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2.注重保障公共利益，建立完备的公共服务设施体系。
3.充分利用现有自然资源，突出城市特色。
第一十二条土地利用控制
马桥组团用地类型主要为居住、工业、综合用地和绿地，辅以适量仓储、公共设施与市政设施用地。
工业用地主要布置于文宗路西侧，文宗路以东布置居住、公共服务设施以及综合用地。
第一十三条强制性控制用地
规划范围内的主、次干道的道路红线，绿地（绿线），组团内水系岸线（蓝线），公益性公共设施（橙线）以及市政公用设施（黄线）属于强制性控制内容。
第一十四条建设高度分区控制
规划将建设区内（除公园绿地以外）的各个街区建设高度分四个区进行控制：
第一高度控制区：
综合用地内建筑高度控制为20—36米，主要建设综合性办公建筑等。
第二高度控制区：
控制范围内主要为居住用地，建筑高度控制为≤20米，其中紧邻公共绿地的地块内建筑高度控制为≤16米。
第三高度控制区：
一类工业建筑区、文化休闲区、专业批发市场区，建筑高度控制为≤15米。
第四高度控制区：
主要为二类工业用地，高度控制为≤9米。
第一十五条建设开发强度分区控制
规划将建设区内的各个街区建设开发强度分四个区进行控制：
高强度开发：
综合用地、行政办公、商业金融等用地为主，容积率控制在1.5—2，建筑密度30％—40％，绿地率25％—35％。
中高强度开发：
以一类工业、二类居住、市场等用地为主，容积率控制在1.0—1.5，建筑密度25％—30％，绿地率35％—40％。
中低强度开发：
二类工业区和普通仓库用地，容积率控制在0.6—1.0，建筑密度35％—45％，绿地率25％—35％。
低强度开发：
一类居住、文化休闲、体育用地，容积率控制为0.1—0.6，建筑密度控制为5％—15％，绿地率40％—65％。
第三章街区控制
第一十六条街区划分
规划以主次干路、自然河流为参照边界，划分街区并编号，共分77个街区。
街区细分为若干街坊，作为本次规划图则编制单元。
第一十七条街区控制强制性内容主要包括公共设施、市政公用设施、道路交通、对外交通和绿地等公益性设施。
第一十八条街区控制指导性内容主要包括对街区的街道界面形式、街区内建筑体量、建筑色彩、屋顶形式等提出控制要求。
第四章道路交通规划控制
第一十九条道路等级为三级：
主干路、次干路、支路。
主干路道路红线按36—40米控制，4-6车道；
次干路道路红线按24—30米控制，4车道；
支路道路红线按12—20米控制，2—3车道。
第二十条组团内部道路交叉以平面交叉口为主，在平面交叉口交通控制和管理上，机动车交通优先次序为主干路、次干路，支路。
远景规划立体交叉口两个，均采用互通式立交形式，分别为：
南北大道与东西大道交叉口；
丁屠公路与东西大道交叉口。
第二十一条规划市民广场3处，新公共服务中心2处，位于西部工业区1处，分别位于地块D06-01-02、D06-03-02、A14-04-03，其中西部工业区广场为远景建设。
第二十二条规划社会停车场13处，其中大型机动车停车场5处，每处规划用地面积为0.8—1.5公顷左右，小型机动车停车场8处，每处规划面积0.3—0.8公顷。
第二十三条规划加油站9个（具体分布见表8.3），加油站出入口与小学、消防队及医院等设施的主要出入口距离，规划控制在50米以上，与重要市政设施的距离，控制在100米以上。
加油站的服务半径为900-1200米。
第二十四条规划公交首末站两处，均为远景建设，分别位于地块A03-04-03，A17-02-03，按照中型站配备。
第二十五条远景期规划两处货运站，分别位于地块A06-05-03，B05-01-02。
第二十六条远景在平阳堰港北段规划河港一处，分南北两岸两个地块分别建设，地块编号为B01-01-01，B01-02-03。
第五章社区规划
第二十七条到2020年，马桥组团居住用地规模达到67.33公顷，混合用地（按50%的折减系数计算居住用地）7.13公顷，居住人口2.6万人；
2050年居住用地规模达到496.05公顷，混合用地（按50%的折减系数计算居住用地）38.11公顷，居住人口17.5万人。
第二十八条以绿化廊道和主干路为界限，划分5个社区（居住区），每个社区包含2-3个居住小区。
第二十九条先锋居住社区位于海昌路北段两侧，由2个居住小区组成。
社区中心与新组团公共服务中心合并考虑，不再单独设置。
安排小区公共服务中心两处，分别位于地块D03-06-01、D08-03-03内。
第三十条丰收居住社区位于马桥组团东北部，由2个居住小区组成。
规划社区中心一处，位于E-02街区；
小区公共服务中心3处，分别位于地块E02-04-02,E04-06-01，E06-04-01内。
第三十一条海新居住社区位于马桥组团东南部，由2个居住小区组成。
社区中心与原马桥镇区中心合并考虑，不单独设置；
小区公共服务中心2处，分别位于地块E10-01-04,E13-03-01内。
第三十二条海昌居住社区位于海昌路南段两侧，由3个居住小区组成。
规划社区中心一处位于C03与C07街区；
小区公共服务中心3处，分别位于地块D13-08-02，D19-02-02，D21-01-02内。
第三十三条胜利居住社区位于南北大道南段两侧，由2个居住小区组成。
规划社区中心一处位于C05街区；
小区公共服务中心3处，分别位于地块C02-03-01，C06-02-03，C10-01-01内。
第三十四条居住小区配套相应规模的公共服务设施，包括卫生防疫站、社区体育活动设施，社区管理中心以及其他社区服务中心等。
第三十五条设置中学3座，分别位于地块D13-08-01、D15-02-08、E04-05-02，小学7座，分别位于地块C06-03-02、D03-06-02、D09-05-01、D15-02-07、D16-03-02、E01-03-02，E04-05-01。
第三十六条多层住宅用地每户应配建0.8个停车位，低层住宅用地应配建1.0个停车位，每个停车位用地面积按25平方米计算。
第三十七条各片区公共绿地主要结合水系和各片区中心进行配置，新建小区绿地率不应低于35%，农民新村住区绿地率不低于30%。
第六章绿地与景观系统规划控制
第一节绿地系统规划
第三十八条马桥组团绿地系统由综合公园、滨水绿带、街头绿地以及道路防护绿带构成。
第三十九条规划1座市级综合公园，3个组团级公园，6个街头公园。
第四十条规划沿组团内部主要水系两侧留有10—20米不等的绿化空间作为滨水绿带。
第四十一条结合道路防护绿地与滨水绿带，在有条件的地方设置兼具景观、环境、教育、防灾等功能的街头绿地。
第二节景观系统规划
第四十二条马桥组团景观系统由自然生态景观、功能性景观和观赏性景观三部分组成。
第四十三条重点要素由景观轴线、绿色廊道、重要景观界面、景观节点及标志性建筑共同组成。
第四十四条规划将海昌路与红旗路作为组团两条“十”字形的景观轴线。
第四十五条规划“一横三纵”四条绿色廊道向外延伸至外围生态绿地。
第四十六条重点景观节点及标志性建筑：
主要布置在海昌路沿线及其与主要道路的交叉口附近，以及规划区内有代表性地标地区。
第七章配套设施规划控制
第一节公共服务设施规划控制
第四十七条按照城市组团级、社区（居住区）级和小区级三级进行配套规划。
规划组团级公共服务中心4处，包括2个综合服务中心和2个工业区服务中心；
社区中心3个（设置居住片区中心的社区不再单独设置社区公共服务中心）；
规划对居住小区服务中心提出相应配套控制要求，不单独安排用地。
第四十八条规划期内保留现状行政办公用地，完善办公条件。
远景在西部片区与中部综合服务区各增设一处行政办公用地，分别位于地块D06-02--02与A14-04-06。
第四十九条保留老镇区现有的商业设施，逐步改造，提高档次。
在新公共服务中心与经编产业园规划商业设施；
在海昌路两侧规划商业金融业用地，与其他用地构成综合用地；
远景在西部片区服务中心内规划商业金融业用地。
第五十条远景共规划7处集中的文化娱乐用地，分别位于6个组团服务中心与1个社区公共服务中心。
规划期内建设四处文化娱乐用地，分别位于地块B06-03-01，D06-01-02，D06-03-02，E09-01-07。
其他赢利性的文化娱乐设施根据市场需求，结合商业金融业用地、体育用地、综合用地等布置。
第五十一条规划期内设置区级体育中心1座，位于地块D08-02-02，包括400米标准体育场1座、篮球场4座。
在滨水绿化带、各级公园、广场设置健身设施。
第五十二条扩建马桥医院，重点建设以社区为单位的社区卫生服务中心。
社区卫生服务站结合小区规划安排，共规划社区卫生站13座，其中10座为远景建设。
第二节市政公用设施控制
第五十三条规划在南北大道和东西大道交叉口附近东北方向建设一座给水加压泵站，近期供水规模为7.5万m3/d，远期为10万m3/d，清水池容积为2万m3。
第五十四条远景期规划从中心城区由北向南分别敷设DN300、DN400、DN600等供水主干管至马桥组团，并与东西大道DN800主干管相联，使给水干管形成大环网供水。
第五十五条规划马桥组团采用雨、污水分流的排水体制。
工业废水经预处理达到国家污水排放标准后，接入污水排放系统，统一进行处理，或自行进行处理并达标排放。
第五十六条规划区远景期划分为四个污水分区：
平阳堰以西污水分区；
平阳堰以东、南北大道以西污水分区；
南北大道以东、麻泾港以西污水分区；
麻泾港以东、东西大道两侧工业及湖塘集镇污水分区。
第五十七条规划以双山变、湖塘变、庆云变电站为电源对马桥组团工业和生活进行供电。
第五十八条在马桥组团的西面、东面、南面分别建设一座110KV变电站，即1#变、2#变、3#变电站。
其中1#变电站由220KV庆云变出双回110KV线路供电；
2#变、3#变电站由220KV湖塘变分别出双回线路供电，110KV高压线走廊沿城区边缘规划的防护绿地设置。
第五十九条规划在马桥街道、胜利居住区、先锋居住区分别设置一座邮政支局，其他居住区或居住小区设置邮政所，并可与电信服务网点合办。
新建居住小区，应同步规划建设邮政服务网点、信报箱群，建立零售报刊杂志、邮票等便民网点和信件收集系统。
第六十条规划马桥组团电信交换局与中心城区交换局之间建成环行光缆网络，通信线路一般沿城市道路西侧、北侧方向埋地敷设。
第六十一条规划在马桥组团西北部和西南部分别建设一座高/中压调压站，采用中压一级管网系统供气。
调压站占地面积约400平方米，距离重要建筑物、一般建筑物、公路的最小距离应达到规范规定的要求。
第六十二条燃气管道输气干管形成环网供气，主干管靠近用气大户，配气管网结合输气干管尽量形成小环网，双向供气。
中低压调压站规划在小区边缘，与其他建筑的防火间距应符合规范要求。
第六十三条在居住区和新村安置区布置垃圾转运站，远景期规划建设9座垃圾转运站，每座用地面积约800平方米。
第六十四条废物箱商业、金融业街道为50—100米；
主干路、次干路、有辅道的快速路为100—200米；
支路、有人行道的快速路为200—400米。
第六十五条规划区内远景共设置约47座公共厕所。
人流密集区和商业区，公共厕所间距300—500米；
居住区内公共厕所间距为500—800米；
工业区和仓库区间距按800—1000米设置。
第六十六条规划在西南部工业区内建设一处环卫停车修理厂，作为马桥组团环卫车辆的停车场和维修场所，停车场用地按每辆环卫车辆150平方米。
第八章地块控制
第六十七条地块划分原则
1.保持用地性质的完整性和协调性；
2.公共利益第一，遵循“五线”，保障公共设施、基础设施等用地；
3.与土地权属相关，便于土地出让；
4.考虑土地价值的区位差异；
5.兼顾交通疏散和消防通道等要求，每一地块必须与一条以上城市道路或街区支路相毗邻；
6.不同性质用地地块划分标准不同。
第六十八条地快编码按照三级体系A01-01-01、A01-01-02……命名，一级为街区编号，二级为街坊编号，三级为地块编号。
第六十九条本次规划鼓励进一步的土地合并出让统一开发，当几个地块合并统一开发时，允许其内部用地边界适当调整，但外部边界应与本规划地块划分线吻合。
合并后地块开发总体控制要求应满足：
1.用地构成比例与原规划基本相同。
2.绿地、广场、社会性公益设施用地必须得到充分保证。
3.建设开发总量不大于原各地块开发量之和。
4.建筑平均高度不应大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应小于等于原各地块建筑限高。
5.城市道路（规划建议小区路及组团路除外）线形、断面均不得变化。
6.工业区的地块尽量方正，且要有一定规模，便于出让时适当灵活（可根据企业规模大小进行组合、搭配）。
7.居住地块要考虑分组团开发的可能性，不宜过大，也不宜过小，一般以3—5公顷为宜，居住地块的划分应注意建筑布置的朝向；
小区级公共设施、绿地等公益性设施可采用组团分摊的办法（具体有费用分摊或用地分摊两种形式）进行实施。
8.一般商业地块细分至1公顷左右，细分后的地块为最小出让单位，不允许再细分。
9.体育中心、医疗卫生用地、中小学校、幼儿园、菜市场、汽车站、广场、消防站、水厂、污水处理厂、垃圾中转站、公园用地、环境卫生设施、行政办公用地等地块的规模按照国家有关规定执行。
10.沿河地段的地块划分结合河流走向、地形、地貌状况具体进行划分。
第七十条居住用地容积率控制在1—1.5；
建筑密度控制根据不同容积率和控高各不相同，总体控制小于35%；
建筑控制高度靠近河区域较低，远离河区域较高，控制在16—20米之间。
第七十一条一类工业地块容积率最大值按1.5最小值为0.8，二类工业容积率最大值按1.0控制，最小值为0.5。
同时地块指标还应符合国土资源部《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关规定。
因工艺流程、设备等特殊要求的企业容积率下限可适当放宽。
工业用地建筑密度控制在35—45%。
建筑高度一类工业用地控制在15米以下，二类工业控制在9米以下。
第七十二条容积率上限控制行政办公用地为1.5，商业金融用地为2.5，文化娱乐用地为2.0，体育用地为0.5，医疗卫生用地为1.5。
容积率下限行政办公控制为0.5，商业金融用地1.2，文化娱乐用地1.0，医疗卫生用地0.6。
行政办公、文化娱乐、医疗卫生的建筑密度不大于35%；
商业金融用地不大于40%；
体育用地不大于30%。
由商业金融、文化娱乐等用地组成的中心区形成整个区域的至高点控制在36米，沿河区域的医疗卫生、文化娱乐用地相对低矮，控制在12米。
第九章规划管理技术
第七十三条马桥组团内地块变更应满足以下原则：
1.不得对马桥组团整体控制和海宁市的总体格局构成较大影响。
2.不得变更为禁止兼容设施用地。
3.变更后对相邻地块不得造成严重不良影响，应在用地性质允许或有条件兼容的范围内进行。
4.局部地块规划调整后土地使用强度必须满足论证研究要求，不得导致规划区规划目标失控。
5.调整后不得带来严重的交通问题。
6.不得侵占市政公用设施用地和非盈利性公共设施用地。
第七十四条地块变更主要包括地块的细分及合并、用地性质、强制性指标要素和引导性指标要素等发生变更。
有下列情况之一，需要对规划地块的用地性质、用地界线、控制指标和要素等进行变更调整，均属于地块变更范围。
1.海宁市总体规划和其他相关规划出现重大变化，对马桥组团的功能与布局产生重大影响的。
2.该地区及周边区域重大建设项目设立对马桥组团的功能与布局产生重大影响的。
3.对建设用地边界、用地性质、土地使用强度和公共配套设施的规划要求进行调整的。
第七十五条当马桥组团地块用地性质在其兼容范围内调整时，地块的引导性控制指标和要素变化时，因工艺需要导致工业建筑高度变化的以及街区相同性质地块统一合并，街区统一出让开发建设时，应启动自由裁量变更程序。
地块出让方或开发建设方向规划管理部门提交地块变更申请，规划管理部门根据规划管理要求，在允许自由裁量范围内，进行变更调整，重新提出变更后地块的控制指标和要素，并按照城市规划公示制度和要求进行公示。
第七十六条当海宁市建设变化引起的地块规划设计条件发生变更，地块用地性质不在其兼容条件下变更，地块边界调整而对用地进行合并或细分，以及地块强制性控制指标和控制要素出现变更时，应启动修订审批变更程序。
修订审批变更程序是土地出让方或开发建设方向规划管理部门提出申请，规划管理部门根据地块变更情况，组织具有相应资质的规划编制单位对组团、街区和地块进行研究论证，重新制定规划控制指标和要素控制等要求，并进行公示，通过后履行相应的法定审批程序。
第七十七条奖励
1.综合用地建筑、工业和仓储地块为该区域提供公共开放空间时，可按下表的规定增加建筑面积。
2.为促进组团内街区整体开发建设，避免分散零星开发建设，鼓励街区土地整体出让和开发建设，整体开发容积率可高于原街区平均容积率0.1%—0.2%。
3.对引导性指标和要素实施较好的项目，宜给予容积率0.05%—0.1%的奖励。
第七十八条对规划范围内违反规定的建设，按有关处罚规定进行处罚。
1.对没有按该规划规定的建设，但没有影响规划整体控制的，可采取要求其代建公共设施（如街头绿地、公共厕所等）或罚款等方式对其采取惩罚措施。
2.对于违反强制性控制指标和控制要素较为严重的建设行为，应严格按照《城市规划法》第五章的条款规定进行处理
第一十章附则
第七十九条有关名词解释
1.街区：
一般是以城市主次干道或河流等自然界线划分的城市建设用地。
2.街坊：
由城市支路或河流等自然界线将街区划分的下一层次，是本次规划的重要控制内容之一。
3.地块：
在规划范围内，根据用地性质、权属、用地界线划分的最小城市用地单元。
4.土地使用性质：
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137）确定的规划地块的土地利用类型。
5.土地使用的兼（相）容性：
在地块土地使用性质被确定后，为适应城市建设灵活性的要求，在一定条件下，地块土地使用性质可变更的特性。
6.容积率：
一定用地范围内总建筑面积与用地面积的比值。
7.建筑密度：
一定用地范围内所有建筑物的基底总面积与用地面积的比例。
8.绿地率：
一定用地范围内各类绿化用地总面积与用地总面积的比例。
9.建筑高度：
建筑物由室外散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。
10.道路红线：
规划的城市道路路幅的边界线。
11.建筑红线（建筑控制线）：
城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。
又称建筑控制线。
12.绿化绿线：
城市各类绿地保护范围的控制线。
13.河道蓝线：
城市河网水系保护范围的控制线。
14.建筑退让：
建筑物、构筑物自道路红线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、建筑红线和用地界线的后退。
15.建筑间距：
指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。
分正面间距和侧面间距两种。
16.交通出入口方位：
规划地块内允许设置出入口的方向和位置。
分为：
机动车出入口方位、禁止机动车出入地段和主要人流出入口方位。
17.停车泊位：
规划地块内应配置的停车车位。
18.公共开放空间：
能够全天开放供公众使用的空间，包括公共绿地、城市水体和城市广场等。
19.强制性控制：
对建设项目、规模、用地实行强制执行的控制。
一般包括用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、绿地率、建筑控制高度、交通出入口方位、停车泊位及配套公共服务设施等控制指标。
20.引导性控制：
对环境和景观等进行引导的控制，控制指标一般包括：
人口容量，建筑的形式、体量、色彩、风格，及其他环境要求。
第八十条用词说明
1.执行本规划时，对要求严格程度的用词说明如下：
以便执行时区别对待。
2.表示很严格，非这样做不可的用词：
正面词：
“必须”、“严格”
反面词：
“严禁”
3.表示允许有选择，带有指导性的用词：
“宜”、“可”、“参照”
“不宜”。
附表1马桥组团2020年规划用地构成统计表
序号
类别代号
类别名称
用地面积
（公顷）
占城市建设用地（%）
1
R
居住用地
67.33
11.0
其中
R1
一类居住用地
4.26
R2
二类居住用地
63.07
2
C
公共设施用地
66.66
10.9
C1
行政管理用地
6.24
C2
商业金融用地
45.63
C3
文娱娱乐用地
8.28
C4
体育用地
3.12
C5
医疗卫生用地
3.39
3
M
工业用地
252.8
41.2
4
S
道路广场用地
121.12
19.7
5
U
市政用地
4.47
0.7
8
G
绿地
94.79
15.4
G1
公共绿地
71.12
G2
防护绿地
23.67
9
C-R
混合用地
7.13
1.1
10
合计
城市建设用地
614.3
100
11
E
水域及其他
1837.44
12
总计
总用地
2451.74
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