园区工业地产的估值分析Word下载.docx

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而不动产中，工业地产是主力，无论是资产体量还是价格弹性，工业地产都是不良资产投资的核心，这将是未来园区开发运营和资本市场对接的主要载体。

站在工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。

工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的主体，是一块不容忽视的资产。

工业园区内的基础设施配套齐全、产业聚集度高，交通条件较好，而且可以享受众多优惠政策，是国内外工业企业落户京城的首选之地。

随着工业用地市场的逐步规范、成熟，工业园区在未来工业用地市场中将发挥更大的作用。

目前工业园区内的产品形式已经开始多样化，不再是以前单一的工业厂房，在园区里将出现工业仓储、公共服务设施、研发综合楼、实验基地、孵化器、配套住宅等多种产品形式。

此外，文化创意产业将成为工业用地的新产品。

合法、合理、准确、科学的开展工业房地产评估定价工作不仅为金融机构向工业企业抵押贷款提供数据技术支持，更是为北京明确将文化创意产业作为北京新的经济增长点，促进京城工业产业的改造升级提供科学、准确的基础数据夯实基础。

园区工业房地产评估方法

从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。

伴随着工业的成长，我国的工业厂房工程也将高速成长。

目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业厂房迎来全新发展窗口期。

一般来说，工业地产的盈利模式有以下三种：

一是以土地溢价增值而获取利润为基础的盈利模式。

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中的土地、厂房及仓储等设施转让，通过转让获利。

二是进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品项目给投资开发商，独立或联合进行项目开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目收益。

如中国星月集团开发上海松江的“大业领地”，在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。

星月集团只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。

三是通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式。

工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的工业企业强强联合，按工业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益，其典型的联合方式就是开发商以类似入股的方式与企业实行利润分成，共担风险。

根据《房地产估价规范》及相关法律法规的有关规定，对于工业房地产可以用市场比较法、成本法、收益法及假设开发法进行评估。

1、市场比较法：

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

对于数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的类似用房，周边区域市场近期类似物业交易较多，可选用市场比较法估价。

2、收益法：

预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

对于自身或类似房地产有收益，属收益性或潜在收益性房地产，可选用收益法估价。

3、成本法：

求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

开发完成的房地产，可采用成本法进行估价，成本法本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值。

4、假设开发法：

预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法通常用作可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等类型房地产的估价方法，估价对象为开发完成的房地产，一般已建成房地产项目不采用次方法。

园区工业地产投融模式

从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。

在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。

据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，我国的城镇化率已经达到55％，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。

工业地产的租赁期，通常为3年至10年，最长可达25年。

然而一般的住宅租赁期普遍为1年，存储类地产的租赁期为1个月。

相比而言，工业地产的租期决定了其“相对稳定的租金收入”。

我国工业地产企业应用最为广泛的融资模式为银行贷款。

不管是前期开发，还是后续的建设施工销售环节，工业地产行业在每个环节都能看到银行贷款的影子。

其次是发行股票、债券等模式，但是后两种融资模式的效果都比较差，而且几乎超过90%的工业地产行业都无法进到资本市场发行股票或债券进行融资。

从目前来看，中国大部分的工业地产企业或多或少都存在着融资的困境，其一就是渠道非常的单一，大多数都需要向银行贷款，同时资本市场的成熟度也不高，使得无法为工业地产企业创造更多的融资方式，另外，虽然有比较广阔的民间借贷市场，但是这种融资模式会大幅度的提升工业地产企业的融资成本，并且具有一定的风险。

工业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求，对于产业地产商，尤其是新进的产业地产商而言，该四种模式没有优劣之分，只有适合不适合之说，产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。

创新投融资方式无非是股权融资与债权融资的各种排列组合、渗透变种、多层嵌套。

作为投资方需重点关注增信措施（资金安全）、退出机制（锁定盈利）以期实现资产保值增值；

作为融资方需重点关注交易架构安全性、交易条件公平性。

由此可见，如何拓宽中国工业地产企业的融资渠道，降低融资成本已经成为当前亟待解决的问题。

1、）REITs融资模式

房地产信托投资基金，即REITs融资模式，这种融资模式最早出现在美国，随后逐渐在欧洲国家开始被使用，是一种房地产融资和证券化的手段。

REITs融资模式作为比较新兴的融资模式，具有以下几种特征：

一是与其他资产具有比较低的关联性；

二是在市场中价格具有比较低的波动性；

三是投资风险有限；

四是具有较高的当前收益。

在应用的实践过程中，房地产信托投资基金一般会分成两种操作模式，即契约型和公司型。

2、供应链融资模式

一般情况下，在工业地产开发的过程中需要涉及到许多的行业和企业，不是哪一个企业能够独立完成的，随着经济全球化的不断加深，现代社会的分工也越来越密集和细致，这就意味着工业地产项目在开发的过程中会有很多的企业和人都被融入到此过程中来，例如原材料的供应、项目的施工建设和地产项目的营销等等。

对工业地产项目所涉及的内容进行详细分析，发现可以将企业划分为以下四种，即供应商、制造商、分销商和零售商，正是由于这些企业形成了一个完成的网络结构，这也就是当前所说的供应链及其管理。

因此，这种供应链融资模式已经成为当前工业地产企业中比较常见的一种融资模式。

3、项目融资模式

在20世纪初的美国，项目融资模式首次被提出，在早期阶段，这种融资方式主要被应用在石油等比较大型的矿产资源开发过程中，这主要是由于这些项目在进行的过程中通常会使用到大量的资金，而在项目开发过程中，随着产品的逐渐增多，企业如何有效盘活这些产品就成为了相关人员急需要解决的问题。

所谓的项目融资模式就是以一个特定的经济体所安排的融资，而贷款人在开始考虑贷款时，需要满足这一经济体的现金流和收益作为还贷的资金来源，并且需要具有一定的安全保障。

在全部融资渠道中，银行贷款也就是国内贷款跟个人按揭贷款之和大约占项目代为资金的三分之一。

很少一部分工业地产企业能够在资本市场中获取优质的资源，以及少数工业地产企业能够在集团公司的融资平台得到债券资金，其余绝大多数工业地产企业只能依靠银行贷款的渠道进行融资。

跟银行贷款相比，企业债券在期限资金管理方面优势众多，但是获得融资的流程却更加复杂尤其是被《企业债券发行管理条例》、《证券法》、《公司法》等法律法规所制约。

同时债券到期对于现金流也有一定要求，中小型工业地产企业根本无法利用该渠道进行融资。

不仅如此，我国当前发行的债券主要是房地产项目债券。

并未发行土地开发债券、房地产投资债券。

可见，项目融资模式已经在中国工业地产项目中有了一定规模的应用，同时还可以进一步对此种模式进行完善，从而让其能够更加适应当前中国的发展形势。

从这一模式的内在特点来看，本身具有的有限追索性是能够高度契合工业地产企业的，能够有效解决企业的资金匮乏问题，并且也还可以在最程度上提高投资者的收益，从而达到共赢的目标。

园区工业房地产评估方法的实际应用

从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

工业地产租金低于写字楼与商业零售。

与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。

因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。

同城市内，工业地产的价格几乎为住宅类价格的20%，单位面积的投资门槛有明显优势。

工业园区的产业选择首先需考虑在园区内形成有效的产业集聚和分工协作体系，重点把握“产业链”这条主脉，坚持发挥大项目的“火车头”作用，用大项目推动大发展和工业产业的优化升级。

因此，工业园区应该按照有所为有所不为的原则，从集约化利用园区空间考虑，充分把握全球产业的发展趋势，发展技术和人力资本密集度高、市场前景广阔、规模经济效益突出、可持续发展性强、环境污染少或无污染的产业。

工业地产不需要像其他地产类型那样多的保养。

工业地产的大多数租赁是“三重净租赁”，也就是说租户除了支付水电费和租金外，还要支付物业税、建筑保险、大部分公共区域和结构维护费用。

这意味着，租户要担起“维护”的责任。

（尽管“维护责任”属于租户，但由于工业地产的租赁期较长、租户周转率较低，工业地产也不需要频繁的维修和养护）。

工业园区的产业选择应结合当地的工业发展特点和园区内部企业之间的网络联系，确切地说，工业园区是以区域经济和资源特点为基础，以企业自身优势为依托，以对外拓展市场为导向，促进现代产业分工协作的专业化工业区。

因此，工业园区进行产业选择时，应考虑到的因素主要有：

第一，地区工业经济和资源特点；

第二，工业园区工业发展现状；

第三，工业园区的区位特点和交通物流因素；

第四，邻近工业园区的产业选择。

根据工业房地产的现状，目前采用较多的方法为成本法及收益法并将上述两种方法的估算结果分析综合后，得出估价对象的市场价值。

另外出于抵押目的评估的需要，本着合法原则、谨慎原则及最高最佳利用原则，在估价对象的法定用途内，对估价对象的房地产价值进行评估，可分为以下四类：

1、土地性质为工业，利用现状为生产及仓储用房

对于此类土地及地上建筑物同为工业用途的房地产项目，由于市场中整体交易的数量较少，但类似厂房的租赁情况可以经过调查获得，故可选用成本法及收益法进行评估。

2、土地性质为工业，利用现状为商业用房

对于土地用途为工业，地上建筑物用途为商业用房的房地产项目，如果在市场调查中可以取得并有一定数量的与估价对象类似的交易案例，可以采用此方法测算；

如果没有类似市场交易案例，可以采用成本法及收益法进行评估，其中成本法本着合法原则用工业用地进行评估，收益法结合地上建筑物的实际利用收益水平测算。

3、土地性质为工业，利用现状为办公及科研用房

由于土地用途为工业，地上建筑物用途为办公或科研用途的房地产项目，如果在市场调查中可以取得并有一定数量的与估价对象类似的交易案例，可以采用此方法测算；

据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，截止2021年，我国的城镇化率达到57％。

届时，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。

产业园区与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。

我们先来看一组数据，在国内工业地产销售面积方面，销售面积一直保持在上升的趋势，反映出市场需求较高。

在对产业园区的工业地产进行估值时，一般用现金流折现模型（DCF模型）来对资产进行估值，在DCF模型中，折现率（一般用预期收益率）越低，资产价值越高；

针对预期收益率，我们采用资本资产定价模型（CapitalAssetPricingModel简称CAPM）：

E（ri）=rf+βim（E（rm）-rf），预期收益率E（ri）与无风险利率rf 

成正相关。

通胀水平可以从两方面影响工业房地产的价格：

一是随着生产要素价格的上升，进而影响资产的重置价格；

二是通胀水平的上升，会降低实际收益率水平，进而提升资产价格。

工业地产作为生产要素，与实体经济景气预期的关系明显，人为炒作的投资属性相对较少。

而2020年到2022年正处于宏观经济去杠杆周期的后期，市场对实体经济毫无信心，工业地产的价格严重偏离了正常价值，其后两年的价格上升，一定程度上是正常价值回归的需要。

但随着产业的不断升级与扩大，传统的厂房模式弊端也开始显现，在快速扩张拿地后，真正的考验才刚刚开始，面对巨大的招商指标压力，政府会对这类产业园区运营商的要求只会更加严苛，如果达不到政府的要求，后面想要拿地，就没有那么容易了，这也是目前联东集团跟中南高科这类厂房业态的运营商们面临的一个严重问题。

园区工业房地产的变现

中央对楼市的调控不放松，尤其是对住宅市场的严厉控制不禁让广大住宅开发商感到阵阵寒意，房企们纷纷寻找企业转型升级的突破口，工业地产需求大增，产业园区的筹备和建设更是助推了工业地产的旺盛需求，工业地产逐渐成为投资者们分散风险，提高收益的渠道之一。

在这种背景下产生了很多机遇与挑战，产业的转移和生产必定对工业生产的场所提出了更加严格的要求，欠发达地区要引入被转移出来的产业竞争相当激烈，各个地方的产业园区的建设成为考核的一个重要指标。

如何科学有效的建设工业园区是摆在各地招商引资者面前的难题。

同时要进行产业升级的发达城市原有的工业园区早已不满足现时代的生产要求，如何进行最优的资源整合与改造也是决定能否成功将高新技术产业引入的一个重要门槛。

1、变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

如果不考虑假定房地产拍卖或变卖，因处置抵押物的短期性、强制性、增加处置税费会形成降价拍卖或变卖。

对于工业用地房地产，需要从所在区域地理区位，交通便捷度，通达性、可及性、通用性、市场需求度、是否可分割转让等方面来考虑。

2、从评估价值和变现能力来看，不考虑工业园区的行业准入等限制，对于工业聚集度高，产业状况良好，交通便利，市场需求度高的工业房地产，则相比之下具有较高的变现能力。

如总部基地、亦庄开发区等相比之下具有较高的变现能力。

3、工业房地产的变现限制

（1）由于工业房地产多为生产性用房且多数位于独立院落内，就造成了院落内各部分建筑物的功能、用途为相互依存、功能互补的关系，故不宜将整个院落分割转让，若体量及价值量较大则对其变现能力产生一定影响。

（2）工业园区设置的准入机制的限制，由于一些工业园区对于区内的企业在投入资金、年产值、行业限制、排污等方面的限制，会对处置、交易及其变现能力造成一定的限制。

（3）工业园区有时也会在合同中禁止工业房地产转让等，从而限制变现。