上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷Word下载.doc

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由国家无偿收回

自动续期

应于届满前6个月申请续期

应于届满前1年申请续期

房地产估价机构必须加盖公章

5、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A．委托人

B．估价报告预期使用者

C．管理部门

D．中立

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。

使用权

所有权

收益权

占用权

执行层的组织协调

7、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。

易受限制

相互影响

独一无二

不可移动

8、实施加成征税，加二成等于加正税的__。

A．10％

B．20％

C．30％

D．40％

9、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。

市场比较法

收益法

成本法

长期趋势法

10、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。

选址意见书

建设用地规划许可证

施工许可证

建设工程规划许可证

11、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

A．最高最佳使用

B．标准科学使用

C．标准操作手段

D．科学操作手段

12、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。

最佳用途

最佳规模

最佳集约度

最佳开发时机

13、对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行__检验。

A．经济可行性

B．边际可行性

C．地方政策的支持

D．人员质量

14、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．替代原则

D．公平原则

15、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

16、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536

B．549

C．557

D．816

17、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为__阶段。

A．租金增长率上升

B．新增供给小于新增需求

C．新开工项目增加

D．租金增长率下降

18、采用__求取的年折旧额每年递减。

A．成新折扣法

B．偿债基金折旧法

C．年数合计法

D．直线折旧法

19、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。

A．丘；

房地产权利人

B．套；

权属单元

C．宗地；

D．宗地；

房地产权利人

20、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12％，届时转让税费为售价的6％，资本化率为9％．该房地产目前的价值为。

923万元

1111万元

1353万元

1872万元

21、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是__。

A．私立学校用地50年

B．厂房用地50年

C．大型超市用地50年

D．别墅用地70年

22、房地产投资项目的成本利润率等于__×

100%。

A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

23、有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的__。

A．20%～30%

B．30%～40%

C．40%～50%

D．50%～60%

24、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过年。

1

2

3

4

25、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．

Y=4855．33+265X

Y=3522．22-385X

Y=4978．32+433X

Y=3522．22+385．00X

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。

A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C．常规项目的财务内部收益率是唯一的.

D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

2、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。

该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A．毛租金收入

B．净租金收入

C．经营收入

D．税后现金流

3、以下属于收益性房地产的有。

私人宅邸

农地

厂房

公寓

政府办公楼

4、引起真正的房地产自然增值的原因是（）。

A．装修改造

B．需求增加

C．通货膨胀

D．改进物业管理

5、下面四个选项中，说法不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物

B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分

C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押

D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押

6、公民下落不明满__年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。

A．1

B．2

C．3

D．4

7、某房地产估价有限公司，申请一级资质房地产估价机构资质，必须达到的条件包括等。

有15名以上专职注册房地产估价师

法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师

机构的所有股份中专职注册房地产估价师的股份不低于50％

注册资本人民币120万元以上

股东中有3名以上专职注册房地产估价师

8、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿

B．分散风险

C．融通资金

D．防灾防损

9、根据《城市房地产管理法》规定，可以采用划拨方式取得土地使用权的情况有__。

A．国家机关用地和军事用地

B．城市基础设施用地和公益事业用地

C．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

D．地方水利工程用地

E．监狱、收容教育所等机构的用地

10、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是。

信用保险

无担保保险

保证保险

财产保险

执行层的组织协调

11、责任保险包括等。

财产损失保险

公众责任保险

职业责任保险

产品责任保险

第三者责任保险

12、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333.3

13、商品房销售计价方式包括。

按均摊建筑面积计价

按套内使用面积计价

按建筑面积计价

按套（单元）计价

按套内建筑面积计价

14、下列关于合同的订立程序，表述正确的是。

当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行

当事人意思表示真实一致时，合同即可成立

要约是指希望与他人订立合同的意思表示

寄送的价目表应视为要约

承诺只有到达要约人时才能生效

15、房地产的最高最佳使用状态不包括__。

A．最佳区位

B．最佳规模

C．最佳用途

D．最佳集约度

16、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。

项目投资资本金可以用货币出资

项目投资资本金也可以用实物出资

项目投资资本金不可用土地使用权作价出资

项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外

17、规模报酬存在三个阶段。

递增

不变

递减

快增

慢增

18、关于计征房产税的下列说法中，正确的是__。

A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人

B．房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收

C．对于非出租的房产，以房产原值的70%～90%为税基

D．对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%

E．房产税按年计征，分期缴纳

19、房地产市场也存在空间市场和两个层面。

资产市场

资本市场

信托市场

证券市场

借款合同

20、进度控制是对建设工程项目实施的__管理。

A．质量

B．成本

C．时间

D．计划

21、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（）万元。

A．93．75

B．115

C．293.75

D．315

22、下列各种价格中肯定是事实的有__。

A．不能作为可比实例的交易实例价格

B．可比实例价格

C．非公平市价

D．评估价格

23、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用__。

A．房地剩余技术

B．市场剩余技术

C．地剩余技术

D．建筑物剩余技术

E．自有资金剩余技术