分户验收监理实施细则.docx
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分户验收监理实施细则
重庆富力湾一期住宅项目工程
（分户验收）
监
理
实
施
细
则
编制人：
审核人：
重庆建新建设工程监理咨询有限公司
2014年12月
1.工程项目概况
重庆富力湾一期住宅项目工程位于重庆市渝北农业园区，本期项目建筑面积80273.39㎡，其中地上建筑55909.80㎡，地下建筑24363.59㎡。
最大建筑高度是地上55.30m，地下12.00m，由住宅、车库、配套用房、公建等组成。
基础为灌注桩基础，主体为现浇框架剪力墙结构；抗震设防烈度为6度，设计合理使用年限50年。
2、监理工作依据
2.1《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001；
2.2《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002；
2.3《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002；
2.4《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002；
2.5《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001；
2.6《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002；
2.7《建筑电气施工质量验收规范》GB50303-2002；
2.8施工图纸
2.9监理规划、施工合同、监理委托合同
3、分户验收各组织及监理工作程序
3.1组织机构
分户验收由建设单位牵头，组织监理单位、总包单位、分包单位共同参与，按专业划分分户验收组，设计单位、物业公司、购房人（参选代表）可依照合同约定或情况自愿参加工程质量分户验收工作。
验收人员构成
3.1.1分户验收人员
组长：
（建设单位负责人）成员：
（建设单位）（监理单位）（施工单位）
3.1.2分组名单
观感组：
实测组：
记录人：
3.2分户验收工作程序
（1）制定分户验收方案，方案包括每户住宅和公共部位验收项目、内容、检验方法、质量标准，并在户型平面图上标注实测实量选点位置，验收方案须报质监部门核准，获准后作为验收工作的指导文件。
（2）验收按照方案进行分户验收。
实测实量部分做好记录，及时填写《住宅工程质量分户验收记录表》（表一）。
（3）分户检查结束后，填写记录人员将《住宅工程质量分户验收记录表》（表一）核对无误交验收组其他人员签字，形成单位工程验收的原始记录表。
（4）待每户的验收工作全部结束，《住宅工程质量分户验收记录表》（表一）均已形成并交验收小组确认、各方人员签证后，验收小组对验收结果进行评定。
（5）所有分户验收项目验收完毕，验收小组应进行子单位工程（每户）评定。
验收合格后，验收各方负责人签署《住宅工程质量分户验收合格证书》（表二），加盖公章。
（6）所有子单位工程验收完毕后，由建设单位专人汇总形成《住宅工程质量分户验收结果汇总表》应与其他有关竣工资料一起在工程竣工验收前报送质量监督机构。
（7）住宅工程竣工验收时，验收组应对验收情况进行进行抽查和复核，如存在记录内容不真实或工程存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收，经整改符合要求后方可重新组织验收。
4、分户验收的时间
分户验收在竣工验收之前，所有分部工程完成并且验收合格之后进行。
5、分户验收监理工作重点、措施、目标值
5.1分户验收的目的
为了进一步提高住宅质量，强化及明确工程建设各方的质量意识和责任，减少质量投诉，消除影响使用功能的质量通病，确保竣工房屋使用功能，贯彻建设部建立分户验收制度的要求，根据《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范，推进住宅工程质量分户验收工作。
5.2分户验收的概念
5.2.1分户验收以单位工程每套住宅及公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为一个子单位工程进行验收，在单位工程验收前，当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，依据验收规范要求、设计文件等规定分别对住宅的每一户及公共部位的观感、尺寸、使用功能等项目进行逐户的专门验收，并在分户验收合格后填写分户验收合格证书的行为；
5.2.2分户验收是在该次分户验收前其它相应分部、分项工程质量验收合格的基础上，以单位工程每套住宅及做为子单位工程逐个进行的验收。
5.3分户验收的相关要求
5.3.1除每户外还包括公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、外檐、屋面；
5.3.2验收的工程要符合设计图纸等设计文件的要求；
5.3.3对工程观感和使用功能要全部检查，以房间为单位检查并记录；
5.3.4实测实量部位，按重庆市住宅工程质量分户验收管理规定及有关规范要求确定检查部位、检查数量、检查点，必要时确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值与基准值
相比在允许偏差范围内判为合格。
当超出允许偏差时，应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率，实测值应全数记录。
当混凝土结构、砌体结构、装饰装修工程、分户验收检验批一般项目的实测偏差大于等于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。
观感质量为每户全数检查，实测、实量仍按规范要求的比例及最低数量检查。
5.3.5分户验收主控项目和一般项目判定合格方法按规范要求执行。
5.3.6分户验收合格后，建设、监理、施工单位负责人签字盖章确认的《住宅质量分户验收表》，并加盖建设、监理、施工单位质量验收专用章。
分户验收不合格，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
5.4分户验收的内容
5.4.1室内主要空间尺寸；
5.4.2楼地面、墙面和天棚面层质量；
5.4.3门窗安装质量；
5.4.4防水工程质量；
5.4.5采暖系统安装质量；
5.4.6给排水系统安装质量；
5.4.7室内电气工程安装质量；
5.4.8栏杆护栏质量；
5.4.9建筑节能和采暖工程质量；
5.4.10有关合同中规定的其他内容。
6、分户验收监理工作措施和目标值
6.1结构外观
验收项目
砼构件、砌体、预制构件等各种结构的外观质量
验收标准
砼构件不得出现漏筋等严重质量缺陷
检查方法
通过目测、观察的方法检查观感项目
检查数量
对每户每个房间进行全数检查
6.2房间净空尺寸
6.2.1验收内容：
净开间、进深和净高的测量；空间尺寸偏差和级差。
本条规定了空间尺寸的验收内容主要是进行室内净空间尺寸的测量及对测量数据进行计算。
由于目前住宅工程多为初装修标准，住户在精装修过程中，空间尺寸的偏差会在测量中发现。
如偏差过大，将直接影响二次装修效果，易引发住户投诉。
据不完全统计，此类质量投诉占总量的20％左右。
为了加强质量控制，降低住宅工程质量投诉率，在分户验收时必须对空间尺寸进行测量。
为防止在单位工程竣工前抽测时发现空间尺寸招标部位较多或有较大偏差，造成大面积返修或返工现象，在主体结构验收前对空间尺寸亦应进行一次全面测量，对过大的偏差及时纠正，也可通过初装修施工来调整，以体现过程控制的原则。
竣工验收前对空间尺寸的检查是交付给住户前的最后一关，应认真测量。
6.2.2质量要求：
空间尺寸的允许偏差和允许极差值应符合表8.1.2规定
空间尺寸的允许偏差和允许极差值
项目
允许偏差（mm）
允许极差（mm）
检查方法
净开间、进深
±15
20
用激光测距仪辅以钢卷尺检查
净高度
-20,+20
20
房间方正
0.3%
15
尺量检查
空间尺寸的检查以户为单元与分户验收的要求一致。
考虑到户内各自然间质量要求的等同性，为防止空间尺寸不合格部位漏检，故要求要逐间检查。
由于室内空间尺寸与轴线位置、层高等是不同的概念，故在检查轴线位置、层高等指标时，必须符合国家相应施工质量验收规范的规定，否则将出现地方标准低于国家标准的矛盾。
允许偏差和允许极差的设定主要是考虑目前住户对空间尺寸偏差的关心程度和测量手段，其数值综合考虑轴线、标高及主体和装饰施工允许偏差的组合影响。
考虑到目前初装修多为墙面抹灰、地坪找平，施工工艺主要是手工操作，如偏差值标准控制过严，多数工程难以做到，操作性不强。
经过大量工程实践，并多方调研，确定此条规定。
6.2.3检查方法：
空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。
空间尺寸测量宜按下列程序进行：
1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。
2）净开间、进深尺寸每个房间各测量2处，测量部位宜在距角（纵横墙交界处）500㎝，高度距楼面1m处，净高尺寸每个房间测量5处，测量部位为房间四角距离纵横墙500㎝处及房间几何中心处。
3）房间方正抽查4间，每房间抽查一个墙边。
4）每户检查时应进行记录，检查完毕检查人员应及时签字。
特殊形状的自然间可单独制定测量方法。
空间尺寸的测量应采用激光测距仪或钢尺进行。
本条主要是为了规范和统一空间尺寸检查方法，使标准有较好的可操作性，也便于事后进行复查。
过去使用钢卷尺测量不方便、耗时长，认为误差大。
采用激光测距仪，既方便、快捷、准确，又可减轻劳动强度，钢卷尺可作为辅助工具，在不便使用激光测距仪时使用。
激光测距仪在使用前要注意检查是否标定合格，测量人员应掌握激光测距仪正确的使用方法，规范化操作，以确保空间尺寸测量数据的准确性。
对于少数特殊形状的房间和面积较小的厨卫间可根据实际情况另行确定检查方法。
6.3地面面层质量分户验收
6.3.1检查内容
地面面层分户质量验收内容，可根据检验批施工结束后观察到的观感和好使用功能以及实测项目的质量进行确定。
6.3.2质量标准、检查数量、方法
一般规定
a、水泥砂浆面层工程验收时应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。
b、水泥砂浆面层分户验收应按每户住宅划分为一个检验.当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。
每户应全数检查。
c、每户住宅水泥砂浆面层观感质量应全数检查。
以房间为单位，检查并记录。
d、实测实量内容应按分户验收方案规定的检查部位、检查数量，确定检查点。
实测值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。
实测值应全数记录。
e、当分户检验批的主控项目的智力哪个经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。
f、当实测偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改并重新验收，记录整改项目测量结果。
主控项目
a、面层与下层应结合牢固，无空鼓、裂纹。
检验方法：
用小锤轻击检查。
注：
空鼓面积不应大于400㎝²，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。
b、一般项目
c、面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。
检验方法：
观察和采用泼水或坡度尺检查。
d、面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。
检验方法：
观察检查。
e、踢脚线与墙面应紧密结合，高度一致，出墙厚度均匀。
检验方法：
用小锤轻击和观察检查。
注：
局部空鼓长度不应大于300㎜，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。
f、楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。
楼梯踏步的齿角应整齐，防滑条应顺直。
检验方法：
观察。
g、止水线条应闭合，且不宜小于10㎜。
检验方法：
观察。
h、水泥砂浆面层的允许偏差应符合表3-04（附-1）的规定。
水泥砂浆面层的允许偏差和检查方法
表3-04（附-1）
序号
检查内容
表面允许偏差
检查方法
1
表面平整度
4㎜
用2m靠尺和楔形塞尺检查
2
踢脚线上口平直
4㎜
拉5m线和用钢尺检
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