精装修物业开发整合PPT文件格式下载.ppt

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80%80%的精力研究的精力研究20%20%新产品，新产品，20%20%精力复制化生产精力复制化生产80%80%的市场份额的市场份额万科之所以能在短时间之内，从一家生意遍地开花的贸易公司脱变成为专业的住宅地产开发公司，最终升华成中国的房地产开发行业的老大，靠的就是对工作的精细化、专业化。

其客户细分的经验始终指导着开发工作，成功的研发出不同的产品系列，并在在全国各地复制扩张。

可以说万科的快速崛起靠的就是工厂化、流水线似的成功经验的复制。

万科客户专题研究

（一）万科客户专题研究

（一）品类土地属性选择比例客户细分产品家庭生命周期（居住）年龄（支付能力）购买动因主力户型产品类型产品核心价值点（商务住宅）1）地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套2）地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰大以及周边人群复杂的情况3）商业价值高4）居住价值一般商务人士投资单房（2535平米）一房（3545平米）高层商务服务顶级商务人士投资大户型：

（有高端倾向）二房（160-170平米）三房（180-200平米）高层（城市改善）1）周边配套完善，交通便捷，通常较为安静2）适宜居住10%孩子三代3545岁改善四房（180220平米）小高层高层大家庭生活40%后小太阳40-45岁改善三房（150180平米）小高层高层功能完善40%小太阳35-39岁改善三房（150180平米）小高层高层凸显主人功能10%中年之家45-50岁空巢二房（100120平米）小高层高层凸显自我功能（城市栖居）1）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有较完善的生活配套3）居住价值一般85%青年之家2535岁首次一房（3050平米）二房（6580平米）高层功能紧凑15%青年持家2530岁首次二房（6580平米）高层功能紧凑以下三种客户类型分别对应武汉的万科金色家园、以下三种客户类型分别对应武汉的万科金色家园、万科金域华府、万科城万科金域华府、万科城万科客户专题研究

（二）万科客户专题研究

（二）品类品类土地属性土地属性产品产品选选择择比比例例客户细分客户细分家庭生命家庭生命周期周期（居住）年龄年龄（支付能力）购买动购买动因因主力户型主力户型产品产品类型类型产品核心产品核心价值点价值点（城郊改善）1）交通便捷，可快速到达；

离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）10%孩子三代3545岁改善四房（150190平米）四房（200240平米）情景洋房TownHouse享受功能20%后小太阳4045岁改善三房（130150平米）情景洋房情趣功能三房（180200平米）TownHouse30%小太阳3539岁改善三房（130150平米）情景洋房炫耀展示三房（180200平米）TownHouse5%中年之家45-50岁空巢二房（90100平米）多层小高层凸显自我功能5%青年持家30-35岁改善三房（110130平米）注重父母30%小小太阳30-35岁改善三房（110130平米）功能合理以下客户类型对应其城花系列，如武汉的万科城市花园以下客户类型对应其城花系列，如武汉的万科城市花园万科客户专题研究（三）万科客户专题研究（三）品类品类土地属性土地属性产品产品选选择择比比例例客户细分客户细分家庭生命家庭生命周期周期（居住）年龄年龄（支付能力）购买购买动因动因主力户型主力户型产品产品类型类型产品核心产品核心价值点价值点T1T1（郊区栖居）1）距离目标客户原有居住（工作）地点较远2）交通不便利，公交线路缺乏或基本没有3）项目周边通常无配套，依赖小区内部解决4）地块条件通常只有三通（水电路）50%青年之家2535岁首次二房（7585平米）多层小高层高层功能实用20%小小太阳25-30岁首次二房（7585平米）功能实用10%青年持家2530岁首次三房（90110平米）功能实用10%孩子三代25-30岁首次三房（90110平米）功能实用10%老年一代45岁以上空巢二房（7585平米）功能实用T2T2（郊区享受）1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生活配套,但地块周边可能有休闲配套（或有条件可做到）50%孩子三代3545岁空巢三房（200240平米）TownHouse资源拥有50%后小太阳3545岁改善一房两房（50-90平米）情景多层资源拥有以上两种客户类型分别对应其魅力、四季系列，如武汉的万科魅以上两种客户类型分别对应其魅力、四季系列，如武汉的万科魅力之城、万科四季花城力之城、万科四季花城产品产品定位定位1.1.客户特征：

客户特征：

客户注重细节，客户向往和模仿发达国家的生活方式，讲究生活格调与品客户注重细节，客户向往和模仿发达国家的生活方式，讲究生活格调与品位，喜欢流行与时尚。

位，喜欢流行与时尚。

2.2.市场反映市场反映:

调研楼盘调研楼盘1212个个,市场并未对装修房感到排斥，装修房价格与销量都高与周市场并未对装修房感到排斥，装修房价格与销量都高与周边项目；

边项目；

3.3.精装修楼盘客户反馈：

精装修楼盘客户反馈：

大部分客户购买装修房大部分客户购买装修房,是因为相信精装品质好，同时会理性的将装修价格是因为相信精装品质好，同时会理性的将装修价格剔除后与周边项目比较，发现并无太大差异，为接省时省力，欣然接受精剔除后与周边项目比较，发现并无太大差异，为接省时省力，欣然接受精装房；

装房；

4.4.结论：

结论：

精装修符合客户特征，帮助客户节省时间，迎合他们崇尚国外生活的情结。

但因为他们注重细节、注重品质，但因为他们注重细节、注重品质，因此要求装修材料货真价实。

万科正是因此要求装修材料货真价实。

万科正是做到了这一点，才在客户做到了这一点，才在客户“争夺争夺”过程中，立于不败之地。

过程中，立于不败之地。

客户和市场调查客户和市场调查万科项目精装修标准经典案例详细分解万科项目精装修标准经典案例详细分解案例来源于：

北京万科装修房工作组实操案例案例来源于：

北京万科装修房工作组实操案例玄关方正设接手矮台及装饰镜，增加进出户的仪式感。

洗手功能游离与此卫生间外可更方便客人使用。

家政阳台位于居室角落紧靠厨房并提供大面积储物空间、拖布池及洗衣机上下水，使家政工作不影响厅室正常活动。

书房外预留过厅，为客户提供自行增加壁柜的可能。

厨房呈U型布局，大面积采光窗引入庭院景观使工作成为享受。

主卫生间4件套配置，提供酒店式生活体验。

主卧室赠送更衣柜，同时提供自购衣柜空间。

L型更衣柜采用推拉折门可以完全敞开避免死角。

客餐厅南北贯通，弱化走道，使空间完全共享。

功能空间使用面积表功能空间使用面积表玄关：

玄关：

2.442.44餐厅：

餐厅：

18.2818.28客厅：

客厅：

26.526.5南阳台：

南阳台：

3.363.36厨房：

厨房：

6.666.66书房：

书房：

12.712.7次卧：

次卧：

1414次卫：

次卫：

3.173.17主卧：

主卧：

17.617.6主卫：

主卫：

6.266.26更衣区：

更衣区：

4.374.37走廊：

走廊：

6.586.58家政阳台：

家政阳台：

6.766.76面宽：

面宽：

11.6m11.6m进深：

进深：

12.9m12.9m建筑面积：

建筑面积：

166166使用面积：

使用面积：

127127使用面积系数：

使用面积系数：

76.5%76.5%迎门尽头暗藏卧室入口，对外实墙面形成对景效果。

北京万科装修案例户型信息北京万科装修案例户型信息户型户型分解分解玄关玄关11客厅餐厅客厅餐厅22卧室书房卧室书房33厨房厨房44家政阳台家政阳台55主卫生间主卫生间66次卫生间次卫生间77客厅餐厅卧室书房厨房家政阳台主卫生间次卫生间1111玄关玄关11户型户型分解分解产品基本信息产品基本信息产品属性产品属性项目名称：

紫台户型分类：

两梯三居标准户型空间属性空间属性空间名称：

玄关玄关使用面积：

2.8开间净空：

1600mm进深净空：

1350mm装修标准：

墙面：

进口壁纸地面：

石材拼花踢脚：

浅啡石材踢脚天花：

石膏板吊顶备注：

1、图面尺寸标注单位为：

mm2、图面天花高度单位为：

m3、图面地面高度单位为：

m4、地面高度以起居室装修完成面标高0.00为参照，至结构完成面的做法厚度为120mm（含地暖及装修面层）5、墙体粗线为土建完成面含抹灰厚度产品特点：

1、尺寸方正的过渡性空间2、赠送矮柜、装饰镜，有较强的尊贵感定位解析定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法玄关玄关定位要求：

定位要求：

入户的第一印象，要有仪式感，注重设计细节兼顾使用功能。

解决方案：

11、天花设计造型吊顶，增加局部装饰照明提升品质。

、天花设计造型吊顶，增加局部装饰照明提升品质。

22、地面全部采用天然石材，并通过拼花形式强调区域方正的特点。

、地面全部采用天然石材，并通过拼花形式强调区域方正的特点。

33、墙面采用进口壁纸，提升精装品质。

、墙面采用进口壁纸，提升精装品质。

44、玄关设矮柜即兼顾使用功能，又强调了入户的尊贵感受。

、玄关设矮柜即兼顾使用功能，又强调了入户的尊贵感受。

55、整面墙的装饰镜配金箔仿旧画框，通过车边处理强调装饰效果。

、整面墙的装饰镜配金箔仿旧画框，通过车边处理强调装饰效果。

玄关玄关1100X2300的入户门高大有档次11定位解析宜居尺度宜居尺度定位索引精装主材细节做法尺寸方正的过渡空间强调回家的仪式感建筑宜居尺寸：

1、净开间1200mm2、净进深1350mm3、客厅洞口3000mm4、阳台梁底2380mm玄关玄关定位解析宜居尺度定位索引定位索引精装主材细节做法玄关玄关ZC-01ZC-01金线米黄石材ZC-02ZC-02啡网纹石材ZC-04ZC-04壁纸1ZC-15ZC-15石膏板造型吊顶ZC-15ZC-15金箔镜框ZC-03ZC-03浅啡网石材ZC-06ZC-06浅啡石材踢脚ZC-15ZC-15