土地增值税清算审核模板文档格式.docx
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房地产开发项目情况登记表
计算机代码
开发单位名称
房地产开发项目名称
房地产开发项目地址
建设期工程项目名称
建设期工程项目编号
项目性质
□经济适用住房
□非经济适用住房
□商业用房
□其它（请划√选择）
土地使用证
发放单位
土
地
使
用证编号
规划许可
证发证机关
规
划
许
可证号码
预（销）售许可证情况
预（销）售许可证发证机关
预（销）售许可证号
取得预（销）售许可证时间
建筑面积
（㎡）
可售建筑面积
合计（㎡）
工程总造价（元）
开工时间
预计竣工时间
项目总投资（元）
销售方式
预计售房时间
预计销售均价
（元）
如房地产对外捐赠，请填写以下栏次
捐赠意向书编号
受赠单位名称
受赠单位纳税人识别号
如房地产抵偿债务，请填写以下栏次
抵债合同书编号
债权人单位名称
债权人纳税人识别号
报送证件及附送资料
经办人：
＿＿年＿＿月＿＿日
法定代表人（负责人）：
纳税人名称（章）
以下由税务机关填写
项目登记税务机关
项目管理分局（科、所）
项目管理人员
房地产开发项目编号
登记人员：
税务机关名称（章）
登记日期：
使
用
说明
1.本表依据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目
管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128
号）设置。
2.适用范围:
纳税人向房地产所在地主管税务机关进行房地产开发
项目登记时使用。
3.纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起
30
日内，到房地产所在地主管税务机关领取《房地产开发项目情况登
记表》，并如实填写，办理房地产开发项目登记；
纳税人取得房地产预售
（销售）许可证之日起
日内向房地产所在地主管税务机关报送预售
（销售）许可证复印件。
4.填表说明：
（1）“房地产开发项目名称”：
《规划许可证》核准的“房地产开发项
目名称”；
（2）“房地产开发项目地址”：
目地址”；
（3）“建设期工程项目名称”：
《规划许可证》核准的“建设项目名称”；
（4）“建设期工程项目编号”：
《规划许可证》字轨号码；
（5）“项目性质”：
经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、其他；
（6）“土地使用证编号”：
土地使用证的字轨号码；
（7）“规划许可证号码”：
（8）“可售建筑面积（㎡）”：
开发项目中用于销售的建筑面积，即建
筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派
出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、
文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。
（注：
这
些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、公用事业单
位用于非营利性社会公共事业的，不包括建成后有偿转让的。
）；
（9）“预（销）售许可证发证机关”：
预（销）售许可证发证机关全称；
“取得预（销）售许可证时间”：
预（销）售许可证发证日期；
“预（销）售许
可证号”：
预（销）售许可证字轨号码。
如果纳税人填报本表时没有取得
预（销）售许可证，以上三栏可以不填报，自取得房地产预（销）售许可证
之日起
日内向房地产所在地主管税务机关报送预（销）售许可证复
印件，进行项目登记变更；
（10）“建筑面积（㎡）”：
有关部门批准的开发项目总建筑面积；
（11）“项目总投资（元）”：
房地产开发项目全部投资额；
（12）“工程总造价（元）”：
房地产开发项目全部工程投资额；
（13）“销售方式”：
商品房现售、商品房预售和销售代理；
（14）“房地产开发项目编号”：
为系统自动生成项，不必填报。
5.
本表为
A4
型竖式，一式三份。
主管税务机关留存二份，退回纳
税人一份。
普通标准住房审核表
楼栋号：
纳税人名称 地址
法人代表
电
话
销售收入
占地面积（M
）
套
数
建筑面积（M
单套建筑面积
容积率
当期政府公布同级别
住房平均价格
实际成交价格与同级
别住房平均价格之比
纳税人（公章）
日
税务经办人：
（签字）
主管地方税务机关（公章）
注：
1.以单套楼为单位填写表中数据。
2.“销售收入”列至角分。
使用说明
纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：
1.住宅小区建筑容积率在
1.0
以上；
2.以单套楼为单位，单套楼建筑面积在
140
平方米（含
平方米）
以下；
3.实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的
1.2
倍以下。
其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。
清
算
审
核
报
告
（第一种情况：
适用核实征收土地增值税纳税人）
根据**房地产开发有限公司主动申请进行土地增值税清算或经税
务机关的因素分析要求**房地产开发有限公司进行清算，按照核查工
作的安排，我土地增值税清算审核小组于
2013
8
1
日至
5
对**房地产开发有限公司的**项目进行了土地增值税清算审核，现已
审核完毕，报告如下：
一、基本情况
（一）企业基本情况
**房地产开发有限公司是在我局注册登记的一家私营有限责任公
司，登记时间
1990
6
日，位于**市朝阳路
18
号，公司属于独立
核算法人，法人代表张*，注册资本**万元，其中张*投资比例
80%、李
*投资比例
20%，公司经营范围房地产开发与经营、物业管理服务。
（二）项目基本情况
1.项目名称及位置
**小区，位于**市渤海路与裕华路交汇处。
2.项目概况
（1）开发项目类型：
商业居住及配套公建
（2）占地面积：
10000㎡
（3）项目建筑结构情况：
砖混结构
（4）项目装饰装修情况：
塑钢窗、楼宇门、进户防盗门、楼梯不锈钢
栏杆，商业门市精装修、大理石楼梯踏步。
3.项目建设规模
该项目总建筑面积
20888㎡，其中普通住宅建筑面积
10888㎡、商
业门市建筑面积
10000㎡；
该项目公共配套设施面积
4000㎡；
总可售面
积
20888㎡。
4.项目销售情况
该项目
日取得预售许可证，截止清算基准日
2013
日，全部销售完毕。
【如果未销售完毕，需按项目类型说明已售面积、未售面积、已售
面积占可售面积的比例】
5.普通住宅的判定情况
（1）项目规划容积率：
2.9
（2）该项目属于一级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价
格
3500
元，普通住宅销售价格上限
元。
（3）单套楼建筑面积及售价
根据以上情况及税务机关《普通标准住房审核表》审批情况判定是
否符合普通标准住宅。
二、企业清算情况
该公司委托**市**税务师事务所进行了**小区的鉴证审核，并出
具了《土地增值税清算鉴证报告》【**所鉴字（2013）第
077
号】。
该公司
自行清算事项如下：
1.收入总额：
2.扣除项目金额：
3.增值额：
4.增值率：
5.适用税率：
6.应缴土地增值税税额：
7.已缴土地增值税税额：
8.应补缴土地增值税税额：
三、税务机关审核情况
税务机关审核如果与企业自行清算存在差异，应该注明依据，
如果涉及成本分摊，应详细说明。
（一）土地增值税应税收入的审核
经审核，确认该公司截止
日累计取得应税收入**
元，调增/调减**元。
其中：
1.销售普通标准住宅
10888㎡，取得销售收入
32664000
元，调增/
调减**元。
2.销售商业门市
10000㎡，取得销售收入*元，调增/调减**元。
3.******
（二）土地增值税扣除项目的审核
日累计扣除项目金额**元，
调增/调减**元。
1.
取得土地使用权所支付的金额。
按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支
付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本—土地征用
及拆迁补偿费”科目。
税务机关在审核“取得土地使用权所支付的金额”时，应重点审核
以下几个方面：
①审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口
径是否一致。
②如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额
的分配比例和具体金额的计算是否正确。
③审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
④审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
⑤审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
⑥比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土
地使用权支付金额是否存在明显异常。
2.
房地产开发成本
（1）土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安
置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
税务机关在审核“土地征用及拆迁补偿费”时，应重点审核以下几
个方面：
①审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异
常。
②审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花
名册，并与相关账目核对。
③审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进
行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
（2）前期工程费
前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、
“
测绘、七通一平”等支出。
税务机关在审核“前期工程费”时，应重点审核以下几个方面：
①审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
②审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规
定扣除。
③多个（或分期）项目共同发
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