精装修工程管理程序文档格式.docx
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部门负责人审核
宇
2011年12月
主管领导审核
炎平
签发
必安
1.目的
为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，规精装修管理流程，减少不必要的变更和返工，提高公司开发的产品的竞争力和客户满意度，实现公司精装修工程的管理目标。
2.适用围
本流程适用于金地集团华东区域地产公司所有开发项目的批量户精装修工程的管理流程控制。
3.定义
精装修工程：
批量的户精装修从项目定位到交房跟精装修有关的管理过程（不含室外和公共区域精装修）。
该工程容包含但不仅限于涂料工程、砖贴饰工程、木地板工程、户门工程、吊顶工程、材贴饰工程、橱柜工程、洁具安装工程、防水工程、强弱电工程、给排水工程等。
4.关键节点工作职责
4.1职能部门工作职责
职能部门职责表
○参与或配合●负责☆核查★审批△通知、抄送
序号
关键节点工作
职责分工
项目中心
设计部
工程管理部
成本部
营销部
物业
客户服务部
1
精装修案设计
○
●
△
2
材料/部品清单
3
土建/装修交接标准的确定
△
4
精装修施工图设计
5
精装修交楼标准的确定
6
材料/部品图纸深化
7
样板区总结
★
8
精装修工程管理策划
9
批量精装修招标
10
批量施工图深化
11
工程样板房施工
○
12
精装修/土建交接
13
批量精装修施工
14
业主开放日
15
精装修一房一验整改实施
16
交房前的组织、准备和精保洁
17
交房后专项经验总结和案例积累
4.2各职能部门职责明细
4.2.1项目中心
4.2.1.1项目中心应配合完成精装修案设计、材料/部品清单的确定、精装修施工图设计等设计阶段各项工作。
4.2.1.2项目中心应制定明确的招投标计划，并配合成本部完成材料部品和精装修单位招标的各项工作。
4.2.1.3项目中心应负责完成精装修交楼标准的确定和业主开放日的实施等各项工作。
4.2.1.4项目中心应负责从施工过程中的材料/部品图纸深化、样板区总结、批量施工图深化、精装修/土建交接，到样板房和批量精装修的施工进度、质量、验收和移交的整个过程。
4.2.2设计管理部
4.2.2.1设计管理部负责精装修案设计、材料/部品清单和批量精装修施工图的提交。
4.2.2.2.设计管理部配合完成精装修交楼标准的确定、材料/部品图纸深化和批量施工图的审核、样板区总结、批量精装修招标及施工过程中的其它协调工作。
4.2.3成本管理部
4.23.1成本管理部应配合完成设计、施工各阶段的成本审核及意见咨询工作。
4.2.3.2成本管理部应按照招投标计划完成设计、施工过程中的各项招标工作。
4.2.4营销部
4.2.4.1营销部应配合完成从精装修案设计、材料/部品清单、精装修交楼标准的确定、样板区总结、工程样板房和批量施工、精装修交楼标准的确定，直至业主开放日、精装修一房一验整改、交房前的组织、准备和精保洁的实施等各项工作。
4.2.5物业
4.2.5.1物业公司应配合完成精装修施工过程中的提前介入监控、客户开放日跟踪等各项工作。
4.2.5.2物业公司应配合完成精装修竣工后的房屋验收、整改等各项工作。
4.2.6工程管理部
4.2.6.1工程管理部应参与样板区的总结、精装修工程管理策划、一房一验整改实施的审核工作。
4.2.6.2工程管理部参与和配合批量精装修招标的施工单位考察、各施工阶段的供应商投诉处理等工作。
4.2.6.3工程管理部应参与和配合案审核和有关批量精装修施工实施过程中的其它各项事宜。
5.程序
5.1精装修案设计：
根据调整后项目定位策划书中建议的设计风格系列、材料/部品和设备及成本指标等要素进行精装修案设计。
5.1.1设计管理部根据确定的户型平面和项目装修定位策划书等要素编制设计任务书委托设计单位进行精装修案设计。
5.1.2各相关职能部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核，设计管理部根据各部门意见通知设计单位对设计案进行调整。
5.1.3精装修案设计应尽可能与建筑设计同步展开，精装修案设计涉及原建筑平面修改的，应将修改情况及时通报建筑设计单位进行调整；
同样，如建筑案调整，也应及时通知精装修设计人员以保持图纸的一致性，避免重复和差错。
5.1.4对有些部品的设计有条件的话也应提前至与精装修案设计同步进行，如厨柜、衣柜设计等。
5.1.5为便施工和成本控制，案设计过程中对部品和材料如卫生间淋浴房、厨房厨柜等设计应尽量做到规格统一，并采用战略采购已确定的部品。
5.2精装修施工图设计：
在装修设计案调整的基础上进行施工图设计。
5.2.1设计管理部综合各意见，委托设计单位对装修案进行调整，并按施工图要求进行设计；
样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计。
5.2.2精装修施工图设计与样板房的软装设计应同时进行，以检验整体效果。
5.2.3鉴于项目进度和招标等原因，可分阶段出图，但最低限度需满足招标要求
5.2.4为做到水电施工图与装修水电定位图设计的统一，减少后期设计变更，精装修设计单位应尽可能在水电施工图设计前提供准确的水电定位图给机电施工图设计单位，保证机电施工图按装修要求进行设计。
5.2.5水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的位置尺寸标注，便于施工时做到准确预埋；
对空调位等与预留洞施工图有关系的应予以标明；
水电定位应结合精装修软装、家俱、家电布置综合考虑。
5.2.6施工图出图完成后，由设计部及时组织项目中心、各精装修单位等进行设计交底和图纸会审，对甲供材料、部品和设备的品牌、型号、技术指标和产品性能等进行再次明确。
5.3材料/部品清单：
根据精装修设计案，提供主要材料/部品和设备明细清单（参见附件一：
材料选型定板表），便于成本的提前招标和控制。
5.3.1设计管理部根据精装修案提交材料/部品明细清单，成本部、营销部和项目中心对配置数量清单、品牌、价格等进行评估并给出意见。
5.3.2材料部品必须选用经环保检测合格的材料，符合《民用建筑工程室环境污染控制规》GB50325-2001的要求，并应优先选用集团和区域战略合作供应商，在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。
5.3.3.根据经调整最终确定的材料/部品明细清单和招投标计划，成本管理部安排后续相关招标工作。
5.4材料、部品招标计划
5.4.1项目中心根据材料/部品和设备明细清单提出材料/部品招标计划，成本部配合完成相关招标工作。
5.4.1材料、部品招标计划应突出时间节点，配合样板房最终展示的需要。
5.5土建/装修交接标准的确定：
根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作容明确交接标准。
5.5.1项目中心在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着明确责任划分，谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工界面进行划分，编制具体界面划分交接要求（参见精装修技术标本文件中有关界面划分的要求）。
5.5.2为避免成本的增加，在总包招标时建议土建总包单位的施工围按毛坯竣工要求予以确定，后续如有调整的再予以扣减。
5.6精装修交楼标准的确定
5.6.1一般情况下，项目中心应在样板房完成后再安排起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。
5.6.2根据销售策划和销售合同的要求，应有针对性的在交楼标准中明确材料标准，对哪些材料/部件和设备须注明品牌的应明确提出，对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列以争取批量装修时材料更换的灵活性，降低不必要风险。
5.6.3对交楼标准的描述总体要求尽量简明，不得为追求销售效果进行超标准承诺。
5.7材料/部品图纸深化在样板房施工图施工前对材料、部品进行施工图深化。
5.7.1项目中心应根据确定的材料/和招标结果进行材料/部品定样并提出深化要求。
5.7.2．项目中心应同时对深化图提交的完整性和及时性予以跟进；
设计部负责对材料/部品的深化图纸进行审核
5.7.3所有深化涉及成本调整的应取得成本管理部的同意。
5.7.4．所有深化图纸应及时反馈精装修设计，如有必要应与建筑、机电等相关专业进行沟通。
5.8样板房精装修施工招标
5.8.1项目中心根据项目二级计划提出样板房精装修招标计划，成本部配合完成相关招标工作。
5.8.2样板房精装修招标重点考察精装修单位的技术水平及过往合作情况，为后续批量精装修招标确定基本的供应商入选围。
5.9销售展示样板房施工
5.9.1展示样板房应重点解决图纸的完整性、部品清单实施过程的调整、部品设计的调整、工艺的调整等问题并完成绝大部分的工艺磨合，为后续批量精装修招标和施工打下基础。
5.9.2展示样板房应注意与批量精装修实施的相互关系，避免后续批量实施的可操作性、质量稳定等出现问题。
5.9.3通过展示样板房的施工考察样板房中标单位的进度、质量、管理能力及配合情况，为后续批量精装修招标提供决策依据。
5.10样板区总结
5.10.1样板区完成后一个月，项目中心根据项目总体情况必须组织样板区经验总结并提交经验总结报告报公司工程管理部备案。
5.10.2公司工程部配合完成相关组织工作并视情况组织相关经验交流推广会；
5.11精装修工程管理策划
5.11.1项目中心根据项目的不同特点必须编制精装修工程管理策划书，主要确定精装修项目的管理模式、标段划分等工作，为下一阶段批量精装修招标、施工奠定基础。
5.11.2精装修工程管理策划书必须经公司工程管理部组织评审并备案
5.12批量精装修施工招标
5.12.1项目中心根据项目二级计划提出批量精装修招标计划，公司成本部根据招标计划和批量施工图进行商务标标底编制。
5.12.2项目中心应组织公司相关部门重点考察总包和分包的资质和能力，形成考察报告和结论并报各相关领导批准。
5.12.3项目中心负责技术标编制并组织投标单位进行现场踏勘、答疑等工作。
根据精装修工程管理策划书确定的项目管理模式，技术标应明确相应招标要求。
5.12.4招标过程应明确土建施工与装修施工的工作界面，协调好交接验收、装修报建、竣工备案等一系列问题。
5.
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