个人贷款产品与流程全部Word格式.docx
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1.2.4还款方式
商业银行目前针对不同的个人贷款产品提供了不同还款方式供客户选择。
主要有一次性还本付息法、按月付息到期还本法、等额本息还款法、等额本金还款法等。
借款人可与贷款人协商选择还款方式。
一笔借款原则上只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。
在传统的还款方式基础上，各商业银行为了吸引客户，对还款方式进行了创新，纷纷推出了更加灵活的还款方式。
尽管这些还款方式满足了部分客户对于灵活还款方式的需求，但是在实践中用的最多的还是等额本息还款法和等额本金还款法。
（一）一次性还本付息法
一次性还本付息法又称作期末清偿法，指借款人在贷款期间不用偿还任何本息，而在贷款到期日一次性清偿全部贷款本息，利随本清。
此种方式一般适用于期限在一年以内（含1年）的贷款。
（二）按月付息到期还本法
按月付息到期还本法是指借款人在贷款期间每月只偿还贷款利息，而在贷款到期日一次性清偿全部本金。
（三）等额本息还款法
等额本息还款法又称作月均还款法，指在贷款期间内每月以相等的额度偿还贷款本息。
（四）等额本金还款法
等额本金还款法是指在贷款期间内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
由于每月的还款本金额固定，而利息会越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
1.2.5担保方式
个人贷款可以采用多种担保方式，通常采用抵押、质押和保证三种方式。
①抵押：
抵押是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有，将抵押财产作为债权的担保。
当债务人不履行债务时，债权人有权依照相关法律的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
抵押中提供财产担保的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
②质押：
质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，或者将其财产权利交由债权人控制，将该动产或者财产权利作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依照相关法律的规定以该动产或者财产权利折价，或者以拍卖、变卖该动产或者财产权利的价款优先受偿。
③保证：
保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，由保证人按照合同约定履行主合同的义务或者承担责任的行为。
1.3个人贷款产品的分类
1.3.1分类原则及方法
目前，我国商业银行开办的个人贷款产品品种繁多，种类齐全，个人选择余地较大，可以从不同的角度对个人贷款产品进行分类。
（一）按产品用途分类
按产品用途的不同分为个人消费类贷款和个人经营类贷款。
个人消费类贷款是指商业银行向个人发放的用于满足个人消费的贷款。
主要包括：
个人住房贷款、个人消费类汽车贷款、商业助学贷款等。
个人经营类贷款是指商业银行向自然人发放的用于解决购买或租赁商业用房、机器设备、原材料等投资经营过程中的正常资金需要的贷款。
个人经营贷款、个人商业用房贷款、营运类汽车贷款等。
（二）按资金来源分类
按商业银行经营性质和资金来源可划分为：
自营贷款和委托贷款。
自营贷款是指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款。
委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人（即委托人）等委托提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。
如公积金贷款就属于委托贷款，是由国家政府各级公积金管理中心委托商业银行向借款人发放用于购买住房的贷款。
（三）按贷款币种分类
按贷款币种可划分为：
人民币贷款和外币贷款。
其中，申请外币的借款人应具有稳定的外汇还款来源。
（四）按担保方式分类
按贷款担保方式可划分为：
信用贷款和担保贷款。
其中信用贷款是指借款人完全凭借个人信用（或信誉），无须提供任何其它担保获得的贷款。
担保贷款是借款人通过提供一定的担保措施申请的贷款。
担保方式又分为质押贷款、财产抵押贷款和第三方保证贷款等方式。
（五）按贷款期限分类
按贷款期限可划分为：
短期贷款、中期贷款、长期贷款。
短期贷款指贷款期限在1年（含）以内的个人贷款；
中期贷款期限为1至5年（含）；
长期贷款期限在5年以上。
（六）按还款方式分类
按贷款偿还方式可划分为：
一次性还款贷款、分期还款贷款、循环使用贷款等。
一次性还款贷款指在贷款到期时，借款人将贷款本金和利息一次性归还，此方式适用于短期贷款。
分期还款贷款指借款人在贷款期限内分若干期偿还贷款本金和利息，这是目前采用最普遍的还款方式。
循环使用贷款指借款人先获得商业银行的贷款授信额度，在授信期限内，根据授信额度支用贷款，偿还后可再次支用。
（七）按贷款利率确认方式分类
按贷款利率确认方式可划分为：
固定利率贷款和浮动利率贷款。
固定利率贷款是指商业银行向借款人发放的，约定在一定还款期限内如遇国家法定利率变动，贷款利率不跟随变动的贷款。
浮动利率贷款是指商业银行在向借款人放款后的还款期限内，如遇国家法定利率调整，贷款利率也随之调整的贷款。
1.3.2目前的分类方法及产品种类
目前我行个人贷款产品主要按照产品用途进行分类。
个人消费类贷款产品包括个人一手住房贷款、个人二手住房贷款、个人消费类汽车贷款、个人无抵质押循环额度贷款、个人教育助学贷款和出国金融服务等。
个人经营类贷款产品包括个人商业用房贷款、个人营运类汽车贷款、个人工程机械贷款、个人经营贷款等。
既可用作个人消费也可用作个人经营的贷款产品包括个人存单质押贷款、个人理财产品融资便利等。
第二章个人贷款产品与服务介绍
2.1个人一手住房贷款
（一）定义及简介
个人一手住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买一手住房的商业性贷款，该贷款必须以所购房屋为抵押。
（二）贷款要素
（1）贷款对象及条件
1．具有完全民事行为能力的自然人；
2．在中国境内具有常住户口或有效居留身份。
3．具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
4．已经签署购买住房的书面证明材料。
原则上购买期房（建筑工程进度以及期房贷款条件必须符合法律法规、监管规定及相关政策）应同时提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件（项目与贷款人有按揭合作协议的除外）；
；
5．必须支付符合法律法规、监管规定和贷款人要求的购房首付款；
6．提供经贷款人认可的有效担保；
7．法律法规、监管规定及贷款人规定的其他条件。
（2）贷款币种、成数、期限与利率
1．贷款币种：
人民币和外币。
申请外币的借款人应具有外汇还款来源。
2．贷款成数：
一手个人住房贷款的最高成数不得超过所购住房价值或评估价值的70%（两项选其中较低一项），具体成数不得超过法律法规和监管规定。
3．贷款期限：
人民币个人一手住房贷款最长期限不得超过30年。
贷款期限与借款人年龄之和原则上不得超过65周岁，符合我行规定的中高端客户可延至70周岁。
外币个人住房贷款期限参照相关规定执行。
4．贷款利率：
①严格按照总行关于个人贷款利率定价政策的要求执行，在总行规定的范围内，人民币个人一手住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率，可在总行规定的定价范围内进行浮动。
②在符合个人贷款、外汇管理等法律法规、监管规定的前提下，外币个人一手住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。
。
（3）贷款还款方式
偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法或其他灵活还款方式。
合同签订后，未经贷款人同意借款人不得擅自改变还款方式。
1．一次性还本付息法
到期还本付息额=本金+本金×
利率
2．等额本息还款法。
在等额本息还款法下可采取月均还款法、等额累进还款法、等比累进还款法；
即每月等额偿还贷款本息。
设贷款本金为Y，还款月数为n,月利率为I，则：
n
Y×
I×
（1+I）
月均还款额=n
（1+I）-1
3．等额本金还款法。
在等额本金还款法下可采取等额递减还款法和等比递减还款法。
即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
设贷款总额为Y，贷款期数为n,贷款周期利率为I，已还至第k期，则：
Yk-1
k期还款额=+（1-）×
Y×
I
nn
Y
每期应还本金=
N
k-1
每期应还利息=（1-）×
I
n
4．首期还款额的计算公式：
①当放款日与还款日相同时,第一期利息=贷款本金×
贷款月利率
②当放款日与还款日不相同,第一期利息=贷款本金×
计息天数×
贷款日利率，其中：
计息天数=应还款日-上次计息日（天），即放款日到扣款日的前一天。
（4）贷款担保方式
1．基本要求
个人一手住房贷款必须以所购房屋为抵押担保，贷款人可根据借款人的具体情况在此基础上决定是否追加质押担保、自然人连带责任保证担保或当地经贷款人认可的担保公司的连带责任保证担保。
①以期房抵押的，建筑工程进度以及期房贷款条件必须符合法律法规、监管规定及相关政策，抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落的房地产登记机关办理销售备案，并落实期房的预告抵押登记手续。
②以现房抵押的，抵押人和抵押权人应到房屋所在地的房地产登记机关办理抵押登记，以取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明。
③抵押权设定后，应由抵押权人执管能够证明抵押权权属的相关证明文件（原件），并承担保管责任。
抵押权人收到上述文件单证后，应出具保管证明。
抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置，应保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。
④抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。
2．阶段性担保要求
在抵押登记手续正式办妥之前，必须设定阶段性担保。
阶段性担保须由开发商承担。
若开发商不能承担阶段性担保，则须报省行批准同意后采用质押担保、保证担保、贷款人认可的其它担保。
对于以抵质押方式落实阶段性担保或追加担保的，抵质押率应参照我行相关的抵质押率管理办法执行。
对阶段性担保，自借款人办妥所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，担保人不再发生新的担保义务和责任，即落实贷款所购房产抵押登记后方可解除阶段性担保。
3．抵质押担保要求
贷款担保采用抵质押方式的，抵质押和相关抵质押合同应当符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》以及《中国银行股份有限公司抵质押担保管理办法》的规定，并依照法律和管理办法办理相关手续。
抵（质）押的财产必须进行评估。
4．保证担保要求
贷款担保采用保证方式的，借款人应提供贷款人可接受的第三方连带责任保证。
第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合《中华人民共和国担保法》的规定。
①采取保证方式的，保证人和贷款人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。
保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。
②保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，原则上还应提供保证金质押担保，签订保证金质押担保合同并在贷款人处开立保证金账户，并按照约定比例或金额存入保证金。
如贷款出现违约，贷款人有权直接从保证金账户上扣款偿还应还款部分,保证金应在规定时间内及时补足。
保证人是自然人的，应当具有良好的信用和较强的经济实力，具有足够的代偿能力。
③贷款合同变更时应按《担保法》的规定处理有关事项。
④贷款担保采取保证方式的，还需要满足《中国银行股份有限公司保证担保管理办法》的相关规定。
（三）特色产品
（1）易居宝
1．主要内容
“易居宝”贷款是我行“理想之家”品牌下的“直客式”住房贷款产品，在“易居宝”贷款的“直客式”营销模式下，在买卖双方达成买卖意向后，申请人可直接到我行提出贷款申请，或者是网点营销人员运用自身掌握的房产信息，在了解我行现有客户和潜在客户需求的基础上，通过项目推介会、定向直销以及网点大堂营销等方式，直接向客户推荐我行“易居宝”住房贷款产品。
个人贷款客户经理通过与客户进行面对面的交流，调查和掌握客户第一手信息和资料，有助于控制和把握真实性风险。
同时，通过掌握客户资源和营销渠道，我行可自主选择各类合作伙伴，并有效加强对合作伙伴的管理，确立我行在合作中的优势地位。
这样使客户既可以享受“直客式”购房一次付款的优惠，也能够利用我行网点优势和客户资源,改变目前我行一手房按揭业务过于依赖开发商的被动局面。
大大增加我行一手房按揭业务的核心竞争力，有利于确立我行房贷业务的市场主导地位。
2．主要特点
①贷款申请。
在买卖双方达成买卖意向后，申请人直接到我行提出贷款申请,或者前台（包括网点等）营销人员运用相关渠道，通过了解我行现有客户需求，采用项目推介会、组织团购、开展定向营销等方式，直接向客户推荐我行易居宝房贷产品。
易居宝对原有“直客式”住房按揭业务流程进行了梳理和优化，优点是使客户既可以享受“直客式”购房一次付款的优惠，也能够利用我行网点优势和客户资源,改变目前我行一手住房贷款业务过于依赖开发商的被动局面。
大大增加我行一手住房贷款业务的核心竞争力，有利于确立我行房贷业务的市场主导地位。
②借款人须提供材料。
借款申请表等相关资料，购房合同或意向书、订金收据、首付款凭证以及我行要求的其他材料。
其中首付款凭证可以为首付款专用收据或存放在我行的相应金额的首付款存款凭证。
在客户签署购房合同或意向书前，客户经理也可根据客户的需求及客户的资信状况向客户出具按揭贷款意向书，意向性给予客户在我行可获得的住房贷款额，待客户签署购房合同或意向书后再正式发起申请。
③贷款的发起
a．客户经理初审：
业务发起行受理贷款申请后，均应按我行一手房按揭业务的相关管理规定办理。
客户经理应对借款人的资信、还款能力等进行初审，并对借款人提供的各类资料的真实性、完整性负责。
b．对项目及开发商调查：
对一般客户购买非优质开发商开发的楼盘，应由经办机构客户经理对楼盘价格是否适中、项目是否存在完工风险、合规风险、开发商的基本情况等问题重点进行核实，并出具调查报告。
对优质开发商开发的楼盘、我行认可的优质客户购买的楼盘、与我行有按揭合作协议的楼盘、我行有开发贷款的楼盘，客户经理可不出具对项目的调查报告。
优质客户的标准由省行制定，优质开发商包括总行、省行确定的重点开发商。
2.2个人二手住房贷款
个人二手住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于在二级市场购买住房的商业性贷款。
4．所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件,产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议；
5．必须支付符合法律法规、监管规定和贷款人要求的购房首付款,并在贷款人处开立个人结算账户；
个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的70％（两项选其中较低一项）,具体成数不得超过监管规定。
单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。
个人二手住房贷款的期限最长不超过30年，其中房龄与贷款期限之和最长不超过30年，且贷款期限不得超过抵押物剩余土地使用年限（其中60家个金条线重点行（哈尔滨城区支行及大庆分行）的房龄与贷款期限之和最长可放宽至40年）。
①严格按照总行关于个人贷款利率定价政策的要求执行，在总行规定的范围内，人民币个人二手住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率，可在总行规定的定价范围内进行浮动。
②在符合个人贷款、外汇管理等法律法规、监管规定的前提下，外币个人二手住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。
偿还贷款本息的方式主要有一次性还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法和递减（增）还款法，借款人也可与贷款人协商选择其它相对灵活的还款方式。
其中，一次性还本付息法只适用于期限在1年（含）以内的个人二手住房贷款。
一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。
借款人需要变更还款方式，必须提前30天书面提出申请，经贷款人同意后，方可按新的还款方式归还，书面申请材料必须归档保存。
个人二手住房贷款担保方式可为抵押担保、质押担保、自然人连带责任保证担保或当地经贷款人认可的担保公司的连带责任保证担保。
个人二手住房贷款必须以所购住房做抵押，贷款人可根据借款人的具体情况在此基础上决定是否追加质押担保、自然人连带责任保证担保或当地经贷款人认可的担保公司的连带责任保证担保。
（三）特色产品——“安居宝”
1．主要内容
“安居宝”贷款是我行“理想之家”品牌下的“直客式”住房贷款产品，在“安居宝”贷款的“直客式”营销模式下，在买卖双方达成买卖意向后，申请人可直接到我行提出贷款申请，或者是网点营销人员运用自身掌握的房产信息，在了解我行现有客户和潜在客户需求的基础上，通过项目推介会、定向直销以及网点大堂营销等方式，直接向客户推荐我行“安居宝”住房贷款产品。
2．主要特点
①贷款的申请：
房屋买卖双方自行或通过房地产中介公司，达成买卖房屋意愿并签订买卖合同。
买卖双方签订买房协议后，借款人直接到我行提出贷款申请，或者前台（包括网点等）营销人员运用相关渠道，通过了解我行现有客户需求，直接向客户推荐我行二手房贷款。
“安居宝“的操作模式符合我行消费贷款发展要求，优点是能充分利用我行网点优势和现有客户资源，逐步确定我行的市场主导地位。
客户提出贷款申请后，我行的消费信贷客户经理直接与客户进行面对面交流，调查和掌握第一手客户资料和信息，有助于控制和把握真实性风险。
客户直接到我行申请贷款，既可以提高安全性，又可以降低贷款办理过程中的相关费用，减轻借款人负担。
同时由于客户资源由我行掌握，我行可自主选择相关的合作方，有利于提高中行在合作中的主动权。
②合作方选择：
a．评估公司，为确定交易房屋的成交价格是否与实际价值相符，我行可指定评估公司出具预评估报告，做为确定贷款成数的参考依据。
为防止房屋评估价值不实，客户经理必须对交易房屋的价值进行核实。
b．中介、保证、公证由我行指定，为我行客户提供过程中的相关服务
c．合作方费用以上合作方向客户收取的费用可由各行与其协商确定，通过银行资源优势，尽量降低各项费率，减轻客户费用负担，直接将客户吸引至我行办理安居宝二手房贷款业务。
由于当前二手房市场竞争日益激烈，各行可通过与房产中介、评估公司、保险公司沟通等方式，降低费率标准，也可根据市场情况，由我行为客户适当承担一定比例费用等方式加大营销力度。
2.3个人住房公积金贷款和组合贷款
个人住房公积金贷款是指各地住房公积金管理中心运用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房的住房公积金缴存职工发放的贷款。
组合贷款是指借款人申请个人住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，同时向受托银行申请商业性个人住房贷款，由受托银行以个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款组合向借款人发放的贷款。
个人住房公积金贷款的借款人应符合当地住房公积金管理中心相关规定，组合贷款的借款人还应同时符合监管部门有关政策规定和我行个人住房贷款业务相关规定。
人民币。
个人住房公积金贷款金额按照当地住房公积金管理中心相关规定执行。
组合贷款中，借款人首付比例按照监管部门有关政策、当地住房公积金管理中心以及我行个人住房贷款业务相关规定执行，且商业性个人住房贷款部分的金额不得超过房屋价款与首付款和个人公积金贷款部分的差额。
个人住房公积金贷款期限按照当地住房公积金管理中心相关规定执行。
组合贷款中，商业性个人住房贷款的期限参照我行个人住房贷款业务相关规定执行。
个人住房公积金贷款按照中国人民银行公布的同期同档次个人住房公积金贷款利率以及住建部有关政策规定执行。
组合贷款中的商业性个人住房贷款利率按照监管部门有关政策以及我行个人住房贷款业务相关规定要求执行。
借款人应按借款合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。
借款人按照合同约定提前归还部分或全部贷款，如管理中心有其他规定的，按其要求执行。
个人住房公积金贷款的担保方式按照当地住房公积金管理中心相关规定，与我行签订的委托协议的具体规定执行。
各行在叙做组合贷款业务时，应以借款人贷款所购房屋作为商业性个人住房贷款的抵押物，并可根据借款人的具体情况在此基础上决定是否追加质押担保、自然人连带责任保证担保或当地经我行认可的担保公司的连带责任保证担保。
当地公积金管理中心另有规定的，从其规定执行。
2.4个人商业用房贷款
贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买商业用房的商业性贷款。
商业用房按照房屋交易前是否取得房屋所有权证分为一手商业用房和二手商业用房。
其中，一手商业用房是指房屋交易前尚未获得房产登记部门首次颁发的房屋所有权证的商业用房；
二手商业用房是指房屋交易前已具备房屋所有权证的商业用房。
2．在中国境内具有常驻户口或有效居留身份；
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