最终稿厦门市房产面积测算细则版.docx

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最终稿厦门市房产面积测算细则版

厦门市房产面积测算细则（2011版）

厦门市国土资源与房产管理局

二〇一〇年十月

1总则

1.1目的和依据

1.2适用范围

1.3管理部门

2术语和定义

2.1适用范围

2.2房产测绘名词

2.3建筑名词和术语

3一般规定

3.1数量指标说明

3.2房产测量的精度

3.3房屋建筑面积测算幢的认定

3.4房屋层的划分和层次的编列

3.5地下层与半地下层的认定

3.6房屋墙体定位及归属确认

3.7房屋墙体的面积计算

3.8幕墙墙体的面积计算

3.9层高计算

4房屋建筑面积测算

4.1计算全部建筑面积的范围

4.2计算一半建筑面积的范围

4.3不计算建筑面积的范围

4.4部分建筑空间建筑面积测算细则

4.4.1非普遍建筑空间的面积计算

4.4.2阳台的面积计算

4.4.3凸窗、落地窗的面积计算

4.4.4室内楼梯的面积计算

4.4.5室外楼梯、台阶、车道的面积计算

4.4.6门廊、雨蓬的面积计算

4.4.7花池、空调机位的面积计算

5共有建筑面积测算

5.1共有建筑面积的处理原则

5.2共有建筑面积的分类

5.3共有建筑面积按比例分摊的计算公式

5.4可分摊的共有建筑面积

5.5不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间

5.6共有建筑面积的计算与分摊方法

5.6.1共有建筑面积的计算方法

5.6.2单一功能房屋共有建筑面积的分摊方法

5.6.3商住楼共有建筑面积的分摊方法

5.6.4多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

5.6.5多级共有建筑面积的分摊原则

5.7共有建筑面积分摊的若干具体规定

6其他规定

7附则

厦门市房产面积测算细则（2011版）

1总则

1.1目的和依据

为规范房产面积测算，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和有关行政法规、部门规章等规定，并结合我市实际，制定本细则。

1.2适用范围

本细则适用于厦门市行政区域内国有土地上所有房屋的预售、权属登记、建设工程规划竣工测量等面积的测算，建设工程的设计、规划报建、房产的交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的面积测算可参照执行。

集体土地上建造的房屋也可参照执行。

1.3管理部门

厦门市国土资源与房产管理局是本市房产测绘行政主管部门，负责全市房产测绘工作的统一监督管理。

厦门市测绘与基础地理信息中心受市测绘行政主管部门委托具体承担相应房产测绘管理工作。

2术语和定义

2.1适用范围

下列术语和定义适用于本细则。

2.2房产测绘名词

2.2.1房产

房屋产权的简称。

2.2.2房产面积测算

指水平投影面积的测量与计算。

分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。

2.2.3房屋建筑面积

房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。

2.2.4房屋产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由登记部门登记确权认定。

2.2.5房屋套内建筑面积

房屋套门范围内由单户产权人占有和使用的建筑面积。

含套内阳台面积。

2.2.6房屋共有（公用）建筑面积

建筑物内由多户产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

包括可分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。

2.2.7房屋建筑面积施工图测算

依据未经规划行政主管部门（以下简称规划部门）核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。

出具的施工图测算成果主要用于建设工程的设计参考及规划报建。

2.2.8房屋建筑面积预售测算

依据经规划部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。

出具的预售测算成果主要用于房地产项目的预售审批及销售。

2.2.9房屋建筑面积竣工测量

依据竣工房屋的现状和经规划部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。

出具的竣工测量成果主要用于建设工程的规划条件核实。

2.2.10房屋建筑面积房产测量

依据房屋现状和经规划部门核准的建筑竣工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。

出具的房产测量成果主要用于地价核算、办理房屋产权初始登记和转移登记等。

2.2.11房屋建筑面积变更测量

因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。

2.2.12房屋建筑面积分割测量

依据规划部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。

分割测绘属于变更测绘的一种。

2.3建筑名词和术语

2.3.1建设用地面积

经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

2.3.2总建筑面积

   建设用地范围内单幢或多幢建筑物的各层建筑面积之总和。

2.3.3地上建筑面积

建筑物地面以上各层建筑面积之和。

2.3.4地下建筑面积

建筑物地面以下各层建筑面积之和。

2.3.5半地下建筑面积

建筑物半地下层建筑面积。

2.3.6建筑物占地面积

建筑物接触地面的底层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

2.3.7地上层数

一般指室内地坪±0以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的自然层数。

半地下层计入地上层数。

2.3.8地下层数

一般指室内地坪±0以下的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的自然层数。

2.3.9总层数

房屋地上层数与地下层数之和。

2.3.10层次

房屋所在建筑物层的名称。

2.3.11自然层

按楼（地）板结构分层的楼层。

2.3.12标准层

建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。

2.3.13夹层

在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。

2.3.14架空层

建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。

2.3.15结构转换层

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。

2.3.16设备层（技术层）

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。

2.3.17避难层

建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

2.3.18屋面（顶）层

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

2.3.19地下室

房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。

2.3.20半地下室

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。

2.3.21错层

   指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。

2.3.22跃层住宅

   指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。

2.3.23多功能综合楼

   指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积具有不同的功能和服务对象。

只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。

2.3.24层高

相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

2.3.25净高

楼（地）面至上层楼板结构底面之间的垂直距离。

2.3.26凸窗

   为房屋采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过0.45米的凸出外墙的窗。

2.3.27落地窗

窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.45米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。

2.3.28柱

指结构柱，即为满足建筑物构造要求或结构需要而设置的柱，在具有该柱支撑的建筑构件存在的情况下，去掉该柱，则会危及该建筑物性能的使用或结构的安全。

装饰柱、非承重柱以及柱的装饰性部分应除外，其认定以设计及规划部门批准的图纸为准。

2.3.29走廊

   建筑物内设置的水平交通空间。

2.3.30柱廊

有顶盖和支柱，供人通行的有柱走廊。

2.3.31挑廊

指二层以上挑出建筑物外墙体，有围护结构无支柱的走廊。

2.3.32檐廊

建筑物出檐下的走廊。

2.3.33连廊

连接两幢房屋的走廊。

2.3.34架空通廊

二层以上连接两幢房屋的走廊。

2.3.35骑楼

底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

一般建于道、路、街、巷两侧。

2.3.36门廊

   与房屋相连通，有永久性顶盖的出入口通道，支撑顶盖的是柱称为门廊。

2.3.37门斗

   与房屋相连通，有永久性顶盖的出入口通道，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。

2.3.38雨篷

   设置在建筑物出入口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。

2.3.39晒台（露台）

指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。

晒台（露台）一般应位于建筑裙房屋面或建筑顶层或建筑底层。

2.3.40阳台

   有永久性上盖、有围护结构、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

2.3.41楼梯

是指房屋层之间供垂直交通用的通道。

2.3.42围护结构

指围合建筑空间四周的实体，如墙体、门、窗、栏杆等。

2.3.43公共开放空间

指建筑物中住宅底层下方的架空层、建筑物结构（技术）转换层、避难层中全天侯开放供公众使用的建筑空间。

公共开放空间的认定一般应具备与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体，地上层数小于7层的房屋、单一产权的房屋及连体别墅（住宅）等建筑形式的架空空间不予认定为公共开放空间。

3一般规定

3.1数量指标说明

本细则中涉及的各种数量指标，凡“大于（以上）”者包含数字本身，“小于（以下）”者不包含数字本身。

3.2房产测量的精度

3.2.1量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01米；任何边长都应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。

3.2.2房屋面积以平方米为单位，最终面积成果取至0.01平方米。

因共有建筑面积的分摊引起的分户套内面积及公摊面积之和与分户建筑面积不符的，分户公摊面积取分户建筑面积与分户套内面积的差值。

3.2.3房产面积的精度分为两级。

各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。

房产面积的精度要求

精度等级

限差

中误差

适用范围

一级

0.04

+0.002S

0.02

+0.001S

一般地区的房屋

二级

0.08

+0.006S

0.04

+0.003S

隐蔽区域毗连

不规则的房屋

注：

S为房产面积，单位：

平方米。

3.3房屋建筑面积测算幢的认定

3.3.1房屋建筑面积测算的基本单元是幢。

3.3.2幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

3.3.3结构和功能不同的毗连房屋，可分别分幢。

3.3.4裙楼式建筑按单幢处理。

下部为裙房，上部为多座塔楼的建筑，合并为一幢计算。

3.3.5连体楼建筑按多幢处理。

地面上为多幢独立楼房，地下以地下室形式连成一片的房屋，地面上按独立的楼房各分为一幢，地下室以独立使用的房屋单独分幢计算。

3.3.6仅以连廊相连的房屋，应分幢处理。

3.4房屋层的划分和层次的编列

3.4.1房屋的总层数指房屋的地上层数和地下层数的总和。

半地下层计入地上层数。

3.4.2房屋的夹层、假层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出