重庆丹枫白露私产酒店价格策略建议-2008年优质PPT.ppt

重庆丹枫白露私产酒店价格策略建议-2008年优质PPT.ppt

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纯正酒店式细致服务，酒店特色配套，随时体验酒店舒适生活；

高标准的精装小户型，具有很大的投资潜力劣势劣势:

项目地势复杂，四面临路，周边有城市主干道、餐饮街、商业街，相对较为嘈杂；

与茂业百货间距63米，与中国银行仅32米，且本项目与茂业百货高度基本相当，视线上遮挡严重；

社区绿化面积少，且中庭区域有车流干扰，另有酒店住客、写字楼等人群过往，人员相对复杂；

机会机会:

区域认知度高，升值空间、投资潜力巨大，优势地段吸引力大；

纯正酒店式精装公寓，稀缺产品类型具有竞争力；

核心绝版地段、城市综合体带来的旺盛人气将创造更多商机；

威胁威胁:

同类式同质类产品多，竞争激烈；

第2套住房贷款政策影响非常强；

接下来国家将会有怎样的调控措施未知目录项目简介及分析参考项目选择与分析及初步均价建议初步均价论证与最终均价建议细分价格建议根据丹枫白露的产品属性及相关区位，我们选取项目同质楼盘作为价格分析富力海洋广场东和城中新城上城中新城上城喜来登国际富力海洋广场东和城世纪英皇丹枫白露富力海洋广场富力海洋广场1号楼精装公寓号楼精装公寓位置江北区洋河路11号，原海洋公园价格套内均价10000元面积32.9572.35M2（一房至三房）总价3273万元装修标准精装标准1500元：

含厨具、卫具，赠送容积式燃气热水器、消毒柜、升降式晾衣架等；

公共部分装修优惠政策按揭9.9折,一次性9.8折,在此基础上再打9.6折,约4-6个点优惠,另有特价房约10余套.销售情况1号楼精装公寓9月29日开盘销售,推出174套房源,目前网上签约132套，签约率达到76%。

物业特点品牌、完善社区配套、城市中心难得的景观资源、开阔视野注：

以上销售情况数据来源于网上房地产东和城东和城位置江北观音桥片区中部塔坪120号价格套内均价8200元面积6693M2（两房至三房）总价5478万元装修标准精装标准1500元：

含厨具、卫具，赠送燃气热水器、消毒柜、浴缸、浴霸优惠政策按揭9.9折,一次性9.8折销售情况11月24日推出D栋（292套）的147套房源，目前网上签约66套，余下的152套目前网上签约1套，总体销售率23%，销售情况不理想。

物业特点地段靠近商圈注：

以上销售情况数据来源于网上房地产中新城上城中新城上城位置重庆市九龙坡高新区袁家岗奥体路1号价格套内均价7200元面积36101M2总价3070万元装修标准精装标准1000元：

含厨具、卫具，另赠送电热水器、微波炉、电磁炉两个、浴霸、抽油烟机、整体变频式中央空调、品牌灯具等优惠政策按揭5成10年无折扣,一次性9.5折销售情况10月20日推出公寓共500余套，目前网上签约243套，签约率49%。

物业特点地理条件优越，公交、轻轨等交通便捷，周边配套成熟，有奥体中心作支撑，另引进百安居、沃尔马等，生活功能齐全；

物业服务顾问是第一太平戴维斯。

本物业性价比较高，成为多数投资客户的选择。

注：

以上销售情况数据来源于网上房地产初步均价初步均价依据：

依据：

参考富力海洋广场参考富力海洋广场11号楼精装公寓、东和城、中新城上城售价号楼精装公寓、东和城、中新城上城售价丹枫白露销售部对丹枫白露销售部对1010项评分标准进行排序项评分标准进行排序市场部对市场部对1010项标准进行打分后综合评估项标准进行打分后综合评估丹枫白露整体均价：

丹枫白露整体均价：

1100011000元元/平方米平方米目录项目简介及分析参考项目选择与分析及初步均价建议初步均价论证与最终均价建议细分价格建议我们需要思考我们需要思考从国家宣布并实施第二套住房贷款政策后，近段时间主城区商品房销从国家宣布并实施第二套住房贷款政策后，近段时间主城区商品房销售量大幅下滑，出现了销售清淡的现象，市民购房趋于理性。

售量大幅下滑，出现了销售清淡的现象，市民购房趋于理性。

如此高的单价，我们的客户能接受吗？

丹枫白露的目标是开盘当月销售丹枫白露的目标是开盘当月销售40%40%、70007000万。

万。

目前制定的均价：

1100011000元元/平方米，面对当前的市场情况和要完成的平方米，面对当前的市场情况和要完成的销售任务销售任务思考？

思考？

项目自身论证项目自身论证11、项目位于江北观音桥中心，从地段上我们好于所选取的三个同质项目。

、项目位于江北观音桥中心，从地段上我们好于所选取的三个同质项目。

22、比其他项目更高一级的精装标准（我们项目多的那部分装修：

空调、简、比其他项目更高一级的精装标准（我们项目多的那部分装修：

空调、简单使用的家具、墙面采用的墙纸）。

单使用的家具、墙面采用的墙纸）。

33、纯正独有的酒店式服务是所选取的三个同质项目没有的。

、纯正独有的酒店式服务是所选取的三个同质项目没有的。

小结：

通过上面我们项目独有的优势，其结果是我们的价格应该高于所选的小结：

通过上面我们项目独有的优势，其结果是我们的价格应该高于所选的三个同质项目，而与我们项目最具可比性的是富力海洋广场三个同质项目，而与我们项目最具可比性的是富力海洋广场11号楼公寓，号楼公寓，均价均价1000010000元元/平方米，那我们的价格比它高多少才能让客户所接受呢？

平方米，那我们的价格比它高多少才能让客户所接受呢？

客户论证客户论证在销售前期蓄水积累客户中，销售部对来访的部分客户进行深访，其在销售前期蓄水积累客户中，销售部对来访的部分客户进行深访，其中的有一项内容就包含了客户对价格的接受范围，借用于此，看看我中的有一项内容就包含了客户对价格的接受范围，借用于此，看看我们的客户是否能接受我们想推出的价格？

！

们的客户是否能接受我们想推出的价格？

客户深访部分数据引用客户深访部分数据引用客户深访概况客户深访概况深访时间：

深访时间：

08年1月18日2月3日（2周）深访地点：

深访地点：

销售中心深访工具：

深访工具：

客户需求调查表采集样本：

采集样本：

57组访问对象：

访问对象：

A.前期老客户邀约回访（28组）B.现场到访意向较强的客户（29组）客户需求单价客户需求单价需求单价需求单价数量数量比例比例数据分析数据分析8000以下5组8.77%900011999之间的价格相对客户容易接受；

12000以上价格仅占8%左右，接受难度较大。

800089994组7.02%9000999910组17.54%100001100016组28.07%110001199917组29.82%12000129992组3.51%13000139992组3.51%14000149991组1.76%合计57组100%客户需求总价客户需求总价需求总价需求总价面积面积数量数量比例比例数据分析数据分析30万以下30393组5.26%总价接受范围在3060万之间，占84.21%，其中4050万接受度最高，占36.84%；

3039万占26.32%，；

5059万占21.05%。

3039万304915组26.32%4049万404921组36.84%5059万404912组21.05%6069万50593组5.26%8099万60以上2组3.51%150199万50591组1.76%合计57组100%均价建议均价建议通过上面的论证，在结合目前的市场情况、客户对价格需求和销售目标同时考虑公司利润的情况下：

建议市场价格：

最终丹枫白露入市套内均价：

1100011000元元/平方米平方米目录项目简介及分析参考项目选择与分析及初步均价建议初步均价论证与最终均价建议细分价格建议价格细分原则价格细分原则南茂业百货北红旗河沟西建新北路东B栋丹枫白露酒店将以户型、楼层、朝向三个方面进行权衡户型价差户型价差我们以户型比重最大的我们以户型比重最大的BB户型作为基准户型，来制订户型价格关系：

户型作为基准户型，来制订户型价格关系：

AA户型：

户型：

+730+730BB户型：

00CC户型：

-500-500楼层价差楼层价差我们以我们以2020层作为基准层，来制订各楼层价格关系：

层作为基准层，来制订各楼层价格关系：

3F-54013F-21023F+1204F-51014F-18024F+1605F-48015F-15025F+2006F-45016F-12026F+2407F-42017F-9027F+2808F-39018F-6028F+3209F-36019F-3029F+36010F-33020F030F+40011F-30021F+4031F+44012F-27022F+8032F+480朝向价差朝向价差根据各房屋的位置不同，我们把它们分为四个朝向：

根据各房屋的位置不同，我们把它们分为四个朝向：

东面：

-10-10南面：

南面：

-30-30西面：

西面：

+20+20北面：

北面：

+30+30THANKS