楼宇经济助推产城融合可持续发展新Word下载.docx

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只有解决了这些问题，楼宇经济才会成为促进城市可持续发展的积极力量。

一、从CBD热到楼宇经济热

新世纪以来，我国城市出现了中央商务区（以下简称CBD）热。

建设部城乡规划司2002年委托深圳市城市规划设计研究院对国内城市CBD规划建设情况进行专题调研的结果显示,截止到2009年12月,全国389个25万人口以上城市中（不包括台、港、澳地区），明确提出和正在实施CBD发展计划的有北京、上海、广州、深圳、无锡等46个城市，约占调研城市总数的18%，其中已经实施开发建设的有北京、上海、广州、深圳等16个城市，占调研城市总数的6.2%。

由于CBD是一个城市发展到高级阶段的产物，我国很多地区的经济发展水平和发展阶段还达不到发展CBD的条件，因此，我国提出发展CBD的城市多，而现实实施的少。

随着学者对CBD的发展规律的深入研究以及媒体的公开讨论，人们对于发展CBD有了更为清醒的认识。

很多地方政府认识到，发展CBD并不是一蹴而就的事情。

在前期发展积累比较薄弱的城市，很难发展较为成熟的CBD。

因此,在很多不具备发展CBD的城市，近年来兴起了一种新的提法——楼宇经济。

我国一、二、三线城市的主要城区，很多都明确提出，要通过发展楼宇经济来促进城区产业和经济社会升级，提升城市形象。

例如：

北京市的朝阳区,在原来CBD概念的基础上，明确提出楼宇经济的概念，并建立了楼宇经济网；

上海市黄浦区区委、区政府组织力量科学构建了楼宇经济立体组织网络，成立了由区政府主要领导挂帅的楼宇经济领导小组、楼宇经济办公室、楼宇经济服务中心三个层次的工作网络；

柳州城中区委、城中区政府于2010年9月举办了2010“楼宇经济论坛”等等。

这些都掀起了区域楼宇经济发展的高潮。

二、楼宇经济的基本内涵及其基本特征

近年来，对楼宇经济的研究逐渐增多，很多研究者从不同的角度对楼宇下了定义。

这些定义，角度不同，侧重点也不一样，但是大多涵盖了如下的几个要素：

新兴经济形态、区域经济、产城融合、以商用楼宇为载体、现代服务业、税源、产业集群、招商引资、集聚效应等。

楼宇经济具备的这些要素,说明了“楼宇经济”这一经济形态的复合特性。

通过研修班学习，笔者认为这种经济形态有如下的几个特征：

（一）以商用楼宇为基本载体

随着城市化进程的不断加速，城市的土地消耗殆尽，土地成本日益增高，因此，依托楼宇向空间发展，向楼宇和空间要效益，是城市发展路径的必然选择。

楼宇经济是城市经济发展的必然趋势。

在“楼宇经济”的概念中，广义的楼宇主要是指“商用楼宇”，包括了商业楼宇和商务楼宇；

狭义的楼宇主要是指商务楼宇，即写字楼。

但是，在经济较为发达的城市，尤其是发展阶段较高的CBD区域，商业楼宇和商务楼宇往往是连接在一起，不可分开，形成了良好的商业生态，因此，可以用“商用楼宇”来指称这一载体。

（二）以服务业和新型都市工业的发展为依托

城市的发展离不开产业的提升。

随着城市经济的不断发展和升级，第三产业和新型都市工业在城市经济中的比重日益增加，因此，城市楼宇经济的发展大多以服务业和新型都市工业为依托，通过服务业和新型都市工业的发展提升经济的发展水平，促进就业，增加城市的辐射力和容纳能力。

这些现代服务业和新型的都市工业范围广泛，包括金融企业、咨询公司、广告策划公司、影视制作公司、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。

从某种意义上讲，楼宇经济就是财源经济、人才经济、信息经济、物流经济，是一个城市三次产业和城市新型工业的总开关。

（三）楼宇经济具有较强的集聚效应

现代城市的商务楼宇不再是单纯的一个建筑物，而是人才、知识、信息、资本等集聚之地，具有占地面积少、知识含量高、单位产出高的特点，因此，楼宇经济具有很强的集聚效应。

其具有极强的创新能力，并能提供高附加值的产品和服务，推动产业结构升级。

一幢商务楼宇就像一个磁场，当大的企业、集团纷纷入驻后，大量的商品流、贸易流、信息流、资金流、人才流便开始在这里汇聚，从而形成一个内部互相交织的发达网络，产生巨大而显著的财富效应。

（四）楼宇经济是一种税源经济

从CBD到楼宇经济，虽然其发展的载体不变，但是，却体现了城市地方政府思路的转变，即将楼宇从单纯的形象工程转变为实实在在的税源。

通过调研可以发现，很多地方发展楼宇经济，其初衷都是要通过发展楼宇，发展第三产业，进而发展地方经济，带动税收的增加。

这是地方政府推动楼宇经济发展的原动力。

（五）楼宇经济的基本推动力是政府

这一特点是和我国当下的发展阶段分不开的，同时也和楼宇经济作为地方的税源经济这一特征密不可分。

由于城市地方政府有发展经济、获取税源的动机，因此，很多地方政府通过建立招商机构和楼宇经济办公室，通过财政补贴、税收优惠等措施，大力招商引资，引进商家入驻，推动当地经济的发展，促进就业。

三、发展楼宇经济是实现城市可持续发展的重要路径

通过对楼宇经济的概念和特征的分析，可以看出楼宇经济在我市、本区的发展具有一定的必然性。

发展楼宇经济也是实现城市可持续发展的重要路径。

（一）发展楼宇经济是城市转换发展模式的必然要求

楼宇经济的出现大大拓展了城市经济的发展空间，它突破了中心城区土地资源匮乏的空间限制，在更深层次上扩展了城市经济的空间，为城市经济发展从外延扩张向内涵深化的转变提供了重要途径，成为城市经济可持续发展的新的增长点。

由于楼宇经济承载的主要是现代服务业和新型的都市工业，因此，楼宇经济是低污染、低能耗和以人力资本为主体的新型经济形态，代表了扬州未来城市经济发展的方向。

通过发展楼宇经济，以商用楼宇为载体，大力发展第三产业,尤其是现代服务业和新型都市工业，是维扬区城市转变发展模式、推动产城融合、实现可持续发展的可行路径。

（二）发展楼宇经济可以为城市发展提供持续的税源支撑

近年来，我国的县乡地方政府财政陷入了困境，而同样作为地方政府的城市财政却越来越滋润。

其中的原因，除了城市政府从土地出让获得的巨额收益之外，我国现行分税制为城市提供的税收机会不可忽视，实际上成为了城市地方政府乐于发展楼宇经济的主要动力。

虽然我国的城市也属于地方政府,和县乡等地方政府适用统一的税制，但是，仔细剖析我国税制细则，可以看出，在我国现行的分税制下，城乡之间以及城市和城市之间的税收收入差距很大。

在我国现行的分税制下，增值税作为中央和地方的共享税，主要针对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人征收；

因此，增值税的收入主要来自于第二产业（除建筑业外）以及第三产业中的批发零售业。

而营业税作为地方固定收入，主要对九大行业（交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产、销售不动产）征收。

在城市中，除了修理修配劳务要缴纳增值税之外，其他的劳务都包含在上述的九大行业中，都要缴纳营业税。

由于这九大行业（除了建筑业）基本上都属于第三产业，因此，营业税主要来自于第三产业。

根据城市的发展规律，不难看出，在我国，发展阶段越高级的城市，其第三产业也越发达，营业税对当地财政收入贡献的份额也越大；

而发展阶段越低的地方，第三产业发展相对滞后，营业税对当地财政收入贡献的份额也越少。

如果再加上和营业税关系密切的税费，如城市维护建设税、教育费附加等，以及其他和服务业密切相关的税收，如印花税等，处于不同发展阶段的城市之间税收收入差距会更大。

四、化解楼宇经济发展中存在的问题，推动城市可持续发展

虽然我市的楼宇经济在党委和政府的支持之下发展迅猛，但是，总体来看，还存在一些问题，严重制约着楼宇经济的健康发展。

只有解决了这些问题，才能推动城市的可持续发展。

具体来说，要处理好如下几个方面的关系。

（一）楼宇经济的均衡发展和模式选择

在当前全市各功能片区城市发展不平衡的总格局下，我市各区（市、县）、街道（乡镇）楼宇经济发展的产业基础差距较大，参差不齐。

由于金融业、零售业在楼宇经济发展中的核心地位，我市楼宇经济发展的产业基础各区差距很大，这和我市城市之间发展不均衡有着直接的关系。

和CBD的高端性相比,楼宇经济的概念更具一般性，因此，也可以有不同的发展阶段。

我市各区的楼宇经济发展也不必有统一的模式和相同的发展路径。

因此，各地可以根据自己的实际情况来选择自己的发展模式，促进城市的健康发展。

近年来，维扬区委、区政府审时度势，确立了“五大板块互动”的发展战略，即通过科学规划布局，把维扬区划分为五个相对独立的发展区域，包括规划30平方公里、产业特色鲜明的省级维扬经济技术开发区，规划15平方公里、拥有公铁水联运优势的物流集聚区，规划13平方公里、宜商宜居的蜀冈生态新区，规划20平方公里、高端服务业态集中的城市商务区，规划15平方公里、生态休闲资源丰富的都市农业区。

五大板块相对独立而又联成一体，功能各异而又互动连贯，构成了维扬区独树一帜、别具风格、充满潜力的发展格局。

随着维扬区经济持续提质增量，现代服务业增速迅猛。

目前，我区拥有服务业集聚区5个，其中市级服务业集聚区4个，分别是扬州市公铁水联运物流集聚区、扬州国际汽车城、双桥商务服务港、扬州五亭龙国际玩具礼品城，特色文化创意园区1个，即扬州市文化创意产业园。

服务业集聚区的产业涵盖了商贸服务、现代物流、文化创意等多种业态，形成了一定的集聚效应，呈现出差别发展、竞相发展的良好态势。

（二）楼宇经济规划和城市总体规划要相互协调

当前，很多城市政府楼宇发展规划中存在着急功近利、不够科学的现象，值得决策者引起足够的重视。

很多地方在楼宇经济的规划中违规修改城市规划，单纯注重向高层要效益，向单位面积要效益，导致建设的楼宇容积率过高，给楼宇经济的发展埋下了隐患。

因此，各地在规划中,，要注意和城市总体规划相衔接，注重科学规划，构建良好的楼宇生态，从而为城市的可持续发展打下良好的基础。

维扬区楼宇经济要紧扣自身的功能定位和发展特点，制定和完善各自的发展规划。

要注意处理好四个方面的关系。

一是在空间上，要处理好全局和局部的关系。

楼宇经济集聚区是市、区现代服务业发展中的一个块或一个点，要适应市、区现代服务业规划的要求。

同时结合区位优势，准确定位，进行差异化竞争，此外要按照国家产业振兴规划，修编好自身的产业发展规划，使“楼宇经济”既成为产城融合的平台载体，又成为城市空间布局形象的亮点标志。

二是在时间上，要处理好长期与近期的关系。

按照“专业集聚，功能耦合、规模发展、梯次推进、以点带面、增强辐射”的原则，坚持长谋远算，总体规划，分步实施，一次规划，逐步展开，先易后难，由近及远。

走先强而后大，先精而后全之路。

既要立足当前，又要给未来发展留足空间。

三是在产业上，要处理好传统与现代的关系。

坚持传统商贸业与现代服务业共同发展，在现代服务业中突出加大生产性服务业比重。

双桥商务服务港要在巩固发展大型商贸业、特色街区、楼宇经济成果的同时，加快高端服务业的发展。

围绕“税友软件”、“五亭龙玩具城”做好产品升级，拉长产业链为重点，推进研发、设计、现代商务的发展。

文化创意产业园要突出文化和创意两条主线，整合资源，力求在文化创意产业方面拓出一条新路。

四是在谋划上，要处理好硬件和软件的关系。

在规划硬件的同时，做好软件发展的谋划和政策上的倾斜。

（三）正确处理政府和市场的关系

我国目前很多城市楼宇经济发展过程中,政府推动的痕迹太重，而市场的力量没有得到充分挖掘。

维扬区如何进一步加强楼宇经济的发展，理顺政府和市场的关系，促进发展方式的转变，为此笔者提出以下建议：

1、科学规划，合理布局。

深挖维扬区五大板块自身独有的自然资源、人文特色、产业优势，理清思路，有效定位，合理布局楼宇经济空间，同步推进产业的谋篇布局和项目包装，发展适宜各区的特色经济。

2、突出特色，强化品牌。

专业化色楼宇是发展楼宇经济的必然方向，通过楼宇产业的集聚发展，达到1+1>

2的效果。

产业集聚度越高，共享的信息越多，客户接受的服务也就越齐全，企业运营成本也会大大降低。

建议围绕物流、软件、玩具、物流、高端商务、文化创意等主题发展一批维扬区专业特色楼宇，推动楼宇经济向品牌化发展，走产业集群道路，让商务楼宇成为产业高度集聚的“发展极”，实现产城融合的优势组合。

3、加大招商，深度开发。

加大对我区商务楼宇的推荐力度，创新方法、丰富形式。

政府要在政府和市场之间构建联系的桥梁和纽带，例如通过提前介入规划，并积极引进经营性物业，通过经营性物业来进行招商引资，拓宽柔性合作领域。

积极引进一些国际、国内有影响力的大公司，特别是大型企业的营销总部、研发总部、财务总部以及现代服务业企业总部的入驻，努力实现楼宇企业总部化，提升楼宇经济的档次，增强我区区域竞争的优势。

4、改善环境，优化政策。

政府为客商提供良好的法制环境、优惠政策和基础设施，并加大落实力度，从而推动楼宇经济的发展迈上良性循环的轨道。

5、广泛调研，学以致用。

楼宇经济相对维扬区是新的经济模式，应加强相关的理论研究，积极运用异地学习、专家咨询、高层论坛、外聘专家或知名人士等有效途径，构筑维扬特色的楼宇经济理论研究和高点规划的机制和团队。