二手房买卖合同纠纷的法律问题文档格式.doc

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这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。

存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。

由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。

如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。

在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。

二、房屋买卖合同的内容不完整

如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；

房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。

其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；

如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。

交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。

支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。

笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。

三、房屋买卖合同补充协议的效力不确定

在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。

但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。

这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

开发商逾期办理房产证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？

案情简介

2005年4月12日，原告章国强与被告上海强隆地产公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定：

（1）原告章国强购买被告上海强隆地产公司开发承建的“天隆城小区”12号楼三单元b2003室商品房1套，房屋建筑面积87.97平方米，总房款暂定为502000元；

（2）被告上海强隆地产公司应在办理了房地产初始登记手续、取得《新建商品房房地产权证》后，于2005年12月31日前将房屋交付给原告章国强使用。

如被告逾期交房，原告章国强有权按已付房价款的0.3?

按日计算追索违约金；

（3）原告章国强认可被告上海强隆地产公司在取得《新建住宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件，被告上海强隆地产公司应在房屋交付后90天内取得“大产证”。

嗣后，原告章国强向被告上海强隆地产公司实际支付总房价款504528元。

2005年12月30日，被告上海强隆地产公司未履行交付房屋的义务，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地产权证》，于4月3日履行了交付房屋的义务，但被告在交付房屋时未取得房屋大产权。

2006年4月4日，原告与被告双方结清了自2006年1月1日至同年4月3日期间的违约金。

直至2006年11月14日，被告上海强隆地产公司才取得房屋的“大产证”。

原告章国强认为，2005年4月12日，其与被告上海强隆地产公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，该合同约定，其向上海强隆地产公司购买商品房1套，房屋总价款为502000元（实际支付504528元），被告上海强隆地产公司承诺于2005年12月31日交付房屋，交付房屋时须办理房地产初始登记手续，取得《新建商品房房地产权证》（即“大产证”）。

但被告上海强隆地产公司却在2006年11月14日才取得房屋的“大产证”，其逾期办理产权证的行为已构成违约，理应根据购房合同的约定承担违约责任。

双方当事人在协商未果的情况下，原告章国强于2006年3月24日依法向上海市浦东区人民法院提起诉讼，要求被告上海强隆地产公司承担逾期办理产权证的违约金20260元。

被告上海强隆地产公司认为，双方签订的购房合同属实，本公司虽违约在前，但违约金的计算期间应从2006年1月1日计算至2006年4月3日。

因为双方在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得《新建住宅交付使用许可证》，故该约定印证了其交房并不需要“大产证”。

而且本公司已将上述违约期间的违约金支付给原告，可以证实本公司已经承担了违约责任。

更何况，双方已在2006年4月3日办理了房屋交接书，故本公司不存在违约事实，原告向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告章国强的诉讼请求。

法院判决

上海市浦东区人民法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的强制性规定，该合同合法有效，理应受到法律的保护。

在本案中，被告上海强隆地产公司未按合同约定在规定的期限内取得房屋的大产权，其交付房屋的条件存在瑕疵，故其行为构成违约，理应根据购房合同中的约定承担违约责任。

鉴于被告上海强隆地产公司已在办理“大产证”期间向房地产管理部门提交了相关的手续材料，但违约金计算的数额应扣除双方约定的给予被告上海强隆地产公司90天的宽限期及被告上海强隆地产公司先前已支付的违约金。

据此，上海市浦东区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第85条、第111条、第112条之规定，判决如下：

被告上海强隆地产公司应于本判决生效之日起10日内，向原告章国强偿付逾期办理房屋大产权证违约金16208元。

被告上海强隆地产公司不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉后认为，本公司根据购房合同的约定，取得《新建住宅交付使用许可证》后即已满足了房屋交付的条件，故不应承担取得《新建住宅交付使用许可证》至取得房屋“大产证”期间的违约金。

可见，一审法院认定事实和适用法律错误，故请求二审法院依法改判，驳回原告章国强的诉讼请求。

上海市第二中级人民法院经审理查明，上诉人上海强隆地产公司与被上诉人章国强于2006年4月3日签订《房屋交接书》后即交付了房屋，现被上诉人章国强向上海强隆地产公司主张自2006年4月4日起至同年h月13日止的违约金。

上海市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。

在本案中，原告章国强按合同约定支付了房价款，被告上海强隆地产公司亦应当按合同约定交付房屋，取得房屋的“大产证”。

按双方购房合同中的约定，被告上海强隆地产公司应当在房屋交付后90天内取得“大产证”，但其未在合同约定的期限取得“大产证”，属违约，应当承担违约责任。

由于合同仅约定被告上海强隆地产公司不能如期交房的违约责任，对其不能如期取得“大产证”的违约责任未作约定，因此本案的违约金不应按合同约定的方式计算。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条是针对买受人未取得房屋权属证书（即“小产证”）作出的规定，而本案是约定“大产证”取得时间上的违约，前提条件略有差异，故可按原告章国强已付购房款总额，从交房后第91天起算至被告上海强隆地产公司取得“大产证”时止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

至于被告上海强隆地产公司关于其取得《新建住宅交付使用许可证》后已经满足房屋交付的条件、己方没有违约的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

另外，原审法院所作出被告上海强隆地产公司酌情向原告章国强偿付违约金16028元的判决不当。

据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第

（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第8条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，判决如下：

上诉人上海强隆地产公司应于本判决生效之日起10日内，向原告章国强偿付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期间的违约金（以504528元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利息计算）。

争议焦点

律师点评

本案是一起购房者与房地产开发商约定交房与取得房屋“大产证”相分离的纠纷案件，本案的争议焦点在于房地产开发商逾期办理“大产证”是否构成违约以及如何承担违约责任？

一、在本案中，被告上海强隆地产公司逾期取得房屋“大产证”，其行为构成违约，理应承担违约责任。

在本案中，首先要明确的是，这里所指的违约，并不是指被告强隆地产公司与原告章国强已经自行解决的违约部分，而是指被告强隆地产公司是否因逾期办理“大产证”构成违约？

在司法实践中，不动产权属证书是享有不动产物权的凭证，对内容真实、符合法定条件的物权，登记机关在办理登一记后，应当给权利人颁发不动产权属证书，一旦发生产权争议，权属证书可以用作确权的证据。

因此，不动产权属证书是对财产拥有或交易事实的确认，它原则上是公开的正式的法律文书，可供公众查阅，起到向社会公众公开所有权的作用，故其具有直接表征所有权的能力。

在我国，实行的是土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

在商品房买卖法律关系中，买受人在接受房屋后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。

如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原来买受人的权益就会受到侵害。

因此，买受人在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产权证书。

而房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。

据此，房屋出卖人应按合同约定的时间和方法交付房屋。

房屋的交付包含实物交付和权利交付。

所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。

所谓权利交付，是指房屋出卖人将房产证交付买受人，并协助实现房产转移