万达广场专题PPT资料.ppt

万达广场专题PPT资料.ppt

《万达广场专题PPT资料.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万达广场专题PPT资料.ppt（31页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

做不了最高端，也与万达广场的业态组合有关，天津万达广场最初在沃尔玛一楼开设万达时尚广场，卖高档时尚产品，这一策略被事实证明是失败的，失败原因之一就是这种业态组合是无效的组合。

万达时尚广场在支持不到半年后就倒闭。

相反，宏牛鞋都主打大众产品，与沃尔玛的消费人群有比较高的相关性。

万达广场项目分布万达广场项目分布万达目前进入国内26个城市，投资40多个项目，主要分布在国内沿海和东部经济发达的一、二线城市的核心地段，第一、二、三代产品均选择省会或中心城市布局。

2003年宏观调控之前，万达就已经进入到长江三角和其他一些地区，在当中发现这些地区受影响比较大。

万达有意识的把发展重点转向了中部和西部，比如说成都、重庆、武汉、南昌。

从2008年、2009年的情况看，万达对北京、上海等重点城市仍始终加大投资，同时对环渤海地区的市场也比较关注。

万达广场项目分布万达广场项目分布广州广州万达广场项目选址万达广场项目选址第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。

2003年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。

万达选址的变化原因：

1）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展；

2）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低；

3）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目；

4）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为业项目实现较好的消费基础；

5）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发险；

6）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；

7）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。

万达广场第一代产品万达广场第一代产品（20022003）选址选址：

核心商圈的黄金商业地段。

建筑、业态建筑、业态：

单体商业楼，地下一层，地上四层；

业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。

规模：

占地面积1.2-2万平，建面5万平方米左右。

商户商户：

万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。

招商要点招商要点：

利用沃尔玛作为商业号召力，同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴，投资于购物中心，然后将黄金铺位高价分零出售。

享受政策：

作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。

案例：

长春、长沙、南昌、青岛万达广场第一代产品万达广场第一代产品万达广场第二代产品万达广场第二代产品选址选址：

单体组合式。

百货、超市、建材、影院。

占地面积5万平左右，建筑面积1015万平方米。

经营方式：

若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。

沈阳、天津设计缺陷：

设计缺陷：

一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；

店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理。

二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。

三是零售类比例偏大，占总经营面积80以上。

万达广场第二代产品万达广场第二代产品万达广场第三代产品万达广场第三代产品选址选址：

城市副中心、城市开发区、CBD。

大型城市综合体，盒子+街区+高层，引入步行街。

百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO。

占地面积10-20万平，建面4080万平方米。

核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有效解决了资金支持问题。

真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式。

北京、上海、宁波、成都万达广场第三代产品万达广场第三代产品万达广场第三代产品万达广场第三代产品万达广场第三代产品万达广场第三代产品万达广场第三代产品万达广场第三代产品万达广场第三代产品万达广场第三代产品第三代产品规划分析第三代产品规划分析四菜一汤四菜一汤“四菜”是四栋商业体，里面引进都是主力店，“一汤”贯穿其中的步行街。

步行街步行街：

万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行街里面，还要让人流从主力店到主力店之间，必须经过步行街，这也是美国购物的基本原则。

百货楼的摆位百货楼的摆位，一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置娱乐业态娱乐业态：

万达广场最初火起来的业态是：

电影院、KTV和室内游乐中心，这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合，具有极强的目的性。

娱乐业态自身吸引大量的人流，对展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高，所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。

业态组合价值分析业态组合价值分析招商时考虑的业态价值：

品牌价值、利益价值、聚客价值。

品牌价值品牌价值：

沃尔玛、百安居、百盛、华纳影院、国美对项目的整体品牌形象具有标志性的作用。

这些品牌一般都作为主力店进驻，而且愿意以低租金的代价招商，来获取较高的品牌影响力。

租金价值租金价值：

外店、申格体育、宏牛鞋都、大食代一般而言，业态的规模以及品牌知名度与对租金的献是成反比的，业态规模越大、品牌知名度越高，其每平米的的租金就越低；

业态规模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高。

聚客价值聚客价值：

沃尔玛、万达影院、大食代沃尔玛是平价日用消费品零售业态，对吸引人流具有巨大作用；

万达影院、大食代属于万达商业广场中休闲娱乐业态，加大休闲娱乐等体验型消费业态综合性购物中心发展的一个趋势，其对提升人气贡献相当大。

万达广场三代产品比较万达广场三代产品比较万达广场的不足万达广场的不足对商业地产业务不熟对商业地产业务不熟万达集团现在有1万多名员工，从事商业地产业务的有数千人，其中大多数加入万达时间不长，无论是员工还是高管对商业地产的业务都不熟悉。

这影响到正常工作，一些工程干完了局部要返工，做完了没有效果要重做，甚至造成一些浪费。

不够精细不够精细一是设计不精细。

这可能是因为建设速度太快，很多东西都需要整改、确定。

二是工程施工质量不精。

石景山万达广场就发现有些问题，做得不是很精细，例如万千百货地面石材效果就不是太好。

三是品牌商家不够。

集团商务部和商管公司招商很辛苦，保证了集团快速发展，但是品牌商家还不够，还没有把优秀品牌和创新的品牌做到一网打尽。

四是管理不够精细。

订单地产订单地产联合发展联合发展：

也叫共同选址。

即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。

平均租金平均租金：

不就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

将全国的城市分三等租金：

一等是北京、上海、广州；

二等是省会城市；

三等是其他城市。

先租后建先租后建：

招商在前，建设在后，或者叫“做对程序”。

招商在前的原因是：

一个购物中心一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高所有商家的效益。

主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手，这些问题在建设前先处理好，具有很大的优势；

可以降低风险。

由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。

技术对接技术对接：

也叫共同设计。

首先由战略合作伙伴提出需求要多大的面积、高度、出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。

保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。

订单地产订单地产万达广场发展了一批战略合作伙伴：

沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、运动100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤3C数码广场、红星美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场等等。

万达广场每到一个城市，都会从中选择适宜的合作伙伴。

具有战略伙伴关系的主力店可以消化购物中心70%面积的商业。

房地产开发补贴商业经营房地产开发补贴商业经营万达广场商业租售比例：

只租不售主力店占商业建筑面积比例：

70%由于万达自主持有物业比例很高，主力店的租金收入比较低，回报慢，且占了大部分面积，影响整体经营收入，而万达广场采取的又是快速复制扩张战略，在资金周转上要求非常高，曾经一度陷入资金紧缺危机，所以在第三代产品万达调整了物业结构：

在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。

万达广场近期经营情况万达广场近期经营情况租金收入情况租金收入情况2007年万达集团的营业收入200多亿元。

2008年约为220亿左右。

租金收入占集团总收入的比例在5%左右，租金综合收缴率达到99.3%，物管费收缴率达到98.3%。

在万达商业项目的租户构成中，低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%，“订单地产”的稳定租金收入占据总租金收入的约40%-50%左右。

利润率情况利润率情况万达的土地成本较低，城市综合体项目的定价较高，第三代万达广场项目的净投资回报率高于15%的行业标准。

在持有型物业的回报率上，据万达自身对外宣称，如果全部出租，商业广场项目的投资回报率在15%左右，商业地产回报率在8-10%左右。

万达多出5%的部分，应来自于万达的商业模式和成本控制能力。

万达的地价水平比较低；

购物中心项目提供给“订单地产”商户的为毛坯房，建筑成本相对较低；

同时，万达项目的非核心商业销售比例较高，通过销售平衡投资额之后，投资回报率提升。

资金来源资金来源资金来源：

自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。

在分期滚动开发下，前期销售收入对