中国房地产行业十三五规划展望分析报告精编.docx

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中国房地产行业十三五规划展望分析报告精编

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2016年4月

目录

一、“十二五”房地产规划回顾及完成情况3

1、“十二五”房地产规划的核心为“提高住房保障水平”3

2、“十二五”房地产规划目标基本达成4

（1）保障性住房供应大幅增加，超额完成3600万套开工目标已成定局5

（2）住宅用地供应量稳步增长，投资性购房占比下降至10%6

（3）房地产调控持续变化，2013年为分水岭7

二、房地产行业的地位和环境已起变化8

三、“十三五”房地产规划展望10

1、分类指导，因地施策仍将是政府“十三五”期间对地产的主要态度11

2、支持居民自住和改善性住房仍将是“十三五”政府对房地产的主要态度11

3、保障性住房建设和中长期制度建设仍将是“十三五”房地产规划的重要部分11

四、把握“十三五”规划投资机会12

1、京津冀一体化带来的投资机遇12

2、国企改革带来的投资机会12

五、主要风险12

“十二五”规划回顾：

居者有其屋。

“十二五”地产规划核心为“提高住房保障水平”。

1）保障房建设力度加大：

2011-2014年全国新开工保障性住房3230万套，已完成“十二五”3600万套开工目标的897%，预计2015年开工740万套，超额完成开工目标为大概率事件。

2015年全国保障性住房预算支出较2010年增长173%。

2）供地量稳步上涨。

2011-2014年全国住宅建设用地平均供地量为1213万公顷，较2009年、2010年分别增长489%和52%。

3）投资客占购房者比例已由2010年的283%下降到2014年的101%。

“十二五”到“十三五”：

黄金时代走向白银时代。

目前房地产行业已经发生较大变化：

1）房地产已逐步由经济增长的“引擎”转变为“稳定器”。

2）户均1套房实现后，行业供需情况发生转变，未来几年行业整体的去库存压力依然严峻，行业由黄金时代走向白银时代。

“十三五”规划展望：

因地施策，避免硬着陆。

由于库存持续高企，白银时代下，行业销售复合增速将降至个位数，并不排除投资增速出现负值，为避免房地产市场硬着陆对经济的冲击，预计分类指导、因地施策仍将是政府“十三五”对房地产的主要指导方针。

同时地产短期来看仍将是经济稳增长的基石，无论从保持经济增长，还是保障改善民生的角度，预计政府仍将支持居民自住和改善性住房需求。

近期房地产税立法正式纳入中国立法规划，加上之前实施《不动产登记暂行条例》，行业中长期制度建设有望在“十三五”规划中体现。

一、“十二五”房地产规划回顾及完成情况

1、“十二五”房地产规划的核心为“提高住房保障水平”

2008年金融危机后宽松的货币政策和四万亿的投资刺激，直接带来2009-2010年新一轮的房价上涨，在这种的大背景下，“稳定房价、房地产市场调控”仍是“十二五”房地产规划的关键词。

从中央的公布的“十二五”规划来看，有关房地产部分的核心在于“提高住房保障水平”，并从健全住房供应体系、加大保障房住房供给和改善房地产市场调控三个方面提出了相应的规划和要求。

2、“十二五”房地产规划目标基本达成

（1）保障性住房供应大幅增加，超额完成3600万套开工目标已成定局

根据“十二五”加大保障性住房供应的要求，2011年以来全国保障性住房预算支出明显增加，2010年全国保障性住房预算支出仅993亿，2015年这一数字已达2714亿，增长173%。

政府资金支持力度加大的同时，保障性住房开工面积持续维持在较高水平，2011-2014年全国新开工保障性住房3230万套，已经完成“十二五”3600万套开工目标的897%，预计2015年开工740万套，超额完成开工目标为大概率事件。

（2）住宅用地供应量稳步增长，投资性购房占比下降至10%

2011-2014年全国住宅建设用地平均供地量为1213万公顷，较2009年、2010年分别增长489%和52%，供应量整体保持震荡上行趋势。

同时在包括限购政策在内的多项调控手段作用下，世联行数据显示投资客占购房者比例已由2010年的283%下降到2014年的101%。

（3）房地产调控持续变化，2013年为分水岭

“十二五”规划明确改善房地产市场调控，进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标。

2011-2013年，房地产调控基本遵循“十二五”规划的相关要求，无论是大规模限购实施，还是2013年房价涨幅控制目标，均反映出当时政府促进房价合理回归的诉求。

2014年开始新政府态度有所了明显的变化，分类调控逐步取代了过往“一刀切”的政策方式，大部分城市逐步放开限购。

同时在经济下行压力增大，房地产行业库存持续积累的背景下，“930”新政、“330”新政先后出台，行业政策环境有了大幅好转。

我们认为随着行业逐步由供不应求进入到结构性供过于求阶段，尽管近期以深圳为代表一线城市房价出现抬头趋势，但广大三四线城市库存仍持续高企，分类调控、行政手段退出为必然的政策选择，从这种角度上来看，亦符合“十二五”规划中“改善房地产市场调控”的要求。

二、房地产行业的地位和环境已起变化

政策制定离不开行业的现实状况，在思索房地产行业“十三五”可能规划前，不得不认识下当下地产行业的现状。

相比于“十一五”末，目前房地产行业已经发生较大变化，具体来看：

房地产投资对经济拉动作用逐步减弱，经济增长“引擎”向“稳定器”转变。

“调结构”近年已成为政府各项报告的关键词之一，作为传统行业代表的房地产，尽管在经济增长中仍充当重要的角色，但在中央“调结构”的大趋势下，预计未来作用将持续弱化。

实际上“十二五”期间，房地产投资占固定资产投资额比重已缓慢下滑，2015年上半年占比仅为185%，房地产已经由经济增长的“引擎”转变为“稳定器”。

供不应求的时代已经过去，房地产自身正面临中长期拐点。

从行业基本面来看，2012年末我国城镇居民人家住宅面积达329万平米，已经接近发达国家水平，粗略按照户均3人、每套房面积100平米测算，基本已经户均1套房。

换一个角度来看，在经历2013年销售高点后，行业首次在未有任何外力作用下出现调整，亦一定程度上反映出中长期拐点的来临。

同时过往五年全国商品房待售面积增速呈现加速上升趋势，2014年末在售面积较2011年上升129%，考虑过去几年新开工面积持续大于销售面积，未来几年行业整体的去库存压力依然严峻。

“量”向“质”的转变，改善性住房需求占比逐步提升。

随着居民住房自有率水平逐步提高，尽管刚需仍是住宅成交的重要组成，但改善性需求正逐步提升，尤其是2014年“930”新政“认贷不认房”后，改善性需求加快释放，其中一线城市更加明显。

根据世联的统计，2014年一线城市90-140平改善性需求成交占比达30%，较2013年提升6个点。

随着“330”新政进一步降低二套房首付比例，未来改善性需求仍有望进一步提升。

三、“十三五”房地产规划展望

正如上文分析，随着房地产行业地位和基本面状况的改变，我们预计不同于过往，“调控”将不再是“十三五”规划的关键词，实际上从“十二五”期间每年政府工作报告来看，中央对房地产行业态度已在不断软化和“友好”，这一点在高层换届后体现得更加明显。

2015年政府工作报告更是只字未提“调控”，结合本届政府对房地产行业的历次表态和行业自身的变化，我们预计“十三五”规划关于房地产的要求将主要体现以下方面：

1、分类指导，因地施策仍将是政府“十三五”期间对地产的主要态度

从2014年分类调控到2015年的分类指导，无论是调控还是指导，“分类”都是前提。

尽管我国整体已实现户均一套房，人均住宅面积亦有较大提高，但一线城市由于其稀缺的资源禀赋、持续的人口流入，预计较长时间仍将处于供需紧张的状态，相比之下，广大三四线城市由于过去几年大规模的土地供应和开工，库存持续依旧高企。

从近期楼市回暖来看，核心一、二线城市库存快速下滑，平均去化月数降到74个月和112个月，但蚌埠、泉州等三四线城市分别到达256个月和443个月。

因此，预计分类指导、因地施策仍将是政府“十三五”对房地产的主要指导方针。

2、支持居民自住和改善性住房仍将是“十三五”政府对房地产的主要态度

“十三五”时期是中国经济化解短期增长压力、避免“中等收入陷阱”，迈向高收入国家的关键时期，中国经济能否顺利跨过转型升级的“坎”，实现全面建设小康社会的目标，“十三五”期间的经济建设都将起到至关重要的作用。

因此保持经济增长仍是“十三五”的主要目标之一管习近平主席在5月27日的会议上，强调了“十三五”要转变经济发展方式，调整优化产业结构，房地产行业的拉动的确是在不断软化，但短期来看仍将是经济稳增长的基石。

尽管我国房地产市场正面临中长期的拐点，但目前仍较低的城镇化率水平和家庭小型化的趋势，未来实际购房需求依然很大。

同时根据联合国预测数据，2015年-2020年我国25-34岁人群（首置首改）比例将保持在24亿左右，占总人口的比例的17%，随着该年龄段人群数量和占比将逐步下降，但34-49岁改善性需求人群在2015-2035年将长期保持在31亿以上，占总人口的23%，意味着未来二十年将面临改善性需求的集中释放。

因此我们判断无论从保持经济增长，还是保障改善民生的角度，预计支持居民自住和改善性住房需求仍将是“十三五”政府对房地产的态度。

3、保障性住房建设和中长期制度建设仍将是“十三五”房地产规划的重要部分

作为保障改善民生的重要部分，同时也是拉动经济增长的重要引擎，保障房建设预计仍将是“十三五”的重要目标。

从国开行组建住宅金融事业部，万亿PSL支持棚户区改造，亦能看出高层态度。

同时，近期房地产税立法正式纳入中国立法规划，加上之前实施《不动产登记暂行条例》，行业中长期制度建设有望在“十三五”规划中体现。

四、把握“十三五”规划投资机会

由于行业投资逻辑的演变，上述我们有关“十三五”房地产规划的展望，或难以引发较大的投资机会，整个行业投资机会或更多受益“十三五”整体规划。

我们预计地产“十三五”投资机遇可能从以下两个方面把握：

1、京津冀一体化带来的投资机遇

“十二五”规划的建议当中，西部大开发战略被放在了区域协调发展的优先位置，并给予特殊的政策支持；除此之外，也提到加大支持西藏、新疆和其他民族地区的发展，振兴东北老工业基地等内容。

平安宏观组认为“十三五”期间，我国的区域协调将以政府新近提出的“一带一路”、“京津冀一体化”、“长江经济带”等战略为基础，形成基本覆盖全国范围的区域协调规划战略格局。

众多区域发展规划中，我们相对看好“京津冀一体化”带来的投资机遇，尽管“京津冀一体化”提出已有一年多时间，从京津冀周边城市廊坊房价走势来看，去年2月至今房价并无明显的上涨，我们认为主要是相关细则尚未出台，政策仍具有不确定性。

随着《京津冀协同发展规划纲要》正式颁布，叠加楼市大环境的回暖，京津冀周边土地价值有望获得市场重新认识。

从升值空间来看，由于发展较为均衡，长三角和珠三角地区中心城市与周边城市房价差异并不明显，相比之下，京津冀区域各主要城市房价差距较大，且北京市各区域房价亦差异明显，随着京津冀区域的轨道交通逐步增大投资建设，各区域间房价差异有望逐步缩小，房价的抬升有望被动带动土地价值的重估。

建议关注京津冀区域拥有大量土地储备的公司华夏幸福、荣盛发展、泰禾集团、首开等。

2、国企改革带来的投资机会

自十八届三中全会吹响国企改革的号角以来，中央及各地产政府相继出台了众多的国企改革方案，部分国企亦先行试点改革方案，我们认为国企改革是培育和释放市场活力、优化资源配置的重要举措，将继续贯穿“十三五”规划。

从我们统计的国有上市房企改革进展来看，仅少数房企先行试点国企改革方案，大部分国有企业仍未有实质性方案出台。

我们预计未来更多国有房企将受益资源整合、制度变革等带来的投资机遇，建议关注标的空港股份、鲁商置业、深振业、天健集团等。