1、1.2=60000(元)油灌重置成本=825000+48000+60000=933000(元)(2)计算加权重置成本 单位:元投资时间现行成本投资年限加权重置成本1994年8250001299000001998年4800083840002000年600006360000合 计9330001064400(3)计算加权投资年限 1064400933000=11.4(年)(4)计算成新率 成新率= = =51%(5)计算评估价值 P=重置成本成新率 =93300051% =475830(元)3对一台刨床进行评估,该设备已使用4年,经检测评定尚可使用8年,但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换,经调查其更换费
2、约8000元。该刨床的重置成本为12万元。试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。 (1)可修复实体贬值:8000元 (2)不可修复实体损耗率:=33% (3)不可修复部分实体贬值:(1200008000)33%=36960(元) (4)实体性陈旧贬值总额:8000+36960=44960(元) (5)设备的成新率=(1)100% =62.53%4某企业10年前购入一台锅炉,现要求对其评估。收集到如下资料: (1)经市场调查,该型号锅炉市场价格为68000元,附属设备8400元,运输费率2%,安装调试费率8%。 (2)根据锅炉压力容器规定,该锅炉预计总使用年限为22年。预计残值率3%,清
3、理费为2000元。 (3)调查表明,该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。 (4)假设企业所得税率为20%,折现率取10%,每吨煤价格800元。 要求:(1)计算该锅炉的重置成本 (2)估算该锅炉的各种贬值 (3)确定该锅炉的评估价值。(68000+8400)(1+2%+8%)=84040元 (2)有形损耗 84040(13%)+2000=37963.09(元) (3)功能性贬值 2800(1-20%)=7928.83(元) (4)该锅炉评估值 8404037963.097828.83=38248.08(元) 5评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。该生产线的账面原值100万元,其中封口
4、机、排气机与装头机均为外购设备计60万元,传送带与机构爪为自制计30万元,运输、安装调试费用为10万元。经市场调研,发现目前市面上已出现了用料节省,结构更为合理的换代产品。而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要,技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料,且占地小。运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。下面将分别就生产线中的外购设备,自制设备及运输、安装调试费用分述如下:(1)外购机器设备情况:经市场调查,得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。成套购买均优惠10%,验货后立即付款优惠5%,购货后延期一个月付款加价3%,并标明价格尚可面议。
5、通过销售统计,一般厂家的价格折让为4%。根据以上资料,我们评估时应选择:成套购买,正常的付款条件,正常的价格折扣。(2)自制机器设备情况:评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈,听取了专业人员的介绍,查看了有关账表,得知自制设备账面原值30万元的构成为:钢材占40%,铸铁20%,人工费30%,制造费用占10%;按现行技术条件更新自制设备,钢材和铸铁均可节约20%,人工及制造费用可节省10%。从企业财务资料获悉,自制设备购建以来,钢材价格上涨80%,铸铁价格上扬50%,工时成本也提高了100%,制造费用按工时分摊的额度上涨40%。(3)运杂费、安装调试费用情况:由于三件主要设备的结构变化,吨
6、位减轻,经与技术人员和财务人员座谈,得知,设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%,基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%,用工减少50%,钢材价格上涨指数同上,水泥价格上涨10%,人工费上涨100%,管理费上涨40%。分析原成本核算资料,知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下:运杂费10%,钢材40%,水泥20%, 人工20%,管理费10%。(1)外购设备重置价值:10090%(15%)(14%)=82.08万元(2)自制部分机器设备重置价值:3040%(120%)(1+80%)=17.28万元20%(1+50%)=7.2万元30%(110%)(1+100%)=16.2万元1
7、0%(1+40%)=3.78万元17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元(3)运输、安装调试费用重置价值:运杂:10(1+20%)=1.2万元钢材:(1+80%)(130%)=5.04万元水泥:(1+10%)(130%)=1.54万元人工:(1+100%)(150%)=2万元管理:(1+40%)=1.4万元1.2+5.04+1.54+2=11.18万元(4)普通灯泡生产线重置全价为:重置价值=(1)+(2)+(3)=82.08+44.46+11.18=137.72万元附:运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算:“量”耗综合下降率:(40%+20%)+50%(20
8、%+10%)+010%=33%价格综合上升率:10%+80%40%+10%20%+100%20%+40%10%=60%运杂、安装调试重置成本:(133%)(1+60%)=10.72万元6某进口机器设备,评估基准日时的FOB价为25000美元,国外运输保险费为103美元,国内运杂费率为3%,关税税率为16%,增值税率17%,银行手续费率为0.5%,外贸手续费率为1.5%。评估基准日美元对人民币汇率为8.3,试计算这台进口机器设备的重置全价。该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元关税=CIF关税率=2510316%=4016.48美元增值税=CIF(1+关税率)增值税率=2510
9、3(1+16%)17%=4950.31美元银行手续费=FOB银行手续费率=250000.5%=125美元外贸手续费=CIF外贸手续费率=251031.5%=376.55美元国内运杂费=FOB评估基准日汇率国内运杂费率=250008.33%=6225(元)该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费=(25103+4016.48+4950.31+125+376.55)8.3+6225=293167.12(元)第六章房地产评估计算题答案1甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营,甲方出地5000平方米,并出资300万元;乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4:6。已知规
10、划开发项目的建筑容积率为4,覆盖率为50%,单位建筑面积造价为1100元/平方米,单位建筑面积各项税费为200元/平方米。求:(1)该地块的单位面积地价,楼面地价。(2)该建筑物每层平均分摊地价(设每层建筑面积相等)。(1)设土地价格为x x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=6066.67元/平方米楼面地价=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或:楼面地价=土地单价/容积率=1517元/平方米(2)容积率=建筑总面积=土地总面积容积率=50004=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积覆盖率=500050%=2500平方米建筑物层数=8层建筑
11、物每层平均分摊地价=3033.338=379.17万元2某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地,土地面积1000平方米,允许用途为商住混合,允许建筑容积率为7,覆盖率为50%,土地使用年限为50年,1998年3月出售。经调查和开发设计,取得如下资料:(1)开发方式:设计建筑物14层,每层面积500平方米,共7000平方米。12层为商用房,1000平方米;34层为住宅,6000平方米。(2)开发费用估计。建筑费用500万元,专业费用为建筑费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。(3)预计建设期。共需三年完成全部建筑,资金分三年投入,第一年投入总建筑费的
12、50%,第二年投入总建筑费的30%,第三年投入总建筑费的20%。(4)预计房地产售价。假定建成后,商业楼可全部售出,住宅可售出30%;住宅的50%半年后可售出,其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米,住宅平均售价2400元/平方米(均含楼面地价)。要求:用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。(1)计算房地产出售总价现值=1412.73(万元) (2)计算总建筑费用现值=447.18(万元) (2分)(3)计算税金1412.735%=70.64(万元) (4)计算土地所有权评估总价(土地总价)土地评估值= =558.37 (万元
13、) (5)土地单价:558.371000=5583.7元/平方米 合每亩:5583.7666.67=372.25万元/亩(6)楼面地价:5583.77=797.67元/平方米建筑面积3预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平,第5年未计划将该房地出售,出售价格预计比现在增值5%,出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。 (1)求该房地产未来5年收益的现值 400(1-1/1.15)0.1 = 1516.32(万元) (2)假定该房地产当前价值P,则该房地产第5年末出售收益的现值为 P(1+5%)-P5%30%(1+10%)5 = 0.6426
14、P (3)求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64(万元)4某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于2001年11月在该地块上建成建筑物B,当时,造价为1200/平方米,其经济耐用年限为55年;目前该类建筑重置价格为1500/平方米,残值率为10%,A地块面积450平方米,建筑面积为400平方米,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。据调查,当地同类建筑出租租金,一般为每月30元/平方米,土地及房屋还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%
15、,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的02%,A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米,试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。(1)计算房地产年收益:40012=144000元(2)计算年费用:土地使用税及房产税=20400=8000元管理费用=30124%=5760元年维修费用=15002%=12000元年保险费=15000.2%=1200元(3)计算房地产年纯收益: 14400080005760120001200=117040元(4)计算土地年纯收益:24004505%=54000元(5)计算房屋建筑物年纯收益:11704054000=63040元(6)计算评估值:
16、d折旧率=0.0196=1.96%63040=768596.98元5某城市内,有一宗住宅用地500平方米需要评估,评估基准日为2004年10月31日,现根据该地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:见下表。项 目待估土地比较案例ABCD用 途住 宅成交日期(评估期日200410)2003102003122003420048成交价格1200元/m2 1300元/m21400元/m21100元/m2容积率234区域条件位 置-2%+3%-3%基础设施-1%+2%交 通个别条件地 势+1%形 状其 它对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响,均是待估地块与案例
17、地块相比,表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比,负值表示待估地块劣于比较地块百分比,数字大小表示需修正的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为100,以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。容积率修正系数如下表:容 积 率15修正系数18212324几宗交易地块剩余使用年限均为40年,委估宗地剩余使用年限为50年,土地还原率取8%。按以上条件,估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。(1)确定地价指数年、月2003.12003.22003.32003.42003.102003.122004.82004.10地价指数100101102103109111119121(2)比准价格进行期日修
18、正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正:PA=1200=1062.96元/平方米PB=1300=1201.20元/平方米PC=1400=1352.25元/平方米PD=1100=1052.39元/平方米(3)运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正(PA+ PB+ PC+ PD)/4=1162.2元/平方米1162.2=1162.21.0259=1197.43元/平方米委估地块评估总价=1197.43500=598715元 单位地价:79.83万元/亩楼面地价:1197.432=598.72元/m26某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地,在现代企业制度
19、改造中,要求对进入股份制改组的4767729平方米的土地使用权价格进行评估,其用途为工业用地。现用成本逼近法评估该宗地价格。(1)土地取得费。根据该市土地管理法实施细则等综合分析,确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算,土地补偿费,安置补偿费,青苗补偿费分别按年产值的6倍,10倍及80%计算,地面附着物补偿以10000元/亩计算。(2)土地开发费。厂区已达到“七通一平”,调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。(3)税费。根据该市有关文件规定:耕地占用税66元/平方米;土地管理费09元/平方米;新菜地开发费11元/平方米;教育附加费3元/平方米;公用事业配套费37
20、5元/平方米。(4)投资利息。建设银行年贷款利率6%,正常开发期为2年。(5)资金利润。工业生产用地开发年资金利润率10%。(6)土地所有权收益率15%,土地还原率11%。(1)土地取得费用 土地补偿费=12006=7200元/亩=10.80元/平方米安置补偿费=120010=12000元/亩=18元/平方米青苗补偿费=120080%=960元/亩=1.44元/平方米地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米以上四项合计45.24元/平方米(2)土地开发费=50元/平方米(3)税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米(4)土地取得费利息=45.24=5.59元/平方
21、米 若按单利:土地取得利息费=45.246%2=5.43元/平方米土地开发费利息=50=3元/平方米土地开发利息=502=3元/平方米小计:5.59+3=8.59元/平方米(5)利润额=(C1+ C2+C3)资金利润率=(45.24+50+49.1)10%=14.43元/平方米(6)土地成本计算:土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润=45.24+50+49.1+8.59+14.43=167.36元/平方米(7)土地使用权收益:P =土地成本(1+土地所有权收益率)=167.36(1+15%)=192.46元/平方米总价:192.46476772.9=9176.16万元91
22、76.16(P/A,11%,50)=82967.66万元7待估在建工程总预算造价为400万元,其中设备安装工程预算为150万元,评估时设备安装工程尚未进行,而建筑工程的基础工程已经完工,结构工程完成了60%,装饰工程尚未进行。评估人员根据相关资料和经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占造价比例分别为15%、60%和25%。根据上述资料,估算待估在建工程的评估值。根据题设资料 (1)估算在建工程的完工程度: 完工程度 = 15%100%+60%60%+25%0 = 51% (2)建筑工程预算造价: 400-150 = 250 (万元) (3)估算在建工程评估值: 在建工程评估值 =
23、 预算造价完工进度(%) = 250 = 127.5(万元)第七章流动资产评估计算题答案1某企业对库存的一种燃料进行评估,库存量为50吨。经现场技术鉴定,没有发生质量变化,仍能满足生产需要,只是保管中自然损耗1%。根据市场调查,得知该燃料近期市场交易价格为每吨4000元,每吨运费100元,整理入库费为每吨40元,则该种燃料的评估值是多少?。 (1)库存燃料实际库存量: 50(1-1%)= 49.5(吨) (2)计算评估值 评估值 = 燃料数量(市场单价+吨运费+吨入库费) = 49.5(4000+100+40) = 204930(元)2某企业在搞联营过程中,对其某一工序上的在制品进行评估,该工
24、序在制品实有数量为5000件。根据行业平均定量标准资料得知,该在制品该工序单件材料定额为10千克/件,该工序单件工时定额为5小时。经过市场调查得知,该在制品耗用材料的近期市场价格为10元/千克,且相同工种正常小时工资为6元/小时。该在制品评估值为多少?根据题设资料,为续用条件下的在制品评估,适宜采用成本法。 在制品评估价值 = 在制品数量(单件材料消耗定额材料单价+单件工时定额单价) = 5000(1010+56) = 650000(元)3某项在用低值易耗品,原价750元,预计使用一年,现已使用9个月,该低值易耗品现行市价为1200元,确定在用低值易耗品评估值。用成本法评估 在用低值易耗品评估
25、值 = 重置成本 重置成本按基准日市场价决定,成新率用使用时间估算 故:评估值 = 低值易耗品基准日市价 = 1200 = 300元4某企业产成品实有数量80台,每台实际成本94元,该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70:30,根据目前有关资料,材料费用综合调整系数为120,工资、其他费用综合调整系数为108,求该产品的评估值。根据题设资料,用成本法评估 (1)每台产品中材料费 94100% = 65.8(元) (2)每台产品中工资及其他费用100% = 28.2(元) (3)计算评估值 评估值 = 成品数量(材料现行市价+工资、费用现行价) = 80(65.81.2+28.21.08) = 8753.6(元)5某企业截止评估基准日预付费用账面余额为76200元,各具体项目的发生情况与内容如下:(1)年初预付一年期
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