楼宇经济助推产城融合可持续发展新Word下载.docx

1、只有解决了这些问题，楼宇经济才会成为促进城市可持续发展的积极力量。一、从CBD热到楼宇经济热新世纪以来，我国城市出现了中央商务区（以下简称CBD）热。建设部城乡规划司2002年委托深圳市城市规划设计研究院对国内城市CBD规划建设情况进行专题调研的结果显示,截止到2009年12月,全国389个25万人口以上城市中（不包括台、港、澳地区），明确提出和正在实施CBD发展计划的有北京、上海、广州、深圳、无锡等46个城市，约占调研城市总数的18%，其中已经实施开发建设的有北京、上海、广州、深圳等16个城市，占调研城市总数的6 .2%。由于CBD是一个城市发展到高级阶段的产物，我国很多地区的经济发展水平和

2、发展阶段还达不到发展CBD的条件，因此，我国提出发展CBD的城市多，而现实实施的少。随着学者对CBD的发展规律的深入研究以及媒体的公开讨论，人们对于发展CBD有了更为清醒的认识。很多地方政府认识到，发展CBD并不是一蹴而就的事情。在前期发展积累比较薄弱的城市，很难发展较为成熟的CBD。因此,在很多不具备发展CBD的城市，近年来兴起了一种新的提法楼宇经济。我国一、二、三线城市的主要城区，很多都明确提出，要通过发展楼宇经济来促进城区产业和经济社会升级，提升城市形象。例如：北京市的朝阳区,在原来CBD概念的基础上，明确提出楼宇经济的概念，并建立了楼宇经济网；上海市黄浦区区委、区政府组织力量科学构建了

3、楼宇经济立体组织网络，成立了由区政府主要领导挂帅的楼宇经济领导小组、楼宇经济办公室、楼宇经济服务中心三个层次的工作网络；柳州城中区委、城中区政府于2010年9月举办了2010“楼宇经济论坛”等等。这些都掀起了区域楼宇经济发展的高潮。二、楼宇经济的基本内涵及其基本特征近年来，对楼宇经济的研究逐渐增多，很多研究者从不同的角度对楼宇下了定义。这些定义，角度不同，侧重点也不一样，但是大多涵盖了如下的几个要素：新兴经济形态、区域经济、产城融合、以商用楼宇为载体、现代服务业、税源、产业集群、招商引资、集聚效应等。楼宇经济具备的这些要素,说明了“楼宇经济”这一经济形态的复合特性。通过研修班学习，笔者认为这种

4、经济形态有如下的几个特征：（一）以商用楼宇为基本载体随着城市化进程的不断加速，城市的土地消耗殆尽，土地成本日益增高，因此，依托楼宇向空间发展，向楼宇和空间要效益，是城市发展路径的必然选择。楼宇经济是城市经济发展的必然趋势。在“楼宇经济”的概念中，广义的楼宇主要是指“商用楼宇”，包括了商业楼宇和商务楼宇；狭义的楼宇主要是指商务楼宇，即写字楼。但是，在经济较为发达的城市，尤其是发展阶段较高的CBD区域，商业楼宇和商务楼宇往往是连接在一起，不可分开，形成了良好的商业生态，因此，可以用“商用楼宇”来指称这一载体。（二）以服务业和新型都市工业的发展为依托城市的发展离不开产业的提升。随着城市经济的不断发展

5、和升级，第三产业和新型都市工业在城市经济中的比重日益增加，因此，城市楼宇经济的发展大多以服务业和新型都市工业为依托，通过服务业和新型都市工业的发展提升经济的发展水平，促进就业，增加城市的辐射力和容纳能力。这些现代服务业和新型的都市工业范围广泛，包括金融企业、咨询公司、广告策划公司、影视制作公司、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。从某种意义上讲，楼宇经济就是财源经济、人才经济、信息经济、物流经济，是一个城市三次产业和城市新型工业的总开关。（三）楼宇经济具有较强的集聚效应现代城市的商务楼宇不

6、再是单纯的一个建筑物，而是人才、知识、信息、资本等集聚之地，具有占地面积少、知识含量高、单位产出高的特点，因此，楼宇经济具有很强的集聚效应。其具有极强的创新能力，并能提供高附加值的产品和服务，推动产业结构升级。一幢商务楼宇就像一个磁场，当大的企业、集团纷纷入驻后，大量的商品流、贸易流、信息流、资金流、人才流便开始在这里汇聚，从而形成一个内部互相交织的发达网络，产生巨大而显著的财富效应。（四）楼宇经济是一种税源经济从CBD到楼宇经济，虽然其发展的载体不变，但是，却体现了城市地方政府思路的转变，即将楼宇从单纯的形象工程转变为实实在在的税源。通过调研可以发现，很多地方发展楼宇经济，其初衷都是要通过发

7、展楼宇，发展第三产业，进而发展地方经济，带动税收的增加。这是地方政府推动楼宇经济发展的原动力。（五）楼宇经济的基本推动力是政府这一特点是和我国当下的发展阶段分不开的，同时也和楼宇经济作为地方的税源经济这一特征密不可分。由于城市地方政府有发展经济、获取税源的动机，因此，很多地方政府通过建立招商机构和楼宇经济办公室，通过财政补贴、税收优惠等措施，大力招商引资，引进商家入驻，推动当地经济的发展，促进就业。三、发展楼宇经济是实现城市可持续发展的重要路径通过对楼宇经济的概念和特征的分析，可以看出楼宇经济在我市、本区的发展具有一定的必然性。发展楼宇经济也是实现城市可持续发展的重要路径。（一）发展楼宇经济是

8、城市转换发展模式的必然要求楼宇经济的出现大大拓展了城市经济的发展空间，它突破了中心城区土地资源匮乏的空间限制，在更深层次上扩展了城市经济的空间，为城市经济发展从外延扩张向内涵深化的转变提供了重要途径，成为城市经济可持续发展的新的增长点。由于楼宇经济承载的主要是现代服务业和新型的都市工业，因此，楼宇经济是低污染、低能耗和以人力资本为主体的新型经济形态，代表了扬州未来城市经济发展的方向。通过发展楼宇经济，以商用楼宇为载体，大力发展第三产业,尤其是现代服务业和新型都市工业，是维扬区城市转变发展模式、推动产城融合、实现可持续发展的可行路径。（二）发展楼宇经济可以为城市发展提供持续的税源支撑近年来，我国

9、的县乡地方政府财政陷入了困境，而同样作为地方政府的城市财政却越来越滋润。其中的原因，除了城市政府从土地出让获得的巨额收益之外，我国现行分税制为城市提供的税收机会不可忽视，实际上成为了城市地方政府乐于发展楼宇经济的主要动力。虽然我国的城市也属于地方政府,和县乡等地方政府适用统一的税制，但是，仔细剖析我国税制细则，可以看出，在我国现行的分税制下，城乡之间以及城市和城市之间的税收收入差距很大。在我国现行的分税制下，增值税作为中央和地方的共享税，主要针对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人征收；因此，增值税的收入主要来自于第二产业（除建筑业外）以及第三产业中的批发零售业

10、。而营业税作为地方固定收入，主要对九大行业（交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产、销售不动产）征收。在城市中，除了修理修配劳务要缴纳增值税之外，其他的劳务都包含在上述的九大行业中，都要缴纳营业税。由于这九大行业（除了建筑业）基本上都属于第三产业，因此，营业税主要来自于第三产业。根据城市的发展规律，不难看出，在我国，发展阶段越高级的城市，其第三产业也越发达，营业税对当地财政收入贡献的份额也越大；而发展阶段越低的地方，第三产业发展相对滞后，营业税对当地财政收入贡献的份额也越少。如果再加上和营业税关系密切的税费，如城市维护建设税、教育费附加等，以及其他

11、和服务业密切相关的税收，如印花税等，处于不同发展阶段的城市之间税收收入差距会更大。四、化解楼宇经济发展中存在的问题，推动城市可持续发展虽然我市的楼宇经济在党委和政府的支持之下发展迅猛，但是，总体来看，还存在一些问题，严重制约着楼宇经济的健康发展。只有解决了这些问题，才能推动城市的可持续发展。具体来说，要处理好如下几个方面的关系。（一）楼宇经济的均衡发展和模式选择在当前全市各功能片区城市发展不平衡的总格局下，我市各区（市、县）、街道（乡镇）楼宇经济发展的产业基础差距较大，参差不齐。由于金融业、零售业在楼宇经济发展中的核心地位，我市楼宇经济发展的产业基础各区差距很大，这和我市城市之间发展不均衡有着

12、直接的关系。和CBD的高端性相比,楼宇经济的概念更具一般性，因此，也可以有不同的发展阶段。我市各区的楼宇经济发展也不必有统一的模式和相同的发展路径。因此，各地可以根据自己的实际情况来选择自己的发展模式，促进城市的健康发展。近年来，维扬区委、区政府审时度势，确立了“五大板块互动”的发展战略，即通过科学规划布局，把维扬区划分为五个相对独立的发展区域，包括规划30平方公里、产业特色鲜明的省级维扬经济技术开发区，规划15平方公里、拥有公铁水联运优势的物流集聚区，规划13平方公里、宜商宜居的蜀冈生态新区，规划20平方公里、高端服务业态集中的城市商务区，规划15平方公里、生态休闲资源丰富的都市农业区。五大

13、板块相对独立而又联成一体，功能各异而又互动连贯，构成了维扬区独树一帜、别具风格、充满潜力的发展格局。随着维扬区经济持续提质增量，现代服务业增速迅猛。目前，我区拥有服务业集聚区5个，其中市级服务业集聚区4个，分别是扬州市公铁水联运物流集聚区、扬州国际汽车城、双桥商务服务港、扬州五亭龙国际玩具礼品城，特色文化创意园区1个，即扬州市文化创意产业园。服务业集聚区的产业涵盖了商贸服务、现代物流、文化创意等多种业态，形成了一定的集聚效应，呈现出差别发展、竞相发展的良好态势。（二）楼宇经济规划和城市总体规划要相互协调当前，很多城市政府楼宇发展规划中存在着急功近利、不够科学的现象，值得决策者引起足够的重视。很

14、多地方在楼宇经济的规划中违规修改城市规划，单纯注重向高层要效益，向单位面积要效益，导致建设的楼宇容积率过高，给楼宇经济的发展埋下了隐患。因此，各地在规划中,，要注意和城市总体规划相衔接，注重科学规划，构建良好的楼宇生态，从而为城市的可持续发展打下良好的基础。维扬区楼宇经济要紧扣自身的功能定位和发展特点，制定和完善各自的发展规划。要注意处理好四个方面的关系。一是在空间上，要处理好全局和局部的关系。楼宇经济集聚区是市、区现代服务业发展中的一个块或一个点，要适应市、区现代服务业规划的要求。同时结合区位优势，准确定位，进行差异化竞争，此外要按照国家产业振兴规划，修编好自身的产业发展规划，使“楼宇经济”

15、既成为产城融合的平台载体，又成为城市空间布局形象的亮点标志。二是在时间上，要处理好长期与近期的关系。按照“专业集聚，功能耦合、规模发展、梯次推进、以点带面、增强辐射”的原则，坚持长谋远算，总体规划，分步实施，一次规划，逐步展开，先易后难，由近及远。走先强而后大，先精而后全之路。既要立足当前，又要给未来发展留足空间。三是在产业上，要处理好传统与现代的关系。坚持传统商贸业与现代服务业共同发展，在现代服务业中突出加大生产性服务业比重。双桥商务服务港要在巩固发展大型商贸业、特色街区、楼宇经济成果的同时，加快高端服务业的发展。围绕“税友软件”、“五亭龙玩具城”做好产品升级，拉长产业链为重点，推进研发、设

16、计、现代商务的发展。文化创意产业园要突出文化和创意两条主线，整合资源，力求在文化创意产业方面拓出一条新路。四是在谋划上，要处理好硬件和软件的关系。在规划硬件的同时，做好软件发展的谋划和政策上的倾斜。（三）正确处理政府和市场的关系我国目前很多城市楼宇经济发展过程中,政府推动的痕迹太重，而市场的力量没有得到充分挖掘。维扬区如何进一步加强楼宇经济的发展，理顺政府和市场的关系，促进发展方式的转变，为此笔者提出以下建议：1、科学规划，合理布局。深挖维扬区五大板块自身独有的自然资源、人文特色、产业优势，理清思路，有效定位，合理布局楼宇经济空间，同步推进产业的谋篇布局和项目包装，发展适宜各区的特色经济。2、

17、突出特色，强化品牌。专业化色楼宇是发展楼宇经济的必然方向，通过楼宇产业的集聚发展，达到1+12的效果。产业集聚度越高，共享的信息越多，客户接受的服务也就越齐全，企业运营成本也会大大降低。建议围绕物流、软件、玩具、物流、高端商务、文化创意等主题发展一批维扬区专业特色楼宇，推动楼宇经济向品牌化发展，走产业集群道路，让商务楼宇成为产业高度集聚的“发展极”，实现产城融合的优势组合。3、加大招商，深度开发。加大对我区商务楼宇的推荐力度，创新方法、丰富形式。政府要在政府和市场之间构建联系的桥梁和纽带，例如通过提前介入规划，并积极引进经营性物业，通过经营性物业来进行招商引资，拓宽柔性合作领域。积极引进一些国际、国内有影响力的大公司，特别是大型企业的营销总部、研发总部、财务总部以及现代服务业企业总部的入驻，努力实现楼宇企业总部化，提升楼宇经济的档次，增强我区区域竞争的优势。4、改善环境，优化政策。政府为客商提供良好的法制环境、优惠政策和基础设施，并加大落实力度，从而推动楼宇经济的发展迈上良性循环的轨道。5、广泛调研，学以致用。楼宇经济相对维扬区是新的经济模式，应加强相关的理论研究，积极运用异地学习、专家咨询、高层论坛、外聘专家或知名人士等有效途径，构筑维扬特色的楼宇经济理论研究和高点规划的机制和团队。