党校项目市场调研报告文档格式.docx

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3、交通便利，四通八达

项目处于滨河路和泰山路交汇处，两条道路均为漯河市主干道，出入方便快捷。

该项目又处于泰山路彩虹桥和漯河市老桥中间，更加是漯河市交通的枢纽地带。

3.产品自身品质

项目地形平整、整齐，易于规划，具备迅速启动项目条件；

当前处于规划设计阶段，提升了项目适应市场的灵活性；

因项目所处地理位置属于市中心黄金地带，建议本项目无论是在产品建筑外观上，还是从产品、景观设计上，都体现出高品质住房要求。

4.交通主干道，便于树立项目形象

本项目毗邻泰山路主干道，来往车辆和行人较多，便于树立项目良好的社区形象和人际口碑的宣传。

（二）项目劣势

交通要道，有污染和噪音影响

本项目紧邻主干道，部分临街住宅面临汽车噪音和尾气污染问题。

（三）项目机会

1.位置优越，市场成熟

项目所在区域配套成熟，是漯河市最繁华地带，也是漯河市交通的枢纽地带，无论从商业还是住宅的销售价格上，大众的认知度较高，势必减少市场预热费用和引导。

2.片区潜在客户众多

项目周边学校单位较多，公务员和企业白领购房群体不可小视。

3.产品的差异性与稀缺性

项目整体规划、户型设计与面积控制方面，我公司已成功在漯河开发过天翼-塞纳春天项目，对漯河人的购房需求比较熟悉和了解。

（四）、项目威胁

1.当前进入销售项目对本案形成竞争

项目目前危险仅来自昌建外滩，该项目无论从开发商实力和产品定位上都属于高端产品，加之2011年6月份左右开盘，势必抢占大量想在该区域购买房屋的客户群体。

2.房地产方面的法律、法规的影响

目前，整体市场环境比去年同期相比较为冷淡，对项目前期的推广产生影响；

同时，房地产行业的法律、法规严格限制等，给项目发展带来了不可预见的影响。

结论：

综上所述,在项目的规划、开发建设与营销中，要加强以下方面工作：

1.提升企业的品牌及形象，

2.提高项目产品力，进一步塑造高品质项目形象及开发商自身品牌。

3.利用营销包装，运用合理、适度超前的营销手段，促使项目成功。

4.总结塞纳春天项目的优势发扬起来，消除掉塞纳春天项目所带来的不利于销售的因素。

客户定位

从市场调查分析中可以得到如下观点

观点一：

从昌建外滩已经排号客户的情况表明，客户群体集中在25-40岁，与目前整体市场的住房主流消费群体一致。

观点二：

“朋友介绍（老带新）”和漯河市该区域的市民为方便孩子上学成为客户购买的主要途径，公务员在该区域买房的多为投资性购房，投资商铺的较多。

观点三：

通过对漯河房地产市场的了解调研，该区域房屋面积一般在85-118之间的两房、三室户型销售比较顺畅。

观点四：

从客户来源、居住、工作区域、职业特征以及对居住社区的要求情况分析来看，具有较稳定经济来源、实力和一定的文化层次的城区客户占绝对主流。

他们对城市发展有较高的战略眼光。

购买该区域的客户主要来自企业中高层管理、自由生意人等。

项目消费者分析

1、目标客户定位

漯河市，特别是源汇区企业中高层管理人员、政府公务员以及具有一定文化层次的学校教师和私营企业主。

结合这些消费群体的共性，得出项目的客户群定位特征：

a.储蓄不少于20万元，家庭月收入不低于2500元；

b.平均年龄35岁左右（27—45岁）；

c.大部分为三口之家，部分三代同堂家庭；

d.文化水平较高，学历以高中以上为主；

e.事业正处上升期，对前途充满信心，思想开放、向上的自由生意人；

f.追求的高品质居住生活，既秉承了传统文化的熏陶，又向往现代国际化生活。

2、社会地位

目标客户多数具有较好社会地位，而且工作稳定，家庭收入较高。

3、购买动机

他们购房分为置业自住和投资两种。

4、购买心理及购买行为特征

最为关注物业的质素、项目建筑品质和开发商实力，对总价及单价心理承受能力较强。

总体市场定位

定位原则

前瞻性与创新性原则

前瞻性：

从户型（商业+住宅）到园区景观、建筑风格引入最新的规划设计理念。

创新性：

户型创新、园区景观创新，打造标新立异的时尚户型、独具特色的园区景观。

市场导向原则

以市场细分为基础，以客户需求为导向，先找需求，再造产品。

成本控制原则

整合宣传资源，节省成本费用。

开发理念定位

结合本项目所处的位置、城市发展方向等特点，为了使本项目取得最佳收益，须运用“混合地产的开发理念”，即“住宅+商业”的模式开发，扩大社区功能，满足目标客户群体对不同产品的需求。

混合地产开发理念：

住宅+商业

住宅部分

户型

面积

比例

2房2厅1卫

85-100平米

35％

3房2厅

110-120平米

55％

3房2厅2卫

140-150平米

10％

商业部分

规格

数量

层数

双层

开间

4米

进深

14-16米

层高

4.5米

结构

框架

备注：

如前提谈判银行购买或者租赁的话，一层层高须建筑4.8米

功能定位

该项目应由“居住、文化、休闲、购物”四位一体的主体元素有序组合而成。

居住：

内部开发为住宅，居位是住宅的主要功能。

项目建成后提供的不仅仅是住宅，更是一种生活方式，一种引领漯河最高生活品质的全新的、现代的、舒适的、健康的生活方式。

文化：

“府”文化――尊崇、幸福、祥和、快乐的居住文化。

把健康的、科学的、现代的、生活方式移入项目中，结合项目自身独有“府”文化的厚重、沉稳、大气、内敛等特性，依靠项目二面的商业资源，以及社区高素质的居住人群，形成合谐、幸福的独特社区文化。

来到这里，您能感受到的只有尊贵、幸福、祥和、快乐，体验真正的高品质生活。

休闲：

创造漯河市最具特色的景观环境，引入水景、园林、苏杭水景等景观等打造园林文化；

让人能深深的感觉社区内浪漫的、浓情的环境。

可以看到江南的梦里水乡，可以与闲暇之余银堤漫步。

购物：

项目处于漯河市的交通枢纽位置、随着后期城市的发展，再加上社区自身的商业街，丰富的商业业态与完善的商业管理，提供最有力的购物保障。

价格定位

（一）价格定位总体思路

低价入市　逐步提升　快速销售　

（二）定价原则

1.制定切实可行的市场价格。

2.快速销售，以获得最大的经济效益和社会效益。

1、住宅

单价：

均价3800元/平方米

2、商业用房

单层商铺：

均价约12000-15000元/平方米，双层为8000元/平方米。

3、车位

租：

50元/月，售：

60000元/个。