成都伊甸锦江房地产项目可行性研究报告.docx
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成都伊甸锦江房地产项目可行性研究报告
万事兴实业•伊甸锦江项目
——可行性分析报告
审批：
审核：
编制：
成都全程机构
第一章。
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项目概要
第二章。
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项目建设必要性
第三章。
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市场前景预测
第四章。
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建设内容及规模
第五章。
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投资估算及资金筹措
第一章项目概要
一、项目名称：
伊甸锦江
二、建设地点：
成都市福字街
三、项目性质：
1-3层为配套商业设施、4-33层为高层住宅
四、项目业主简介
（一）业主名称：
四川成都万事兴实业有限公司
（二）法人代表：
经营范围：
房地产开发经营等
五、编制依据及主要研究范围
我公司受成都万事兴实业公司委托，对伊甸锦江项目进行可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积151496平方米，本次研究内容主要包括：
业主情况、项目建设必要性、市场预测、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、效益分析等。
本可行性研究报告主要编制依据如下：
1、项目用地范围图；
2、总平规划图
3、成都关于报建、规划等方面法规。
六、可研报告概要及结论
（一）该项目的建设有利于改善我市的居住环境，实现《成都市“九五”及2010年发展规划》中提出的至2010年实现人均居住面积不低于13平方米的目标。
项目位于成都市福字街，作为成都市一流居住板块的高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。
同时，项目开发商秉承“以人为本”的开发理念，通过专业的开发技术，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造成都一流的品质大盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。
因此，项目的建设是十分必要的。
（二）项目具有居住及商业用途价值，环境配套条件好，适应目标消费群的需求。
（三）项目所处地理位置相对独特，交通方便，规划合理，设计超前，建设外部条件具备。
（四）建设内容、规模及主要建筑指标
项目规划总占地15800平方米
项目
数量
居住（套）数
1360户
总建筑面积
151496平方米
地上建筑面积
132976平方米
住宅建筑面积
110976平方米
商业建筑面积
10900平方米
住宅平均层数
33层
架空面积
370平方米
物管用房面积
200平方米
地下部分面积
29050平方米
容积率
7.8
绿地率
42.5%
（五）物业管理
本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理。
（六）售价估算、投资估算、资金来源及使用计划
●售价估算
根据项目所处的地理位置、建筑档次以及对本市同类高档住宅小区商品房的售价调查，本项目高层电梯住宅估算为8200元/平方米（均价），商业售价估算为18000元/平方米（均价）。
●投资估算
本项目动态总投资94304万元，其中前期工程费3040.81万元，建安工程费27109.92万元，基础设施建设费2499.56万元，营业税+预征土地增值税：
8562.77万元。
（七）财务评价
项目建成后可累计实现利润19867万元，投资利润率21.07%（未计入企业所得税），本项目在财务上是可行的。
（八）结论与建议
伊甸锦江项目市政配套条件良好，建设条件完全具备，规划方案合理，项目所需启动资金基本到位，测算财务效益较好，项目建设是可行的。
第二章项目建设的必要性
一、国际化大都市，呼唤具有国际化品质的楼盘
成都市是我国西南特大型中心城市，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通讯中心。
“旋涡效应”很好地透射出这种效果,西南地区的人力、财力、物力，都如水一般，逐渐向旋涡中心：
成都，汇集。
川内、西南地区、中国、其它国家其它地区，不同类型的资源也逐渐向成都这个国际化大都市汇聚。
国际化大都市，需要具有国际品质的楼盘，品质上的吻合，文化上的包容，服务上的细致。
本项目坐落于历史文化深厚的望江片区、二环内绝佳地段，周边大盘林立，具备成为国际化大盘的硬件条件。
二、消费者呼唤品质楼盘
近几年随着本市经济结构调整，改革不断深入，我市国内生产总值持续增长，2006年城市居民人均收入12789元。
金融机构存款5485.3亿元。
城市居民水平持续攀高。
同时，随着居民生活水平的持续提升，外地客户赴蓉比例的提高，对高档次居住楼盘也逐渐趋旺。
这就要求有更多品质楼盘，更多高档次楼盘面世。
当然，高档次楼盘的成都的销售情况，也一直处于一个比较健康的状态（在市场篇，我们将会以高端电梯住宅作为研究对象，对此进行印证）。
三、城市的合理规划，需要品质大盘共同造势
锦江片区，作为成都人文积淀深厚，风景一流的名胜汇集区，具有极高房地产开发价值。
它的再次升温和发力，离不开品牌开发商的鼎力支持。
华润集团（翡翠城，1245亩）、瑞升集团（南光项目，160亩）、中置置业（原一汽制造厂,300多亩）、水井坊（蓉上坊，61亩）……，众多品牌开发商的共同造势，必将打造一个更大区域的高尚居住区域。
这对于城市的价值，对于人居品质的价值，都意义深远。
第三章市场前景预测
一、成都房地产2007年整体发展情况
2007年，成都房地产市场供销两旺，供求紧张状况进一步缓解；中小户型住房供应量增长迅速，供应结构明显改善；受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，近期房价有所上扬，但涨幅继续回落；二手房市场有所回暖。
1、楼市规模将继续扩大
虽然07年成都市主城区土地成交面积较上年有所下降，但由于对单宗土地规模的控制，成交的地块数量较06年增加10余宗，根据开发政策，这些土地将会陆续转化为供应量上市。
同时由于郊县中的双流、温江、郫县、都江堰、龙泉等到区县土地供应量较大，供应量亦将有较大幅度的增加。
再之由于新政的影响，那些延迟上市的项目，将会在08年推出。
综合各方面的因素，08年成都楼市规模将会继续扩大。
2、三环外交易量将加大
在土地供应方面，2008年成都的土地供应量将继续加大，其中以城北、城南土地供应为主。
分环线来看，住宅用地的供应主要集中在三环以外，受此影响，住宅的供应也将在三环以外。
同时，三环外随着区域配套的不断完善，以及品牌项目开发商的进入，其住宅的成交量将有较大的增加。
成都房地产发展正式进入“居住郊区”化发展阶段。
3、市场需求以自住为主的两房、三房为主
经过一轮新的土地政策与贷款紧缩等政策在很程度上打击了成都房地产市场的投资行为，使以自住为主要消费环境的成都房地产市场减少了地产泡沫，但同时也由于政策的刚性作用是成都房地产市场需求趋于经济性、实用性。
预计成都2008年房地产市场仍然会以110平方米以下的两房、三房为主要供应与购买面积。
4、市场价格稳中见涨
成都房地产市场在现今阶段区别于广州、深圳等城市的房地产消费结构。
首先成都地产市场价格并没有出现像深圳那样的高价格，仍然有一定的上涨空间；其二、成都房地产市场主要是以自住为主要消费，而深圳、广州在2005年时的市场环境就是以投资为主要的消费环境，故其市场泡沫较大；其三、成都城市本身正处于一个快速发展阶段，其城市本身拥有的对人口、资金的吸附能力使其市场前景看好。
但其涨幅会回归理性，预计的2007年6215元的基础上上涨10%。
5、政策信息
1）房地产政策与信息透析：
继在上海浦东新区、天津滨海新区后，成都成为全国第三个综合配套改革实验区。
可以预见，新特区的确立将会给成都带来的巨大影响，进一步推动成都成为中西部经济文化新中心。
因“新特区”的政策利好，成都将吸引更多的外来人口和外来投资，从而彻底影响成都的房地产市场。
2）土地市场政策表现国土资源部部长表示今年（07年）将不会出台更强硬土地政策3月3日列席政协开幕式的国土资源部部长孙文盛表示，今年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实已经出台的政策。
二、成都市房地产行业发展形状
（一）2007年成都房地产市场成交分布分析
成都房地产市场在传统意义上，仍然按照东西南北分为四个发展方位，同时因为不同的行政区域的划分又分为成华区、锦江区、武侯区等5大行政区域及各个卫星城市或附属城市（区、县、市），由于各个行政区域或是区域由于发展力度、发展历程与政府相关规划的不同而促使不同的区位有着不同的发展，但就其发展的共性有：
2007年各个区域的房地产市场都表现出快速发展，都呈现出旺盛的市场供应量土成交量；
其旺盛的市场需求在2007年11月后都进入了一个相对低迷的时期；
其成交商品房面积以110平方米以下的两房、三房为主流。
其分布特点为：
1、按照方位分布统计分析为：
总成交量（万㎡）
成交套数（套）
成交量占比（％）
城东
302.54
35183
27.91
城南
281.68
29285
25.98
城西
313.77
34962
28.95
城北
117.43
13866
10.83
市中心
68.60
8821
6.33
合计
1084.02
122118
截止2007年12月，成都房地产市场按照五大方位分析其分布为：
城动总成交量为302.54万平方米，成交总套数为35183套，其成交比例占成都整个市场的27.91%；城南总成交量为281.68万平方米，成交套数为29285套，占成都市场份额的25.98%；城西房地产市场总成交量为313.77万平方米，成交套数为34962套，占成都份额的28.95%；城北成交量为117.43万平方米，成交了13866套，占成都市场份额的1.83%。
市中心成交达到68.60%，仅为市场份额的6.33%。
就该方位分布量来看，成都房地产市场2007年城东与城西及城南为主，城北表现较弱，市中心由于土地出让少量，其成交量保持相对平衡（同比2006年），其中城东、西、南成为成都房地产市场发展的主要区域，城北成为潜力股。
2、按行政区域分布统计分析
总成交量（万㎡）
成交套数（套）
成交量占比（％）
成华区
224.18
24667
20.68
高新区
197.17
19862
18.19
金牛区
185.49
21627
17.11
锦江区
149.91
18438
13.82
青羊区
153.02
16975
14.12
武侯区
174.26
20549
16.08
合计
1084.03
122118
100．00
就上图来看，成都房地产市场按照行政区域划分来分析，成华区成交量最高，2007年成华区成交总量为224.18万平方米，成交总套数为24667套，占成都2007年整个房地产市场的20.68%；高新区、金牛区与武侯区都保持相对高的成交量，占成都2007年整个市场的18.19%、17.11%与16.08%；其中锦江区与青羊区的成交量最低，其市场份额不足市场总份额的15%。
就其行政区域市场的发展分析，成华区、高新区仍然是成都房地产市场的主要需求区域，金牛区成为潜力股。
（二）成都市2007年房地产市场价格分析
成都房地产市场价格2007年保持了良好的发展态势，在2006年4200元/平方米的市场均价上，一路上扬，将成都房价提高到6215元/平方米，就总体上来说，成都房地产市场价格在成都房地产市场供需两旺的阶段得到了飞快发展，究其原因：
第一方面，是由于成都住宅需求量表现较强；
第二方面，成都土地市场价格与商品房价格相持相涨；
第三方面，成都房地产市场中投资成分逐渐增加。
同时成都房地产市场价格上涨的过程里伴随的是政府的宏观调控制，新的土地出让政策与银行信贷紧缩等政策的多次执行，使成都房地产市场价格快速上涨态势在2007年11月左右进入了一个低迷时期，该时期使成都房地产市场均价在6215元/平方米的发展基础上，进入了一个理性的、平稳的发展阶段，直到今天。
1、2007年成都房地产市场价格整体发展分析
2007年成都房地产市场价格在2006年市场均价4220元/平方米的基础上，保持着快速上升，从1-3月份的4321元/平方米增长到年末的6215元/平方米其发展分布为：
就该图表统计的成都房地产市场价格发展来看，2007年成都房地产市场价格一路上扬，在一年的时间内成都房地产市场价格由2007年初的4321元/平方米，在2007年8月时提高到5769元/平方米的市场均价，到年末发展到6215元/平方米。
成都房地产市场整体销售均价保持了快速、健康的发展速度，其年增长率达到47.8%。
2、按照方位分析2007年成都房地产市场价格
2007年成都房地产市场按照分布方位来统计其销售均价，其分布如左图：
城东2007年区域市场销售均价格为6138元/平方米，城西房地产市场销售均价6327元/平方米；城南房地产市场均价保持在6837元/平方米；城北市场销售均价最低，市场销售均价在5328元/平方米，市中心商品房市场销售均价拉升到7368元/平方米。
3、按行政区域分析成都2007年市场均价
按照成都市行政区域的划分统计研究成都市2007年房地产市场均价的发展及分布来看，市场均价最高的锦江区，销售均价达到了7126元/平方米；其次是青羊区与武侯区，其2007年市场销售均价达到了6578元/平方米与6325元/平方米；其中高新区市场均价为5841元/平方米，其中这里的高新区分为高新南区与西区,高新西区整体均价保持在4300元/平方米,主要是由于中海国际社区等大盘抬高了平均价格，项目所在区域均价在3388元/平方米。
4、按照建筑形态分析2007年房地产市场均价
成都市房地产市场按照产品形态的统计分析其市场均价为：
成都市别墅产品形态的市场销售均价2007年为19827元/平方米，多层产品市场销售均价在2007年为9267元/平方米；小高层与高层的市场均价格2007年保持在6367元/平方米左右。
小结：
成都市场在经历了2007年的理性发展后，整个地产市场回归理性，其表现出产品细分化，市场细分化等特点，预计2008年成都地产市场仍然以理性的、平稳的态势良性发展。
（三）成都房地产市场产品分析
1、2007年成都房地产市场产品研究
就我司对2007年成都房地产市场产品分布进行统计分析后得出，成都市2007年地产市场供应产品仍然以高层与小高层为主，占到成都整个供应量的59.67%与21.35%，别墅与多层逐渐淡出成都主城区市场，仅占整个成都市场的4.63%与10.28%。
就该组数据表明，成都房地产市场发展逐渐走“高”。
由于主城区土地所具备的稀缺性，而使成都整个地产市场向高容积率发展。
1.2针对2007年成都地产市场户型构成分析
1.21、从产品面积成交量上来看：
总成交量（万㎡）
成交套数（套）
成交量占比（％）
60㎡以下
45.05
7805
4.16
60-90㎡
302.09
38862
27.87
90-120㎡
261.80
29387
24.15
120-144㎡
279.17
27624
25.76
144㎡以上
195.79
18440
18.06
合计
1083.90
122118
由此可见,我们能发现户型供应市场的两点发展趋势：
40㎡以下的小户型逐渐淡出市场，这说明了40㎡以下的超小户型由于不能有效满足居家功能而逐渐淡出市场；
市场供应主力户型发展变化：
从2005年 120-144㎡以上的户型为市场供应主力户型，逐渐转变成如今2007年60-90㎡的户型为市场供应主力户型。
一方面和国家的政策调控也有着紧密的关系（90/70政策），另一方面是开发商在户型设计上面下的功夫。
（在确保功能房的基础上尽量使空间更为紧凑实用）
1.22、从产品户型上来看：
目前在售楼盘中,绝大多数仍以平层作为主力产品，跃层和错层仅作为楼盘的补充少量搭配在内，以满足不同客户的差异化需求，但是没有一个楼盘是以跃层或错层户型为主。
1.23、从2007年1-12月成交面积来看：
针对2007年1-12月房地产市场成交走势分析来看，60-120平方米以内的两房与三房成为市场需求的主要构成，其他面积需求相对分布较少，60平方米以下的户型逐渐淡出市场。
就该现象说明成都房地产市场需求在政策环境下，购买者更加注重产品的实用性、功能性与经济性。
大面积户型的奢侈性产品成为改善居住环境的置业选择。
60平方米以下的产品逐渐淡出市场。
（四）2007年成都房地产市场购买者分析
全市成交的商品房中，有48.9%的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走37.2%，外省人买走11.4%，境外人士买走0.3%；只有47.5%的面积被本市个人买走，另有3.6%的面积被单位买走。
同期五城区成交的商品房中，有36.5%的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走25.0%，外省人买走11.2%，境外人士买走0.3%；有53.1%的面积被五城区个人买走，有5%的面积被郊区（市）县个人买走，另有5.4%的面积被单位买走。
三、成都市中心中高端电梯市场
由于本项目所处区位极佳，周边项目均走中高端路线，这样与本项目产品的价值相得益彰，价值得到一定程度的提升。
目前市中心区域内的新开盘售价在6800-8800元/平方米，鉴于我们的项目价值，可以预见本项目也一定会成为成都市场高端产品。
为了更好地研究本项目的价值，我们将成都市区内高端电梯市场进行分析，以为本项目参考。
成都高端项目基本数据表
项目名称
开发商
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
楼层
翡翠城
华润置地
1245亩
100万平方米
三期：
2.38
35.5%
30-33层
外滩
成都信德房产开发有限公司
——
——
——
——
40
天和凯旋城
成都海特尔置业投资有限公司
80余亩
209553.06平米
3.99
30%
28～31
晶蓝半岛
成都龙湖锦华置业有限公司
37046.87平米
157105.2平米
4.2
38%
——
粼江峰阁
新加坡吉宝置业
40678平米
190000平米
4.06
60%
——
万达锦华城
万达集团
73333.70平方米
400000平方米
5.45
30%
29
蓉上坊
四川水井坊股份有限公司
62亩
210000㎡
4.9
30%
26-33层
锦都
四川鼎鑫置业有限责任公司
100亩
299700平米
4.5
30%
33
78号官邸
四川三秦房地产公司
21.44亩
9.51万平米
6.66
25.30%
33
优品道
成都博瑞房地产开发有限
275334.71平米
——
2
37%
9-21
神仙树大院
成都怡和天成房地产开发公司
166667.50平米
——
——
——
17
欧城
四川鑫澜房地产开发公司
70亩
21万平米
3.91
30%
21层
二十四城
华润置地
840亩
260万平方米
4
——
——
龙湖三千里
成都龙湖锦华置业有限公司
55094平方米
300000平方米
——
——
33-34层电梯高层
首创.爱这城
成都首创新资置业有限公司
102.4亩
36万平方米
4.2
35%
一期26-33层
红南港
新希望实业投资有限公司
28亩
91733㎡
4.09
25%
15
首座
招商（蛇口）成都房地产公司
40亩
170000平方米
5
30.50%
30
下面从以下几方面对目前成都房产市场在售电梯高端楼盘进行分析：
★价格方面
项目名称
项目地址
均价（元/平米）
翡翠城
二环路东五段99号东湖公园内
7100
外滩
宏济中路
7250
天和凯旋城
青羊区光华村
7300
晶蓝半岛
九眼桥宏济中路38号
6500
中海格林威治城
武侯区望江路1号
7650
万达锦华城
二环路东五段与锦华路
7800
蓉上坊
一环路牛王庙巷口
7700
锦都
成都市中心少城通惠门路
7850
78号官邸
锦里西路78号
7750
优品道
青羊城西光华大道与青羊大道的交会处
7800
神仙树大院
高新区紫荆西路普天电缆厂
8100
欧城
武侯桐梓林路南路7号
7800
二十四城
成华二环路东三段
7435
龙湖三千里
成华二环路东二段5号
8125
首创.爱这城
成华区建设路2号（原成都国光电气股份有限公司）
7400
红南港
二环路西一段外侧
8800
首座
人民南路四段
8600
从上表可以清晰看出，目前成都市场高品质项目售价从6800-8800元/平米。
目前市中区房价基本突破7200元/平米；东门几个区域如建设路，望江，万年场片区的房市都异常火热，价格持续攀高目前在这几个片区价格在6800-8000元/平米；西门房价稳定维持在5700-7200元/平米；而传统“富人区”的南门由于土地放量少，出现的为数不多的项目体量都较小，价格保持在7500-8800元/平米。
★面积区间方面和销售走势方面
项目名称
面积区间
销售走势
翡翠城
40㎡-320㎡
四期二批次余10%
外滩
76㎡-148㎡
住余30%
天和凯旋城
127㎡-200㎡
余180套
晶蓝半岛
88㎡-168㎡
售完
粼江峰阁
71㎡-211㎡
售完
万达锦华城
40㎡-120㎡
售完
蓉上坊
一期44.5㎡—118㎡
2、3批次余15%
锦都
三期90-180㎡四期136-178㎡
售完
78号官邸
68㎡-220㎡
2期1批次余20%
优品道
60㎡-140㎡
2期销售中
神仙树大院
二期80㎡-175㎡
咨询中
欧城
140㎡—180㎡
余40%
二十四城
80㎡-150㎡
1期1批次余30%
龙湖三千里
二期80㎡—160㎡
2期6批次余50%
首创.爱这城
55㎡—145㎡
1期余10%，3期咨询中
红南港
30㎡-90㎡
1期1批次余40%
首座
125㎡-310㎡
住房余5%
a）从以上项目的面积区间来看：
i.户型面积从30平米-300余平米不等；
ii.受70/90政策影响，主力户型集中在60平米-80平米二室二厅一卫和110-140平米三室
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