南京商业项目报告Word格式文档下载.docx

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经营业态以服装及饰品为主，租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金的顶峰。

集中型商铺目前的经营状况好坏不一。

经营最好的是“时尚莱迪购物中心”。

由于其位置正处新街口核心区域，加上准确的客户定位及物业管理公司优秀的管理和理念（关门时间推迟到：

，规定业主不可以随便休息停业），深得白领人士和学生的欢迎。

“时尚莱迪”的商铺空置率极低，租金和转让费都出现了较大上涨。

华新作为新街口集中型商铺的鼻祖，其经营状况每况愈下，目前空置率已超过三成。

而温妮服饰已经被华联商厦收回，自行经营。

地铁商铺作为南京新兴的集中型商铺，以其优越的地理位置和较高的人流量使得租金始终维持在一个比较高的水平，目前经营状况良好。

其中餐饮业经营状况最好，这主要是由于新街口地区的餐饮功能还不完善，地铁商铺的中小型餐饮正好填补了这一空白。

但是我们发现地铁商铺也存在一些问题，例如由于前期规划时没有设立上下水和排烟通道，使得就餐环境比较差。

表新街口主要集中型商铺情况列表

总经营面积

主要业态

面积区间

租金

（元平方米·

天）

时尚莱迪购物中心

服饰

负一层：

负二层：

万达购物广场

（楼）

服饰、日常生活用品、美容

（产权式商铺）

华新商厦

休闲服饰

一层：

二层：

长发银座

餐饮、美容、美发

三层：

地铁商铺

餐饮

（苏宁整体购得）

临街商铺租售及经营状况

新街口商圈的临街商铺主要集中在汉中路、王府大街和石鼓路路段，面积区间以平方米为主，业态主要是以服饰、花卉、美容和休闲娱乐为主，租金水平普遍为元平方米·

天，其中以王府大街的租金水平最高。

而由于所处位置和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大。

表新街口临街商铺情况列表

商业形式

主力面积区间（平方米）

石鼓路靠近莫愁路段

临街商铺

花卉礼品、服饰、美容美发

汉中路以西

药店、花店、休闲娱乐（酒吧、茶座等）、美容美发、餐饮

汉中路以东

药品、服饰、汽车美容

－

王府大街

特色餐饮

在售市场

年商业市场市场概述

年南京市共销售商业用房万平方米，较年增加了，均价为元平方米。

其中江南八区成交量达到万平方米，占到总量的，均价达到元平方米。

年分区域商业市场销售分析

图年南京市各区域商业成交情况（单位：

万平方米元平方米）

江宁、六合的成交量最大共计万平方米，占到全市的，成交价格六合最低元平方米。

从上图中可以看出年成交价格最低和最高的两区均价相差将近万元平方米，价格相差倍。

各区中以白下区成交价格最高，也正是这个原因导致白下区可售的商业面积虽在万平方米以上，但其商业销售量却是全市最低的。

另外，南京市产权式商铺目前也出现了一些问题，一、受资金压力，在建工程无法按期竣工；

二、经营管理者与购房者的租赁协议无法实施；

三、承诺的收益难以兑现或缩水严重。

这些问题使得投资者在心理上对购买商铺产生了一定的阴影，特别是单价较高的白下、玄武等区域。

虽然这些区域的商业氛围比较浓厚，供应量也比较充足，但是较高的价格就意味着较高的风险，因此一些中小投资者会因此转而投资目前售价较低的新城区。

年季度分区域商业市场销售分析

图年季度分区域商业市场销售分析

年一季度南京市共成交商业用房近万平方米，其中江宁区成交量最大，占到总成交量的；

而白下区一季度仅销售平方米，可售面积高达万平方米，均价万元平方米，成交量仅为南京市成交总量的。

类比个案分析

表新街口个案情况

经营方式

商业面积

售价

（元平方米）

（元平方米天）

备注

置地广场

销售

被江苏银行整体买下

长发中心

只租不售

层

正在招商

产权式商铺

一层

龙世中心

一层

目前只售出中国银行购买的一套

龙台国际

招租或一二层整体销售

一二层均价

正在前期招商，一层层高米

新世纪广场

肯德基、必胜客、屈臣氏、克莉丝汀等入驻

金轮广场

未定

目前正在前期招商

大行宫地下商业广场

层高米，现家乐福租赁面积，剩余约平方米正在招商,与家乐福区域直接相通

德基二期

自营

商场

金鹰三期

总计

二、新街口商业市场未来

新街口商圈规划

根据新编制的《南京新街口商贸商务区～年发展研究规划》，到年新街口将被打造成一个规模较大、环境优美、功能完善、具有一流设施和管理水平的国内外知名的现代化都市商贸商务区。

到年，整个大新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为万人，营业收入亿元，其中零售业为亿元，占全市商贸业零售总量的三分之一左右。

根据《南京老城控制性详细规划（年深化版）》要求，新街口将在现有基础上进一步扩展空间，东扩西延，向东直达大行宫，向西至莫愁路，地上、地下结合，形成一个有机的复合城市空间。

在新街口商圈西延方面，目前金鹰国际扩建工作即将开始，他们已将位于汉中路一侧的交家店商场全盘拿下准备改造升级。

东扩方面，将征迁苏宁电器东侧用地，向太平路延伸。

新街口在扩容的同时还加强特色街区的建设，规划提出完善提升现有特色商业街，包括太平南路黄金珠宝一条街，莫愁路机电特色商业街，王府大街美食一条街，洪武路金融商务一条街，引导培育一批适应现代需求的特色商业街（区），包括仓巷文化商业步行街，朝天宫西街古玩民俗文化街区，南浦厅手工坊一条街，长白街美食一条街，瑞金路娱乐休闲一条街，石鼓路酒吧美食街等。

在文化旅游休闲功能上，营造文化特色以朝天宫、仓巷和甘熙故居所蕴涵的历史人文资源为主要依托，形成以仓巷为中心的西部地区明清文化休闲区，将堂子街东王府衙规划为太平天国壁画艺术馆，朝天宫恢复建设谢公祠，在罗廊巷规划区青少年中心等。

区域土地情况

表南京市白下区土地存量情况

位置

用途

土地现状

实际出让面积（平方米）

挂牌价格（万元）

成交价款（万元）

楼面地价（元平方米）

中标单位

江苏饭店地块，东至太平南路，南至小火瓦巷，西至火瓦巷，北至户部街

宾馆、商业、办公、酒店式公寓

毛地

江苏融德置业有限公司

白下区新华分社地块，东至规划道路，北至中山东路，西至破布营，南至正洪街广场

商业、办公、酒店式公寓用地；

江苏苏宁置业

白下区太平南路地块

商业、办公、社会停车场用地

江苏名城房地产开发有限公司

南京市白下区淮海路地块

商业、办公、酒店式公寓

苏宁电器连锁集团股份有限公司

中山南路号

部分毛地

南京盛天置业有限公司

白下区铁管巷地块；

商业、办公、金融、酒店式公寓

净地

上海泰龙房地产

白下区铁管巷地块

——

项目整体分析

项目介绍

项目位置处于汉中路和莫愁路的交汇处

位于新街口商圈次级商业圈的边缘

紧邻南京的医疗中心

道路类别商业区交通干道。

项目易达性项目周边有公交站台，紧邻未来地铁二号线出口

项目西侧莫愁路为单行线禁止机动车自北向南行使

汉中路设有交通隔栏，自汉中路西面到达比较困难

石鼓路无障碍，可达性较强

项目内部配有地下和机械式停车场，停车方便

周边环境靠近妇幼保健医院、省中医院、省口腔医院

周边有女子中专、五中等学校

项目周边公里半径内有超过户居民

商业的日照情况项目沿东向和南向呈型，日照情况良好

区域消费水平从目前新街口区域各大百货公司的营业情况来看该区域具有较强的消费水平。

周边商业设施周边同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来单一消费人流；

业态的错位经营或者互补性也很关键

◎目前已有项目

分项

项目名称

经营面积

目前租金

租售方式

主力面积

金轮大厦

层：

负一层整层销售

其他分割出租

金陵王府

分割租售

◎在建项目及未来项目

目前妇幼保健院二期正在施工阶段，规划其裙楼部分将会有部分商业体量，未来项目周边还会有金鹰三期、省中医院扩建项目等一批商业供应。

项目分析

优势（）

★处于成熟商圈，周边商业氛围较好

★交通方便，可达性较好

★项目易识别，光照水平较好

劣势（）

※项目体量较小，无法形成规模优势，只能吸引单一客户

※目前知名度较低，短期内的传播半径无法远距离扩大

※进深长，总价高

发展机遇（）

★稳定的固定消费群，购买力强

★地铁二号线出口之一

★处于商业中心和医疗中心的交界处

★规划利好，商圈西延

威胁因素（）

※部分产权式商业失败案例存在负面影响

※项目周边临街商铺大多为民房改建，租金较低，对项目租金定位将会产生一定影响

※新街口范围内正在招商的项目过多，会分流部分客源

个案分析

长发银座——失败案例

物业名称

地理位置

南京市洪武路与户部街交汇处

发展商

长发房地产开发有限公司

物业形式

—层为商业部分

租金价格

定位

时尚白领女性生活体验商业街

配套

有中央空调、中央排烟设施

商业经营

方式

产权式商铺售后包租

物管公司

南京长发物业有限公司

商户分布

状况

负一楼：

永乐电器

一楼：

服饰、金夫人婚纱影楼、银行、索爱手机维修部

二楼：

三楼：

美发、美甲

目