关于房地产行业利润质量的财务分析以恒大集团为例财务分析毕业论文.docx

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关于房地产行业利润质量的财务分析以恒大集团为例财务分析毕业论文

本科毕业论文（设计）

题目：

关于房地产行业利润质量的财务分析-以恒大集团为例

摘要

随着经济快速发展，投资者对于企业的财务情况愈加重视。

尤其是近几年国内外不断出现的财务造假丑闻，使投资者对上市公司所披露的财务信息产生了信任危机。

本文将从不同的角度对房地产龙头企业-恒大集团的利润质量进行分析，由点及面分析房地产上市公司利润质量所存在的问题并提出解决对策。

本文一开始先介绍了相关概念，利润质量的含义以及影响因素。

然后，分析了房地产行业的现状及其特征。

其次，在介绍完恒大集团的背景以后，分别从盈利能力、利润结构、利润真实性、营运及偿债能力四大方面对恒大的利润质量进行了分析与评价。

最后，结合具体数据与同行企业进行对比，分析所存在的问题并提出对策，也为其他企业提升自身利润质量提供借鉴。

关键词：

房地产；恒大集团；利润质量；盈利能力；利润结构；利润真实性；偿债能力

Abstract

Withtherapiddevelopmentofeconomy,investorspaymoreandmoreattentiontothefinancialsituationofthecompany.Inparticular,thedomesticandforeignfraudscandalsthathaveemergedinrecentyearsleadtoatrustcrisisforinvestorsonthefinancialinformationdisclosedbylistedcompanies.ThispaperwillanalyzetheprofitqualityoftheEvergrandeGroupfromdifferentangles,andanalyzetheproblemsexistingintheprofitqualityofrealestatelistedcompaniesbypointsandsurfaces.

Thisdissertationfirstelaboratedtherelatedconcept,theprofitqualitydefinitionandthedisturbancefactor.Afterthat,itanalyzesthecurrentsituationandcharacteristicsoftherealestateindustry.FollowedbyintroducingthebackgroundoftheEvergrandeGroup,thepaperanalyzesandevaluatestheprofitqualityofEvergrandefromfouraspects:

profitability,profitstructure,profitauthenticity,operationandsolvency.Finally,thisdissertationcombinedtheabove-mentioneddatatocompareitwithitscompetitors,analyzetheexistingproblemsandproposecountermeasures,andprovidereferenceforothercompaniestoimprovetheirownprofitquality.

KeyWords:

Realestate;EvergrandeGroup;Profitquality;Profitability;Profitstructure;Profitauthenticity;Solvency

绪论

（一）研究目的与意义

由于房地产行业具有利率高、增值保本的特点以及受到国人安家立业这一传统思想的影响，房地产行业一直是国人投资的热点。

并且随着中国经济的快速发展以及二胎政策的放开，人们对房屋的需求量日益上涨，房地产被看作是促进国民经济发展的新动力，始终为我国经济的迅速增长作出了巨大贡献。

房地产行业的快速发展，加快了房地产企业上市速度。

而在上市企业的各个行业中，房地产又以利润率高著称，吸引了一大批投资者的加入。

财务中文网于2018年9月公布了当年国内500强名单。

信息显示，在我国房地产行业排名前六的公司中，毛利率最高的企业为华润置地（48%），而最低的绿地控股也达到了15%。

与之矛盾的是，近几年，限购令在约80个城市的出台、政府限价令的陆续推出、银行放贷的减少导致房地产企业资金来源增速大幅度下降，使得房地产行业出现了销售增幅同比放缓、库存大幅度下降的情况。

在这种情况下各大房地产企业又是如何达到如此高的收入和毛利润呢？

这些财务数据又是否真实可靠呢，成为了广大投资者和债务人关心的问题。

通过研究一个企业的利润质量，我们可以客观真实地看出一个企业甚至于行业是否具有可持续性发展性、成长性；可以客观真实地评价企业的经营发展情况，减少投资者受蒙骗的可能，保护投资者利益；可以进一步研究房地产行业的特点、发展趋势，推动房地产行业的持续健康发展。

由于中小型房地产企业的信息难以获取，本文将重点分析房地产上市企业的财务报表。

在2018年上半年公开的数据中，中国恒大集团以10886.6亿的毛利润，领先第二名46倍的成绩占据房地产行业的领先地位。

因此，本文通过研究恒大地产这一房地产龙头企业的利润质量，找出其问题及相应解决方案，望能促进其乃至整个房地产行业的健康发展。

（二）研究方法

（1）文献资料法：

通过查阅大量关于利润质量分析的研究、上市公司财务报表信息披露的质量、上市公司利润质量的分析等方面的文献，了解近几年在这方面历史与现状的理论研究，为日后的深入观察与研究打下基础。

（2）个案研究法：

以恒大集团为研究对象，通过对该公司具体财务数据的深入分享和探讨，由下及大，这有利于对房地产行业利润质量进行多方位多层面的研究，从而得出更有参考意义的结论。

一、利润质量的概念及其影响因素

（一）利润质量的概念

利润作为反映企业经营绩效的核心指标，对评价一个企业具有重要意义。

为了更好地对企业利润质量进行分析，首先我们应该对利润的含义有充分及准确的了解。

1.利润的概念及含义

利润的本质是企业的盈利表现形式，利润又可以划分为会计利润和经济利润。

两者既相互区别又相互联系。

首先是计算依据和定义的不同。

会计利润是会计学上的概念，是由财务会计核算的，其确认、计量与报告的根据为会计准则（GAAP）或国际会计准则（IFRS）及公司会计准则。

为了使会计利润真实客观地体现企业在一定经营时期内的财务状况和经营成果，要求企业在确认收入时必须严格遵守权责发生制，对成本和费用的确认也必须严格遵守收入匹配原则，其次企业拥有自主选择会计处理方法的自由，前提是必须严格遵循会计八大基本原则。

我们常说的会计利润俗称账面利润，实际上是在企业总收入的基础上扣除显性成本这一部分后所得到的余额。

其计算公式为：

会计利润等于企业总收入减去企业显性成本。

经济利润主要是指从经济学家的角度出发，把公司当做一个相对独立的主体，减去股东的投资及向股东分红层面的要素，算出期末和期初净资产的差值。

其计算公式为：

经济利润=总收入-显性成本-隐形成本=会计利润-隐形成本。

其次两者所服务的主体和适用范围不同，会计利润主要服务于企业外部使用者，如投资者，通过企业的会计利润来作出投资决策，其设立的目的也是为了客观真实地反映企业真实发生的经济活动，同时为向股东分配利润提供依据。

而经济利润则是主要服务于企业内部的经营管理者，管理者可通过研究企业当年的经济利润，分析企业所存在的问题以及对企业所拥有的可供选择的方案进行评估和预测，从而做出更有利于企业的决策。

由于会计利润可以全面地反映企业的企业的收入、成本、费用，因此应用范围十分广泛，而经济利润则主要应用于企业的经营投资决策、企业兼并与重组方面，相对于会计利润来说，应用范围较为窄。

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任何事物都有两面性，经济利润和会计利润也不例外，都有不可避免的优劣势。

而这两者最主要的区别在于，经济利润相较于只以真实发生的交易作为核算依据的会计利润而言还考虑了机会成本。

由于机会成本具有难以准确客观计量的特点，因此会计利润相比于经济利润来说，更能客观真实地反映经营情况，也从一定程度上降低了会计造假的风险，以及各公司的财务报表所涉及的利润数据均以会计利润为基础，因此在本文中我将从会计利润角度出发对恒大集团的利润质量进行分析。

利润作为反映企业经营绩效的核心指标，对评价一个企业具有重要意义。

为了更好的对企业利润质量进行分析，首先我们应该对利润的含义有充分及准确的了解。

2.利润质量的概念及含义

出于吸引投资者、偷税避税等各种原因，企业所有者多会选择在利润上造假，因此利润质量也有优劣之分。

利润质量是指企业利润形成过程的合规程度以及利润结果所反映的该企业在一定时期的经营成果和经济效益的公允程度、真实程度以及合规合法程度。

利润质量也可以从两方面进行阐述，其一是利润信息的质量，也就是利润结果是否能够客观地反映企业的真实经营情况，即对公司过去、现在和将来创造经济价值能力的可信性评估。

其二是利润的来源，即评估公司自身是否具有持续、稳定创造经济价值的能力，这需要排除非经常性收入和支出的影响。

对于利润质量的定义，目前暂未有统一的观点，但对于其评价标准，已存在各种不同的观点，总结起来可分为以下三种评价标准：

（1）利润结果的可靠性：

财务报表中所列示的利润数据是否客观反映公司真实的经营成果，是否存在出于某种特定的目的，提供虚假数据，如编造未发生的交易记录误导报表使用者的情况。

高质量的利润应表现为所列示的利润能够正确反映企业过去和现在的运营情况以及正确描述企业未来的发展前景，从而使报表使用者做出正确的判断。

（2）资产运转情况：

分析企业资产运转情况，可从资金资产和实物资产两方面来看。

其一，我们认为，持续稳定的现金流入是企业保持良好运营情况的前提和基础，因此高质量的利润应表现为企业应收账款变现能力强，现金回流速度快。

这不仅可以降低应收账款坏账风险，同时可以从侧面表明该企业的产品和服务具有一定的竞争力。

再者，实物资产的高效运行，尤其是固定资产，如厂房、机器等，是企业自主造血能力的关键，因此高质量的利润应表现为企业所拥有的的资产可以得到合理的运用，不存在或较少存在固定资产闲置及资产使用率低的情况。

这一情况我们可通过不良资产比率、应收账款周转率、存货周转率等指标进行解析。

（3）强调企业偿还债务的能力、支付股利及税金的能力以及购买能力：

企业支付股利能力又可以从侧面反映出企业的变现能力，是否具有充实的现金流来源。

低质量的利润会导致报表中所列示的当年的利润较高，却无法偿还债务或并未进行分红这一矛盾的出现。

结合以上的不同角度，我认为分析利润质量，应从利润的形成过程、构成、利润数据及结果三方面来分析。

在保证利润结果真实可靠的前提下，还要考虑到利润的变现能力、持久稳定性、发展性、以及是否具有支付能力、偿债能力，从而推断出该企业是不是3存在操控盈利的可能性。

（二）利润质量影响因素

1.内部因素

（1）利润的构成：

主营业务利润、其他业务利润、营业外收支、投资收入，这四个方面是其重要组成成分。

在剖析公司利润质量时，我们首先要关注该公司的利润来源，再来分析各个组成部分所占总收益的比例大小。

而在分析企业利