用和效益的范围不同D.二者计算费用和效益的价

10、格基础不同E.二者评判投资项|=|可行与否的标准（或参数）不同5.股票具有的经济特征和市场特征主要包括（）oA.期限的永久性和责任的有限性B.收益性和风险性C.决策上的参与性D.交易上的流动性E.价格的波动性6.可行性研究的阶段包括（）oA.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项|=|选址研究E.项目产品开发A,B,C 你的答案为，错误，请注意！7.投资项目不确定性分析的FI的在于（）oA.找出对投资项目财务效益和国民经济效益影响较大的不确定性因素B.判断各种不确定性因素的变化对项目经济效益的影响程度C.估算项目可能承担的风险D.选择可靠的投资项目和投资方案E.提高项目投资决策

11、的科学性8.房地产投资的收益包括（）oA.房地产租金收益B.房地产销售收益C.纳税扣除收益D.可运用房地产抵押贷款负债经营E.房地产增值收益9.股市变动的宏观经济因素分析包括以下哪几个方面？A.经济周期对股市的影响B.通货膨胀和物价变动对股市的影响C.政治因素对股市的影响D.政策对股市的影响E.利率和汇率变动对股市的影响A,B,D,E 你的答案为，错误，请注意!10.下列财务效益分析指标属于动态指标的是（）。A.财务内部收益率B.财务节汇成本C.投资利润率D.流动比率E.财务外汇净现值A,B,E 你的答案为，错误，请注意！三、计算题1.某人想在今后5年中，每年年末从银行提取10 000元，若按

12、5%年利率计算复 利，此人现在必须存入银行多少钱？2.某投资项=1第一年初投资5 000万元，第二年初投入使用，从第二年起连续5年 每年可获净收入1 400万元。若期末无残值，基准收益率为10%,试计算财务净现 值和财务内部收益率，并判断该项目在财务上是否可行。单项选择1.进行项目国民经济效益分析时，应遵循（ ）a效益优先原则 b资源合理配置原则c及时准确原则 d效益最大化原则2.项目国民经济效益分析的基本方法是（ ）a概率分析 b敏感性分析c费用效益分析 d收入支出分析3.凡项目对国民经济所作的贡献均应计为项目的（ ）a费用 b效益影子价格，又称为（计算经济净现值时所采用的折现率为（下列收支

13、中不应作为转移支出付的是（下列方法中只能用于项目财务效益分析的是（ ）c概率分析d费用效益分析将盈亏平衡分析分为图解法和方程式法的划分标准是（ ）a按采用的分析方法不同 b按分析要素间的函数关系不同c按分析的产品品种数多少d按是否考虑货币时间价值9.降低盈亏平衡产销量的主要途径是（ ）a提高固定成本总额 b提高单位变动成本c提高实际产销量 d提高产品销价10.项目风险性与不确性因素的变动极限值（ ）a成反方向变化 b成正方向变化c没有关系d右一定关系多项选择1.进行项目国民经济效益分析时，采用的经济参数主要有（ ）a货物影子价格 b影子工资 c影子汇率d社会折现率 e 土地影子费用2.下列指标

14、中，属于项目国民经济净效益分析指标的是（ ）a经济净现值 b经济内部收益率 c效益流量d费用流量 e经济外汇净现值3.在项目国民经济效益分析中，下列收支应作为转移支付处理的是（ ）a国内税金 b国内借款利息 c国外借款利息d国家补贴 e职工工资4.广义的影子价格包括（ ）a社会折现率 b外汇的影子价格 c劳动力的影子价格d 土地的影子价格 e 一般商品货物的影子价格5.项目在国民经济相邻部门和社会中反映出来的效益在性质上属于（ ）a直接效益 b间接效益 c外部效益d外部效果 e经济效益6.影响投资项目的不确定因素主要有（ ）a物价的变动 b生产能力的变化 c项目寿命周期的变化d政策因素的变化

15、e利率和汇率的变化7.在项目寿命周期内，项目产品销售价格变化会影响（ ）a产品生产成本b项目投资额c产品销售成本d产品销售收入e销售利润8.成本按其性态不同可分为（ ）a生产成本 b非生产成本 c变动成本d固定成本 e制造成本9.盈亏平衡点的表现形式一般有（ ）a产销量 b销售收入 c生产能力利用率d单位产品售价 e生产总成本10.项目不确定分析的方法主要有（ ）a盈亏平衡分析 b敏感性分析 c费用效益分析d回归分析 e概率分析计算1.某项目的国民经济效益费用流量简表（全部投资）如下：单位：万元1.某企业设计年产量为60万件，销售单价为12元，单位变动成本为8元，固定成 本总额为60万元。试求

16、用产销量、销售收入、生产能力利用率、产品价格等表示的盈亏平衡点和产销 量安全度、价格安全度。1.下列投资项目中，能够较好地避免通货膨胀风险的是（ ）a股票投资 b债券投资C银行储蓄d房地产投资2.下列投资项目中，流动性和变现性最差的是（4.与其他行业房地产投资成本相比，一般来说商业房地产投资成本（ ）a更大b更小c相同 d不确定5.用于房屋以及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资是（ ）a 土地开发投资 b房屋开发投资c房地产经营投资 d房地产中介服务投资6.股份公司的股本被分成许多等值的单位，叫做（ ）a股份 b股票c股金 d股东7.具有公司债券和股票两种特性的股票是（ ）a普通股 b优先股

17、c后配股 d议决权股8.股份公司在发行股票时的出售价格是（ ）a股票票面价格 b股票的发行价格c股票的账而价格d股票的清算价格9.股价指数最常用的计算方法是（10.下列指标中属于先行指标的有（I.房地产具有的功能主要有（d高收益2.房地产投资按其投资的领域不同可分为（3.房地产投资的风险主要有（4.影响房地产投资的因素主要有（5.影响房地产价格的一般因素包括（a社会因素b经济因素行政因素d地域因素e个别因素6.在国房景气指数的指标体系中，反映滞后因素方面的指数是（d竣丁.而积a 土地出让收入指数 b年末资金来源指数c商品房销售价格指数空肯面积指数e无议决权股8.普通股股东拥有的权利包括（ ）a

18、公司剩余财产分配权 b投票表决权 c优先认股权9.优先股股票具有的基本特征有（c股票可由公司赎I口I d优先股股东拥有投票表决权e优先分派股息和清偿剩余资产10.股票投资的宏观经济分析方法包括（ ）a经济指标分析对比 b财务比率分析法 c差额分析法d概率预测法计量经济模型模拟法1.某房地产项目建设期为2年，第一年年初投资150万元，第二年初投资100万元, 第三年开始投产并达到100%设计能力。每年销售收入200万元，经营成本140万 元，销售税等支出为销售收入的10%。要求：计算静态的全部投资回收期。2.某房地产项目投资200万元，建设期为一年，准备建成后出租给某企业，预计使 用10年，每年

19、净收入为60万元，期满残值为10万元，折现率为10% 。评估该项目从经济效益上讲是否可行。1.投资者当时投资所获得的收益与其投资支出的比率称为（ ）a直接收益率b到期收益率c持有期收益率d认购者收益率2.反映债券持有期内的平均收益水平的指标是（ ）a持有期收益率b准到期收益率c到期收益率3.下列风险中属于债券系统风险的是（ ）a经营管理风险b市场风险c购买力风险d自然灾害的风险4. 一般基金的发起与招募费用占基金发起总额的比例为（ ）a 14%b 15%c 24%d 25%5.投资基金保管费用的标准一般为总资产净值的（ ）a 0.1%b 0.2%c 0.3%d 0.4%6.现代意义上期货交易产

20、生于19世纪中期美国的（ ）a华盛顿b纽约c芝加哥d亚特兰大b每周结算制d无固定期限结算制（ ）b超前性d不变性）b储蓄d欺诈（b代理人展业d投保人展业7.期货交易方式是（a每日结算制c每月结算制8.期货价格不具有的特点是a权威性c连续性9.保险的主要目的是（a投资c损失补偿10.保险展业的发展趋势是a直接展业c经纪人展业1.债券投资的特点具有（ ）a安全性 b权威性 c平稳性d匹配性 e连续性2. 确定债券价格的影响因素有（ ）a债券的面值 b债券的票面利率 c债券的还本期限d市场利率 e国家政策3. 计算债券收益率的指标通常有（ ）d准到期收益率e认购者收益率4.基金债券的市场交易价格是基

21、金债券在基金市场挂牌买卖的价格，包括（a开盘价b收盘价 c最低价d最高价e发行价基金券的发行价格由以下几个部分组成（ ）a基金的面值b基金销售费 c基金单位净值d基金的市场价格e基金的发起与招募费用6.影响基金价格变动的微观经济因索包括（ ）a行业因素b基金公司因素 c货币政策d法律因索e物价变动7.期货条约必不可少的要素有（ ）a标的产品b成交价格 c成交地点d成交数量e成交期限8.期货交易制度包括（a保证金制度b “对冲”制度 c每日价格变动限制制度d每日结算制度e每周价格变动限制制度9.期货市场的一般构成部分有（ ）a交易所b代理人 c清算所d交易者e经纪人10.保险投资需要考虑的因素有（ ）a流动性b安全性 c长期性d收益性e历史性1.一张而值为1 000元的债券，年利率为6%,期限为5年，1996年1月1日购买 时市价为1 1。0元。2001年1月1日到期等值偿还。计算其到期收益率。2.某公司发行一种债券，每年支付利息为100元，债券面值为1000元，市场利率 为8%,到期年限为5年。计算该公司债券的发行价格。