文化商业街项目商业计划书.docx

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文化商业街项目商业计划书

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第六章项目建设进度…………………………………………19

第一章可行性报告编制依据

一、《重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

二、《重庆市旅游文化发展“十二五”规划》

三、《綦江惠里项目招商协议书》

四、《重庆市綦江区政府专题会议纪要》

五、建设部《房地产开发项目经济评价方法》

六、国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》

八、重庆市綦江现行相关工程定额标准

第二章项目基本概况

1.项目地址：

位于重庆綦江通惠迎宾大道兰花科技园。

该项目位于新成立的綦江与万盛经开区核心位置，占地221.83亩，总用地147868㎡平方米，项目地处重庆綦江东部新城区域核心板块，是綦江规划的渝南门户区域。

项目背靠梨花山，依畔通惠河滨河观景带，毗邻西南最大的兰花科技产业园。

区域历史悠久，人文资源丰富，民间文化艺术、夜郎文化源远流长，网状市政道路发达、周边山水相依，空气清新，环境幽雅。

属于未来綦江城市拓展的“四地一中心”（即重庆市旅游胜地、文化高地和区域性中心城市等）商贸流通业区域，介于城市农业园区经济沿线与国际商贸组团之间，紧邻政府规划的全能型全功能型商业集群。

是现代山水园林城市风貌集中展示区、渝南中央商务区、綦江首席核心商圈，以金融、商贸、居住、文体、旅游及信息咨询等为主导产业区域。

同时，属于重庆“山水都市旅游区”中远郊旅游观光度假带，且位于川西—渝西—贵州、渝南—渝东南——湖南两大旅游经济带的黄金交汇点。

项目旨在打造国际休闲娱乐文化旅游度假目的地。

即打造：

巴渝文化风情老街、农民版画博物馆、文化艺术会馆、文化书院、新媒体艺术村板块汇集成“惠里文化商业街”。

规划的三条商业街区，形成独特的文化旅游资源，集旅游观光、度假、餐饮购物、民俗体验、中高端文化交流体验为一体的多功能文化旅游景区。

项目与兰花科技产业园毗邻，可为参观兰花科技园的游客提供衣、食、住、行、游、乐、购等多方面的配套服务。

对于来参观文化街的游客兰花科技园可以丰富他们的旅游行程，增加他们来这里的消费兴趣。

我们通过“兰花”为媒，带动各个板块并相互促进、共同发展。

形成重庆綦江农业科技与文化旅游产业的完美结合形成新型主题产业链，不间断注入国内外文化、商业大型活动的运作，形式内容全面领先，使其成为中国农业科技与文化产业新高地。

该项目预计建设工期36个月，预计15年12月开工，16年9月中下旬开盘实现销售。

我们以：

安徽“秀里影视村”、丽江“梦蝶庄”成功案列为基础，带动本文化商业街在全国旅游业的知名度。

中国电影界顶级造景大师、制片人张震燕（是张艺谋导演二十多年来的电影及广告制作伙伴）、中国著名传媒人、新周刊社长孙冕（梦蝶庄创始人）、中国文化经纪人解云鹏（中国音乐现场创始人）、四川美术影视动漫学院院长周小波等，强强联手共同来深入打造更成功、更有魅力的文化商业街。

目前已与多位中国一线影、视、歌明星通力协作，都愿意积极参与本文化街的经营中，名企、名品、名店加速入驻，促进商贸流通日趋活跃，共同带动项目的影响力与美誉度。

“惠里”文化商业街由具有民族风情的合院式建筑和时尚后现代院落组合而成，包括农民版画博物馆、购物及影视动漫中心、戏台、风情文化商业广场、文化牌坊、滨水风情水街、风情巴渝文化老街、文化艺术会馆、巴渝文化广场等功能区，文化街不定期举办文化交流沙龙、百食汇、文化艺术手工艺品展、艺术画展、书法竞技、读书汇、文化科技普及等活动，建筑和园林风格主要围绕巴渝风情、綦江木刻版画、演艺文化、滨江文化、移民文化、包容文化等主题进行体现，适当融入四合院即水乡文化、充分体现巴渝包容的人文文化，使其串联成完整的商业链。

它将变成一个开放式文化体验空间，让每位游客都身临其境融入到每一个具有文化特色的活动中。

“惠里”文化商业街着重发展巴渝文化，巴渝文化老街以巴渝文化呈现的载体，融汇了喜庆文化、川江文化、巴渝水乡文化、移民文化、地方特色民俗文化。

同时注入巴渝会馆文化、巴渝合院文化、影视动漫新型产业文化、地方特色民俗文化等具体规划打造。

本项目以文化及兰花观光产业为主进行打造，弥补綦江周边旅游人文资源紧缺，很好的补充和带动周边及主城区的旅游资源市场，拉动整个綦江乃至重庆旅游经济增长点。

同时，推动重庆市的整体发展，保护巴渝文化，展示重庆精神。

主要针对两种客源：

周末游客及平时休闲活动的夜生活游客。

由于区位条件优良，受重庆主城客源辐射较强。

就项目我们旨在打造重庆綦江重要城市农业科技经济的市场功能区和文化产业市场集散地，并吸纳部分影视拍摄、艺术品展览、信息中心、电子商务与明星经纪宣传包装，建成城市标志性的文化产业基地，同时，做成一条文化产业链!

充分体现城市“文化旅游经济”发展，展现“城市发展核心”、“未来高尚生活核心”。

项目的主要指标

总用地面积

147868㎡

容积率

1．75（综合）

总建筑面积

317225㎡

地上建筑面积

258745㎡

地下建筑面积

58479㎡

住宅建筑面积

135879㎡

商业总面积

122218㎡

地下车库

58479㎡

用户（套）数

1395

停车位　

1980

设备及其它建筑用房（M2）

681.63

项目建设预计总投资113086.72万元，土地成本约16061亿元，计划建设周期5年，项目建设工作由某某文化产业投资有限公司负责建设项目。

第三章市场调研与项目战略分析

一、区域发展状况及人口构成

綦江位于重庆南部，东连南川，南接贵州，西临江津，北靠巴南，幅员面积2747.8平方公里，辖5个街道25个镇，总人口122万。

是中国农民版画之乡、中国羽毛球之乡、中国西部齿轮城、中国民间文化艺术之乡、中国优秀旅游城区、国务院批准的资源枯竭经济转型试点城市、西南地区重要的煤电化产业集聚区、三峡外环旅游明珠。

綦江区位于重庆一小时经济圈内，处于主城二环、三环以内，是重庆向大西南特别是黔北地区集聚辐射的重支点，向南出海大通道的重要节点，重庆建设内陆开放高地的重要组成部分。

境内山川秀丽，景色宜人，山、水、泉、林、洞俱全，自然景观得天独厚，人文景观源远流长。

全区有黑山谷和石林两个国家AAAA级旅游景区，“古剑名山”、“东溪名镇”等旅游品牌，老瀛山恐龙足迹-硅木化石、铜鼓滩漂流、白云观、丁山湖、天台山、长田山、清溪河、东溪明清一条街等特色旅游景点。

綦江区是重庆市杂散居少数民族分布的重点地区之一。

綦江区内苗族风情古朴浓郁，民间吹打极具地域特色，多民族文化交融共生。

綦江亦属古夜郎之邦，夜郎文化源远流长。

古夜郎国人文历史悠久,独特民族风情，构成了内涵丰富、扑朔迷离的夜郎文化。

1、綦江政策方针

綦江县《綦江府办发〔2009〕232号》提出：

努力建设经济、文化、教育、科技、卫生、金融、商贸、物流等多中心聚集体，把綦江发展成为更加开放、更具影响力和带动力的高层次、高能级经济体，成为主导区域发展方向、创造区域发展示范、引领区域时代风尚、带动区域共同发展的核心引擎、龙头城市和魅力都会。

◆加强交通、水利、城镇基础设施建设。

◆加快通惠食品园区建设。

争取促进食品园区尽早上档升位，并在争取进出口加工基地牌子的工作上迈出实质性步伐。

◆承接产业梯度转移。

再掀招商引资热潮，做好产业梯度转移承接。

◆做好西部地区自然遗产、非物质文化遗产和大遗址保护，加强重点文物保护工程等建设。

◆渝黔经济合作问题，建设渝黔合作共赢先行区。

引导各类要素跨区域合理流动，引导资源富集区可持续发展，

◆城区建设上，綦江将以东部新城为重点，加快东扩北上西连战略。

◆生态环境上，建设现代山水田园城市。

将着力打造綦河沿岸滨江休闲景观带，2013年要开工修建綦河休闲风情街。

建设四地一中心——重庆市旅游胜地、商贸流通业区域、文化高地和区域性中心城市，

2、文化綦江概念规划：

綦江规划构建双百大城市，即在1小时经济圈内，率先建成一百万人口，一百平方公里的大城市。

项目所在地綦江东部新城规划20平方公里、人口20万，是现代山水园林城市风貌集中展示区、渝南中央商务区、国家中心城市功能极核，以金融、商贸、居住、文体、旅游及信息咨询等为主导产业。

目前，新城8.5公里主干道已建成通车；2万人体育中心、80米宽滨河景观带已动工建设基本完成；文化艺术中心、集中办公区、职教中心、三甲医院正在规划建设中。

3、城市交通：

綦江境内铁路、公路、水路兼备。

川黔铁路、210国道纵贯南北，与三（江）南（川）铁路、川湘公路纵横交错，形成了四通八达的交通运输网络。

綦江位于重庆市西南部，距重庆约80公里。

高速路车速40分钟左右。

渝黔铁路新线已经动工，到时主城到綦江只要15分钟。

正在兴建的川黔高等级公路与川湘高等级公路，将进一步改善綦江的交通状况，增强綦江的区域优势。

东部新城首期11.38平方公里道路建成，项目临近通惠大道和滨河大道，到二级车站和高铁车站只需5分钟。

城市高速路：

綦万高速、兰海高速

城市主干路：

通惠大道、九龙大道

沿江景观道：

规划建设一条沿江景观道路，联通各个节点

地铁线路：

规划中的地铁8号线在基地北部设有停靠站。

4、城市能源

      綦江资源丰富，其中煤储量达15亿吨，铁矿储量2亿吨以上，每年的国家提供优质煤4000万吨，是重庆总体规划煤铁中心，天然气是国家重庆开发地之一。

綦江的工业基础雄厚，工业门类齐全。

松藻矿务局、綦江齿轮厂、重庆冶炼集团公司、重庆钢绳厂、重庆铝业有限公司、重庆造纸厂、綦江供电局等23家大中型国有企业，形成机械、化工、能源、仪器等重点骨干产业体系。

5、现代服务业

     项目处于农业园区经济沿线与国际商贸组团之间，紧邻政府规划的总部经济区。

随着东城新区不断发展逐步形成现代服务业功能区。

1）以綦江东城新区为核心，是现代山水园林城市风貌集中展示区、渝南中央商务区、国家中心城市功能极核，依托片区开发的商住楼群，重点发展金融、商贸、居住、文体、旅游及信息咨询主导产业，并建设的2平方公里现代全能型商务区。

2）依托通惠流域，重点发展旅游、沿江观光以及娱乐休闲等项目，建设的旅游观光休闲娱乐区域。

3）依托大型的购物中心、SHOPPING MALL如红星国际广场家居Mall和商业Mall为核心的大卖场、大市场和商场服务设施，重点发展电子电器、商住娱乐等项目，建设的现代商业圈；

4） 以高速公路内外出口为核心，重点发展农产品和特色优势农产品物流，建设的现代商贸中心。

6、结论 

（1）綦江陆运交通网络发达，并且毗邻重庆，较其它区县市场相比，交通体系发达，地域优势突出，为本区域的经济发展提供了良好的先天条件。

（2）矿产资源丰富，工业基础雄厚，对綦江GDP起到了强有力的拉动作用，从而带动了綦江相关产业的快速发展，增加了劳动就业机会和居民收入。

（3）个人收入的持续增长促进了消费市场活跃，给綦江的房地产带来了旺盛的消费力支持。

（4）东城新区规划的基础设施完善（綦江体育中心）；交通便利，通惠大道和滨河大道两条景观大道； 宜居的山水园林新城，属滨河观景带；教育配套齐备，如元方小学、通惠小学，通惠中学以及南方翻译大学学院。

二、区域商业发展趋势

1、綦江商业格局

綦江的经济中心在东部新城区，而且正沿着“通惠河”这条经济大动脉在延展，沿线商圈星罗密布，同时，通惠河与迎宾大道沿线连接内环与高速路沿线片区延展到万盛经济开发区经济走廊。

作为政府规划的綦江东部新城发展黄金走廊。

如今各大地产巨头齐齐入驻，高端人群涌入，约三十六万人的居住需求正使得新城沿线片区正在建成适合休闲、购物、娱乐、宜居的区域。

本项目得益于綦江东部新城发展,紧邻通惠大道和滨河大道綦江最开阔的景观大道、结合高速与内环路沿线的交通利好，旁边兰花园与山体生态公园以及通惠河，是市民和游客休闲