讲房地产交易管理制度与政策Word文档格式.docx

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解析：

房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此ACE是正确的。

二、房地产交易中的基本制度

《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度有（）。

A．经济适用住房只售不租制度

B．房地产经纪人职业资格认证制度

c．房地产价格申报制度

D．房地产价格评估制度

E．房地产价格评估人员资格认证制度

CDE

经济适用住房只售不租制度、房地产经纪人职业资格认证制度，不是《城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度。

1、房地产价格申报制度

《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

”2001年8月建设部令第96号发布的《城市房地产转让管理规定》（以下简称《转让管理规定》）中也规定：

“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；

“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。

房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法申请以拍卖方式转让房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门如实申报成交价格，这一规定改变了原来计划经济体制下价格由国家确定或审批的管理模式，变为由交易双方自愿成交定价，实行价格申报制度。

只要交易双方按照不低于正常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。

房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按市场评估交纳有关税费。

2、房地产价格评估制度

《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

具体办法由国务院规定。

”

3、房地产价格评估人员资格认证制度

《城市房地产管理法》规定：

“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

”《城市房地产中介服务管理规定》进一步明确：

房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

”房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。

未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A、基准地价

B．标定地价

C．各类房屋的重置价格

D．各类房屋的抵押价格

E、各类房屋的租赁价格

ABC

各类房屋的抵押价格一般出于抵押目的，是保守价格，房地产价格评估是不会以其为基础的，同时各类房屋的租赁价格也是不符合题意的，应选ABC。

三、房地产交易的管理机构及其职责

房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。

包括国务院建设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。

房地产交易管理机构的职责是；

（1）对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；

（2）办理房地产交易登记、鉴证等手续；

（3）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费；

（4）为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；

（5）为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

房地产交易管理机构的主要任务是（）。

A、开展房地产股票活动指导和监督

B．办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续

C．协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费

D．为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务

E、为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格

BCDE

“开展房地产股票活动指导和监督”。

不是房地产交易管理机构的主要任务。

第二节房地产转让管理

一、房地产转让的概述

1、房地产转让的概念

“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

”《转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：

（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（4）以房地产抵债的，

（5）法律、法规规定的其他情形。

房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

下列情形中，属于房地产有偿转让的有（）。

（2003年试题）

A．房地产买卖

B．房地产入股

C．房地产继承

D．房地产抵债

E．房地产典当

ABD

房地产继承、房地产典当均不属于房地产有偿转让。

2、房地产转让的分类

根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让，地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权转让。

《城市房地产管理法》将原来的土地使用权转让与房屋所有权转移合并为一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场统一管理，具有积极的作用。

根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括旁地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。

房地产买卖是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。

房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。

房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；

房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。

在管理实践中对此要严格区分。

根据转让的方式，房地产转让可分为（）。

A、有偿

B．无偿

C．地面上有建筑物的转让

D．地面上无建筑物的转让

E、出让方式取得的土地使用权转让

AB

根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。

二、房地产转让的条件

房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。

《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

（1）达不到下列条件的房地产不得转让。

①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上，②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

③同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。

在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。

（3）依法收回土地使用权的。

在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

共有房地产，是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。

共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。

（5）权属有争议的。

权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。

（6）未依法登记领取权属证书的。

（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

下列房地产属于不得转让情况包括（）。

A、依法收回土地使用权的

B．共有房地产，经过其他共有人书面同意的

C．未依法登记领取权属证书的

D、依法登记领取权属证书的

E、权属有争议的．

“共有房地产，经过其他共有人书面同意的”和“依法登记领取权属证书的”，是可以转让的。

三、房地产转让的程序

《转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定：

（1）房地产转让当事人签订书面转让合同。

（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。

（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。

（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。

（6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书．

此外，凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A、15

B、30

C．60

D．90　　　

D

房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格

四、房地产转让合同

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议．房地产转让时，应当签订书面转让合同．合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；

（2）房地产权属证书的名称和编号；

（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；

（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

（5）房地产的用途或使用性质：

（6）成交价格及支付方式；

（7）房地产交付使用的时间；

（8）违约责任；

（9）双方约定的其他事项。

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方（）关系的协议。

A、权利

B．义务

C．买卖

D．转让

E、抵押

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议．

五、以出让方式取得土地使用权的房地产转让

以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。

以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。

以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有（）年。

A、20

B．30

C．40

D．70

C

根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

”70年减去年30年，为40年，因此，应选取C。

六、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。

由于所转让土地的开发投入情况比较复杂，转让主体、受让主体和转让用途情况也不相同，因此处理土地使用权收益不能简单化和“一刀切”。

《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；

另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。

《转让管理规定》规定以下几种情况可以不办出让手续：

（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即，①国家机关用地和军事用地，②城市基础设施用地和公益事业用地；

③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

④法律，行政法规规定的其他用地。

（2）私有住宅转让后仍用于居住的；

（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的，

（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

对于暂办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。

土地收益的征收办法，在国务院末作出新的规定之前，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。

对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。

下列属于《转让管理规定》规定的可以不办出让手续的是（）。

A、私有住宅转让后不用于居住的

B、国家机关用地和军事用地

C．城市基础设施用地和公益事业用地

D．转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

E、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

BCE

“私有住宅转让后不用于居住的、转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的”，是不属于《转让管理规定》规定的可以不办出让手续的范围。

七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。

1999年4月，建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》颁布实施，标志着上市限制的取消。

为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税，土地增值税，契税、个人所得税、土地收益等方面均给予了减、免优惠政策，以及对上市条件予以放宽。

经济适用住房的土地使用权全部是（）供给。

A、出租

B．出让

C．划拨

D．置换

经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。

第三节商品房销售管理

一、商品房预售的概念

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可。

建设部第131号令《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理的有关问题进一步作了细化。

（）是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

A、商品房销售

B．商品房预售

C．商品房转让

D．商品房买卖

B

这是商品房预售的概念。

二、商品房预售的条件

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

商品房预售的条件包括（）。

A、取得土地使用权证书

B．持有建设工程规划许可证和施工许可证

C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

E、取得《商品房预售许可证》

ABDE

C项“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”是错误的，应在25%以上。

三、商品房预售许可

房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房预售许可证》。

房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市，县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：

（1）商品房预售许可申请书；

（2）开发企业的《营业执照》和资质证书；

（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，

（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

（5）工程施工合同及关于施工进度的说明，

（6）商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、面积竣工交付日期等内容，并应当附商品房预售分层平面图。

房地产开发企业取得（）方能预售商品房。

A、《商品房销售许可证》

B．《商品房预售许可证》

C．《商品房经营许可证》

D．《商品房买卖许可证》

四、商品房预售合同登记备案

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。

商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见通知》第七条规定：

“国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。

商品房预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

A、10

B．20

C．30

D．60

五、商品房销售

为规范商品房销售，根据《开发经营条例》规定，2001年4月4日建设部颁布了《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）。

商品房现售，必须符合以下条件：

（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证，

（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已经落实；

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期：

（7）物业管理方案已经落实。

以下符合商品房现售的条件包括（）。

A、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

B．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

C．拆迁安置已经落实

D．物业管理方案已经落实

E、尚未通过竣工验收

ABCD

因为项目尚未通过竣工验收，是不能进行商品房现售的，因此，这项是错误的。

六、商品房销售代理

房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。

（1）实行销售代理必须签订委托合同。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书．

（2）房地产中介服务机构的收费．受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

（3）房地产销售人员的资格条件。

房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务．

下列关于商品房销售代理，表述正确的包括（）。

A、房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式

B．实行销售代理可以不签订委托合同

C．受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用

D．房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

E、目前对房地产销售人员的资格尚没有一定的要求

ACD

实行销售代理，必须签订委托合同；

目前对房地产销售人员的资格有一定的要求。

七、商品房销售中禁止的行为

（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同