区域房地产市场价格月度分析报告10Word下载.docx

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三是行业稳定。

这一年，从未出现媒体渲染的全行业危机。

四是消费群体稳定。

在这一年中，购房人心态是相对稳定的，价格预期是相对稳定的，需求变化是相对稳定的；

那些关于暴涨或者暴跌的预言并未对市场造成多大影响。

第二，2012年政策调控目标的实现程度是可以令决策层满意和接受的。

一是既比较充分地化解了房地产业可能导致的金融风险，又对稳增长起到了重要支撑作用；

全年抑制经济下行风险的过程中，房地产业是中流砥柱。

二是市场需求结构发生了根本性变化，投机性需求明显退出。

三是保障房建设取得了规模性的进展，开工和进展都达到预期目标，一个比较充分的住房保障体系的物质基础正在形成。

四是市场预期发生了很大变化。

价格的恐慌性预期明显退潮，投机性需求的囤货预期也明显减弱。

2013年房地产市场展望：

首先，从整个经济层面，可以有四个重点。

一是，最大风险是社会和政治的稳定实现程度。

十八大恐并未能形成社会群体在诸多尖锐矛盾上的共识，并未形成各种政治势力对未来前景的共识。

不得不尖锐地说，力避政治分裂和社会分裂，缓解已经十分尖锐的各项社会矛盾，仍是摆在新一届领导人面前的迫切任务；

规避和化解这个风险，一切经济发展的环境与目标问题才有讨论的余地。

特别强调，这个问题并非杞人忧天，这是个比预测政策、需求、价格等更为优先的问题。

二是，外部环境是最大的不确定因素。

不仅世界经济增长的2013年的前景仍不乐观，而且发达国家经济体向以中国为代表的新兴经济体转嫁国内危机的趋势日益强烈，而且手段日益复杂；

新一轮国际竞争中中国能够占据多大主动权，现在看不确定性远大于确定性。

国际大宗商品价格涨落会不会造成新一轮输入型通胀？

面对美国等不断加码的量化宽松货币政策，我们是选择通胀还是选择人民币大幅度升值？

中国巨额海外资产会否蒙受巨大损失？

可以说，2013年的国民经济运行，四分之三将取决于外部环境和我们的应对策略，只有四分之一取决我们自己的调控。

三是，最大的发展潜力仍是城镇化和消费结构升级。

中国区别于发达国家的最大优势就在于，我们完全不乏内在的增长动力。

四是，根本的发展希望在于改革。

简单说，2013年仅仅靠货币政策、财政政策等宏观调控已经不能维持经济的良性增长了。

不在改革上推出实质性的举措，不触动现有社会利益格局，恐怕内在矛盾的不断累积会导致经济出现强制性调整。

第二，宏观调控政策，2013年的走势反而比较确定。

简单概括就是，紧货币、松财政。

这在2012年末的中央经济工作会议精神中已经明确体现。

所谓“紧货币”（中央经济工作会议的提法是稳健的货币政策）指的是不大可能在增发货币、扩大信贷规模以及继续大幅度降息上做太多文章。

2008年“四万亿”的货币后果还没消除完，国际环境中导致输入型通胀的因素还明显存在，因此决策层对通胀的警惕性仍是非常高的。

而要适度刺激2013年的经济增长，主要手段就得指望财政政策，具体说就是减税和调整稅赋结构。

一段时期来，从各个方面反映出来的减税呼声已经比较强烈。

实际上以减税为主要特征的财政政策并非仅仅是刺激经济本身，和调整社会利益关系、推进改革也密切相关。

第三，房地产政策和市场的展望，一是明确判断，限购政策没有退出的可能；

如果有所调整，那一定是有更完善的限制投机性需求的政策替代才行。

二是需求不会减弱，自住性需求、改善性需求将呈现稳步增长的格局。

三是保障房将成规模形成实际供给，对改善低端群体住房条件和改善社会预期起到实质性的作用。

四是绝不要抱有价格暴涨的侥幸。

政府目前对地价、平均房价的把控也在日趋成熟，不可能允许出现造就恐慌性需求的事件出现。

简单说，2013年就是2012年政策和市场的稳定延续，谨慎乐观。

最后，城镇化一定是多盖房子而不是少盖房子，缓解房价和社会群体收入之间差距一定需要二三线城市、中小城镇的加快发展；

此外，高铁等重要基础设施的迅速发展也在改变着城市空间格局。

对城市化、城镇化战略的高度关注是把握2013年企业战略的关键之点。

房地产市场运行情况：

国房景气指数持续回升，涨幅创近两年新高；

房地产开发累计投资增速明显加快，单月新开工面积由降转增；

商品房累计销售面积今年首次增长，销售额增速继续加快，单月增速均超过30%；

房地产开发企业资金来源整体增速明显提高，定金及预付款和按揭贷款同比增速今年首次超过20%。

增量房市场：

长三角经济圈：

上海11月的楼市在延续了11月和10月上扬的势头，再度上攻达98.2万平方米，创下了年内的第二成交高位。

南京房价连续7个月环比上涨。

从涨幅来看，由7月份高点的0.37%回落到10月份的0.20%之后，11月份在多家改善项目热销的推动下，房价涨幅上升至0.81%。

8月，杭州成交11367套，同比增长165.5%。

杭州市区11月成交7627套，楼市显“翘尾”。

珠三角经济圈：

11月份，福州一手商品住宅成交2282套，连续5月成交破两千套。

11厦门商品住宅成交环比跌2.53%。

深圳11月楼市量升价跌，房价回归到2万元以内。

环渤海经济圈：

北京11月新建商品住宅成交均价为22113元每平方米，环比上涨5.4%。

11月，天津市共计成交新建商品住宅8703套，环比上月份，上涨10.1%，同比上涨107.8%。

11月份，青岛市新建商品房共成交13631套，成交面积1257941.64平方米，新房成交量较10月份增加了4060套，成交面积环比上涨32.9%。

中原经济圈：

11月份，郑州市商品房市场量价齐升，商品房销售9644套，比10月增加828套，同比上涨129.55%，销售均价8507元/平方米，同比上涨539元/平方米。

11月西安普通住宅成交均价为6700.63元/平方米，环比上升1.91%，自8月份起已经连续4个月上涨。

沿江经济圈：

2012年11月合肥房地产市场共累计成交商品房11447套，环比增加16.97%，同比增加103.18%。

11月武汉主城区楼市量跌价升。

11月长沙地区新建商品房网签179.92万平方米，同比增长71.15%，环比增长8.68%。

东北经济圈：

2012年11月，哈尔滨市商品房成交26657套，环比上涨59.41%；

成交面积达2483890.08平方米，环比上涨64.06%；

成交均价为7013元/平方米，环比上涨8.03%。

西南经济圈：

11月，重庆市商品房成交25460套，商品房销售面积达519.18万平方米，成为本年度销售面积最高的月份。

11月份贵阳商品房住宅共成交7240套，成交面积75.2万平方米，环比10月份成交7044套，成交面积72.7万平方米，分别上涨了3%和4%。

西北经济圈：

11月兰州新建商品房价格指数环比上涨0.41%，同比上涨0.1%；

样本均价6114元，较10月每平方米上涨25元。

11月份，乌鲁木齐市住宅新房成交套数近6500套。

存量房市场：

（1）11月份存量房销售市场概况：

十大城市主城区二手住宅挂牌均价平均涨幅为0.78%，较上月扩大0.64个百分点，10个城市全部上涨；

同比来看，十大城市二手住宅销售价格指数平均同比涨幅明显扩大。

（2）11月份存量房租赁市场概况：

十大城市主要区域住宅租赁价格指数环比平均跌幅为0.69%，较上月缩小0.39个百分点；

同比来看，十大城市住宅租赁价格指数全部上涨，且涨幅继续扩大。

重点城市分析：

（1）2012年11月全国重点城市房地产市场概况：

全国主要城市楼市供销两旺。

半数城市成交量环比上涨，40个监测城市成交价格稳中有升。

（2）北京别墅市场：

二十年的发展与变革

◆北京别墅市场的四个变化：

别墅的规划、设计，别墅产品功能，中、西方用户之间的使用差异，别墅消费市场的变迁。

◆目前北京别墅市场九大板块发展态势

◆北京别墅市场投资风险

一、全国房地产市场概况

（一）房地产政策导向

1、国土部：

取消重点项目违规用地豁免权

日前，国土资源部明确明年开始终止带有违规用地“补票”性质的“6·

30”政策，中央、省级重点工程项目的违规用地，也不再拥有“豁免权”。

今年初，国土资源部在一份文件中规定，2012年6月30日前，违法用地已经整改查处并且办理了农用地转用审批手续，或已拆除复耕到位、消除违法状态，所涉及的耕地面积，不计入所在地政府的违法占用耕地面积比例。

这一政策在国土系统内被简称为“6·

30”政策，相当于为地方政府“先上车后补票”提供了一个机会。

但国土资源部日前强调，这个政策从2013年开始将终止。

国土资源部还明确，国家和省级重点工程项目违法占用耕地的面积必须计入所在市、县违法占用耕地的面积。

在实施责任追究时，根据市、县政府在用地监管和报批过程中履行职责情况，作为情节区别对待。

这也就意味着，取消了重点项目违法用地的“豁免权”。

2、住建部：

十二五末将完成七成农村存量危房改造

日前，住房城乡建设部表示，《关于支持大别山片区住房城乡建设事业发展的意见》近日出台。

该意见旨在立足大别山片区实际，发挥住房城乡建设系统优势进行帮扶，支持大别山片区住房城乡建设事业发展。

《意见》要求加大农村危房改造和保障性住房建设支持力度，“十二五”末将完成片区70%的农村存量危房改造；

支持和指导城乡规划建设，加快改善片区城乡基础设施和人居环境；

支持人力资源开发和建筑业等产业发展，加快提升自我发展能力。

3、四部委：

严控土地储备总规模和融资规模

国土部、财政部、央行和银监会四部委日前联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，要求加强土地储备管理，强化土地储备融资风险管控。

按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。

其中，土地储备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。

年度土地储备计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。

优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。

储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。

此外，土地储备机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理。

土地储备融资的规模，应由同级财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构根据年度土地储备计划联合核定。

4、地方调控政策

（1）陕西：

商品房利润控制在10%

陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局日前联合发文，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，鼓励现房销售，引导各地房地产市场平稳健康发展。

通知要求，各城市要划定区域分区域测算住房项目成本，根据省住房和城乡建设厅、省物价局明确的房地产开发项目成本构成和利润测算标准，商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，并可参照2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。

在此成本基础上，合理利润率控制在10%左右，并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。

超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

（2）江苏：

镇江规定子女买房还贷可动用父母公积金

镇江市近日推出新的公积金政策。

其中包括，子女买房父母可成为共同还款人，“多余”公积金可用来还商贷，公积金可用于支付物业费等等。

市公积金管理中心近日表示，新政将开始正式实施。

据悉，此举将可以缓解部分职场新人的“购房难”，也将在一定程度上促进房地产市场消费。

镇江市住房公积金归集管理处表示，一般情况下，职工申请贷款最终能贷多少是由贷款额度上限、抵押物价值、职工住房公积金月缴存额等因