乐清市调报告终稿.docx
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乐清市调报告终稿
乐清市中心区E-b地块
初步研判
三角洲地产机构·市场部
2009-12-5
目录
第一部分：
乐清市城市概况
一、城市名片
二、地理位置
三、行政划分
四、交通现状
五、经济格局
六、城市核心
第二部分：
乐清市经济情况
一、乐清GDP情况
二、乐清三大产业概况
第三部分：
乐清市“十一五”规划
第四部分:
乐清市一级市场概况分析
一、乐清市近年的国有土地出让统计一览
二、07-09年土地出让数据统计表
第五部分：
乐清市二级市场分析
第六部分：
乐清市三级市场采样
第七部分：
宗地分析
一、地块区位
二、经济指标
三、周边配套现状分析
四、地块SWOT分析
五、地块价值评估
六、地块市场分析
第八部分：
地块开发成本测算及投标价格建议
一、乐清市城市概况
城市名片：
温州市综合实力三十强镇、温州市工业卫星镇、浙江省经济百强乡镇。
地理位置：
乐成镇位于乐清市中部偏南，东濒富饶的乐清湾，西与柳市镇接壤，北依括苍山脉，104国道过境。
行政划分：
乐成镇是乐清市政府所在地，乐清的政治、经济、文化和交通中心。
全镇土地总
面积101.15平方公里，市区消费人口14.86万。
交通现状：
全镇交通十分便利，在距市区25公里的半径范围内，有七里黄华和温州两座大
港；有距乐清境内仅20公里的温州机场和30多公里的路桥机场；有与全国铁路网相连的金
华到温州的铁路终点站；北京至福州的104国道，南北横穿乐清全境；在建的黑龙江同江至
海南三亚沿海高速公路，乐清段已全线通车。
经济格局：
以机械仪表、电子开关、电力设备、精细化工四大支柱行业为主导
经济四大区：
城市中心区核心区、市级教育园区、盐分市级工业园区和市头盔摩配特色工业
园区建设。
城市核心：
以乐成建成区为依托，积极引导城市空间向东、向南拓展，形成建成区面积约
25平方公里、人口约25万人的现代化中等城市主中心。
“十一五”期间，要以现代化标准
抓好各类城市规划，推进“撤镇建街”，完善城市配套设施，加强旧城改造和新区建设，突
出滨海城市特色，提高城市品位，努力建成以商务、旅游、居住、金融、信息等服务功能为主的现代化新城区，成为全市政治、经济、文化中心。
解析：
1993年，乐清就已经跨入综合实力百强县（市）行列；2004年，全市国内生产总值252.5亿元，城镇居民人均可支配收入15945元，人均居住面积40.1平方米，人民生活水平已经达到了中国政府提出的“小康”生活标准。
二、乐清市经济情况
1、乐清GDP情况
2、乐清三大产业概况
解析：
2006年乐清市实现生产总值301.46亿元，按可比价计算比2005年增长14.1%，高出温州市平均水平0.8个百分点。
其中第一产业增加值12.18亿元，同比增长2.1%;第二产业增加值187.73亿元，同比增长14.8%;第三产业增加值101.55亿元，同比增长14.5%，三产结构调整为4.0:
62.3:
33.7。
人均GDP达25637元（按户籍人口计算），按2006年底汇率折算为3283美元，首次突破3000美元大关，标志着乐清经济发展进入新的阶段，综合实力跃上新平台。
解析：
2007年乐清市生产总值为360.92亿元，按可比价计算，比去年同期增长14.7%，高出温州市平均水平0.4个百分点。
分产业看，第一产业增加值12.72亿元，同比增长-1.1％，第二产业增加值228.13亿元，同比增长15.8％，其中工业增加值219.22亿元，同比增长16.5％，第三产业增加值120.07亿元，同比增长14.5％，三产结构为3.5：
63.2：
33.3，其中第三产业比重仅为33.3%，比温州市平均水平低了9.2个百分点，在温州11个县市中居第9位，从而促进乐清市服务业的健康快速的发展成为了乐清市当前优化产业结构、适应当前经济发展阶段的首要问题。
解析：
2008年乐清市生产总值（GDP）为404.22亿元，比上年增长8.0％，增幅回落了6.7个百分点；分产业看，一、二、三产业的增加值分别为14.45、251.87和137.9亿元，同比分别增长4.7％、6.4％、11.4％，三次产业结构调整为3.6：
62.3：
34.1，第三产业增加值比重略有增加。
2008年服务业增加值为137.9亿元，比上年增长11.4％，高出GDP增幅3.4个百分点，对GDP的增长贡献率为40.6％，比上年提高了7.1个百分点；其中服务业占全市GDP比重的34.1％，而房地产业增加值达到6.8％的增长。
年份
第一产业增值
第二产业增值
第三产业增值
三大产业结构比例
06
12.18
187.73
101.55
4.0:
62.3:
33.7
07
12.72
228.13
120.07
3.5：
63.2：
33.3
08
14.45
251.87
137.9
3.6：
62.3：
34.1
三、乐清市“十一五”规划
“十一五”期间，乐清市将处于集多重机遇、多重挑战并存的重要时期，处于人均GDP3000美元向5000美元迈进的“转型期”，处于率先建设全面小康社会、为提前基本实现现代化奠定基础的关键时期。
乐清市必须抓住机遇，贯彻落实“走在前列，干在实处”重要精神，采取科学举措，在激烈的区域竞争中实现新的突破和提高。
“十一五”期间，乐清市国民经济和社会发展的中心思路是：
围绕一个总体目标，实施五大战略，强化三大支撑，培育三个经济增长点，突出六大重点任务（简称“15336”）。
一个总体目标——率先基本实现全面小康社会；
五大战略——经济国际化战略、产业集群化战略、城乡一体化战略、发展环境优化战略、管理现代化战略；
三大支撑——要素资源、基础设施、生态环境；
三个经济增长点——国际性产业集群、临港产业、旅游经济；
六大重点任务——优化产业结构、强化空间均衡、发展社会事业、增进社会和谐、深化改革开放、着力自主创新。
Ⅰ、规划
（1）按照城乡一体化发展的要求，遵循城市、产业空间集聚扩散规律，努力构筑“一心领先，三组并进；两带融合，三群竞发”空间布局框架，逐步实现乐清市经济与社会的持续协调发展。
（2）为突破行政区划限制，引导人口与产业适度集中，完善基础设施配套，提升城市服务功能，努力构建“一心领先，三组并进”的城市框架，加快推进现代化中等城市的建设。
（3）其中“一心领先”的“一心”即城市核心。
以乐成建成区为依托，积极引导城市空间向东、向南拓展，形成建成区面积约25平方公里、人口约25万人的现代化中等城市主中心。
“十一五”期间，要以现代化标准抓好各类城市规划，推进“撤镇建街”，完善城市配套设施，加强旧城改造和新区建设，突出滨海城市特色，提高城市品位，努力建成以商务、旅游、居住、金融、信息等服务功能为主的现代化新城区，成为全市政治、经济、文化中心。
Ⅱ、经济
（1）预计到“十一五”期末，全市生产总值达500亿元以上，年均增长12.0%以上；人均生产总值达42000元；三次产业比重为2.5:
57.5:
40；财政总收入达58亿元以上，年均增长13.2%；“十一五”期间全社会固定资产投资累计完成约570亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到26600元和12300元，年均均增长8.0%左右；农村家庭恩格尔系数下降到40%以内；人口自然增长率控制在8.0‰以内，总人口控制在120万人以内。
（2）优化产业结构，促进服务业的协调发展，特别是要加快金融、房地产、中介服务、社区服务等其他服务业发展，提高各类服务的市场化、专业化和社会化程度。
（3）针对房地产业，十一五规划提出：
加强房地产市场调控，规范房地产市场交易行为，保证房地产市场健康有序发展。
在确保房地产市场总量基本平衡的前提下，扩大房地产有效需求，增强住房供给能力。
把解决中低收入人群的住房问题作为重点，发展经济适用房、廉租房和商品住宅。
Ⅲ、交通
（1）为了更好的建立健全交通基础体系，就必须坚持统筹兼顾、适度超前的原则，集中精力推进综合交通、电力电网、水利设施、信息网络、城市设施等六大基础设施体系建设，为加快发展提供有力支撑。
（2）“十一五”期间，全社会固定资产投资累计完成约570亿元。
构筑以港口为龙头，公路、铁路为依托，国省道、农村道路为配套的集疏运网络，建立与经济社会发展相适应的现代化综合交通体系。
Ⅳ、土地资源
（1）集约利用土地贯彻
“十分珍惜和合理利用土地、切实保护耕地”的基本国策，结合新一轮土地利用总体规划的修编，走出一条集约利用土地资源的新路子。
（2）盘活土地利用存量
科学开发利用滩涂资源、山坡地资源、未利用土地，整理建设用地，争取上级建设用地指标，盘活土地利用存量，挖掘建设用地的潜力，确保乐清市城市建设用地和经济发展用地供需的基本平衡。
“十一五”期间，全市新增建设用地约30平方公里以上。
（3）提高土地利用效率
实施具体建设项目用地供应定额控制、出让最低限价、土地集约利用考核机制，建立以土地利用强度、投资强度为核心的控制指标体系，努力提高土地利用效率。
到“十一五”期末，全市建设用地经济密度达到3.5亿元/平方公里，工业用地产出率达到40亿元/平方公里。
四、乐清市一级市场概况分析
上半年，在国家利好的宏观政策刺激下，房地产业迅速回暖，各房开立即在全国范围展开大幅度的“抢”地运动，出现了“面粉比面包贵”的现象；下半年，国家开始控制房贷，但并没有马上控制住房价的上涨，只是使得上涨幅度减缓。
在温州，尤其是瑞安，乐清等区县，一方面受到全国房价高速上涨的刺激，另一方面大量的民间资本无处可流，考虑到房地产稳定的保值性，所以只能流向房地产市场，因此房价的涨幅更是惊人，多数郊县区域的房价都冲破万元大关。
眼看房价越走越高，房开公司们拿地的欲望被进一步激发。
10月28日上午，乐清市招投标中心举行乐成镇县浦村A-b地块国有建设用地使用权拍卖会，有9家房地产公司参加该地块竞买，，经过40多轮激烈竞买，最后置信房地产开发有限公司傲视群雄，以1.86亿元成交。
该成交价比起始价翻了2倍多，楼面地价达到9965元每平方米，单位地价达2325万元每亩，成为乐清市新地王。
值得注意的是，此前该地块已经推向市场两次，第一次由于达不到底价而流拍，第二次由于没有报名而无法举行拍卖会。
此次乐清中心区E-b地块的挂牌出让，势必也将是一场龙争虎斗。
虽然项目自身的优势十分明显，条件优越，但从目前的市场来看，成为新地王的可能性不大，不过最终的成交价格一定会让人们感慨。
（1）、乐清市近年的国有土地出让统计一览
（2）07-09年土地出让数据统计表
年份
出让土地块数
出让面积
可建面积
平均楼面地价
溢价率
2007
15块
299.47亩
597673.45㎡
4157.67元/㎡
196.7%
2008
4块
38.69亩
125154.37㎡
2978.67元/㎡
114.1%
2009
13块
399.61亩
705743.31㎡
4786.22元/㎡
209.5%
根据07-09年土地出让信息的分析可以得到：
一般土地出让的溢价率在157%—223%之间，当然不包含今年成功出让的几宗地王的溢价水平，尤其是虹桥镇河深桥村E-e-10地块，溢价率高达294%。
经过一系列数据分析，乐清市中心区E-b地块的溢价率最有可能达到的水平为：
223%—246%，即成交价格在14.49—15.99亿元区间，平均每亩地价在1700万元左右。
其他相关数据分析情况见下表。
最低溢价水平
最高溢价水平
最有可能溢价区间
溢价率
201%
268%
223%—246%
出让总价
13.07亿元
17.42亿元
14.49—15.99亿元
平均每亩地价
1407万元
1875万元
1560—1721万元
楼面地价
8440元/㎡
11250元/㎡
9357—10326元/㎡
根据相关理论知识，结合乐清市土地数据，计算得到理论数据，仅供后续研究参考，最终合理的竞买价格见本报告最后部分
五、乐清市二级市场分析
中驰湖滨
楼盘名称
中驰湖滨
项目位置
旭阳路南与东银路东侧交叉口
项目规模
占地总面积166525㎡，约250亩，拟规划建设项目的总面积356286平方米，共建房屋42幢，其中高层住宅17幢（17+1层），排屋25幢
项目指标
绿化率40%、容积率1.7、建筑密度19%，车位1：
1
周边配套
学校、（规划：
幼儿园、体育馆、酒店、超市、公园）
户型情况
平层140㎡、160㎡、180㎡；跃层240-420㎡；
160-180㎡（4房2厅2卫）主力户型
主要卖点
规模大、密度低、品质高，打造生态绿化住宅区
开盘时间
2008.12.30
项目价格
一期9555元/㎡，二期1.2万元/㎡，排屋均价1.78万元/㎡，三期未开盘
交付时间
预计2010年
楼层、朝向差价
层差：
100~200元、朝向差：
200~1000元
开发商
温州中驰置业发展有限公司
销售情况
07年11月份内部认购600多套（定金50万）
物业公司
香港戴德梁行顾问
代理商
朗兆（策划推广）
图片
项目特点
面山邻水，处优越生态环境之中，近40%绿化率，超6000㎡园林规划，让人真正回归自然，修养生息，加上高科技环保材料的应用，把生态住宅上升到国际化的高度。
首屈一指的社区内人工湖，亲水养心；适合乐清地理特点的建筑朝向，采光丰富，占尽风水；新型环保保温建筑体系，冬暖夏凉；空中入户花园，层层有花有草，户户有庭有院；双层中空玻璃，远离噪音，幽享生活。
项目盘点
随着人们经济水平的提高，人们对居住环境提出了更高的要求，特别是对智能化系统的依赖，而中驰湖滨恰恰投其所好，建成了一座精品住宅区，特别是引入了家庭净水系统、新风系统、智能梯控系统、访客管理系统四大环保系统等等高科技智能化系统，大大满足了人们的需求，使人们享受着智能化带来的便捷与安全。
但是，周边配套设施相对齐全但仍有很大提升空间。
目前人们出行讲究最多的是交通时间，而该项目位置相对较偏，给交通带来了不利因素。
自上个世纪90年代起，欧美各国就开始流行水景住宅，往往是依赖借景造景来达到视觉效果和满足人们对水景住宅的需求。
但是该楼盘在效仿的同时却忽略了温州乐清的水质较差这一严重现象。
在建成初期或许景色宜人，但由于受本地工业影响，这种假象必定是昙花一现。
中央公馆
楼盘名称
中央公馆（62539999）
项目位置
千帆西路与清远路西侧
项目规模
总用地面积30492㎡，约45.7亩，总建筑面积91476㎡，住宅共有500套左右
项目类型
高层（24+1）
周边配套
学校、中心公园、医院、酒店
项目指标
容积率3，绿化率45%，建筑密度33%；车位1：
1.8
主要卖点
城市核心区、
户型情况
平层178㎡，跃层297㎡；主力户型：
178㎡（4房2厅3卫）
主要卖点
生态住宅、平层官邸、
开盘时间
预计2010年下半年
项目价格
未开盘
交付时间
/
销售情况
未开盘
开发商
丽都房开
代理商
好望角策划机构
图片
宣传手段
广场视屏电视广告（国贸大厦）、户外广告、路牌广告（高炮）、楼宇、电视台（乐清电视台、转播电视台）
广告语
“一席尊天下”“定制豪宅新标准”
项目特点
1、地理位置优越；2、高科技智能化系统;3、不多见的建筑风格，尽现豪宅风范；4、服务优质的物业管理
项目盘点
中央公馆尊据城市中心区核心区位，项目东侧为1.7万㎡城市中央公园，乐清城市中心区将建成一批行政办公设施、影城、青少年宫、老年活动中心、商业步行街、净菜市场等行政、文化、商务、商贸、金融配套。
引入德式皇家园林概念，营造出大气度的生态影观风情。
中央公馆采用了一系列高智能化管理技术，户主智能识别系统，新风系统，中央除尘系统，红外线入口监控等。
户型设计更是独创一新，无邻私密，南北通透，并首创性的将客厅与超大空中花园同时挑高六米的空中别墅居住理念及空中合院理念引入高层豪宅建筑。
别具一格的哥特式建筑风格让居所充满诗情画意
备注
该项目幢数、套型面积均有较大改动，目前平层面积套型就一种：
178㎡，其余均为跃层
丽都华庭商住小区
楼盘名称
丽都·华庭
项目位置
乐城五环路东山南村
项目类型
6栋高层
项目指标
占地面积：
14372㎡；建筑面积：
53000㎡
容积率为3，绿化率为30%
周边配套
市中心公园，市中心广场，市政府，五星级酒店，中心学校，商业步行一条街以及市民的活动中心
内部配套
全面的人车分流，充足的车位配比，入户直饮水系统
引进高级进口的数字化智能电梯，中空玻璃断桥隔
热配置，环保隔热以及全方位的智能化管理系统
开盘时间
2009.06.08
项目价格
均价1.3万/m2
户型情况
主力户型165-180m2
销售情况
总计住宅432套，剩14套未备案登记
开发商
温州丽都房地产开发有限公司
代理商
好望角策划机构
项目图片
项目特点
区内全面实行人车分流，生活更流畅，车位配比达到1：
2,保证了小区内每位住户的车位拥有2个以上的车位。
每户安装净水系统，出水标准达到国家饮用水标准，住户可直接放心饮用，并率先导入智能化系统及先进物业服务理念，演绎形神兼备的大宅生活。
项目盘点
其实该楼盘已经位于五环路，在交通上没什么优势，但是随着人们经济水平的提高，私家汽车的普及以对回归自然的渴望，人们慢慢的更加愿意接受远离市区和噪音，亲近自然，将工作的烦恼遗留在市区，在郊区畅销快乐和幸福！
整个小区为板四点的建筑分布有序组合，以现代的设计手法，创造出高品质的人居环境。
小区绿化率高，带状分布的景观绿化系统，深入到住区的方方面面，步移景异，构成真正意义上的“全景空间”。
区内全面实行人车分流，生活更流畅，车位配比达到1：
2,保证了小区内每位住户的车位拥有2个以上的车位。
每户安装净水系统，出水标准达到国家饮用水标准，住户可直接放心饮用，并率先导入智能化系统及先进物业服务理念，演绎形神兼备的大宅生活。
备注
以科学务实的规划思想划分功能分区，以现代的环境处理手法为计划出发点，创造高品质的人居环境。
天豪公寓
楼盘名称
天豪公寓
项目位置
乐清市中心区A-h6地块
项目类型
两幢28层的高层
项目规模
总建筑面积为45890㎡
项目配套
城东邮政分局、市行政管理中心、市检查院、公安局、法院
主要卖点
无
开盘时间
2007年4月19日
项目价格
1.2万/m2
户型情况
主力182㎡
销售情况
总计住宅265套全部售完，剩19套未备案登记
开发商
天豪（温州）发展有限公司
代理商
/
项目图片
项目点评
项目依托自身五星级酒店资源，西靠城市中央公园，南靠四环路，项目优势不言而喻
皇都花园
楼盘名称
皇都花园
项目位置
乐清市中心区三环路西侧，原属白沙村集体留用地
项目类型
四幢20层塔式住宅
项目规模
占地面积：
10053m2，建筑面积：
36352m2
项目配套
会所，音乐喷水池
主要卖点
酒店式空中别墅家园
开盘时间
2009.08.21
项目价格
估计均价在1.28万/m2
户型情况
主力户型180-220m2
销售情况
总计293套，剩22套未备案登记
开发商
温州众志投资发展有限公司
代理商
/
备注
项目理条件优越，紧邻乐清市行政中心，市民活动中心隔街相望，在中心区规划中该基地周边公共配套设施齐全。
阳光花园
楼盘名称
阳光花园
项目位置
三环路与清远路交汇处，人民医院东首
项目类型
1栋超高层
项目规模
占地面积16000m2
项目配套
底商
主要卖点
无
开盘时间
2007.3.28
项目价格
均价9500元/m2
户型情况
主力户型161m2
销售情况
住宅总计284，剩19套未备案登记
开发商
浙江顺益房地产开发有限公司
代理商
/
金茂商务广场
楼盘名称
金茂商务广场
项目位置
乐清市丹霞路、四环路交汇处
项目类型
3栋高层
项目规模
占地面积：
43188㎡，建筑面积：
211996㎡
周边配套
项目北临筹建中的乐清市新客货运中心、南临第五中学、西临城市公园、东临蔬菜批发市场。
项目两公里范围内市政府、医院、银行、购物中心围绕周边，配套设施完善
主要卖点
/
开盘时间
2009.01.23
项目价格
6716元/m2
户型情况
180m2
销售情况
住宅总计142套，剩2套未备案登记
开发商
乐清新时代建材装饰城开发有限公司
代理商
/
备注
四环路上的商业腹地，扼守着新老城区黄金三角的核心要冲，地理位置优越至极。
区域道路设施优良，扼守四环路、丹霞路、两大城市主干道汇聚的喉结，坐拥新城市客运中心密集物流、人流，商机无可估量
香格里拉嘉园
楼盘名称
香格里拉嘉园
项目位置
乐成镇旭阳路（丽都华庭对面）
项目类型
小高层/高层
项目规模
总建筑面积71098㎡
周边配套
人民医院、时代广场、晨沐广场
主要卖点
市中心位置
开盘时间
2007.08.16
项目价格
8200元/㎡
户型情况
/
销售情况
住宅总计297，剩18套当自留房
开发商
浙江嘉华房地产开发有限公司
代理商
/
备注
该盘地段较优，在当地属中心位置
解析：
公布数据显示，乐清房价持续上涨，呈稳步上升态势。
随着上半年楼市回暖复苏带动了新一轮的土地投标热、炒房热，社会闲散流动资金进入楼市劲头迹象明显。
以09年上半年开盘为例：
中驰湖滨花园、金茂商务广场、丽都华庭、皇都花园均已售罄，除个别楼盘保留少量自留房，其中我们不难窥出乐清民间资本的雄厚和对投资房地产稳定保值的喜爱。
（以上楼盘均处乐清城市的发展核心--南城，以三环路和四环路为主。
该片区域规划总面积为18.2平方公里的城市中心区，将被打造成市政行政办公、文化娱乐、金融商贸中心、体育中心、旅游服务区、休闲度假、生活居住为主的生态型滨海城市中心。
）
六、乐清市三级市场采样
楼盘名称
开盘均价
二手房行情
中驰湖滨
1.5~1.9万元/㎡
丽都·华庭
1.4~1.9万元/㎡
天豪公寓
1.5~2万元/m2
皇都花园
1.5~1.9万元/㎡
阳光花园
1~1.4万元/㎡
金茂商务广场
1.3~1.5万元/㎡
香格里拉嘉园
1.5~1.9万元/㎡
分析：
随着乐清房地产市场经过半年多的火爆交易，市场存量房消耗快速，供应量逐步吃紧。
以乐清上半年力推的南城新区地产项目中驰湖滨、丽都□华庭、天豪公寓、皇都花园、阳光花园、金茂商务广场、香格里拉嘉园为例（150~160㎡市场接受度较高），开盘价格区间在6700元/㎡~13000元/㎡，截止2009年12月份，二手房价已经冲高到10000元/㎡~20000元/㎡的价格区间，个别楼盘房价甚至翻了一番，二手房价扶摇直上，价格直逼上海、北京等一线城市。
但广大购房者对于物业基本以长期持有或者自住为主，因此导致二手房市场流通较为稀缺。
反观乐清的返回地指标投资、投机买卖十分火热，由于可以短期获利及交易便捷，乐清民间资本的大量涌入，在部分人群的哄抬下，返回地
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