项目管理办法Word格式.docx

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b）周边水电布置：

在场地周围布置的能利用到的自来水接驳点、输电线路需在图纸上标识清楚，并提出前期策划阶段如何接驳的可行性建议；

c）周边道路情况：

根据周边现有市政道路，确定好大型车辆运输通道，及入口的位置；

根据地形及外围道路，确定好场地内施工便道的布设，为前期道路策划提供建议；

d）场地地形标高：

场地内地形差异大，需多个点位测出地形的标高，为前期开工前土方平衡提供依据。

3）安全方面

在现场查勘、测量人员需做好安全防护工作，对一些沟壑、暗井、坠物、滑坡，崩塌等存在安全隐患的位置需做好安全评估后，再进行后续工作；

1.3调查结果

a）调查完召开现场会议

查勘完现场、界桩测放完后，确认好形成的记录文件，应在现场召开会议，在现场未能查看但需了解的重点内容在会上应提出，将水电接驳位置、运输道路、可行的水电布置线路、地形、沟壑、河流、凸起、建筑物、种植物、文物古迹、居民住宅等其他不动物在图纸上标识清楚并做详细描述，为前期策划方案提供可靠的依据；

在会议上对遗留问题应确认好处理办法；

待现场问题一一确认完成后，交由外联部与对方去办理场地移交手续；

b）现场形成图纸（影响开工顺序的事项）

c）接受后应开展的工作

现场接收土地后，视具体情况，需要拆迁的配合外联部尽快安排施工队伍进场进行拆迁、清障，联系相关的部门迁移处理过境的管线；

要申办施工用水用电、通（修）路、平整场地（三通一平）视条件尽快启动；

需要砌筑围墙的，尽快安排施工单位砌筑围墙并做好进度计划；

土建施工单位已确定的，尽快安排进场进行施工准备工作。

d）场地平整及施工准备工作

根据前期绘制的地形实物图纸及测量的数据对照总平图，确定好土方如何平衡，提出土方的调配方案；

施工道路的建设需围绕周边市政道路的布设，根据确定的入口位置和建筑物平面布置规划施工临时道路，施工临时道路与规划市政路尽量能合二为一；

在道路施工阶段根据水电图纸做好预留预埋管道，减少后期水电施工的二次开挖量，临水、临电要利用好周边市政自来水和供电线路，根据施工区域的需求量确定好接驳点位；

雨污排水、泄洪需利用周边市政排水管网，确定好接驳点，对于到市政排水系统较远的区域，要根据场地地形合理布设临时排水管网或明渠，做好排水泄洪的线路。

2.编写现场策划方案

由项目总（副）监组织项目部编写现场策划方案工作，各专业工程师分别就各自专业的主要内容进行策划。

2.1编制大纲

（1）年度开发范围、开发顺序；

（2）项目管理部组织架构；

（3）标段划分；

（4）年度开发项目主要节点计划；

（5）现场总平面布置图（包括临时设施、施工道路、围墙等内容）；

（6）配合招商规划方案（包括样板区域、参观通道、环境整治、绿化等内容）；

（7）现场各专项方案。

2.2编写要求

方案编写完成后，主管工程副总组织相关部门召开会审会，对方案的可行性和技术经济性进行会审，对会审后的意见进行修改。

（1）年度开发范围、开发顺序

由工程副总组织工程部门及其他相关部门，根据招商销售计划确定年度工程开发范围和顺序，以便确定开发计划。

（2）标段划分

在确定开发范围和顺序后，由工程副总组织工程各部门参加，确定年度工程开发建设任务的划分，明确总承包和专业分包工作界面。

（3）总平面布置图

总平面布置关系到公司形象、招商、工程建设等各个方面，总平面布置由工程副总组织项目部编制，在总平面布置中标明参观道路、施工道路等路线布设及做法，观光塔布置位置以及施工单位生产区布置和生活水布置，临时水电布设等。

（4）配合招商方案

由项目总监组织与招商部门及工程部门一起明确招商样板区，参观通道与施工区的隔断围墙做法，招商展示区域环境要求和绿化范围等。

（5）其他各专项方案

由项目总监组织工程各部门，明确需要专项编写的专项方案的范围，专项方案主要是由项目开发特殊性而定，如管理难度，技术高精等，一般常规用和成熟的方案不需编制。

2.3方案会审

方案编写完成后，工程总监组织相关部门召开会审会议，对方案的可行性和技术经济性进行会审，对会审后的意见进行修改。

2.4方案报批

会审通过后的方案，由项目经理发起，按集团管理办法流程报批。

3.图纸会审

由设计技术部来组织图纸会审工作，各个专业工程师就各自专业的图纸进行审核；

主要把握强制性规定、国家规范、地方规范及特殊要求和设计任务书的要求；

各个专业交叉作业位置的图纸需由各个专业工程师一起进行确认，对于新型技术及工艺要求详细查看，对图纸中的问题记录，形成图纸会审文件。

3.1施工前期图纸主要审阅内容如下

3.1.1建筑图

（1）设计总说明图纸中核对建筑说明、装修材料表、经济指标是否错漏或交待不清。

（2）总平面图复核总平面各类标示是否齐全，建筑物标高、间距、定位是否正确并满足规范，场地、道路、建筑之间的标高关系是否合适。

3.1.2平面图复核：

平面尺寸、标准、单体楼栋定位与总平面、楼栋室内外平面标高、平面表达是否完整，是否满足施工要求。

3.1.3立面图复核：

轴线与柱子、墙体的关系尺寸，核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符，平、立面轴线定位是否相符，立面材料、范围标示是否清晰。

3.1.4剖面图复核剖面图中室内外标高以及各层标高，特别是交叉层的处理，剖面剖切关系是否正确，平、立、剖面图是否存在相冲突的部位，剖面图中的梁、柱位置是否与结构一致。

3.1.5设计防水复核地下工程、屋面工程、潮湿积水房间的防水、防潮做法是否完整，是否满足施工要求。

3.1.6复核屋面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或施工要求，细部节点是否缺漏、材料做法是否标示明确屋顶平面表达内容是否完整。

3.1.7建筑留洞符合设备专业在建筑图上表示的预留孔（洞）和预埋件是否遗漏，尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。

3.1.8复核车库净高，顶板底板做法、排水坡度，是否兼具人防功能，车库内设备机房等设置是否符合规范及施工要求，集水坑应有编号，是否与结构图对应，是否满足施工要求，车库顶板有覆土要求时，要特别注意防水做法是否有足够防水保证。

3.1.9节点大样图应该复核图纸交待的关键节点有无遗漏：

标准图集引用是否合理，是否与《住宅工程质量通病防治技术措施》相冲突，外墙节点的尺寸与平、立面是否一致。

3.1.10复核建筑物中留待专业设计完善的变配电室、锅炉间、热交换间、中水处理间及餐饮厨房等，是否有合理组织流程的条件和必要的辅助设施。

特别注意大型设备的建筑用房空间高度是否预留足够，变配电室的大门尺寸一般由当地供电部门要求。

3.1.11施工图中电梯井道的尺寸、构造设置与电梯深化图纸是否相符，机房位置及防水措施是否到位。

3.1.12门窗复核门窗表、门窗大样是否明确，门窗定位、形状、开启方式等与门窗深化图纸是否存在冲突。

特别注意厨房、卫生间窗开启是否与外墙排水立管相冲突。

3.1.13楼梯间是否受梁柱构件影响梯间净高，存在碰头现象，附送地下室楼梯间宽度是否满足规范要求，公共楼梯休息平台是否满足消防规范（特别注意有消火栓突出墙面时，平台最小宽度是否满足消防规范要求）。

3.1.14栏杆阳台、楼梯栏杆高度、竖向杆件间距等是否满足规范要求，落地窗等是否加设防护栏杆。

3.1.15附送地下室设计是否满足当地不计入容积率的验收要求，附送地下室处报建蓝图是否注明为贮藏间等非生活用房，层高控制在2.2米以下，并注明计算面积范围，地下室采光井排水方式是否表达清楚，是否满足现场施工要求。

3.1.16卫生间墙四周是否加设混凝土反坎，沉箱卫生间板底是否设排水地漏，卫生间周边梁是否做成缺口梁，开门时卫生洁具及管道不能有影响。

3.1.17专业协调复核建筑施工图与结构、水电、暖通设备等专业施工图是否存在相冲突的内容。

3.1.18露台、阳台降板尺寸是否满足保温、防水等要求，下层为室内房间且不可降板的露台周边应设200~300高钢筋砼反槛，出露台门口做门槛，门需要保温。

3.1.19空调机重点审核空调室内室外机的设置、冷凝水管、冷冻水管的设置路径是否合理，各种留洞尺寸、高度是否与其它专业一致，是否满足使用功能要求。

留意室外空调机搁板的尺寸要预留足够，要特别留意如果有排水立管穿过搁板时所剩空间是否足够。

3.1.20管道井要考虑母线槽、电缆、电表箱等的几何尺寸及操作空间，不得以建筑空间狭小为由挤压管径。

3.2结构图

3.2.1结构总说明核对地质勘察报告，校对基础部分的设计，基础平面方向、轴网、墙柱大小等与建筑应一致，基础持力层所在的标高，土层性质，地下水情况，地基承载力与勘查报告提供的应一致。

3.2.2复核各类结构构件的尺寸是否齐全，结构材料是否符合规范和抗震要求。

3.2.3校核所有平面中各项分尺寸和总尺寸以及每层结构平面的标高。

3.2.4校对所有结构构件的设计钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处、柱与墙、扶手与墙的连接筋等是否表示完整。

3.2.5检查所有梁、柱配筋表是否齐全。

3.2.6悬挑构件的构造设计是否满足规范要求。

3.2.7电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。

3.2.8各专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。

3.2.9楼面和梁面有高低差时，要注意高低差尺寸与钢筋搭接。

3.2.10所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏，节点大样做法是否经济合理、安全。

3.2.11防潮层的设置，女儿墙的压顶，阳台栏板的压顶是否设计完善。

3.2.12构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算值超过时，要提出合理化建议，

3.2.13凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。

3.2.14避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。

3.2.15复核结构施工图与建筑、水电、暖通设备等专业施工图是否存在相冲突的内容。

3.2.16所有卫生间降板时结构梁是否为缺口梁。

3.2.17顶层退台后，露台降板问题解决是否合理，

3.2.18施工图（实际使用）楼梯是否碰头（平台净高大于等于2米，楼梯段净高大于等于2.2米）车道净空是否满足使用要求。

3.2.19住宅工程不允许厅露梁，一般不允许厅、房等上方局部降板（功能分开除外）结构钢筋砼墙、柱、梁一般应隐蔽设置，隐蔽优先顺序为：

客厅、餐厅、主卧、次卧、厨房、卫生间、内走道。

3.2.20注意层高和净高。

3.2.21注意各种构件砼的强度等级。

3.2.22楼层内混凝土剪力墙不能影响大空间的使用。

3.3给排水专业图纸

3.3.1仔细核对设计图纸是否违背《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分。

3.3.2设计采用的设计标准、规范是否正确、是否为现行有效版本，是否按照甲方下发的设计任务书要求进行。

3.3.3是否按照审图意见进行整改。

3.3.4给水、排水、热水等各系统设计是否合理，设计技术参数是否符合标准、规范要求，二次加压泵技术参数是否合理，水泵生产厂家、水箱材质是否满足当地自来水公司要求，水泵、变频设备、水处理设备、水加热设备等选型是否安全、可靠，符合系统设计要求。

3.3.5消防水箱是否有单独的给水管道设计。

3.3.6给水管道是否考虑保温。

3.3.7管材、阀门等的选用是否采用环保、节能产品，卫生洁具在满足使用要求和保持给排水系统正常运行的前提下，是否采用了节水型卫生器具给水配件。

3.3.8审核消防水池的容积是否满足设计。

3.3.9小区市政给排水总图：

仔细审阅图纸核实与市政排水接驳标高，核实给水主干管穿越道路时的大样做法，核对各个排水井标高，严寒地区的出户管埋深是否防冻，排水坡度的设计与规范对照是否存在矛盾，排水设计所选用的雨、污排水井是否有明确的标准图集要求，污水、雨水管道施工做法是否明确了具体的要求或选用的标准图集做法，核对图纸设计雨污水井设置间距是否合理并满足要求，给水管道阀门井的设置是否满足各区、各栋的使用要求，是否有给水、排水或消防给水的预留管或者阀门。

3.3.10室外给排水管网图核对：

是否标明接入市政给水、污水和雨水管道的位置、管径、给水管顶埋深、排水管底标高、垫层和基础的做法、回填要求等。

3.3.11给排水系统图核对出户管与其他专业管线是否有“打架”现象，地下室的预埋预留是否与建筑图、结构图一致，核对公共管道——给水总立管、雨水立管、消防立管等是否按规范要求设置，公共功能管道的阀门和经常需要操作的部件，应该设在公共部位，卫生间、阳台、露台等需要设置防水套管或保护套管需说明，核对污水立管是否靠近有严格防水要求的房间，核对外立面立管位置是否影响建筑效果。

3.3.12核对大样图是否齐全、管径是否与系统图一致，表井做法需否明确，核对卫生洁具布置是否合理、满足使用要求，污水、废水各排水点需设置存水弯，地漏要采取了防臭措施，各卫生洁具的预留洞口要满足安装要求。

3.3.13在给排水系统图中应核对管径是否符合规范要求及满足使用功能要求，水压试验压力和工作压力是否已明确，核对各卫生洁具的供水点标高是否满足安装要求，高层建筑的排水管是否设计专门的排气管，排水立管仅设置伸顶通气管时，最低排水支管与立管连接处距排水立管管底的垂直距离是否满足规范要求，核对污水、雨水、废水排水立管是否按规范要求合理设置了伸缩节和检查口，并核对检查口的位置是否合理、便于操作，具备消防功能的电梯井底是否设有排水设施和集水井，核对给水立管上阀门设置是否合理、经济，并满足使用功能要求，核对污水是否按照规范要求采用分流式。

3.3.14消火栓及自动喷淋系统图纸中应核对消火栓的设置及数量是否符合规范要求，核对设计图纸是否按照规范要求设置了高位消防水箱，计算消防水池的容量是否符合规范要求，消防供水是否形成环状供水，消防水泵是否采用自灌式吸水，与消防有关的阀门是否有明显的开启显示，发电机房是否设置了气体或者泡沫式灭火系统，水泵接合器、警铃等的设置位置是否符合规范要求，核对自动喷淋喷头设置是否符合规范要求。

3.4电气专业图纸

3.4.1仔细阅读图纸是否满足《工程建设标准强制性条文》的要求。

3.4.2设计采用的设计标准、规范是否正确、是否为现行有效版本，是否按照甲方下发的设计任务书要求进行。

3.4.3施工图的设计深度是否符合《建筑工程设计文件编制深度的规定》要求及甲方下发的设计任务书的深度要求，设计说明及施工图是否完整，工程总负荷计算和各回路负荷计算是否包括设备容量、需用系数、计算容量、功率因数及计算电流等，用电末端是否注明了用途和预留容量，对消防用电和预留用电是否满足系统要求及物业或社区服务要求。

3.4.4设计说明中了解并熟悉采用何种方式进行供电，供电等级、供电负荷的核对，对用电设施、电线、电缆、各类开关等是否有具体的设计要求、负荷的计算内容和计算方法是否符合设计深度和规范要求，电缆电线在线管或桥架的敷设根数是否满足有效容积的要求，设备用房、设备基础等是否对土建建筑有具体要求，备用电源是否有明确的要求而且其负荷是否满足消防和应急要求，核对接零、接地是否满足供电方式及供电安全的要求。

3.4.5防雷总说明中应了解防雷接地、建筑电气系统的工作接地和安全接地电阻设计是否明确，是否符合最新规范和当地防雷规章要求，仔细审阅图纸设计建筑物的防雷直击、防雷侧击、防雷击电磁脉冲及防雷电波侵入是否符合规范相关要求，网络通信系统、智能化系统、建筑设备监控系统、火灾自动报警系统、安全防范系统的接地是否符合相关规范要求，电气设备和用电设备的等电位连接是否有详尽的说明和图例，智能化系统设备的供电系统设计是否采取相关规范要求的过电保护等，防雷接地连接要求设计是否有具体要求且符合规范要求。

3.4.6室外管网及线路图纸中应结合小区管网图核对管线的布置与综合管线的纵横关系，了解电线电缆采用何种敷设方式，外网设计管线的平面位置、埋深深度是否标注齐全合理，电缆检查井的设置是否合理、经济并满足安装、检修要求，核对低压出线平面走向是否经济合理、是否按照供电部门要求的供电半径要求敷设，结合市政、园林、绿化设计核对室外电箱的安装位置是否满足小区景观的要求和建筑净距的要求，核对图纸是否对电缆检修井的做法有具体要求，结合电线、电缆的敷设方法核对电气管线与相关专业的安全距离是否满足规范要求。

3.4.7高低压配电图纸核对负荷对各个低压房的设置是否经济合理，核对高低压电缆的规格型号是否满足对应负荷的要求，核对发电系统是否满足消防要求，发电机容量是否与设计负荷吻合，核对设计图纸所选电器的额定电压、额定电流、额定功率、变配电室低压配电电柜出线开关遮断能力是否符合相关规范要求，配电系统保护配合是否满足规范要求，电气导体截面的选择及线路过载、过流、过压保护是否满足相关规范要求，线路保护电器的安装位置是否符合相关规范要求，由建筑物外引入的低压配电线路，是否在室内靠近进线点便于操作维护的地方装设了隔离开关，从开闭所总配电间以放射式向各个低压配电房供电时在低压配电房的进线开关是否采用了隔离开关。

3.4.8平面图中应该核对各个用电设备端和负荷端的平面位置是否有漏项及建筑专业是否有矛盾，结合各专业图纸核对设计各用电点的设置是否合理、经济、满足使用功能，线管的敷设走向是否合理，各条线管穿线数量是否标注清楚，核对管井平面布置是否合理，并便于操作维修检查。

3.4.9系统图中应该核对各个系统的电线电缆、空气开关、负荷开关是否与负荷匹配，核对与平面图线径表示是否一致，核对各配电箱的回路是否满足用电设备的数量要求，有无漏标和错标，核对户内开关箱的配电回路是否经济合理，照明、插座、空调、厨厕、加热设备等的线径标示是否完整，核对需要漏电保护的回路是否有漏标错标，核对设计是否对非消防电源在发生火灾报警时有联动切断功能，消防水泵、消防电梯、地下室潜水泵、防排烟风机等消防应急设备是否为双电源供电，所有消防应急用电是否在末端切换，各配电箱、配电柜、开关箱的编号是否有漏编错编，核对各电器、开关等的规格、数量是否标注齐全，对所有设备、电器、开关等设计均不得指定制造商和供应商，不得使用淘汰产品。

3.4.10电业局的图纸审查内容是否更改过来是否采取集中计量。

3.5施工过程图纸变更审图

在施工过程中图纸变更需进行会审，由项目经理组织，变更专业的工程师对变更内容描述，由其他专业工程师来确认是否对其他专业有影响，并进行讨论，形成变更图纸会审记录。

4.施工方案审查管理

4.1施工方案审查管理主要是审核承包方上报的施工组织设计（方案），并提出修改意见或予以确认，使施工组织设计（方案）作为承包方组织施工的依据，保证项目施工有计划有步骤地进行，保证关键工序有正确合理的施工方案，防范施工质量事故，提高建筑产品质量，使建设成本合理化。

4.2施工组织设计审核

4.2.1项目经理根据工程项目的具体情况和公司的目标、要求，会同各专业工程师审核施工单位施工组织设计的合理性、针对性、可操作性和对公司目标、要求的贯彻情况，并出具书面审核意见，报项目总监审核。

并督促施工单位根据审核意见进行修改。

4.2.2施工组织设计审核时，可参照以下原则进行：

（1）是否符合国家的技术政策，是否考虑施工合同规定条件及法规条件，突出“质量第一”的原则；

（2）对工程的特点及难点的针对性；

（3）是否具有可操作性；

（4）质量管理和技术管理体系及保证措施；

（5）施工顺序是否合理，平面布置和进度计划与施工方案是否协调；

（6）施工安全、环保、消防和文明施工措施是否符合有关规定并切实可行。

4.2.3施工组织设计审核的重点：

（1）主要施工过程的施工方法和资源配置是否科学合理；

（2）施工进度计划和阶段性工期计划是否满足合同要求，分段流水及立体交叉是否合理；

（3）施工平面图是安排和布置现场的依据；

（4）资源配置计划应包括主要材料、劳动力和机械设备需用量计划；

（5）工期、质量、安全和文明施工目标及措施；

（6）施工方案的针对性及“四新”技术的推广应用的可行性；

（7）施工组织设计与协调；

（8）信息技术与资料管理能否体现动态管理及现代管理手段运用。

4.2.4项目经理结合各专业工程师提供的审核意见，整理形成施工组织设计的书面审核意见，报项目总监签署意见。

项目经理将经签署的审核意见交施工单位并督促其做相应修改、完善。

4.2.5施工单位应按经项目经理确认的施工组织设计组织施工，项目经理负责组织各专业工程师督促施工单位对施工组织设计的实施。

4.2.6专项工程施工技术方案审核

（1）一些重要的专项工程，项目经理应要求施工单位在施工前做施工专项技术方案报监理和工程部审批。

一般情况下，以下各专项施工方案均应做专项技术方案：

为完成预算内的工作量而必须增加临时性的或辅助性的作业，这些作业需要甲方承担工程费用的，如：

基坑围护、周边建筑和管线的保护、土方平衡、地基处理、重型设备吊装、特殊模板和支撑系统、混凝土的特殊养护、特殊材料或制品的性能测试、赶工措施等；

（2）项目经理会同专业工程师，就专项施工方案的安全性、风险性、可靠性、经济性等进行审查。

专项施工方案应在保证质量和安全的情况下，尽可能地节约费用；

（3）各专业工程师在审核后提供审核意见提纲，项目经理结合各专业工程师提供的提纲，整理形成专项技术方案的书面审核意见，报项目总监签署意见。

项目经理将经签署的审核意见交施工单位并督促其做相应修改、完善；

（4）施工队应按经项目经理确认的专项施工方案组织施工，项目经理负责组织各专业工程师督促施工单位对专项施工方案的落实情况。

工程建设过程管理

规范项目建设过程管理，明确工程管理的控制重点和难点，确保对工程项目实施全过程的质量、进度、安全文明施工管理，不断提升工程管理水平，最终达成项目开发目标。

适用于西安某项目所属各项目开发的建设过程管理。

三、建设过程技术，质量管理具体操作程序要点

1.土方工程

1.1土方平衡

1.1.1项目经理和项目部土建工程师参与子公司新开项目前期现场策划方案中的整体土方平衡方案的编制工作；

以整体土方平衡方案为指导，项目经理组织编制针对本项目的土方平衡方案，土建工程师协助。

1.1.2项目部土建工程师负责就土方平衡方案向监理和施工单位进行交底，并书面告知本项目的弃土场、堆土场和取土场位置。

1.1.3项目经理应要求施工单位在编制土方施工方案时结合建设单位的土方平衡方案和场地测量结果，重新进行土方平衡计算，合理安排土方调配，尽量减少重复搬运。

1.1.4土方开挖前，项目部负责向施工单位提供当地实测地形图、原有地下管线或构筑物竣工图及工程地质、气象等技术资料。

项目部提供坐标控制桩和水准点，作为工程测量的重要依据，并办理相关移交手续。

1.1.5项目经理组织土方施工单位对平整后