市场法习题附答案.docx
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市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题
一、单项选择题
1.某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于
一年后付清，假设年利率为5%,则该实例的实际价格是（）。
A.24B、C、D、
2.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
Λ.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映
3.比准价格是一种（）。
Λ.公平市价B.评估价格C.市场价格D.理论价格
4.比较法的理论依据是（）。
Λ.预期原理B.替代原理C.生产费用价值论D.最高最佳使用原则
5.不适宜用比较法评估的房地产是（）。
Λ.商品住宅B.写字楼C.纪念馆D.标准工业厂房
6.运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为（）个。
A.1〜3B.1〜5C.3〜5D.3〜10
7.对交易实例进行区域因素修正是因为（）
Λ.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8.下列（）情况会导致房地产价格偏高。
Λ.卖方不了解行情B.政府协议出让C.购买相邻房地产D•设立抵押的房地产
9.可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格（）。
（
Λ.高B.低C.相等D.不可比
10.卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏（）。
A.高B.低C.不高不低D.无法确定
11.采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/m2,240元/m2,280元/m2,230元/m2。
若求其中位数，则为（）元/m2。
Λ.230B.C.235D.240
12.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：
成交价格为4000元/m2,成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
Λ.3790元/m2B.4238元/m2C.4658元/m2D.4663元/m2
13.下面说法错误的是（）。
Λ.可比实例在成交日期时的价格×（1+价格变动率）期数=在估价时点的价格
?
B.可比实例在成交日期时的价格×（1+价格变动率X期数）=在估价时点的价格
C.可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同D.可比实例必须是正常交易
14・某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：
820元/m2、850元/m2、900元/m2,若賦予的权重分别是、.，则该房地产的价格为（）元/m2。
A.850B.845C.869D.857
二、计算题
1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付淸。
假设月利率为瑰，则其在成交日期时一次付清的价格为多少
）
2、某宗房地产的正常成交价格为2500元∕∏Λ该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少
3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：
，，，，，，（以2002年1月为100）O此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元∕∏Λ请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少
5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙
三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
项目
可比实例甲
可比实例乙
可比实例丙
建筑面积
IOOOln2
1200m2
平方英尺
成交价格
240万元人民币
300美元
243万元人民币
成交日期
2001年11月初
2002年8月初
2003年2月初
交易情况
-5%
0%
0%
状况因素
0%
I
+2%
+5%
经调查得知：
可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：
首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%,第二年末又付款72万元，其间月利率为％。
又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：
。
该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降忍2002年内逐月上涨％,2003年逐月上涨％。
并知lm∙平方英尺。
试根据上述资料,评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。
6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。
成交价格：
可比实例A为5000元人民币∕∏Λ可比实例B为600美元/n?
可比实例C为5500元人民币∕∏Λ成交日期：
可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。
交易情况：
可比实例A为+2%,可比实例B为+5%,可比实例C为-3%。
房地产状况：
可比实例A为-8%,可比实例B为-4%,可比实例C为+6%。
上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值
（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。
假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：
2003年10月31日为1：
。
假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%,而6月起每月又比上月平均增长请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。
7、有一可比实例是1996年12月的交易•价格为每平方米5,OOO元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨％。
至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米元。
求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。
8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已
成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：
可比实例A
I
可比实例B
可比实例C
成交价格
5000τt∕m
560美元∕ιIr
530美元/点
成交日期
2003年8月1日
2003年7月1日
2003年11月1日
交易情况
-1%
0%
+2%
房地产状况
+2%
1
+4%
-2%
注：
（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。
（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。
（3）汇率：
2003年7月1日、12月31日1美元=元人民币
2004年1月1日'5月31日1美元=元人民币
（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降l%o
试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请釆用简单算术平均值）。
9、评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2;
（1）收集有关资料：
共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。
（2）可比实例的成交价格如下：
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元∕m'）
1200
1150
1380
成交日期
2004年2月20日
2004年4月20日
]
2004年7月20日
交易情况
正常
比正常价格低3%
比正常价格高5%
（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示:
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
注：
表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.
（4）房地产状况比较判断结果，如下表所示:
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
100
95
92
106
因素2
100
105
96
109
因素3
>
100
110
98
97
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
《房地产评估》市场比较法练习題
一、单项选择题
1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付淸，假设年利率为5%,则该实例的实际价格是（C）。
2.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（D）的房地产状况。
Λ.估
价时点B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映
3.比准价格是一种（B）。
A.公平市价B.评估价格C.市场价格D.理论价格
4.比较法的理论依据是（B）。
Λ.预期原理B.替代原理
C.生产费用价值论D.最高最佳使用原则
5.不适宜用比较法评估的房地产是（C）。
Λ.商品住宅B.写字楼C.纪念馆D.标准工业厂房
6.运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为（D）个。
Λ.1〜3B.1〜5C.3〜5D.3〜10
7.对交易实例进行区域因索修正是因为（B）
Λ.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8.下列（C）情况会导致房地产价格偏高。
）
A.卖方不了解行情B.政府协议出让
C.购买相邻房地产D.设立抵押的房地产
9.可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（A）。
Λ.高B.低C.相等D.不可比
10.卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏（B）。
Λ.高B.低C.不高不低D.无法确定
11.采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/m2,240元/m2,280元/m2,230元/m2。
若求其中位数，则为（C）元/m2。
12.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：
成交价格为4000元/m2,成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（D）m2。
（2004年试題）
A.3790元/m2B.4238元/m2
C.4658元/m2D.4663元/m2
13.下面说法错误的是（d）。
A.可比实例在成交日期时的价格×（1÷价格变动率）期数二在估价时点的价格
B.可比实例在成交日期时的价格×（1÷价格变动率X期数）=：
在估价时点的价格
C.可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同
D.可比实例必须是正常交易
14.某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：
820元/m2、8
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