资产评估汪海粟课后习题答案Word文档格式.docx
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1.2=60000(元)
油灌重置成本=825000+48000+60000=933000(元)
(2)计算加权重置成本
单位:
元
投资时间
现行成本
投资年限
加权重置成本
1994年
825000
12
9900000
1998年
48000
8
384000
2000年
60000
6
360000
合计
933000
1064400
(3)计算加权投资年限
1064400÷
933000=11.4(年)
(4)计算成新率
成新率=
=
=51%
(5)计算评估价值
P=重置成本×
成新率
=933000×
51%
=475830(元)
3.对一台刨床进行评估,该设备已使用4年,经检测评定尚可使用8年,但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换,经调查其更换费约8000元。
该刨床的重置成本为12万元。
试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。
(1)可修复实体贬值:
8000元
(2)不可修复实体损耗率:
=33%
(3)不可修复部分实体贬值:
(120000-8000)×
33%=36960(元)
(4)实体性陈旧贬值总额:
8000+36960=44960(元)
(5)设备的成新率=(1-
)×
100%
=62.53%
4.某企业10年前购入一台锅炉,现要求对其评估。
收集到如下资料:
(1)经市场调查,该型号锅炉市场价格为68000元,附属设备8400元,运输费率2%,安装调试费率8%。
(2)根据锅炉压力容器规定,该锅炉预计总使用年限为22年。
预计残值率3%,清理费为2000元。
(3)调查表明,该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。
(4)假设企业所得税率为20%,折现率取10%,每吨煤价格800元。
要求:
(1)计算该锅炉的重置成本
(2)估算该锅炉的各种贬值
(3)确定该锅炉的评估价值。
(68000+8400)×
(1+2%+8%)=84040元
(2)有形损耗
[84040×
(1-3%)+2000]×
=37963.09(元)
(3)功能性贬值
2×
800×
(1-20%)×
=7928.83(元)
(4)该锅炉评估值
84040-37963.09-7828.83=38248.08(元)
5.评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。
该生产线的账面原值100万元,其中封口机、排气机与装头机均为外购设备计60万元,传送带与机构爪为自制计30万元,运输、安装调试费用为10万元。
经市场调研,发现目前市面上已出现了用料节省,结构更为合理的换代产品。
而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要,技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料,且占地小。
运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。
下面将分别就生产线中的外购设备,自制设备及运输、安装调试费用分述如下:
(1)外购机器设备情况:
经市场调查,得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。
成套购买均优惠10%,验货后立即付款优惠5%,购货后延期一个月付款加价3%,并标明价格尚可面议。
通过销售统计,一般厂家的价格折让为4%。
根据以上资料,我们评估时应选择:
成套购买,正常的付款条件,正常的价格折扣。
(2)自制机器设备情况:
评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈,听取了专业人员的介绍,查看了有关账表,得知自制设备账面原值30万元的构成为:
钢材占40%,铸铁20%,人工费30%,制造费用占10%;
按现行技术条件更新自制设备,钢材和铸铁均可节约20%,人工及制造费用可节省10%。
从企业财务资料获悉,自制设备购建以来,钢材价格上涨80%,铸铁价格上扬50%,工时成本也提高了100%,制造费用按工时分摊的额度上涨40%。
(3)运杂费、安装调试费用情况:
由于三件主要设备的结构变化,吨位减轻,经与技术人员和财务人员座谈,得知,设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%,基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%,用工减少50%,钢材价格上涨指数同上,水泥价格上涨10%,人工费上涨100%,管理费上涨40%。
分析原成本核算资料,知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下:
运杂费10%,钢材40%,水泥20%,人工20%,管理费10%。
(1)外购设备重置价值:
100×
90%×
(1-5%)×
(1-4%)=82.08万元
(2)自制部分机器设备重置价值:
30×
40%×
(1-20%)×
(1+80%)=17.28万元
20%×
(1+50%)=7.2万元
30%×
(1-10%)×
(1+100%)=16.2万元
10%×
(1+40%)=3.78万元
17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元
(3)运输、安装调试费用重置价值:
运杂:
10×
(1+20%)=1.2万元
钢材:
(1+80%)×
(1-30%)=5.04万元
水泥:
(1+10%)×
(1-30%)=1.54万元
人工:
(1+100%)×
(1-50%)=2万元
管理:
(1+40%)=1.4万元
1.2+5.04+1.54+2=11.18万元
(4)普通灯泡生产线重置全价为:
重置价值=
(1)+
(2)+(3)=82.08+44.46+11.18=137.72万元
附:
运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算:
“量”耗综合下降率:
(40%+20%)+50%×
(20%+10%)+0×
10%=33%
价格综合上升率:
10%+80%×
40%+10%×
20%+100%×
20%+40%×
10%=60%
运杂、安装调试重置成本:
(1-33%)×
(1+60%)=10.72万元
6.某进口机器设备,评估基准日时的FOB价为25000美元,国外运输保险费为103美元,国内运杂费率为3%,关税税率为16%,增值税率17%,银行手续费率为0.5%,外贸手续费率为1.5%。
评估基准日美元对人民币汇率为8.3,试计算这台进口机器设备的重置全价。
该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元
关税=CIF×
关税率=25103×
16%=4016.48美元
增值税=CIF×
(1+关税率)×
增值税率=25103×
(1+16%)×
17%=4950.31美元
银行手续费=FOB×
银行手续费率=25000×
0.5%=125美元
外贸手续费=CIF×
外贸手续费率=25103×
1.5%=376.55美元
国内运杂费=FOB×
评估基准日汇率×
国内运杂费率
=25000×
8.3×
3%
=6225(元)
该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费
=(25103+4016.48+4950.31+125+376.55)×
8.3+6225
=293167.12(元)
第六章房地产评估计算题答案
1.甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营,甲方出地5000平方米,并出资300万元;
乙方出资5000万元参与建设。
投资比例为4:
6。
已知规划开发项目的建筑容积率为4,覆盖率为50%,单位建筑面积造价为1100元/平方米,单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
求:
(1)该地块的单位面积地价,楼面地价。
(2)该建筑物每层平均分摊地价(设每层建筑面积相等)。
(1)设土地价格为x
x=3033.33万元即地块总价为3033.33万元
该地块的单位面积价格=
=6066.67元/平方米
楼面地价=
=0.1517万元/平方米=1517元/平方米
或:
楼面地价=土地单价/容积率=
=1517元/平方米
(2)容积率=
建筑总面积=土地总面积×
容积率=5000×
4=20000平方米
建筑物占地面积=土地总面积×
覆盖率=5000×
50%=2500平方米
建筑物层数=
=8层
建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷
8=379.17万元
2.某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地,土地面积1000平方米,允许用途为商住混合,允许建筑容积率为7,覆盖率为≤50%,土地使用年限为50年,1998年3月出售。
经调查和开发设计,取得如下资料:
(1)开发方式:
设计建筑物14层,每层面积500平方米,共7000平方米。
1~2层为商用房,1000平方米;
3~4层为住宅,6000平方米。
(2)开发费用估计。
建筑费用500万元,专业费用为建筑费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。
(3)预计建设期。
共需三年完成全部建筑,资金分三年投入,第一年投入总建筑费的50%,第二年投入总建筑费的30%,第三年投入总建筑费的20%。
(4)预计房地产售价。
假定建成后,商业楼可全部售出,住宅可售出30%;
住宅的50%半年后可售出,其余的20%一年后才能售出。
预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米,住宅平均售价2400元/平方米(均含楼面地价)。
要求:
用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。
(1)计算房地产出售总价现值
=1412.73(万元)
(2)计算总建筑费用现值
=447.18(万元)(2分)
(3)计算税金
1412.73×
5%=70.64(万元)
(4)计算土地所有权评估总价(土地总价)
土地评估值=
=558.37(万元)
(5)土地单价:
558.37÷
1000=5583.7元/平方米
合每亩:
5583.7×
666.67=372.25万元/亩
(6)楼面地价:
5583.7÷
7=797.67元/平方米建筑面积
3.预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平,第5年未计划将该房地出售,出售价格预计比现在增值5%,出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。
折现率为10%。
试估算房地产当前的价值。
(1)求该房地产未来5年收益的现值
400×
(1-1/1.15)÷
0.1=1516.32(万元)
(2)假定该房地产当前价值P,则该房地产第5年末出售收益的现值为
{P×
(1+5%)-P×
5%×
30%}÷
(1+10%)5=0.6426P
(3)求该房地产当前的价值
P=0.6426P+1516.32
P=4242.64(万元)
4.某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于2001年11月在该地块上建成建筑物B,当时,造价为1200/平方米,其经济耐用年限为55年;
目前该类建筑重置价格为1500/平方米,残值率为10%,A地块面积450平方米,建筑面积为400平方米,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。
据调查,当地同类建筑出租租金,一般为每月30元/平方米,土地及房屋还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%,A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米,试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。
(1)计算房地产年收益:
400×
12=144000元
(2)计算年费用:
土地使用税及房产税=20×
400=8000元
管理费用=30×
12×
4%=5760元
年维修费用=1500×
2%=12000元
年保险费=1500×
0.2%=1200元
(3)计算房地产年纯收益:
144000-8000-5760-12000-1200=117040元
(4)计算土地年纯收益:
2400×
450×
5%=54000元
(5)计算房屋建筑物年纯收益:
117040-54000=63040元
(6)计算评估值:
d折旧率=
=0.0196=1.96%
63040×
=768596.98元
5.某城市内,有一宗住宅用地500平方米需要评估,评估基准日为2004年10月31日,现根据该地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
见下表。
项目
待估土地
比较案例
A
B
C
D
用途
住宅
成交日期
(评估期日2004.10)
2003.10
2003.12
2003.4
2004.8
成交价格
1200元/m2
1300元/m2
1400元/m2
1100元/m2
容积率
2
3
4
区域条件
位置
-2%
+3%
-3%
基础设施
-1%
+2%
交通
个别条件
地势
+1%
形状
其它
对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响,均是待估地块与案例地块相比,表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比,负值表示待估地块劣于比较地块百分比,数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在2003年1月为100,以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。
容积率修正系数如下表:
容积率
1
5
修正系数
1.8
2.1
2.3
2.4
几宗交易地块剩余使用年限均为40年,委估宗地剩余使用年限为50年,土地还原率取8%。
按以上条件,估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。
(1)确定地价指数
年、月
2003.1
2003.2
2003.3
2003.4
2003.10
2003.12
2004.8
2004.10
地价指数
100
101
102
103
109
111
119
121
(2)比准价格
进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正:
PA=1200×
×
=1062.96元/平方米
PB=1300×
=1201.20元/平方米
PC=1400×
=1352.25元/平方米
PD=1100×
=1052.39元/平方米
(3)运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正
(PA+PB+PC+PD)/4=1162.2元/平方米
1162.2×
=1162.2×
1.0259=1197.43元/平方米
委估地块评估总价=1197.43×
500=598715元
单位地价:
79.83万元/亩
楼面地价:
1197.43÷
2=598.72元/m2
6.某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地,在现代企业制度改造中,要求对进入股份制改组的476772.9平方米的土地使用权价格进行评估,其用途为工业用地。
现用成本逼近法评估该宗地价格。
(1)土地取得费。
根据该市《土地管理法》实施细则等综合分析,确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算,土地补偿费,安置补偿费,青苗补偿费分别按年产值的6倍,10倍及80%计算,地面附着物补偿以10000元/亩计算。
(2)土地开发费。
厂区已达到“七通一平”,调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。
(3)税费。
根据该市有关文件规定:
①耕地占用税6.6元/平方米;
②土地管理费0.9元/平方米;
③新菜地开发费1.1元/平方米;
④教育附加费3元/平方米;
⑤公用事业配套费37.5元/平方米。
(4)投资利息。
建设银行年贷款利率6%,正常开发期为2年。
(5)资金利润。
工业生产用地开发年资金利润率10%。
(6)土地所有权收益率15%,土地还原率11%。
(1)土地取得费用
①土地补偿费=1200×
6=7200元/亩=10.80元/平方米
②安置补偿费=1200×
10=12000元/亩=18元/平方米
③青苗补偿费=1200×
80%=960元/亩=1.44元/平方米
④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米
以上四项合计45.24元/平方米
(2)土地开发费=50元/平方米
(3)税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米
(4)土地取得费利息=45.24×
=5.59元/平方米
[若按单利:
土地取得利息费=45.24×
6%×
2=5.43元/平方米]
土地开发费利息=50×
=3元/平方米
土地开发利息=50×
2×
=3元/平方米]
小计:
5.59+3=8.59元/平方米
(5)利润额=(C1+C2+C3)×
资金利润率=(45.24+50+49.1)×
10%=14.43元/平方米
(6)土地成本计算:
土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润
=45.24+50+49.1+8.59+14.43
=167.36元/平方米
(7)土地使用权收益:
P=土地成本×
(1+土地所有权收益率)
=167.36×
(1+15%)
=192.46元/平方米
总价:
192.46×
476772.9=9176.16万元
9176.16×
(P/A,11%,50)=82967.66万元
7.待估在建工程总预算造价为400万元,其中设备安装工程预算为150万元,评估时设备安装工程尚未进行,而建筑工程的基础工程已经完工,结构工程完成了60%,装饰工程尚未进行。
评估人员根据相关资料和经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占造价比例分别为15%、60%和25%。
根据上述资料,估算待估在建工程的评估值。
根据题设资料
(1)估算在建工程的完工程度:
完工程度=15%×
100%+60%×
60%+25%×
0=51%
(2)建筑工程预算造价:
400-150=250(万元)
(3)估算在建工程评估值:
在建工程评估值=预算造价×
完工进度(%)
=250×
=127.5(万元)
第七章流动资产评估计算题答案
1.某企业对库存的一种燃料进行评估,库存量为50吨。
经现场技术鉴定,没有发生质量变化,仍能满足生产需要,只是保管中自然损耗1%。
根据市场调查,得知该燃料近期市场交易价格为每吨4000元,每吨运费100元,整理入库费为每吨40元,则该种燃料的评估值是多少?
。
(1)库存燃料实际库存量:
50×
(1-1%)=49.5(吨)
(2)计算评估值
评估值=燃料数量×
(市场单价+吨运费+吨入库费)
=49.5×
(4000+100+40)
=204930(元)
2.某企业在搞联营过程中,对其某一工序上的在制品进行评估,该工序在制品实有数量为5000件。
根据行业平均定量标准资料得知,该在制品该工序单件材料定额为10千克/件,该工序单件工时定额为5小时。
经过市场调查得知,该在制品耗用材料的近期市场价格为10元/千克,且相同工种正常小时工资为6元/小时。
该在制品评估值为多少?
根据题设资料,为续用条件下的在制品评估,适宜采用成本法。
在制品评估价值=在制品数量×
(单件材料消耗定额×
材料单价+单件工时定额×
单价)
=5000×
(10×
10+5×
6)
=650000(元)
3.某项在用低值易耗品,原价750元,预计使用一年,现已使用9个月,该低值易耗品现行市价为1200元,确定在用低值易耗品评估值。
用成本法评估
在用低值易耗品评估值=重置成本×
重置成本按基准日市场价决定,成新率用使用时间估算
故:
评估值=低值易耗品基准日市价×
=1200×
=300元
4.某企业产成品实有数量80台,每台实际成本94元,该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70:
30,根据目前有关资料,材料费用综合调整系数为1.20,工资、其他费用综合调整系数为1.08,求该产品的评估值。
根据题设资料,用成本法评估
(1)每台产品中材料费
94×
100%=65.8(元)
(2)每台产品中工资及其他费用
100%=28.2(元)
(3)计算评估值
评估值=成品数量×
(材料现行市价+工资、费用现行价)
=80×
(65.8×
1.2+28.2×
1.08)
=8753.6(元)
5.某企业截止评估基准日预付费用账面余额为76200元,各具体项目的发生情况与内容如下:
(1)年初预付一年期