房地产估价报告doc.docx

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房地产估价报告doc

房地产估价报告

估价项目名称：

委托方：

估价方：

估价人员：

估价作业时间：

估价报告编号：

一、致委托方函

致委托方函

云南国土资源职业学院：

依据委托，本所秉着客观、公正、科学、独立的原则，对坐落于昆明市云南国土资源职业学院阳宗校区的单间宿舍进行市场价格评估。

估价时点为2013年531日。

估价人员根据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，昆明市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范。

根据贵政府提供的有关资料，按照《中华人民共和国房地产管理办法》、《房地产估价规范》、建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》等规定，运用科学的估价办法，在分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，结合估计经验与对影响房地产市场价格的因素进行分析，确定该估价对象在2013年531日可能实现的市场价格为人民币（大写）为人民叁万柒仟柒佰玖拾陆元整，单价：

壹千壹佰捌拾壹元整。

此致！

法定代表人：

2013年531日

二、估价师声明

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。

但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。

6.没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。

7.如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8.未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。

估价师：

2013年531日

三、估价的假设和限制条件

估价的假设和限制条件

一、估价假设条件

1.委托方合法取得土地、房屋权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。

2.本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。

二、估价限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

四、估价结果报告

估价结果报告

一、委托估价方：

云南国土资源职业学院

二、受托估价方：

受托单位：

昆明金浩房地产评估有限公司

单位地址：

法定代表：

三、估价对象状况

（1）估价对象范围界定

本次估价对象昆明市云南国土资源职业学院阳宗校区单间宿舍

，宿舍土地使用面积为5.3m²，宿舍建筑面积为32m²。

（2）土地状况

估价对象所在土地用途为教育用地，出让方式为划拨，地势较陡，地质对建筑物有不良影响。

（3）建筑物状况

估价对象为钢筋砖混结构、外墙采用普通抹灰装饰、内墙简易装饰。

宿舍配有四张床、四个书架、以及一个洗手间设施使用正常，无暖通设备。

（4）地理位置

位于云南省昆明市阳宗海西边，昆石高速北边。

（5）交通便捷程度

估价对象位于阳宗海西边，昆石高速北边，学校距离昆明38公里，校车开往昆明需要40分钟。

距离汤池25公里，公交车到达汤池需要30分钟。

（6）估价对象所处地段状况

估价对象处于阳宗海西边，周围无任何设施。

（7）环境质量

估价对象所在的区域由于施工建设，造成了轻微的空气污染，无水污染。

（9）其他

年管理费=480元年维修费=96元年保险费=3408元

资本化率为8.5%

四、估价目的

为委托方提供估价对象于估价时点（2013年531日）下的宿舍价格提供依据。

五、估价时点

2013年531日

六、价值定义

根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。

根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。

本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。

七、估价依据

（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国土地管理法实施条件》

本次估价采用的技术规程

中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

（二）委托方提供的有关资料

1、房产证

2、国有土地使用证

3、评估对象区域图

（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察。

调查所获的资料等。

八、估价原则

本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：

1、合法原则：

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用，合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则：

遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3、房地结合原则：

对房屋建筑物的估价，对土地的估价都必须把房与地结合起来。

4、估价时点原则：

遵循估价时点的原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，发现评估对象为学生宿舍，该不动产具有一定收益，在市场上并不活跃很少进入市场交易，根据其特点及本身的实际状况选取收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。

收益法定义：

收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

收益价格公式：

式中：

P————宿舍的价格

a————宿舍的净收益

r————宿舍的资本化率

n————房地产的使用年限与剩余收益年限

成本法定义：

成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。

采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：

宿舍价格=土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

得到估价对象房地产的价格。

本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。

基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。

对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。

综合得到估价对象的最终评估结果。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。

在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用两种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经验以及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点的评估价格如下

宿舍总价大写金额：

叁万柒仟柒佰玖拾陆元整

宿舍单价大写金额：

壹仟壹佰捌拾壹元整

十一、估价人员：

马啟翔、张龙华、王琦

十二、估价作业日期

2013年623日至2013年625日

十三、估价报告应用有效期

本估价报告自2013年625日起半年内（2013年625日至2013年1225日）有效。

若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。

五、估价技术报告

估价技术报告

一、个别因素分析

宿舍土地使用面积：

5.3m²　　用途：

教育用途

宿舍使用年限：

该地的土地的出让方式为划拨，因此土地的使用年限是无限期。

根据调查同类型的建筑物的使用寿命为50年，经济寿命为40年。

宿舍建筑面积：

32m2　　

宗　地　形　状：

矩形

结　构　类　型：

砖混结构

建　成　年　：

2012年9

建　筑　物状况：

结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。

二、区域因素分析

估价对象位于阳宗海西边，昆石高速北边。

影响宿舍价值的区域因素主要有配套设施完善状况。

（1）基础设施完备程度

估价对象内部设有洗手间、床、书架，且上下通水、供电、通讯正常。

（2）交通条件

学校距离昆明38公里，校车开往昆明需要40分钟。

距离汤池25公里，公交车到达汤池需要30分钟。

（3）环境状况

估价对象所在的区域由于施工建设，造成了轻微的空气污染，无水污染。

东边与阳宗海相邻、三面环山，环境清幽，风景迷人。

三、估算过程

（一）收益法

１、收益法的理论依据是经济学中的预期原理，宿舍的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况。

２、计算公式：

３、确定资本化率

资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3.5%,风险、管理等补偿按5%

资本化率（r）=3.5%+5%=8.5%

４、宿舍总费用

经过调查，同类型的宿舍管理费用为120元/人*年，每年维修费占总收益的2%，保险费占总收益的17%。

　　A年管理费＝年管理费*人数

　　b年维修费＝宿舍收益*2%

　　c年保险费＝宿舍收益*17%

５、宿舍总收益：

根据调查昆明市高校的四人公寓的年总收益如下表：

校名

云南大学

昆明理工大学

云南师范大学

单间宿舍年总收益（元）

4800

4800

4800

根据估价师的经验以及调查各高校的每年同类型宿舍的年收益，可估算出估价对象的总收益为4800元

6、计算收益价格

（1）宿舍总收益=4800（元）

（2）宿舍总费用：

A管理费=每人每年管理费*人数=120*4=480（元）

b年维修费＝宿舍收益*2%=4800*2%=96（元）

c年保险费＝宿舍收益*16%=4800*17%=816（元）

宿舍的经济寿命为40年，评估对象从2012年931日建好，就开始使用到2013年531日，已经使用了8个。

（3）年房地纯收益=

（1）-

（2）=3408（元）

=（元）

因此，收益总价格=38470（元）

单价=38560/32=1202元/m2

（二）成本法

成本法是指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

计算公式：

宿舍价格=土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

a、土地取得费

指取得开发费用地必需的费用和税金等，通常由购置土地的价款和作为买房的房地产开发商应缴纳的税费构成。

目前，土地取得方式为征收农民集体所有的土地、通过城市房屋拆迁取得、通过市场购买等三种。

估价对象作为教育用地，为划拨土地，土地取得费包括补偿费、补助、安置、青苗费等。

根据调查补偿费为15元/m²，补助费为12元/m²，青苗费为2元/m²，安置费为6元/m²估价对象的土地使用面积为5.3平方米。

土地取得费=（15+12+6+2）×5.3=185元

b、土地开发成本

取得土地后进行开发的直接费用和税金等，包括：

勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共事业配套建设费和开发建设过程中的税费。

根据调查当地的土地取得费和结合估价对象的实际情况确定土地的开发成本为270元/平