《河南省物业管理规范条例》Word文档格式.docx

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公共秩序治理人员24小时值班、巡逻，维护小区正常的公共生活秩序。

（四）共用部位、共用设施、设备的日常治理维护。

负责公共场所、道路、机电设备、消防设施的维修、养护，公共上下水管网、排水、排污系统及化粪池的维护、清疏。

（五）车辆停放、交通秩序治理。

疏导交通，划线停车。

（六）按有关规定、要求设立的其他物业治理公共服务收费项目。

三、物业治理服务收费实行等级治理下的政府指导价（指导价标准见附件一、服务等级标准见附件二），各物业治理服务单位按照物业治理服务收费等级标准、指导价标准对比所管区域提出申报意见，报市价格主管部门核准并办理《收费许可证》后执行（已成立业主委员会的，上报意见须经业主委员会同意）。

核准的价格为中准价格，各物业公司也可依照治理区域的具体情况经业主委员会同意，在广泛征求业主意见的基础上上浮5%执行，上浮后的具体标准要报市价格主管部门备案。

四、《收费许可证》的办理程序

（一）各物业治理服务机构依照洛阳市物业治理服务收费等级标准要求，如实填报洛阳市物业治理公司服务收费等级申报表、收费许可证申请表、同时交验物业治理资质证、工商营业执照、税务登记证、治理区域规划图（复印件）各一份，报市物价局审批。

（二）物业治理服务机构因更名、分立、合并、搬迁或撤消等，应在二十日内到市物价局办理收费许可证变更手续。

（三）未按规定程序办理《收费许可证》的不得从事物业治理服务收费，否则按乱收费查处。

五、治理区域内共用部位、共用设施设备的大修、更新改造所需费用；

供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位向业主收取费用；

物业治理服务单位同意托付代办服务收费；

空置物业分摊物业治理服务费；

开发企业在保修期内的保修费用等，执行《河南省物业治理条例》和《洛阳市物业治理方法》有关规定。

六、物业治理区域共用费用的分摊。

（一）共用费用及适用范围

1、共用费用是指有业主共用的设施设备、共用部位运行和维护所产生的公共水电费用、维修开支。

2、共用设施设备要紧是指由业主共用的道路、公共照明系统、供水及增压系统、电梯、中央空调、消防设施及其他电子、电器设施设备等。

3、共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等。

（二）共用费用的分摊原则和方法

共用费用分摊应维护物业所有人、使用人和物业治理服务单位的合法权益，坚持“谁收益，谁负担”的原则。

物业治理服务单位与业主委员会或业主就共用费用分摊有约定的，按约定执行。

没有约定的，按下列规定执行：

1、各公共用电用水设施设备要单独安装水电表，其运行所产生的水费、电费以每个独立的计量仪表为计费单位独立核算费用。

共用水电的分摊，住宅部分按户分摊，非住宅按业主产权面积分摊。

2、物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的日常小型维修由物业公司从物业治理服务费中支出。

大型维修、更新按有关程序从已缴纳的共用部位、共用设施设备维修基金中列支。

（三）共用费用分摊要求

1、物业治理服务单位收取的水电等共用费用必须严格执行国家政策，分项目计收，不得混合收费。

2、共用分摊应同意业主的监督，各物业治理服务单位应每月公布共用设施设备产生水电等共用费用的数量、单价、金额及分摊方法，按实际支出和约定的收费方式向全体业主（使用人）合理分摊费用，否则，业主有权拒缴。

3、下列费用不属共用分摊范围

（1）物业治理服务单位所消耗的水、电、气、暖等费用。

（2）各类单独收取费用的共用地下、地上专用停车场产生的各种费用。

（3）按规定不应计入共用费用分摊范围的其它费用。

七、高层住宅、不墅、写字楼、商业用房的物业治理服务收费由公司申报治理成本，市物价局单独审批。

八、物业治理服务收费实行明码标价，各物业治理服务单位将经核准的物业治理服务收费标准按要求在各服务或收费场所显著位置进行公示，同意业主及价格主管部门的监督。

物业治理服务收费等级标准每年审验一次，凡达不到原等级标准的要降低等级标准。

各物业治理企业应努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。

不得只收费不服务、多收费少服务，或违约擅自设立收费项目，乱收费用。

否则，价格检查部门将按有关规定进行查处。

九、本方法由洛阳市物价局负责解释，自2003年7月1日起执行。

二00三年五月二十六日

附件一：

洛阳市物业治理服务收费指导价标准

（多层住宅区）

物业类不

具备条件

收费中准价

（元/平方米·

月）

备注

一级

1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：

公共配套设施。

如道路、消防、车场、文化娱乐、生活服务、商业网点等设施及场所（地）完善并维护完好。

2、小区建筑面积7万平方米左右。

3、治理单位持有三级以上资质证书。

4、治理单位、公共秩序治理人员值班、巡逻制度落实，小区全天候全面积保持洁净，园林绿地长势良好，修剪整齐美观：

各类人职员作满负荷，服务意识强，言行规范，业务素养高，敬业精神强。

5、达到洛阳市物业治理服务收费等级评定标准90分以上。

6、房屋及配套设施维护状态良好。

0.34

物业治理服务收费面积按建筑面积计算，每户建筑面积大于150平方米，按150平方米计收物业治理服务费；

不足50平方米按50平方米缴纳物业治理服务费

二级

公共配套设施较完善并维护完好。

2、小区建筑面积5万平方米左右。

3、治理单位持有四级以上资质证书。

4、治理单位、公共秩序治理人员值班、巡逻制度落实，小区全天候全面积保持洁净，园林绿地长势良好，修剪整齐及时；

各类人职员作满负荷，服务意识强，言行规范，业务素养高。

5、达到物业治理服务收费等级评定标准85分以上。

0.30

三级

2、小区建筑面积3万平方米左右。

3、治理单位持有物业治理资质证书。

4、治理单位、公共秩序治理人员值班、巡逻制度落实，小区全天候保持清洁，园林绿地维护较好；

各类人职员作满负荷，服务意识强，言行规范。

5、达到物业治理服务收费等级评定标准75分以上。

0.24

四级

2、小区建筑面积2万平方米左右。

4、治理人员值班制度落实，清洁工作定时清扫，定时清洗，园林绿地维护较好；

5、达到物业治理服务收费等级评定标准65分以上。

0.20

等外级

2、治理单位持有物业资质证书，

3、治理人员值班制度落实，小区定时清扫，各类人职员作满负荷，服务意识强，言行规范。

4、达到物业治理服务收费等级评定标准65分以下。

5、房屋及配套设施维护状态良好。

0.15-0.18

附件二：

（住宅区、住宅组团）

序号

项目及标准分值

工作标准

检查方法及扣分

实际得分

一

治理运行

（11分）

1、有专业物业治理机构，实行综合一体化治理。

（2分）

2、有固定的办公场所，治理人员佩戴明显标志。

（1分）

3、物业治理单位与业主管委会或托付治理单位签有标准物业治理合同，治理单位费、权、利关系明确。

4、各项治理制度完善：

（1）各类人员岗位责任制；

（2）治理单位内部治理运行及考核制度；

（3）业主公约和小区治理各项公众治理规章制度；

5、档案资料齐全，治理完善，分类合理，方便检索；

（3分）

（1）物业治理区域规划图、竣工总平面图；

（2）单项工程建筑及结构、设备、绿化工程竣工图；

（3）地下管网竣工图；

（4）有关设施、设备的使用和维修技术资料；

（5）工程质量验收资料及质量保证协议；

（6）物业治理区域内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明；

（7）房屋使用讲明书和质量保证书；

（8）物业综合验收资料；

（9）其他应当移交的资料；

（10）住户档案资料

6、有计算机系统并能有效运用。

1、没有专业机构扣2分；

资质证书不符合规定的扣1分；

扣完为止。

2、无固定办公场所扣0.5分，未实行佩戴上岗证制度扣0.5分，发觉在岗人员有未佩带标志的扣0.1分，扣完为止。

3、查看合同文本。

无合同扣2分，未签标标准合同扣1分，责、权、利不符合要求扣0.5-1分，扣完为止。

4、抽查规章制度。

3大类制度差不多健全的不扣分，缺项的每大类扣1分；

如属临时应付评比制定的（如维修记录、会议记录、学习制度等），每发觉一项扣0.5分，扣完为止。

5、抽查6-10份档案，

（1）至（10）项中不完善或缺项的每一项扣0.2分-0.5分，扣完为止。

6、无设备扣1分，有设备未有效运用扣0.5分，扣完为止。

二

房屋的治理

及维修养护

（17分）

1、房屋外观完好、整洁，前、后阳台封闭统一有序；

防盗网（含阳台、窗户）、空调架（含分体、窗式）安装统一有序，外墙无锈迹，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，无破损或污迹等。

（5.5分）

2、无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。

3、房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、通道等无堆放杂物及违章占用等。

4、无擅自改变房屋用途。

小区内栋号有明显标志，小区入口处和要紧路口公共地点有引路标识图。

（1.5分）

5、坚持房屋修缮制度、治理处值班制度和便民报修措施。

并建立回访制度