某房地产经纪管理制度Word文件下载.docx

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每月完成业绩指标，为公司和自己创造最高效益。

4.服从和完成经理安排的日常工作，主动关心部门的工作。

团结同事、互帮互学，不破坏团结，不争抢客户，不斤斤计较，不发生员工之间恶意竞争。

5.严格要求自己，培养和树立良好品德，执行“五讲”、“四美”，讲文明、讲礼貌、讲专业、讲团结、讲学习，做到个人形象美，语言美，行为美，道德美。

1．积极主动去发展和培养客户群，通过自己优质的服务来取得客户信任。

操作业务中如实向客户介绍情况、介绍操作流程、介绍税费政策、认真陪同看房、议价、学会起草相关文件和做分析报告，努力促进业务成交。

2.熟悉市场，收集房源资料，及时将信息报告给经理和部门，为部门争取到最多的盘源，按经理和部门的要求和标准做好业主、客户资料的登记。

3.按经理要求，做好值班、接待、接听电话及工作日报表工作计划表等日常规定的工作，加快熟练程度，提高工作效率。

4.不与客户及员工之间发生争吵，确立公司声誉、部门荣誉及个人信誉高于一切的理念，要求将自己的一言一行都能符合这一准则，树立自己优秀员工的形象。

5.关心集体，积极为所属部门及分行的发展提出合理化建议。

高级物业顾问更要以身作则，在做好自己工作的同时更有义务帮助其他业务人员提高业务能力，拓展业务渠道，做好帮、教、带的表率作用。

6.做好个人及部门的档案文件管理，维护公司财产及资料安全，爱护办公设备，节约办公用品.

7.整理好个人办公桌及文件柜，维护部门办公环境的清洁整齐。

8.上班不聊天，不打与业务无关的私人电话，不弄需作假、不欺骗同事，不欺骗经理。

有事如实向经理汇报，以便经理及时解决和处理发生的问题。

管理制度二

电脑房源管理制度

一、电脑登盘标准

1、楼盘名称标准：

a．正常物业名称照实填写

b．有超过一期以上的物业，完整名称应为“楼盘名称+期数+（名别）”如“黄埔雅苑一期（翠悠园）“或东海花园二期（福禄居）”“或百仕达花园二期（中海苑）”等，如无别名则不用填写：

如“鹏兴花园一期”等。

2、栋阁位置的标准：

a．当栋阁为阿拉伯数字时，以两位以上阿拉伯数字为标准，如“01、02、08、13、25……”等，不用带单位；

b．当栋阁为英文字母时，则直接填写：

“0A、0B、0C……”等；

c．当栋阁为汉字时，则直接填写：

如“玫瑰苑、百合阁、雅兰轩”等；

d．只有唯一一栋时，则只能填“单栋”二字，不可出现“座、幢”等；

e．若有以上“1--4”条以外栋阁，则照实填写，如“如某某区、某某弄”等，不带单位；

f．所有栋阁除“单栋”外，一律不带任何单位（如“栋”等单位，比如栋阁为英文，则直接写“0A、0B、0C……”等，而不写“A栋、B栋、C栋……”）。

3、房号标准：

a．完整房号包括楼层及房号两部分，缺一不可；

b．楼层必须二位数字以上，当房间号为阿拉伯数字时，录入为“2+2”登录法，如“0802、1516”等，当房间号为英文字母时，录入为“2+2”登录法，如“070A、280C、360B”等；

c．其他特殊情况照实填写；

4、业主电话标准；

a．业主电话每个房源必须如实登录，越多越好！

b．不登业主电话或错登业主电话视为无效房源，并应向分行经理讲明原因。

5、处罚方法：

a．判定任何一个房源归属时，皆以以上四项内容为标准。

b．未按以上四项内容之标准录盘不受公司制度保护，房源可修改为公司公盘，从而该登盘业务员不再享有该盘源对应分佣，成交后该盘源对应分佣提成算做该分行公积金。

c．秘书有义务每天检查房介通房源登记信息是否规范准确，一旦发现不规范不准确房源秘书及时通知分行经理，分行经理告知经纪人确认该信息并规范录入；

或由分行经理将该房源修改为公司公盘，并向该房源业主确定准确信息并规范录入。

秘书和分行经理若未按此要求严格执行，除责令其及时执行外，另按E类处罚。

二、登盘制度：

1、任何一个真实的房源信息，应第一时间登盘，以登记时间先后决定报盘业务员，不准有房源不登记或隐藏房源。

2、一个完整的房源应包括：

（1）物业名称

（2）栋数楼层（3）房号（4）业主资料。

受保护的房源应同时具备上述四个基本内容。

房源的其他内容如：

地址、片区、用途、户型、面积、朝向、价格、管理费、证件、现状、看房方式等。

业务员必须如实全部登录，便于查找。

如有房源信息不真实（如业主电话号码与房源资料不符），以C类处罚！

严重者给予除名解聘处理！

3、若有重盘现象（都为正确登录！

），则以电脑上显示的登盘时间先后决定归属，后登业务员需主动及时删除自己该房源；

可能同一套盘源两个业务员和不同房东联系（如一人和先生联系，一人和太太联系），同样以登盘时间先后决定归属。

4、登记其他合作方的房源（如大业主，管理处，保安提供房源等），若有额外费用（如回扣，返利，回佣等），须在登盘时“备注”里写明并同时上报分行经理，否则成交后该费用自行解决；

领取回佣时，由介绍人本人来公司领取，一律不发给业务员；

回佣由总业绩支付，扣除回佣后再划归业绩。

5、登盘时务必真实，若有业务员登错或乱登房源信息导致交易过程中出现损失的，由登盘业务员负责赔偿所受损失（如面积等信息错误而已登广告，则广告费损失由该登盘业务员负责赔偿）。

6、业务员所有客户需登记求租求购，并详细写清楚该客户的要求与电话，便于公司（分行）校验重复客户。

登客业务员应详细记录自己对该客户的跟踪情况！

（写日志！

）客户最后成交房源业绩以日志为准

7、 

原盘方经纪人的房源第二经纪人跟盘时发现该房源已售/已租/无效并将该套房源设为已售/已租/撤销，但第三经纪人跟进业主后发现该房源仍为有效房源，则该房源仍应归属为原盘方经纪人，并通知分行经理，由分行经理处理。

8、原盘方经纪人自己跟盘时发现该房源已售/已租/无效并将该套房源设为已售/已租/撤销，而其他经纪人跟进业主后发现该房源仍为有效房源并重新置为有效房源，此套房源不再属于原盘方经纪人，属于后来跟进的经纪人并通知分行经理。

在分佣时，原盘方经纪不能分佣。

9、任何人跟进业主后，都必须及时、完整、真实地将最新情况及时录入电脑。

10、任一业务员需跟业主联络时，应先查看一下最新跟进资料，期限为2天时间避免不必要的重复和打扰。

11、严格禁止业务员恶意修改有关资料（比如业主最新报价），一经发现，经理应及时按H类处罚直到辞退。

12、严格禁止业务员故意隐藏有关资料（比如业主最新报价），一经发现，经理应及时按H类处罚直到辞退。

13、严格禁止将业主资料等公司资源摘抄，外泄，一经发现，即时开除，并追究赔偿公司损失。

14、转介客户时，必须填写客户转介表，注明业绩分配比例，双方经理签字认可。

三、查盘制度：

1、业务员应熟练运用各种查盘方式，最快获取所需信息。

2、业务员必须随时清洗电脑所需房源，及时掌握物业的最新情况并做出相应的修改，以确保房源信息的真实性及新鲜度。

业务员不可恶意修改状态或恶意将房源信息做成交处理。

违反者以F类处罚，严重者给予除名解聘处理！

3、房源已租、已售或有其他变化时（包括已下定金），业务员应第一时间作状态修改，并留下详细日志，若发现售盘已售五日以上（不含五日时，120小时以上）而未作状态修改者，盘方以E类处罚，并必须及时清理该“垃圾”房源。

分行文员或经理应定期抽查并按以上规定执行，其他业务员发现售盘已售应及时告知该盘方业务员。

4、一旦有客户付意向，收意向之业务员必须第一时间留下日志说明，分行经理立即锁盘，否则以F类处罚，严重者给予除名解聘处理！

5、业务员看完房或通过其他渠道知道物业的最新情况后都必须将所了解情况写时“跟进记录”里面，以便其他业务员及查询。

6、业务员应天天查询“近日新盘”，及时了解每天每个分行新盘情况。

7、业务员每次浏览业主信息必须留下真实日志，否则以E类处罚。

8、“员工论坛”内容必须积极，而且同业务有联系，否则任何“垃圾论坛”以E类处罚，严重者给予除名解聘处理。

9、离职业务员盘源将转为公司公盘，此时若发现该盘源信息登记不准确不完整，分行经理有义务电话更新出准确、完整信息并及时修正房源信息，否则分行经理按F类处罚。

四、合作制度

1、业务员与其他非德佑体系加盟店合作时需先请示分行经理，合作方业务员所占业绩为盘方业务员及签委托业务员所占业绩外剩余部分（如其他加盟店客方和本行业务员合作成功，则本行分50%，其中盘方业务员20%，合作方业务员30%；

本行客方与其他加盟店盘方合作5/5分成）。

2、跨分行租售合作成交中盘方所占业绩客方业务员须知会盘方。

若有隐瞒业绩或虚报，业绩给盘方，且客方业务员立即辞退，客方分行经理负责赔偿盘方应收佣金数额的五倍。

3、业务员与其他非德佑体系店合作时必须先请示分行经理，如有合作反佣：

单边不得低于50%；

五、保密制度

1、业务员保存好自己“交易密码”，并定期修改密码。

不可随意泄露，如有泄露应及时修改“密码”；

业务员离机时应及时退出系统。

2、“房源信息”业务员只能读取而不允许抄袭；

3、业务员不可将公司信息以任何形式告诉其他人员，若经发现，立即辞退并停发所有工资、提成，并以书面形式知会各分行，必要时公司将向21世纪不动产体系甚至整个中介市场通报，如造成损失，负责赔偿所有损失，并送交司法机关处理。

4、分行部门业务员不可使用经理和秘书电脑操作该系统，违者以F级错误论处，严重者给予除名解聘处理！

六、其他：

1、所登房源（正确登录）享有唯一性所有保护。

2、登盘电脑只限于业务员登盘、查盘专用，不可利用电脑上网聊天、玩游戏、打牌或进行业务无关的事，禁止打印与公司业务不相关的各类文件，否则以H类处罚，情节严重者予以除名。

若由于业务员错误操作导致电脑损坏或信息流失，由该业务员负责赔偿。

3、广告选盘必须全部从电脑上选取，凡是未登录的房源，一律不可上广告，若有违反一经查实，以E类处罚。

4、所有客源信息必须及时录入系统，如未录入系统或录入时间与业务流程时间不符合公司可拒绝结佣。

5、业务员查询盘源及业主信息，系统将会自动统计记录，本系统将限制业务员一天所能浏览的业主信息数量，并限定使用本系统时间。

各种情况分佣制度

为进一步完善管理制度，提高员工的业务能力，增强竞争意识，特做如下规定：

房源方和客户方分佣制度

房源方分佣制度

1.所有房源必须第一时间由业务员自己输入电脑系统，以电脑记录为准

2.新房源登记者，如该信息在房源系统中己存在，不得分佣。

如在房源系统中没有，并且输进房源系统中后，可得全部佣金的10％，联系方法不可填写自己的，但若业主反对把自己电话公开的话，必须经分行经理同意并在区域经理处备案才可以只填写自己电话号码。

（如该员工离职后，该分佣便自动转入开盘部门的公积金内。

）

3.如签了有效之房地产出售或出租居间协议委托，并且由秘书归档并于签约当天收齐所有法律文书后可得全部佣金的10％（如该员工离职后，如委托有效，该分佣便自动转入开盘部门的公积金内）

4.如签了有效之房地产出售或出租独家委托（以下两种情况为“独家委托书”：

a、业主签赔并将产权证原件交回公司。

b、业主签赔并将该物业公证委托给业务员或公司。

），并且由秘书归档后，可得全部佣金的20％（如该员工离职后，该分佣便自动转入开盘部门的公积金内。

）若此房源之前已有委托，分佣比例即为10％。

5.如取到钥匙，并有房东签字或其公证代理人的授权书或钥匙收据可得全部佣金的5％（如该员工离职后，该分佣便自动取消。

6.新房源登记者，14天内可以优先签委托，其他人签的视作无效。

任何人带看前如果该房源还没有签过委托则必须于第一次带看前约房东签委托，否则严禁带看，违者按E类处罚。

7.如成交之房源是公司房源，该10％佣金划入成交之分行公积金。

8.如签了委托之后业务员离职，该签委托之分佣划入该业务员原所属分行公积金。

（总结：

登盘10%，签委托10%，独家委托加10%，取钥匙5%）

9．分行经理原则上不直接操作业务，有业务应该交给业务员操作并提供相应辅导帮助，除非新开分行三个月内尚无成熟业务员能独立操作业务，此时分行经理操作业务成交可拿相关佣金提成，但在计算人均业绩时总业绩将不再计入分行经理本人所做业绩。

客户方分佣制度

1.所有客户必须第一时间由业务员自己输入电脑系统，以电脑记录为准。

2.如成交者，可得全部佣金的80％（假设没有取得钥匙，并且没有独家的出售和出租居间协议）

3.如有合作者，应自行谈妥比例，如发生争执，公司以客户登记系统为准。

4.公司是以客户登记表中的登记日期，判决由那个业务员或分行负责跟踪该客户。

如发生争执，以客户登记系统为准，但如果客户提出要求由其它业务员跟踪（客户必须签订房地产求购居间协议），则最先登记之业务员可得分配全部佣金的10%，但该业务员不可再跟踪此客户；

如双方谈妥合作，可共同跟踪。

（只适用于同区域的客户分配）

5．客户方经纪人离职则该经纪人客户由秘书转为公司公客，秘书并将公司公客设为公客，该公客将归属于第一个联系带看并签署带看确认书的经纪人，之后秘书再将该公司公客转为相应业务员客户，由该相应业务员专门跟踪。

P.S.以上程序只适用于成交前。

新里、老洋房分佣制度

1.新房源信息，可得全部佣金的25％。

如成交，该房源信息不符合或错误（如地址门牌有误或不完整，但业主联系方式正确），亦可分配全部佣金的15％，希望各业务员将最新信息给所有员工共享，提高成交之效率。

2.如签了有效之房地产出售或出租居间协议委托，可得全部佣金的25％。

3.如签了有效之房地产出售、出租独家委托，可得全部佣金40％，其中15％之分佣由提供信息中扣取（此时信息提供方分得10%）。

（如此房源之前已有一般委托则原来签一般委托方分佣比例即为15％，此时签独家委托方分得25%，信息提供方分得10%）

4.如取得该物业之钥匙，可得全部佣金的l0％，是从新房源提供者之25％扣取，即新房源信息提供者，可得全部佣金的15％，取钥匙之业务员，可得全部佣金的10％。

5.客户方的业务员，可得全部佣金的50％。

商铺分佣制度

房源方与客户方（操盘方）各50%。

房源方具体分配方案：

第一个将房源信息录入的经纪人为开盘方，开盘方分佣比例为35%，但开盘方必须保证信息正确，即具体铺面及业主电话必须正确。

如若具体铺面及业主信息都不正确，则开盘属于无效开盘。

如若具体铺面信息正确，即门牌号或现任经营者信息正确，但业主信息错误，开盘方提佣20%，业主信息提供方提佣15%。

另，此房源若属可签委托盘，则签委托方分佣15%。

但开盘方有3天优先签委托权。

3天后，所有经纪人均可前往与业主签定委托，分佣15%。

客户方（操盘方）：

分佣50%，只要经纪人将正确的客户信息输入房介通，则以后，不管是哪位同事成交的，登记方均可分佣10%。

登记方有优先操作权，但超过一个月没有跟踪（日志为标志），客户变公客，所有经纪人均可操作。

刊登新里、老洋房：

房源信息制度

1.将所有房源信息交给经理，经理将此资料：

如物业详细资料、产权人联系方法、代理人联系方法等有关资料Emailto豪宅部经理之邮箱.

2.豪宅部经理将所有房源信息在房源系统中公开一部分信息，例：

新华路新里／老洋房某弄某号、面积、房屋建筑面积、花园面积和总房价…另外联系人，就登上豪宅部经理之联系方法。

*如发现有业务员不按以上规定处理，公司会以C类处罚，严重者给予除名解聘处理。

意向顺位问题

1.业务员收意向后第一时间在系统中留下日志并通知分行经理锁盘，其他经纪人未经分行经理同意不得与该房东再联系，否则按F类处罚。

公司将以系统记录及财务意向金全额到帐时间判别收意向先后顺序，先收意向为第一顺位，之后为第二顺位；

第二意向顺位出价必须高于第一顺位，而第一顺位有24小时修价全，以此类推。

2．如同一套房子，有同时2个或以上客户在谈，以先收意向的分行负责谈判案子。

3.如同时有2个或以上同事收到意向金，就由以下情况处理：

a）如同价，收佣多的一方就有优先权。

B）如不同价，也是以收佣多的一方有优先权。

分区的具体内容与实施

分区主要是为了处理好房源和员工对于房源熟悉的程度，尽快解决区域性中的盲点，提高以后的发展性和区域占有率。

客户合作方面：

跨区合作的客户方业务员可得营业部总收入的50％分配，余下50％的分配由主区以百分比作分配，即分配营业部总收入的50％中的10％给信息提供者，10％给签委托者，10％给独家委托者，5％绐取得钥匙者，余下的65％给主区合作之业务员。

例：

浦东区业务员A带客户到长宁区与业务员B合作成交一套100万的房子（假设业务员C负责提供信息和签委托），佣金2万。

业绩分配如下：

业务员A分配l万业绩，业务员B分配8千业绩，业务员C分配2千业绩。

房源合作方面：

就以管理制度中的房源方分配为主

不同区域的房源其它分行拿到了怎么分配，怎么输入？

用房源转介表先填写物业地址，转到另一个部门，让他们经理签字，确认并无该盘源资料，并传真回转介部门，转介部门再发放电话及联络资料，双方各自归档（以双方有经理签字为准）．

非营业部合作制度

1、房源转介：

a、提供信息，总佣金的10％（按营业部业务员的提佣提成）；

b、带委托书，总佣金的20％（按营业部业务员的提佣提成）；

条件：

正确的签署委托书，提供所需的证明文件及其他文件。

2、客户转介：

a、提供信息，总佣金的10％（按营业部业务员的提佣提成）

b、带委托书，总佣金的20％（按营业部业务员的提佣提成）

（以上适用除营业部外如行政、人事、财务等非营业部门）

不同业务类型合作制度

a、商用物业部门的住宅信息提供给住宅业务部门，成交收齐全额佣金后商用物业部门相关人员获得50%分佣；

b、住宅业务部门的商用物业信息提供给商用物业部门，成交收齐全额佣金后住宅业务部门相关人员获得50%分佣；

a、商用物业部门的购买/租赁住宅客户信息提供给住宅业务部门，成交收齐全额佣金后商用物业部门相关人员获得50%分佣；

b、住宅业务部门的购买/租赁商用物业客户信息提供给商用物业部门，成交收齐全额佣金后住宅业务部门相关人员获得50%分佣；

（注：

1、部门之间必须填写房源/客户转介表确认合作关系；

2、转介方可不必签委托书。

员工离职对于未收佣金之处理规定

1、员工离开公司1个月内，协助公司收回佣金的，公司不扣其佣金；

2、员工离开公司1个月后，如能协助公司收回佣金的，公司适当扣其佣金的30％，扣除的30％将分佣到之后负责的业务员

3、员工离开公司1个月后未能协助公司收回佣金的，由公司出面收回其佣金，该离职员工将不再享有该笔分佣，若佣金收回扣除其佣金的50％将分佣到之后负责的业务员。

管理制度三

加强分行管理严肃纪律最新规定

1、“藏盘”者，公司将给予重罚（成交前以E类处罚，成交后取消分佣，情况严重者公司给予除名解聘）。

2、外出带看必须通知分行经理或秘书及填写外出登记，带看归来必须将看房确认书交于秘书，否则以E类处罚，并不计为有效带看；

秘书每月底结佣时根据看房确认书统计业务员带看次数上报分行经理，秘书同时还要根据房介通系统数据统计当月各业务员房源量、客户量、有效日志量、意向及合同数量一并制表上报分行经理，否则以E类处罚，分行经理根据业务员房源量、客户量、有效日志量、带看量及成交合同数量评第一名并予以奖励参照下文。

3、每天上班更新房源20个（写20条有效日志），每月20个委托，以上未完成每次以A类处罚；

发现有假更新者，每次以C类处罚一次，累计超过三次者给予解聘；

更新输入以下信息：

手机关机、联系不上、价格不变、情况不变、维持现状、聊天……等等明显属无效信息，不当作合格更新，查核人无须核算该更新，同时每条以A类处罚一次．）

4、客户和新房源当天必须由业务员本人输入电脑，不按规定者按藏盘处理，并以E类处罚。

5、接听电话说“您好!

21世纪不动产，我是xxx”（还可以加上“请问有什么能帮您!

”）不按规定者以A类处罚，当月第六次后每次以E类处罚一次。

6、值班人员要姿态端正、精神饱满，顾客进门应站起来说“欢迎光临，有什么可以帮您。

”值班前台应保持清爽，接待桌、椅应摆放整齐，不按规定者以A类处罚，离开值班台应找别的同事顶替并书面交接，不按规定者以E类处罚，严禁在值班台吃零食，违反以上任何一项者禁止值班一星期，累计三次者给予解聘。

7、业务员应熟知店面及报纸广告，经理每天抽查，未通过者以A类处罚，停止值班两周。

8、严禁在办公区域吸烟、严禁在办公区域嘻笑打闹，严禁公物私用，严禁长时间打私人电话，违者以A类处罚，当月发现三次者给予解聘；

泄漏公司机密者，公司予以立即解聘并保留追述权。

10、请假需事先通知分行经理，未经批准不到公司者做旷工处理，因手机关机或停机而无法联系者以E类处罚（包括休息），当月发现三次者，扣除当月电话交通补贴。

11、必须尊重领导、团结同事，严禁同事之间勾心斗角，情况严重者给予解聘。

12、不按规定着装以A类处罚，当月第四次后每次以F类处罚。

13、实行抢电话的分行接听到的电话是找其他同事的，接听电话人员有义务通过广播转接相关人员