土地估价报告1Word格式文档下载.docx
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经过测算，评估出估价对象在估价基准日符合价格定义及相应估价目的下的土地使用权价格为确定为8600.04万元（大写人民币：
捌仟陆佰万零肆佰元整）：
币种：
人民币
单位面积地价：
6450元/平方米
大写金额：
陆仟肆佰伍拾元每平方米
评估面积：
21067.49平方米
土地总价：
8600.04万元
捌仟陆佰万零肆佰元整
八、土地估价师签字
姓名资格证书号签名
赵建超
曾浩
李南
九、土地估价机构
中国地质大学班土地估价公司
估价机构负责人签字：
赵建超曾浩李南
二00九年六月十日
土地估价结果一览表
估价机构：
估价报告编号：
估价期日：
估价期日的土地使用权性质：
估价期日的土地使用者
宗地
编号
宗地名称
土地使用证编号
宗地位置
估价期日的实际用途
估价设定的用途
容积率
估价期日的实际土地开发程度
估价设定的土地开发程度
土地使用权年限/年
面积
平方米
单位面积地价元/平方米
总地价
万元
备注
一、上述土地估价结果的限定条件
1．土地权利限制：
[说明有否影响地价的土地权利限制及具体内容]
2．基础设施条件：
[主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况]
3．规划限制条件：
[说明有否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容]
4．影响土地价格的其他限定条件：
[说明有否影响地价的其他限定条件及具体内容]
二、其他需要说明的事项[参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”]
（加盖公章）中国地质大学土地估价公司
2009年6月10日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
委托单位：
武汉市鲁磨路彭王村村委会
单位地址：
武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村
法定代表人：
估价对象
武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村23841.82平方米住宅用途国有出让土地使用权，地块号为P（2007）030.
三、估价对象概况
估价对象位于洪山区关山街彭王村，四至关系为：
东临华中科技大学教师公寓用地；
南临15米宽规划道路、中国地质大学、中建三局和华中科技大学宿舍用地；
西面和北面均临中国地质大学用地。
土地利用状况，估价对象土地面积23841.82平方米，建设用地面积21067.49平方米，规划建筑面积84269.96平方米，代征用地面积2774.33平方米。
四、影响地价的因素说明
估价对象位于洪山区关山街彭王村，目前地块内现状住宅多为7层楼以下，建筑密度大，房屋质量普遍较差。
用地内部交通联系主要依靠住宅之间的小路，道路狭窄，仅供人行和自行车、摩托车等通过。
地块内基本没有生活配套设施，特别是基础环境卫生配套设施（垃圾收集、公厕）等缺乏，导致卫生条件比较恶劣。
为此，武汉市政府将其确定为危旧房改造项目，以其通过土地“招拍挂”筹集危改资金。
根据武汉市危改政策，危改项目享受一定的优惠政策，土地出让价格以拆迁成本及前期工作成本之和作为挂牌底价。
从该地块的区位来看，处于华中科大学、中国地质大学和喻家山围合的范围内，有着浓郁的文化教育氛围和丰富的自然景观资源，周边有鲁巷广场等商业配套设施，以及省中医院、关山医院等医疗配套设施，加之受到“光谷”产业园、富士康基地建设的影响，区域开发条件成熟且潜力较大。
但就地块自身条件而言，却也存在较多不足：
1、与其他危改项目一样，拆迁难是阻碍项目进度的最大问题。
该地块内现有房屋总建筑面积约4.87万平方米，其难度可见一斑。
2、周边道路尚未按规划形成，交通不便，出行仅仅借助用地南面的一条公共通道与鲁磨路相连。
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
本次评估依据以下资料进行分析和测算：
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）
4、城镇土地估价规程（GB/T18508—2001）
5、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》国土发（2001）44号
6、委托方提供的资料
7、武汉市社会经济发展水平资料
8、估价对象所在区域的自然条件、基础设施条件、公用设施条件、交通条件、产业聚集规模、原材料及市场状况、环境质量，以及估价对象的个别条件资料
9、估价人员实地勘察、调查所获得的资料
二、土地估价
1、估价原则
根据《城镇土地估价规程》及估价对象的具体情况，在本次评估过程中，主要遵循的原则有：
（1）最有效利用原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价，根据土地的自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度判断土地的最有效利用。
（2）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
（3）供需原则
指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
（4）报酬递增递减原则
指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
（5）变动原则
指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。
2、估价方法
（1）估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用基准地价系数修正法与市场比较法评估估价对象的价格。
（2）选择评估方法的依据：
①估价对象所处区域在成都市城区土地定级范围内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
②武汉市的土地交易市场较发达，交易案例较丰富，故可采用市场比较法进行评估。
三、估价结果和估价报告的使用
1．估价的前提条件和假设条件[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成本的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）]
2．估价结果和估价报告的使用，包括以下内容
（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据，说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律，法规的有关规定发生法律效力；
（2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。
说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用土地估价技术报告不提供给委托方；
（3）土地估价结果的有效期。
说明估价报告与估价结果的有效期限；
（4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；
（5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。
3．需要特殊说明的事项[说明]：
1．有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；
2．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；
3．估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；
4．其他需要特殊说明的问题。
第四部分附件
[分标题]
合同或协议、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等。
[在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章]
“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容及其说明
[一]封面
封面内容和格式如下：
第一部分总述
二、委托估价方
三、估价目的
二○○六年十二月八日
估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、
通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“五通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。
在估价基准日二○○六年十二月八日，作为住宅用地、无他项权利限制、宗地外“六通”、宗地内“场平”、未来70年的国有出让土地使用权价格。
我们本着公正、公平、客观的原则，在分析所收集的估价基准日
相关资料的基础上，采用基准地价系数修正法和市场比较法进行了评
估。
经过测算，评估出估价对象在估价基准日符合价格定义及相应估
价目的下的土地使用权价格为确定为8600.04万元（大写人民币：
捌
仟陆佰万零肆佰元整）：
13333.4平方米
曾平
袁西高
四川省桂湖土地评估有限公司
周建
二00六年十二月十一日
估价对象描述
第三部分土地估价
估价方法与估价过程
市场比较法
根据市场比较法的一般原则，首选选取相似的比较实例，所选择的比较实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致在地域上属近邻区域或类似区域,通过调查，选择如下比较实例：
汉阳区汉阳大道以南、汉桥路以西
地块编号：
P（2007）045
武昌区中北路23号
P（2009）001
武昌区中北路余家湖村
P（2008）009
东临15米宽汉桥路，南临20米宽城市规划控制道路，西临张家湾村民宅基地，北临朝阳星苑居住小区
，项目用地位于武汉新区，根据规划武汉新区将定位为人文新区、生态新区、产业新区、魅力新区。
而随着汉阳旧城风貌区、月湖文化主题公园的逐步建设，地块潜力将不断提升。
项目用地位于“武汉新区”板块以内。
用地东、南两面分别临汉桥路、城市规划控制道路，接龙阳大道、墨水湖北路等汉阳地区重要横向交通要道。
在项目用地周边区域内还有龙阳大道、琴台大道、梅子路、马沧湖路、四新大道等重要城市道路承担着区域内横向及纵向交通的职能。
尤其刚使用的梅子路，极大地提升了该区域内的通行能力。
目前，用地周边有26、61、222、102、531、579、705、726等多路公交车通往武汉三镇，交通极为便利。
该地块景观资源丰富，周围有“全国八大动物园之一”的武汉动物园、“佛都古刹”归元禅寺、古琴台、月湖、墨水湖等旅游景点，充分满足都市人们亲近自然的心理需求， 有光大银行、工商银行、建设银行等金融机构；
有蓝天大酒店、汉商21购物中心、国美电器等商业设施；
有琴台大剧院、汉钢医院、武汉铁路中心医院等文娱医疗设施；
有市汉阳区国税分局、省烟草公司等行政机构；
另外还有墨水湖中学、湖北广播电视学校等高校分布周边，从而使该区域成为武汉市成熟的商业、文化和居住中心。
武昌区中北路23号
东临中北路，南临武汉水泥机械厂生活区，西临已建成的安顺家园楼盘，北临中山北路
，用地形状较为规整，南北向宽约为240米，东西向进深约为190-280米，用地内有一定的地势高差，局部地段与中山北路有约2-3米高差的陡坎
用地紧临城市主干道中北路，邻近省政府和水果湖欧式风情一条街，是湖北省、武汉市的政治文化中心地带。
根据武昌区“十一五”规划，中北路沿线定位为武昌区的商务中心，将建设成为“公司总部核心区”。
用地周边规划道路系统较完善。
主要干道路网基本已形成，周边主要交通干道有中北路、中南路、中山北路、东湖路等，远期待地铁四号线及几条规划垂江道路建成之后，将在区域内形成高密度地上地下交通网络，交通出行将十分便捷。
依托沙湖、东湖等先天优势，自然资源丰富，“公司总部区”的建设已初成规模，周边汇聚了相当数量的金融、商业、娱乐服务设施，主要有农业银行、中国银行等金融机构；
有江鹰大酒店、海怡锦江大酒店、洪山宾馆、东湖大厦等大型酒店；
有中百仓储、家乐福、百安居、艳阳天美食广场等商业、餐饮设施，中南医院等医疗配套设施；
有中北路中学、中北路小学、水果湖中学、水果湖小学等中小学。
武昌区团结村东侧
东临30米宽杨园路，南临鹏程花园楼盘，西临60米宽徐东大街，北临武汉铁路分局材料总厂专线用地
，用地位于徐东片，该片区将定位为以商业、居住为主导功能的商住新区，随着徐东大街及周边道路的逐步建设，地块潜力将不断提升。
用地位于“徐东商圈”的辐射范围内，用地东、西、北临徐东大街、杨园路、团结大道等区域内重要交通要道，区域内的通行能力极强。
目前，用地周边有577、581、534、530、402、552、601、605等多路公交车通往武汉三镇，交通极为便利。
地块所处区域景观资源丰富，紧邻全国闻名的东湖旅游风景区，距离长江、沙湖等自然景观资源也只有数步之遥，充分满足都市人们亲近自然的心理需求。
周边配套设施完善，有工商银行、建设银行等金融机构；
有凯旋门华天酒店、徐东平价商场、沃尔玛商场、销品茂、欧亚达家具广场等商业设施；
有火车头体育场、省博物馆等文化体育设施；
另外还有武汉科技大学、湖北大学、武汉理工大学、武汉铁路技术学院等高校分布周边，从而使该区域成为武汉市成熟的商业、文化和居住中心。
2．因素选择。
估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。
不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》。
以上因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。
3．因素条件说明。
具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：
表一比较因素条件说明表
估价对象与比较案例
比较因素
实例一
实例二
实例三
实例四
……
交易时间
交易情况
交易方式
土地使用年限
土地用途
区
域
因
素
基础设施状况
离市中心距离/km
2
1.5
2.5
4
3
交通条件
环境条件
个
别
宗地面积/m2
宗地形状
规则
较规则
不规则
规划条件
上表中所列因素应根据不同用途并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多少；
无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地（或达到开工建设条件）、宗地红线处三通一平、五通一平、七通一平来描述。
估价对象和比较实例的各项条件说明要客观、具体、其中估价对象的因素条件说明要与第二部分影响地价的因素分析相一致，不能前后矛盾。
4．编制比较因素条件指数表
为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。
除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。
在说明确定依据时，应以地产市场情况（如市场交易实例、基准地价及修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等）和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数，有法律、法规等规定的，应说明批准机关、批准内容、文号及批准时间等。
列表表示如下：
表二比较因素条件指数表
100
102
98
92
96
5．因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价像对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表表示如下：
表三比较因素修正系数表
交易价格/元/平方米
100/102
100/98
100/92
100/96
100/100
比准价格/元/平方米
估价对象评估价格/元/平方米
[注：
表中所列比较因素、因素说明及修正系数仅表示修正方向，具体内容及修正幅度需依照《规程》和相应分析确定]
6．实例修正后的地价计算
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，再依据《规程》的地价确定方法，最后确定估价对象的价格。
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