不动产估价课件绪论PPT课件下载推荐.ppt

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课程主要内容介绍11不动产估价的基本原理不动产估价的基本原理、基本概、基本概念及念及不动产价格的影响因素。

不动产价格的影响因素。

22不动产估价的基本方法不动产估价的基本方法33不动产估价实务不动产估价实务不动产估价的不动产估价的程序及不动产估价报告的基本格式程序及不动产估价报告的基本格式。

绪论一、我国不动产估价学科发展背景一、我国不动产估价学科发展背景二、不动产估价发展主要成就及存在二、不动产估价发展主要成就及存在的问题的问题一、不动产估价学科发展背景一、不动产估价学科发展背景我国现代的不动产估价活动，是在我国现代的不动产估价活动，是在19781978年以后年以后“改革开放改革开放”背景下，随背景下，随着：

城市土地使用制度改革着：

城市土地使用制度改革；

城镇住房制度改革城镇住房制度改革；

不动产法制建设不动产法制建设；

一、不动产估价学科发展背景一、不动产估价学科发展背景

（一）城镇土地使用制度改革一）城镇土地使用制度改革11、原土地使用制度、原土地使用制度对土地实行行政划拨：

无偿、无对土地实行行政划拨：

无偿、无限期使用，禁止土地使用者转让土地限期使用，禁止土地使用者转让土地的制度。

的制度。

一、不动产估价学科发展背景一、不动产估价学科发展背景22、土地使用制度改革进程、土地使用制度改革进程

（1）

（1）征收土地使用费；

征收土地使用费；

（2）

（2）开展土地使用权出让和转让试点；

开展土地使用权出让和转让试点；

（3）（3）地方性土地使用权出让和转让法地方性土地使用权出让和转让法规；

规；

（4）（4）全国性土地使用权出让、转让条例。

全国性土地使用权出让、转让条例。

（1）

（1）征收土地使用费征收土地使用费19791979年，我国开始以场地使用权作年，我国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。

资企业收取场地使用费。

19821982年深圳特区开始按城市土地的年深圳特区开始按城市土地的不同等级向使用者收取不同标准的使不同等级向使用者收取不同标准的使用费。

用费。

19881988年年99月国务院发布了月国务院发布了中华人民中华人民共和国城镇国有土地使用税暂行条共和国城镇国有土地使用税暂行条例例土地使用税每平方米年税额如土地使用税每平方米年税额如下：

下：

一、大城市一、大城市0.50.5元至元至1010元；

元；

二、中等城市二、中等城市0.40.4元至元至88元；

三、小城市三、小城市0.30.3元至元至66元；

四、县城、建制镇、工矿区四、县城、建制镇、工矿区0.20.2元至元至44元。

元。

中华人民共和国国务院令中华人民共和国国务院令第第483号号国务院关于修改国务院关于修改中华人民共和国中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例城镇土地使用税暂行条例的决定的决定已经已经2006年年12月月30日国务院第日国务院第163次常务会议通过，现予公布，次常务会议通过，现予公布，2007年年1月月1日起施行。

日起施行。

总理总理温家宝温家宝2006年年12月月30日日土地使用税每平方米年税额如下：

土地使用税每平方米年税额如下：

（一一）大城市大城市1.51.5元至元至3030元；

（二二）中等城市中等城市1.21.2元至元至2424元元（三三）小城市小城市0.90.9元至元至1818元；

（四四）县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区0.60.6元至元至1212元。

”一、不动产估价学科发展背景一、不动产估价学科发展背景

（2）

（2）开展土地使用权出让和转让试点开展土地使用权出让和转让试点19871987年年1111月国务院确定在深圳、上海、月国务院确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用改天津、广州、厦门、福州进行土地使用改革试点。

革试点。

按照土地所有权与使用权分离的原则，按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过国家在保留土地所有权的前提下，通过拍拍卖、招标、协议卖、招标、协议等方式将土地使用权以一等方式将土地使用权以一定的定的价格、年期及用途价格、年期及用途出让给使用者，出出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。

让后的土地可以转让、出租、抵押。

深圳、上海、率先进行了土地招标、拍深圳、上海、率先进行了土地招标、拍卖，即土地使用权出让。

卖，即土地使用权出让。

一、不动产估价学科发展背景一、不动产估价学科发展背景（3）（3）地方性土地使用权出让和转让法规地方性土地使用权出让和转让法规为了使土地使用权出让和转让活动为了使土地使用权出让和转让活动法律化，做到有法可依，自法律化，做到有法可依，自19871987年各地年各地先后制定和颁发了地方性的土地使用权先后制定和颁发了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关条例和规定。

如有偿出让和转让的有关条例和规定。

如上海市土地使用权有偿转让办法上海市土地使用权有偿转让办法深圳特区土地管理条利深圳特区土地管理条利等。

等。

一、不动产估价学科发展背景一、不动产估价学科发展背景（4）4）全国性土地使用权出让、转让条例全国性土地使用权出让、转让条例19901990年年55月，国务院颁布了月，国务院颁布了中华人中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例暂行条例和和外商投资成片开发经营土外商投资成片开发经营土地暂行管理办法地暂行管理办法，这标志着我国的土地，这标志着我国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地使用制度改革在全国推开。

使用制度改革在全国推开。

诞生了一个新的行业：

房地产行业诞生了一个新的行业：

房地产行业开始了我国房地产市场的建立与发展开始了我国房地产市场的建立与发展。

我国房地产市场发展的总体概况：

1990199619901996快速发展快速发展19971997亚洲金融危机亚洲金融危机1997200119972001低谷低谷2001200720012007快速发展快速发展20072007年美国次贷危机引发国际金融危机年美国次贷危机引发国际金融危机20082008年年低谷低谷20092009年下半年年下半年20112011快速发展快速发展20122012年初我国房价调控政策效果显现。

年初我国房价调控政策效果显现。

20102010年年,国家先后出台政策对房地产市场进国家先后出台政策对房地产市场进行了行了“史上最严厉的调控史上最严厉的调控”。

然而然而,调控并未取得预期成效调控并未取得预期成效,市场在经历市场在经历短暂回调后仍然上涨短暂回调后仍然上涨,并创下历史新高。

并创下历史新高。

从从20102010年年44月的月的“国十条国十条”,到到99月的月的“国五国五条条”,再到再到20112011年年11月出台的新月出台的新“国八条国八条”,政政策策不断细化、完善的脉络非常清晰。

不断细化、完善的脉络非常清晰。

20112011年年22月北京率先执行限购政策，上月北京率先执行限购政策，上海、天津等海、天津等1616个城市相继执行。

截止到个城市相继执行。

截止到2011.10.312011.10.31，限购城市已达，限购城市已达4646个。

个。

对已拥有对已拥有11套住房的本市户籍居民家庭套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，持有有效北京市工作居住证的家庭，下同下同）、持有本市有效暂住证在本市没、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续拥有住房且连续55年年（含含）以上在本市缴以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购居民家庭，限购11套住房套住房（含新建商品住含新建商品住房和二手住房房和二手住房）；

对已拥有对已拥有22套及以上住房的本市户籍居套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有民家庭、拥有11套及以上住房的非本市套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续证和连续55年年（含含）以上在本市缴纳社会以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

芜湖楼市新政芜湖楼市新政“三日游三日游”芜湖出芜湖出招招救楼市救楼市，三天被叫停。

，三天被叫停。

20122012年年22月月99日，安徽省芜湖市政府发日，安徽省芜湖市政府发布通知称，布通知称，20122012年年11月月11日至日至20122012年年1212月月3131日期间，在芜湖市区购买自住普通商品日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房住房（含二手住房含二手住房），在办理产权登记时，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税财政部门给予所纳契税100%100%的补助。

另的补助。

另外，对不同面积的交易房源、不同学历的外，对不同面积的交易房源、不同学历的购房者，该市财政部门还将发放购房者，该市财政部门还将发放50-30050-300元元/平方米不等的购房补贴。

平方米不等的购房补贴。

这份名为这份名为关于进一步加强住房保障改关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知善居民住房条件的若干意见的通知还还提到，外地人员在芜湖市区购买提到，外地人员在芜湖市区购买商品房商品房，人均面积达到人均面积达到1515平方米以上的，可凭平方米以上的，可凭房房屋所有权证屋所有权证准予房主及共同居住的直系准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入。

亲属户口迁入。

20112011年芜湖财政收入共计年芜湖财政收入共计286.81286.81亿亿元，其中地方财政收入元，其中地方财政收入139.97139.97亿元，而土亿元，而土地出让金就达到地出让金就达到61.361.3亿元，接近地方财政亿元，接近地方财政收入的一半。

收入的一半。

20122012年年22月月66日至日至1010日，国务院总理温家日，国务院总理温家宝在听取社会各界人士对宝在听取社会各界人士对政府工作报告政府工作报告（征求意见稿）（征求意见稿）的意见和建议时表示，的意见和建议时表示，房地产调控目标有两个：

一是促使房价合房地产调控目标有两个：

一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。

稳定、健康发展。

20122012年国家统计局年国家统计局88月中旬公布的月中旬公布的“77月月份份7070个大中城市住宅销售价格变动情况个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，显示，77月全国月全国7070个大中城市价格涨个大中城市价格涨幅扩大，另外从北、上、广、深价格指幅扩大，另外从北、上、广、深价格指数来看，新建住宅及二手房价格指数也数来看，新建住宅及二手房价格指数也全面止跌。

全面止跌。

2012.8.292012.8.29上午，上午，在作国务院关于今年在作国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时，国家发展和改革委员会主任的报告时，国家发展和改革委员会主任张平表示，下半年要稳定房地产市场调张平表示，下半年要稳定房地产市场调控政策。

控政策。

张平称，要坚决张平称，要