无锡江阴市城市客厅综合项目策划报告PPT课件下载推荐.ppt

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江阴要明显高于“苏、锡、常”三大都市，2008年江阴人均GDP120,882元（按现行汇率折17,687美元）。

如此速度，预计江阴将在10年内达到台湾生活水平。

u江阴城市的房地产开发建设与社会消费品零售总额明显落后与“苏、锡、常三大都市，但城市居民人均可支配收入和人均消费性支出仅次于苏州，高于“锡、常两大都市；

u纵观宏观经济环境，江阴将打破宏观格局，依旧保持高速发展的势头：

【城市规模、经济发展、房地产发展现状】指标/城市无锡市区苏州市区常州市区江阴市土地面积（平方公里）162316501872988年末总人口（万人）235.92235.31224.72119.77地区生产总值（亿元）2162.922295.291419.911190.56人均生产总值（元）92,38598,62063,50299,541工业总产值4422.224744.293398.593247.66固定资产投资919.65786.37620.98159.25房地产开发投资277.17314.88314.88195.15195.1564.4664.46商品房销售面积486.90785.13785.13449.03449.03112.75112.75社会消费品零售总额（亿元）728.43580.59455.46236.18城市居民人均可支配收入（元）20898212601908921013城市居民人均消费性支出（元）12257139591378913508江阴经济江阴经济，发展状况良好发展状况良好（数据来源：

江阴市统计局）一、城市发展篇4城市客厅，逐步发展城市客厅，逐步发展的的城市副中心城市副中心城市客厅，位于锡澄高速公路以东，紧接高速公路江阴市区出入口，毗邻江阴大桥景观绿化带，隔黄山与长江相望，具有极佳的交通区位优势和景观优势。

近年来，随着项目的相继建成和道路等各种基础设施的完备，这里业已成为江阴中心城区不可分割的重要部分。

丹芙春城、凤凰城等楼盘项目的开发，地块高档生活区域的形象逐步为市场接受。

二、地块区位篇本案位于城市客厅。

5地块区域，一个地块区域，一个高起高起点点重发展的区域重发展的区域体育中心天华文化中心1912风情街结合黄山山体的环境开放，规划设置城市客厅配套服务中心和高档居住区。

集群众体育运动、休闲娱乐和购物餐饮三大功能。

包括体育中心和天华文化中心、符合国际标准的市民水上活动中心以及深国投商业中心沃尔玛、1912特色酒吧街区、魔方时代广场等。

以商业、商务、办公、高级公寓为主导功能。

已建成项目有：

海澜国贸大厦、行政事业中心、防爆指挥中心、人民检察院、公交车首末站、人民法院、移动通信公司、供水公司、国土管理局、国际商务办公楼以及疾控中心。

沃尔玛购物中心本案二、地块区位篇本案位于城市客厅商务区（CBD）6地块位置：

天华轴线东、天平路南、香山路西、长江路北侧。

用地面积：

22,646.63平米用地性质：

商住混合用地容积率：

地上不大于3建筑密度：

不大于45%绿地率：

不小于20%停车指标：

1）住宅停车：

小汽车不小于0.8辆/户。

2）商业设施停车：

小汽车80辆/万平方米建筑面积。

自行车300辆/万平方米建筑面积。

建筑间距：

与北侧住宅日照间距系数不小于1.3u周边居住用地、行政用地、市政基础设施开发相对成熟；

u地块周边的几块商业用地，处于策划/规划/开发阶段。

地块周边，配套成熟地块周边，配套成熟本地块本地块三、地块环境篇【地块指标地块指标】长江路长江路香山路香山路7地块是地块是CBDCBD中心，中心，发展潜力巨大！

发展潜力巨大！

三、地块环境篇本地块【城市客厅CBD规划图】CBD核心绿化广场CBD的绿化带CBD城市主杆道项目西北角：

项目东临、南临：

长江路香山路8项目周边，商品房均价项目周边，商品房均价￥11万万/m/m22。

【周边商品房市场行情】u城市客厅核心区域新建楼盘项目以高层和小高层为主。

u新建住宅项目更加注重整体人居环境，凸显产品购买者的社会精英阶层定位。

u社区型商业的发展尚未形成规模。

寓10000元/平方米商15000元/平方米丹芙春城本案寓10000元/平方米商14091元/平方米凤凰城寓8500元/平方米创智天地墅16000元/平方米飞虹苑寓8500元/平方米大桥一村5期四、区域市场篇备注：

以上价格为目前报价。

9新增楼盘，去化情况良好新增楼盘，去化情况良好u2009年，全市竣工面积只有36万m2，较去年同期相比减少近一半；

u2009年，全市销售面积达103万平方米，同比增长71.67%，特别是期房销售面积达到70万平方米，增长83.56%。

u地块周边，丹芙春城2期项目于今年4月17日开盘，平均去化速度33.5套/月，平均售价为7791.67元/平米。

成交面积段集中在145-178平米/套。

开盘；

2009年4月17日用途用途总套数总套数已售已售套数套数可售可售套数套数销售总销售总面积面积（M（M22）成交总成交总价价（万万元元）成交均价成交均价（元元/M/M22）高层住宅2041347023452.3218273.277791.67用途用途总套数总套数已售已售套数套数可售可售套数套数销售总销售总面积面积（M（M22）成交总成交总价价（万万元元）成交均价成交均价（元元/M/M22）高层住宅150146424705.3118499.187487.94商业1330669.94709.6810593.18开盘；

2008年5月29日用途用途总套数总套数已售套已售套数数可售套可售套数数销售总面销售总面积积（M（M22）成交总成交总价价（万万元元）成交均价成交均价（元元/M/M22）小高层住宅514386238.144614.517397.25商业303192847185.37969.6411091.59用途用途总套总套数数已售套已售套数数可售套可售套数数销售总面销售总面积积（M（M22）成交总成交总价价（万万元元）成交均价成交均价（元元/M/M22）高层住宅2071862133115.1723183.587000.89开盘；

2008年8月25日开盘；

2008年4月10日【凤凰城】【丹芙春城】

（数据来源：

江阴市房产信息网）四、区域市场篇10商业供应量大，住宅、办公供销两旺商业供应量大，住宅、办公供销两旺u潜在商业体量总和达到35万平方米，商业物业市场潜在竞争较为激烈。

u写字楼及酒店类商务市场竞争较为适中；

住宅类市场竞争则相对缓和。

项目名称项目名称用地面积用地面积总建筑面积总建筑面积住宅住宅酒店公寓酒店公寓写字楼写字楼酒店酒店商业商业其他其他建成时间建成时间汇智广场56.3亩20.6万*8.0万8.0万*4.6万*2009年戴斯国际广场6.6亩2.3万*2.3万*2010年丹芙春城124.5亩30.5万21.0万*9.0万*2012年凤凰城35.1亩9.6万4.5万2.2万*2.6万2.5万2009年沃尔玛购物广场32.6亩4.8万*1.3万3.5万*2011年魔方时代广场32.3亩6.6万*1.9万*3.4万1.3万2011年嘉年华城市广场78.0亩13.5万*2.5万2.0万2.5万6.5万*2012年海澜国贸大厦25.8亩4.9万*4.4万*0.5万*2007年香山路商业街*3.0万*3.0万*2012年名都国际大厦29.1亩4.3万*3.8万*0.5万*2007年天福世纪广场39.0亩4.6万*4.2万*0.4万*2006年汇丰大厦*3.2万*3.2万*2007年宜必斯酒店4.5亩1.1万*1.1万*2011年宝宇大厦*1.2万1.2万*2010年汇富广场23.0亩4.6万*3.6万*1.0万*2011年合计合计*114.8万26.7万12.7万31.1万7.2万35.0万3.8万*（数据来源：

江阴市规划局）四、区域市场篇11项目项目SWOTSWOT分析分析u各类物业的合理的规划，可以使项目与周边地块区域良好互动，更有利于后期销售工作的展开。

本项目业态细分主要从城市客厅区域目前的现状和未来的规划两个方面入手研究。

优势物业类型SWOT超级市场大型百货办公娱乐中心酒店公寓高档公寓区域商业征地拆迁量，使项目具有相对成本优势1111111项目附近的CBD商圈为项目提供良好的氛围0010100项目周边规划的大型综合性购物中心，提升了本项目的环境配套0001110产品设计及物业开发的水平较高1111111具有良好的交通优势1111111机会江阴市宏观经济的持续、快速发展1111111区域商圈出现雏形，梯度市场正在形成0010001整体消费能力处于中等水平，消费能力较强1101111区域房地产开发水平较高，逐步形成高档社区0010111劣势区域商业起步较晚，商业市场被老城区挤压1010000消费者大多为目的性消费0-100000威胁城市基建正在进行中，不可预见是否配合项目完工1000-111城市化进程在加快，但是否配合项目发展进度未知1-111001（注：

1,正面；

0,适中；

-1,负面）五、项目定位篇12定位推导定位推导物业类型超级市场大型百货办公娱乐中心酒店公寓高档公寓社区商业市场接受度86%80%83%95%77%98%95%说明loft办公产品在区域市场属于新兴概念。

区域消费者对于新型物业产品的接受度较高。

灵活的办公空间具有更大的性价比。

u电影院uKTVu高档会所区域配套完善。

是发展高档住宅区域的优质地块。

区域潜在市场发展空间大。

生活配套物业设施仍有待完善。

弥补新旧城区商业断层。

功能定位建议高档住宅+LOFT办公（及SOHO商住）+沿街商铺+集中百货五、项目定位篇13【项目地块条件特点及竞争分析】主题概念推广前提主题概念推广前提1234北靠长江和黄山的区域作为靠近江阴城市中心的自然山北靠长江和黄山的区域作为靠近江阴城市中心的自然山水生态住宅片区概念为人们所接受。

水生态住宅片区概念为人们所接受。

城市客厅区域作为高尚物业集中的区域为人们所认同城市客厅区域作为高尚物业集中的区域为人们所认同地块周边的城市规划开发已经显山露水，其产品区位特性地块周边的城市规划开发已经显山露水，其产品区位特性已有表现。

已有表现。

传统的推广概念充斥市场，项目形象定位上缺乏独特的传统的推广概念充斥市场，项目形象定位上缺乏独特的鲜明特色，市场对这类概念反应不明显。

鲜明特色，市场对这类概念反应不明显。

五、项目定位篇14【项目目标客户研究】目标群分析目标群分析-江阴精英人群进化史江阴精英人群进化史资料来源：

GHP江阴市场调研及问卷调研资料心理特征心理特征行为方式行为方式风格喜好风格喜好随着财富的积累，随着财富的积累，心态从追求精英群心态从追求精英群体的外在认可逐步体的外在认可逐步向内在的自我认可，向内在的自我认可，自我认知的阶段发自我认知的阶段发展。

展。

占有、炫耀比别人占有、炫耀比别人更多更优越的资源更多更优越的资源向从容、内敛和更向从容、内敛和更加个性化的品味方加个性化的品味方向发展。

向发展。

以以现代简约、中现代简约、中式现代风格，在式现代风格，在区域市场中接受区域市场中接受度最高。

度最高。

核心生活理念：

追求尊贵追求尊贵追求尊贵追求尊贵五、项目定位篇